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业委会自主选聘招标代理机构,并非业主共同决定事项,业委会有权自行确定

发表时间:2024-05-21 10:26

案情简介

在四川省成都市武侯区的罗浮世家小区,一起由业主与业主委员会之间的法律纠纷引起了关注。


本案的原告是该小区的多名业主,包括崔某某在内;被告则是罗浮世家的第三届业主委员会。


根据《成都市武侯区罗浮世家业主大会管理规约》(以下简称《管理规约》),在物业服务合同期满前六个月,如果小区决定继续采用委托物业服务企业管理模式,业委会应通过公开招标的方式建立物业服务企业后备库。


2019年9月23日,罗浮世家业委会发布《关于签订后备库招标代理公司和确定项目需求的公告》【成武罗(2019)15号】(以下简称15号公告),上载:根据《成都市武侯区罗浮世家业主大会管理规约》第十一条第二款,业委会通过前期多方联系和谈判,决定与四川汇合源招标代理有限公司签订招标代理合同,办理物业服务企业后备库招标事宜,招标代理费3.5万元,由最后夺标的物业服务企业承担。


然而,崔某某等多名业主持有不同意见,他们认为选择招标代理机构应是全体业主的共同决定,不应由业委会单独决定。这些业主认为业委会违反了《管理规约》的规定,违规选聘招标代理机构,并向街道办事处提出了投诉,要求撤销业委会的这一决定。


2019年9月29日,双楠街道办事处对此作出回应,认为《管理规约》第十一条并没有授权业委会自行决定物业管理方式或选聘招标代理机构。街道办指出,关于物业管理方式的选择、是否通过第三方招标代理机构进行招标,以及聘用哪家招标代理机构,都应由业主大会讨论并作出决定。


业委会不服街道办的处理结果,继续委托招标代理机构推进物业选聘工作


崔某某多名业主遂将业委会起诉至法院,要求判令撤销罗浮世家业委会作出的《关于签订后备库招标代理公司和确定项目需求的公告》。



法律分析  

本案争议的核心15号公告中业委会作出的聘请招标代理公司进行公开招投标,并约定招标代理费由最后夺标的物业服务企业承担的决定是否侵害业主的合法权益的问题。


《民法典》第二百七十八条明确规定了需要业主共同决定的事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。


业委会依照《管理规约》第十一条的规定,通过公开招标的方式组建物业服务企业后备库,而聘请招标代理公司进行公开招投标仅系业委会按照《管理规约》的约定实行公开招投标的方式,并非上述法条中规定的需要业主共同决定的事项。


因此,业委会在15号公告中作出的决定并未剥夺业主按照程序享有的合法权益。此外,通过聘请专业的招标代理公司来进行招投标,可以提高整个流程的规范性、公开性和透明度,这实际上更有利于维护业主的权利。至于招标代理费用由中标企业承担,虽然这会增加中标企业的成本,但这并不会对小区业主的合法权益造成实质影响。


法院经一、二审程序,判决驳回原告业主的诉讼请求。



律师提示

1、招标代理机构是业委会选聘物业的辅助机构,业委会有权自行确定。

业委会选聘“招标代理机构”并非选聘“物业公司”,“招标代理机构”仅是辅助业委会开展后续的物业选聘工作的相关机构,不属于法律规定及《议事规则》规定需要全体业主共同决定之事项。在《议事规则》没有限制条件的情况下,相关选聘标准、流程业委会可自行决定。


2、招标代理费用由最终中标的物业公司承担,对业主合法权益无实质影响。

业委会选聘的招标代理机构,其代理服务费并不由业委会或全体业主承担,而是由最终中标的物业服务企业承担。代理机构实则是后续选聘新物业公司的辅助机构,协助业委会拟订选聘物业服务企业方案,规范选聘流程,使招标过程更加公开、透明。

文章来源:业委会八卦站,如有侵权请告知

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