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社区内部如何处理好各方关系?开发商、物业、业主、业委会之间的关系是怎样的?

07-17 14:06 日常管理

长期以来,个别社区内部开发商、物业服务企业、业主、业委会等各方主体之间的关系比较紧张,在社区内部也出现了一些矛盾纠纷。那么如何才能处理好各方关系呢?笔者以为业委会在其中起着至关重要的作用。


笔者所在的南昌市绿地悦城小区业委会成立以来,按照依法运作、专业规范、主动作为、服务业主的原则处理与物业服务企业和其他各方主体之间的关系,以及小区内部的各种问题,取得了一定的成绩,有效维护了社区内部的和谐稳定,小区先后获得了一些省市级物业管理示范项目等荣誉。笔者现结合绿地悦城小区业委会运作的经验谈谈在和谐社区构建的过程中如何发挥业委会的作用


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一、依法运作,专业规范选聘物业服务企业


绿地悦城小区座落在南昌市红谷滩新区九龙湖西站大街东段,由上海绿地集团开发。悦城小区于2015年秋季交付,后通过单位推荐、网上投票等法定程序,于2015年7月组成了业委会。业委会成立后,我们严格依法运作,认真学习了国务院颁发的《物业管理条例》《江西省物业管理条例》和《南昌市物业管理条例》,对照这三个《条例》对业主委员会的功能、职责、定位所做的规定,进一步明确了自身的职责和工作任务。


业委会成立刚刚一个月,即面临房屋交付。因此,选聘一家专业规范的物业服务企业就成为业委会成立后面临的头等大事,也考验着业委会的能力。


我们组织业委会全体成员集体学习物业管理招投标的相关规定,明确了依法规范、透明公开选聘物业服务企业的原则,并按照必须在本地区知名度较高、信誉度较好等总体要求来选聘物业服务企业,并将参与投标的相关公司的基本情况及物业服务报价以网上和书面形式公布,让每位业主知情。


在经过正常的招投标程序后,我们还比照业委会选举的模式,针对小区4000多户业主采取发放问卷、网上投票等形式收集业主意见,根据收回选票的结果,最后选出得票第一名(2700多票)的南昌恒兴物业管理有限公司(下简称“恒兴物业”)为悦城小区的物业服务企业,并签订了为期5年的物业服务合同。


实践证明,依法规范选聘物业服务企业的决定是正确的。5年来,恒兴物业通过提供高质量的物业服务赢得了小区业主的高度认可,业委会和物业服务企业之间也一直保持着良好的合作关系。







二、主动作为,维护业主正当权益


在小区进入日常管理轨道之后,业委会除了协调与开发商之间的事宜外,更多的是与物业服务企业的接触沟通,指导并监督物业服务企业的各项工作,要求物业服务企业妥善解决业委会代表业主提出的各类问题。五年来,悦城小区业委会依法依规开展工作,主动作为,本着为小区广大业主服务、保护业主应有权益、做好沟通联系的原则,积极主动与恒兴物业对接,督促其将职责范围内的事务完成好,当然更多的是寓监督于支持之中。


一是从宏观着眼,把握全小区一盘棋的理念,建立完善的沟通协调机制。自业委会成立以来,常规为每季度召开一次业委会全体委员会会议或业委会主任会议,邀请恒兴物业、开发商代表参加,并将涉及的相关问题由各自报告解决的办法及反馈时限。


同时还邀请涉及到的有关政府职能部门的同志列席会议,以便掌握具体政策、了解问题处理程序以及法规答疑,确保小区内部遇到的各种问题做到“件件有落实,事事有反馈”,避免一些影响业主正常生活和正当权益的问题久拖不决。实践证明,这一做法非常有效。


二是从微观着手,支持恒兴物业依法依规大胆管理。为了保证小区居民的安全,保证小区的良好环境,小区业委会支持恒兴物业对小区内违规搭建楼顶私房、安装室外晾衣架以及违规出租住宅作其他用途等有损小区公众利益的行为,必须进行认真清查,责令有关业主立即整改,必要时请执法部门进行执法,绝不姑息迁就。例如,有位业主因为业委会和恒兴物业禁止其安装室外晾衣架,一纸诉状将业委会和恒兴物业告到法院。小区业委会和恒兴物业根据和业主签订的《物业服务合同》等有规范约束的文件积极应诉,有理、有节、有据地打赢了官司,有效遏制了小区内部此类现象的蔓延。


此外,为维护小区业主的正当权益,小区业委会还积极协调小区所在地的政府相关部门,争取到一些政策支持。如小区农贸市场的自主管理权、健身中心的归属等,为小区业主生活提供更多方便。


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三、分清各方权责,理顺社区内部关系


在一个小区内部,主要存在业主、业委会、开发商、物业服务企业和社区居委会这5个主体,要想保持社区内部的和谐稳定,作为代表全体业主利益的业委会就必须认真学习物业管理相关法规,分清各方权责,理顺社区内部的各种关系。


实际上,作为业委会,也只有认真学习物业管理相关法规,才能妥善处理好小区内部的各种关系。


要想保证社区的和谐稳定,社区居委会的作用也至关重要。悦城小区业委会也非常重视处理好与社区的关系,支持社区居委会在小区内开展文化、娱乐等健康向上的活动,丰富居民的业余文化生活。这些活动的开展不仅使小区居民身心愉悦,而且拉近了小区业主、业委会与社区居委会之间的关系,为双方后期合作处理小区内部事务奠定了良好的基础。


除此之外,悦城小区业委会也非常注重维护好与小区业主、开发商和物业服务企业的关系。对于小区业主,通过建立业主微信群及时发布相关信息,并定期召开沟通会议,充分发扬民主,在一些涉及小区公共利益的问题上征求他们的意见和建议;对于小区开发商,则坚持依法依规依合同办事;对小区物业服务企业,则坚持既要监督考核又要大力支持其开展工作的原则,有效理顺了小区内部的各方关系,小区内呈现了一派多方和谐共处的景象。




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