全国服务热线:
0571-87323123
当前位置:首页/ 日常管理 / 业主委员会能代表全体业主提起诉讼?

业主委员会能代表全体业主提起诉讼?

发表时间:2020-05-28 10:20

20181031174718_45433

案情简介

2012年8月5日及2014年7月26日,南京某小区业主委员会与南京某物业管理公司先后签订物业管理服务委托合同,合同期限分别为2012年8月6日至2014年8月5日、2014年8月6日至2017年8月5日。合同约定:停车位费、广告费、设摊费以及其他收益,小区业主获得百分之七十的分成。

2015年9月20日,物业公司突然提出要提前解除合同,并要于10月1日前撤离小区。为应对突发情况,业主委员会紧急招聘了新的物业公司。原物业公司没有与业主委员会和新的物业公司进行财务及收费方面的交接、返还分成和多收的物业费等。

2017年3月4日,业主委员会向人民法院提起诉讼,要求原物业公司支付物业合同约定的小区停车位费、广告费、设摊费以及其他收益百分之七十的分成共计368626元。

法院认为

《物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项,决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(五)业主大会赋予的其他职责。

本案诉讼请求系原物业公司侵犯小区业主共同利益的情形,属于小区业主共同管理权力的重大事项,应经符合法定程序的业主大会或业主代表大会讨论并表决通过后依法向人民法院提起诉讼。原告业主委员会没有证据证明其能代表全体业主行使权利,依法应当驳回起诉。


【分 析】

案例中业主委员会的诉请之所以被驳回,不是实体方面的原因,而是程序方面的原因,也即原物业公司是应当依合同约定将收益分成返还给全体业主的,业主委员会要在业主大会的授权下才能向法院提起诉讼要求原物业公司返还分成。

这里就涉及到业主大会与业主委员会职责划分的问题。

《物业管理条例》第十一条规定,下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

其中第(五)、(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》第十五条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

同一个物业管理区域的物业除专有部分外由全体业主共同共有,共有部分的事务由业主通过业主大会的形式进行管理,业主大会再通过合法选出的业主委员会来执行业主大会的决定。所以,业主委员会是业主大会的执行机构,其职责来自业主大会的授权。

大部分情况下,由于同一个物业管理区域的业主有成千上百户构成,不可能管理区域内的每一个事项都要业主大会逐一进行表决才能进行实施,这样不仅耗费大量的人力物力,而且办事效率极低。所以,我们建议在拟定管理规约时最好将一些需要高效办理的相关事项、业主纯获益的事项等直接赋予业主委员会来行使,如案例中所述的代表业主向第三方主张相关收益的权利。

当然,业主大会也不能将所有权利全部授予业主委员会,这样又可能会造成业主委员会的权力过大,若没有有效的监督机制,业主委员会的行为也可能会损害业主的共同利益,造成执行机构凌驾于决策机构之上的情形。

总之,业主大会到底能将多少权利直接赋予业主委员会,要根据每个物业管理区域的不同情形作不同的设计,既要有利于高效办事,也要防止业主委员会滥用权利。



版权所有 网络投票系统@2017-2020 杭州简邻浙ICP备17054595号
微信
咨询
电话
0571-87323123
顶部
cache
Processed in 0.005513 Second.