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我交的钱被隔壁楼栋用了？小区公共维修资金18个问答来了(二)

5问：开发商和业主所交的钱都不是合在一起吗？怎么分？

答：是的。开发商总共交的钱要核算到楼栋。比如说开发商维修基金交了150万元，共有30栋房子，那么每一栋就是5万元，维修费用就从这5万元里面扣除，用完了再扣业主的。

6问：假如前一期业主维修把开发商交的维修基金用了，把自己所交部分也用了，那他能否动用二期其他业主的？

答：不能用，他那一栋只是他那一栋的人结账，不会结账到你头上来。

7问：什么情况下才能动用维修基金？

答：首先得是共用部位，其次要过保修期。动用过程公开透明，要充分保障业主权利。

8问：维修基金负责的共用部位包括哪些？

答：共用部位就是包括外墙、顶楼的屋面、楼梯间、公共走廊、公共区域的一些窗台，这都属于公共部位。共用设施设备主要指电梯、监控、消防、排水管，这就是共用设施设备。共用部位要过保修期，漏水的质保期一般是5年，没过5年不能动用维修基金。

9问：房屋漏水，如果开发商一直拖到过保怎么办？

答：保修之内，开发商如果不履行职责，建委可对他进行处罚，房管局只管预售许可证和销售房子，房屋质量建委建管部门有职责监管。只要是在保修期内漏水，业主首先要保留相关证据，证明是在这5年期内漏水的，然后找开发商来协调，协调不成，可向建委投诉，也可通过诉讼程序解决。

10问：没有成立业委会，如何动用公共维修基金？

答：首先由物业公司提使用方案，但物业公司不是申请主体，物业公司主要配合业委会来做相关协助工作。业委会没成立，社区居委会可代为履行业委会职责。社区作为申请主体要按照相关流程，比如通过招投标或者比价，优先选择施工单位，然后初选第三方报价进行审核。关键就是要把使用方案向业主进行公示，每栋向业主公示不少于7天，征求业主意见要遵守民法典规定的“双三分之二”参与表决（双三分之二：指专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主）。只有业主同意达到了法定标准，通过后社区才能持相关材料向所在地住建局提出使用备案申请、维修执行备案申请。待材料齐全后，房管局依法依规拨付款，施工单位开始施工，然后竣工验收，再结算。

我交的钱被隔壁楼栋用了？小区公共维修资金18个问答来了

公共维修基金如何分摊交纳？

开发商交纳的部分，是否归全体业主所有？

如果小区分多期开发交付，相邻楼栋的维修，会不会动用我家的维修基金？

小区未成立业委会情况下，如何确保公共维修基金使用公开透明、用到实处？

很多市民通过

武汉城市留言板咨询

房屋公共维修基金的使用规则

武汉市住房保障和房屋管理局下属的

武汉市物业管理事务指导中心

（武汉市住房专项维修资金管理中心）

向记者一一解答

1问：小区公共维修基金的构成？

答：开发商和业主都须交维修基金。业主是按照购房面积来交，开发商是按照总规模交的。业主这一方面，分2008年以前签订和2008年以后签订购房合同。2008年以前是按购房款来，2008年之后是按购房面积来算。

2问：开发商和业主具体如何交？

答：开发商是按照物业总规模建安造价的1.5%，有电梯的按2.5%缴存。如无电梯按12元/平方米，有电梯15层以下是25元/平方米，15层以上30元/平方米；对业主而言，没有电梯按55元/平方米来收。如果有电梯，分14层以下和14层以上。业主14层（包括14层）以下是61元/平方米，14层以上是73元/平方米。

3问：公共维修基金怎么使用？

答：开发商交纳的部分，也归全体业主所有。按规定，开发商的用完之后再用业主的。

开发商的就是住宅共用部位、共用设施设备维修和更新改造发生的费用，根据确定的范围分摊。比如漏水的分摊范围是按栋来分摊，首先在开发建设单位缴存的维修基金账户中予以列支，账户余额不足时，再由分摊内的业主按照各自拥有的房屋面积比例分摊。

4问：小区公共维修基金是一个账号吗？能否精确到按栋管理和使用？

答：确实是一个账号，但按楼栋进行核算管理，否则就不公平。“你不能用一栋的钱来维修二栋的房子。”不管小区分几期开发，开发商交纳部分也是按楼栋。不够的话，业主再按楼栋来进行分摊。维修和漏水等等均按楼栋来分摊管理，房管部门为每栋楼建有档案，开发商多少，业主多少，不会混在一起，都有一本账。

我们需要什么样的业委会？

业主委员会非常重要，

特别是关于小区公共权益的维护和诉求，

没有业委会，

单个业主维权的难度很大，

几乎不可能成功。

业委会要管好小区并得到大多数业主认可很不容易，费力不讨好，这是大多数业主不热衷筹备业委会的原因，但业委会要坏小区的事却很容易：

一、业委会如果不管事，不去监督和维护业主的权益，损害、侵占业主共同利益的物业公司和开发商就会肆无忌惮，无所顾忌，这种现象和案例数不胜数。

二、业主特别要警惕的是与开发商、物业公司有利害关系的人混进业委会。有这样的人，既想做运动员又想做裁判员，还抱着以前过日子的想法，不希望业主委员会监督他们，不希望小区管理，方便他们继续在小区大捞特捞！

要寻找到心正品德好的业主为当家人，就需要小区业主特别是想在小区长久安家生活的业主上心。群众的眼睛是雪亮的，心正人品好的业主有共同特点——“热情、大方、乐于助人、不贪小利、责任心强、有勇气、诚实守信守法、不懂就问···其实只要有心，并不难发现这些特点。

老油条和老好人是有根本区别的。就算不想在小区长住的业主或投资房产的业主，也必须明白一点：小区公共权益的有效维护，也是房产升值的重要因素。这点利益是一致的。

因为大多数小区业主在观望，愿意挺身而出维权的业主很少，小区权益往往就在业主观望中被损害、侵占。所以，那些热心于小区公共事务的少数业主，既然站出来，就得坚持，面对不理解和刁难的声音，要有充分的心理准备，要能包容和忍耐。

小区的氛围和风气，靠大多数业主的参与和行动是能够带动的，毕竟大多数业主还是明事理的，就算一时不理解，最后还是会明白谁是为小区真正付出的人。

要想小区管理好，最终还要靠大家。

电梯：什么是改造？什么是修理？什么是维保？

什么是维修，什么是改造，很多电梯维保单位和使用单位都存在疑惑。

参考国质检特〔2014〕260号，电梯施工类别划分表（修订版），什么是电梯的维修，什么是改造？这里有标准。

施工类别	施工内容
安装	采用组装、固定、调试等一系列作业方法，将电梯部件组合为具有使用价值的电梯整机的活动；包括移装。
改造	采用更换、调整、加装等作业方法，改变原电梯主要受力结构、机构（传动系统）或控制系统，致使电梯性能参数与技术指标发生改变的活动；包括： 1. 改变电梯的额定（名义）速度、额定载重量、提升高度、轿厢自重（制造单位明确的预留装饰重量除外）、防爆等级、驱动方式、悬挂方式、调速方式以及控制方式； ps1：改变电梯的调速方式是指：如将乘客或载货电梯的交流变极调速系统改变为交流变频变压调速系统；或者改变自动扶梯与自动人行道的调速系统，使其由连续运行型改变为间歇运行型等； ps2：规格是指：制造单位对产品不同技术参数、性能的标注，如：工作原理、机械性能、结构、部件尺寸、安装位置等；型号是指：制造单位对产品按照类别、品种并遵循一定规则编制的产品代码。 2. 加装或更换不同规格、不同型号的驱动主机、控制柜、限速器、安全钳、缓冲器、门锁装置、轿厢上行超速保护装置、轿厢意外移动保护装置、含有电子元件的安全电路及可编程电子安全相关系统、夹紧装置、棘爪装置、限速切断阀（或节流阀）、液压缸、梯级、踏板、扶手带、附加制动器； 3. 改变层（轿）门的类型、增加层门或轿门； 4. 加装自动救援操作（停电自动平层）装置、能量回馈节能装置、读卡器（IC卡）等，改变电梯原控制线路。
修理	用新的零部件替换原有的零部件，或者对原有零部件进行拆卸、加工、修配，但不改变电梯的原性能参数与技术指标的活动。修理分为重大修理和一般修理两类。 1. 重大修理包括：（1）更换同规格的驱动主机及其主要部件（如电动机、制动器、减速器、曳引轮）；（2）更换同规格的控制柜；（3）更换不同规格的悬挂及端接装置、高压软管、防爆电气部件；（4）更换防爆电梯电缆引入口的密封圈。 2. 一般修理包括修理和更换下列部件（保持原规格）实施的作业：门锁装置、控制柜的控制主板和调速装置、限速器、安全钳、缓冲器、悬挂及端接装置、轿厢上行超速保护装置、轿厢意外移动保护装置、含有电子元件的安全电路及可编程电子安全相关系统、夹紧装置、棘爪装置、限速切断阀（或节流阀）、液压缸、高压软管、防爆电气部件、梯级、踏板、扶手带、附加制动器等。
维护保养	为保证电梯符合相应安全技术规范以及标准的要求，对电梯进行的清洁、润滑、检查、调整以及更换易损件的活动；包括裁剪、调整悬挂钢丝绳，不包括上述安装、改造、修理规定的内容。更换同规格、同型号的门锁装置、控制柜的控制主板和调速装置、缓冲器、梯级、踏板、扶手带、围裙板等实施的作业视为维护保养。

小区业委会5年工作总结报告

各位尊敬的业主：

第二届瑞鑫兰庭业主委会员自2017年4月成立以来，即将任期届满，我委向大光路街道、尚书巷社区提出换届选举工作的申请后，得到大光路街道、尚书巷社区的关心和指导。2022年2月26日在社区召集了业委会成员、党员代表、业主代表的居民议事会，在社区杨双书记的主持下，本届业委会主任、两位副主任先后做了简短发言。

陈主任代表业委会对小区业委会工作自成立以来至本届做了总结性发言，工作报告得到了与会人员一致掌声。随后大家积极参与，畅所欲言，对今后小区业委会工作提出了中肯建议和良好的祝愿。

在此，再次向所有为小区自治工作默默奉献的业主们表达最诚挚的、最衷心的感谢！没有好邻居们的一路支持，小区业委会工作不会走到今天，所取得的成绩属于全体业主的！

现将本届业委会工作总结报告发布如下：

第二届业主委员会工作报告

（2017~2022年）

第二届瑞鑫兰庭业主委会员自2017年4月成立以来，以小区议事规则和管理公约、《南京市住宅物业管理条例》以及其它相关文件为根本遵循，积极履职尽责，在小区广大业主的支持配合下，在大光路街道、尚书巷社区监督和指导下，即将完成任期。下面就业委会所做的工作做个总结，向全体业主汇报：

第一项工作，发现并及时制止前“雅胜”物业以维修综合楼顶防水、监控、消防等名义，造假业主签名，骗取综合楼专项维修资金的违法行为，为业主挽回维修资金一百多万元。

第二项工作，成立业委会专项资金帐户，利用省、市现行政策，及时将大部分房屋专项维修资金由活期转为定期，目前累计增值近5百多万元，这些资金转入每户帐上，每户都有转入的增值部分金额。

第三项工作，组织业主通过向中央到省、市、区的各相关部门和领导反映，多次去省、市、区上访请愿，开听证会，到区、市两级法院起诉。同时通过熟人说情，有效中止相关方放弃在小区对面土地上建设高楼住宅的规划，回归教育用地属性，这对我们小区的孩子上学读书及房价增值都是有很大好处的。

第四项工作，主动申请、多方沟通协调政府对小区二次供水工程的免费改造，小区不花一分钱解决了以往向物业公司预缴水费问题，直接抄表到户缴费，减少二次供水中污染问题。

第五项工作，组织业主维权，在小区北侧沿河步道建设中，争取到了7个项目的实物补偿，如修建两个大门，新建小公园，新开4号门，北侧围墙上架设监控、电网，栽种蔷薇及按照毁绿的品种与数量在院内补植等。现在看来，修建沿河步道不但未使我们小区的环境面貌遭受破坏，反而是有所提升，这是许多业主都共同认为的。

第六项工作，勇于担当社会责任，积极配合政府完成了武汉疫情、南京疫情、南京市垃圾分类中布置的每项任务，小区多次登上了政府红榜表扬。特殊时期，及时慰问为此付出辛劳的物业一线员工，让全小区得到了安宁生活局面。

第七项工作，盘活小区公共资源，通过艰苦甚至是充满风险的斗争，将6幢103室从被涉黑物业强占住宅收回，出租后收归全小区公共收益。连同交由物业经营的公共区域广告收入、公共车位出租等收益，每年小区固定公共收益近20万元，除去维修公共设施、单元门等开支，小区公共收益从零到有，从第一届交接余20多万元到目前余额101万元（2021年下半年收益尚未入帐）。

第八项工作，小区历史上第一次召开业主大会，公开续选聘物业服务企业。通过公开、透明、合法的业主大会表决，一致通过了聘请“银城物业”作为全小区物业管理人。并依法加强对他们的日常监督与管理，小区的保洁、安护、绿化等都由此发生了明显变化。目前虽存在一些不足，业主中也颇有微词，但与以往物业相比，这些变化是客观存在的，有目共睹的。

第九项工作，高效平稳完成新旧物业交接的全部工作。2017年7-9月完成了新旧物业项目实体的交接，使得新物业“银城物业”平稳、顺利入驻。前物业高迈克退出小区后，还留有小区2016年至2017年7月的公共收益未清算，历史遗留的业主充值水费没有清算。在新旧物业交接过程中，业委会通过与开发商、前物业积极协商，帮助部分业主追回了一部分水费。2020年，被迫通过司法程序起诉前物业高迈克要求对公共收益进行清算。由于物业费、水费等问题，高迈克反诉业委会，造成案情错终复杂，最终两案通过二审，南京市中级人民法院判决高迈克返还业委会28.9万元，业委会返5万元保证金和电梯维修费，两家相抵，除去律师费开支，实际结余16万余元作为公共收益，维护了全小区公共利益，保障了小区每年公共收益均有不间断的正常收入。

第十项工作，多次依法依规申请维修资金并召开相邻业主大会，对瘫痪多年的消防报警系统及部分损坏的设施进行修复，让多年不出水的综合楼消防喷淋系统、全小区消防管网恢复正常运行。同时完成1幢1单元15家的外墙渗水维修，1幢1单元、6幢2单元电梯变频器更换，1栋2单元1号电梯井基坑渗漏维修，以及综合楼300余户2部电梯的更换。

第十一项工作，向社区申请，免费引进了老人健身器材，完善小区老年人健身运动场地。

各位业主们，以上第一、二、三、四项工作是我们回顾第一届业委会工作，通过5年以来或在上一届业委会工作基础，小区环境上了一个台阶，大家的幸福感、获得感、安全感、自豪感上了一个台阶，业委会的自身建设和成熟程度上了一个台阶，小区的对外影响也上了一个台阶。

我们都是小区的亲历者、参与者和受益者，对此，大家都是有前后对比和切身体会的。

当然一分为二地说，我们工作中也存在不尽人意的地方，物业管理还存在方方面面的不足。

有的事情，由于干扰因素多，有担心再当被告的顾虑，想做而不敢做，在接二连三的官司面前，不但耗费了大量精力，同志们的工作热情和干劲不断受挫，有时甚至产生就地卧倒、辞职不干的想法。

但是，一路走来到今天，有没有、要不要业委会这一自治组织我们相信这是一件显而易见的事。在此，我们衷心预祝本次业委会换届选举工作顺利成功！

下面就我们实际在工作中积累的一些粗浅经验和切身体会，主要是“四个必须”，在这里与大家分享和共勉：

一、必须始终坚持为业主服务的理念。为业主服务，工作就有目标，有方向，有奔头；为业主服务，就能迸发出高涨的工作热情，就有动力，有干劲，有方法，就能敢于担当，勇于负责；为业主服务就能做到乐于奉献，不讲报酬，严于律已，坦荡做人；为业主服务，就能做到碰到困难不回头，遭受挫折不气馁，即使受再大的委曲也能任劳任怨，抹干眼泪继续干。

二、必须始终坚持依法办事。对小区物业管理及业委会工作的法律法规，我们过去接触少，知之不多。上任后大家边干边学，不断总结，请这方面的专家指导，向兄弟业委会学习，请街道、社区和其他相关部门把关，从而使自已慢慢成长和成熟起来。

由于众所周知某两位业主的累诉，我们把坏事当好事，接受上级主管部门的调查，通过诉讼证明业委会的清白和合法性！从诸多官司中反向接受启发，引起警惕，坚持谨言慎行，依法办事。这对我们依法守规水平的最实际检验和最有说服力证明！

在这里顺便多说几句，我们无意剥夺公民依法诉讼的权力，但小区内部的事最好关起门来先行沟通，业委会的大门是随时为业主畅开着的，这样，可以节省有限的司法资源，更可以省下应诉费用，维护小区外在形象和和谐与稳定。

三、必须始终坚持紧紧依靠广大业主。我们小区的业主，对业委会工作很大支持，很理解，对自已的家园很珍惜，很依恋。有了大事大家一起上，对业委会和小区物业管理工作发挥了监督作用和一线“哨兵”和信息“报道员”作用，较好地践行了“小区是我家，管好小区为大家的”理念。

大家还能看到，在我们小区各项工作中还始终活跃着一支由楼幢长、热心业主和志愿都组成的骨干队伍，他们坚持公道正义，服从组织指挥，积极献计献策，不要报酬，不怕吃苦，牺牲了大量个人时间，多少个节假日，多少个夜晚，多少个下班吃饭前的短暂时光，和业委会一起商讨小区大事，为跑票、发通知，奔忙在各家各户之间。可以这么说，没有他们的辛勤劳动，小区的很多事情是难以做成的。我提议我们以热烈掌声对他们无私付出表示最衷心的感谢！

四、必须始终坚持把业委会自身建设放在首位。打铁先得自身硬，小区要看带头人。业委会是不取报酬、没有编制的群众自治组织，相较于正规单位结构松散，自由度较大。为此就必须着力提高自身的公益心、责任心、向心力和凝聚力，否则就难以形成公信力，说话就没人听，做事就没有人跟上，完成任务就难有保障。

我们每做一件事，每花一分钱，都斟酌再三，集体研究，能省则省，并在事前征求业主意见，事后张榜公布。工作中我们也有分歧，争过吵过，但很快又能统一思想，步调一致，坚持把“奉献、担当、干净、团结、规范”作为团队核心内容，努力在实际工作中坚决贯彻执行。

本届业委会即将到期了，经过两届业委会的持续努力，小区整体面貌发生了重大改变，但小区随着年久，面临的诸多问题还是很多，如许多公共设备设施和房屋逐渐发生老化和破损，维修更换任务越来越重。今后要想再上台阶，必须付出比以往更大的努力。

因此，希望广大业主、能人志士以实际行动积极报名参与业委会工作，顺利完成换届选举工作，更期待我们共同的、可爱的瑞鑫兰庭家园在下一届业委会的努力下更加美好！谢谢大家！

南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会

2022年3月10日