业主们是否有这样的遭遇：对面邻居家经过一段时间装修后却挂出了民宿、某某公司的牌子，楼下邻居则把房子出租出去开了一家烧烤店!

  住宅变成了商铺后，引来大量小区以外的人，自然也带来了安全隐患，还有噪音、饭店的油烟无不时刻侵扰着周边业主。业主该怎么办？去市场监督局（原工商局）举报，一查人家可是有正规的营业执照，不是非法经营。去物业投诉呢？物业肯定是两手一摊，我们没有执法权无能为力，再说人家都取得了营业执照，我们管得了吗？再去社区居委会、街道办、城管等，折腾好久，还是无法解决。

  住宅只有居住属性，并非商业房产，以往是不能从事经营性活动的。但近年来，各地为搞活经济、同时降低创业者的门槛，在经营场所方面有所放松，所以在居民楼内就可能出现各类商服设施。可业主遇到这类情况时自身权益确实受到侵害，该如何维权呢？

      2022年3月，鞍山市铁东区张某某将位于矿工路2栋1层1号住宅性质的住房出租给刘某经营烧烤店。居住于2栋2层4号的殷某以受到烧烤店侵害为由起诉至法院，要求张某某将房屋恢复成住宅原状。

  法院审理后认为，本案属于建筑物区分所有权纠纷。《民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。被告张某某并未提供证据证明其将住宅改变为经营性用房的行为经过了有利害关系的业主一致同意，故被告的行为不符合法律规定。一审法院判决被告将房屋恢复原状。后被告不服提起上诉，被鞍山市中院依法驳回。（（2023）辽03民终2144号）

  业主如果遇到邻居将住宅必成经营性用房，在物业、社区、街道办等都无力解决的情况下，提起诉讼是一个很好的解决途径。

  业主在遇到此类纠纷需提起诉讼解决时，要注意以下几点：

1、根据《民法典》第二百七十九条的规定，业主改变房产用途不仅违反法律法规，还可能违反管理公约，这样如果小区已成立业委会，那就可以由业委会提起诉讼。

2、此类案件的被告经常会用“已取得周边部分业主的同意”、“原告业主没有证据证明受到损害，或其损害结果与被告改变房屋用途没有因果关系”等进行抗辩。有的被告在改变房屋用途时事先是会和周边邻居打好招呼、给予一定补偿，但第二百七十九条规定必须“经有利害关系的业主一致同意”，根据最高院的司法解释：本栋建筑物内的其他业主，应当认定为有利害关系的业主。所以，被告取得了部分邻居的同意是不行的，必须是全栋都同意。

  业主被噪音、油烟所侵害却很难提供相应的证据，但根据《民法典》及最高院的解释，本栋建筑物内的业主是有利害关系的业主，不同于本栋建筑物之外的业主，其请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失，无需证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，所以，本栋内的业主只须证明邻居改变了房屋用途即可起诉。

3、可以起诉维权的业主，并不只限于本栋内的业主。根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。所以，即使是本栋以外的业主，只要证明受到了邻居改变房屋用途的影响，例如自己家虽离被告较远不受油烟侵扰，但来此吃饭的人经常把车停自己家门口，对自己仍有影响的。

  住宅楼内开设商铺，不仅对业主的生活质量有影响，而且对房屋价值也会打折扣的，业主们发现此类情况协商不成时，一定要拿起法律武器进行积极维权。