住宅小区在规划建设中，除了用于居住的住宅外，还要建一些与居民生活相关的配套设施，例如老年活动站、少儿中心、室内体育活动场地、会馆、消防中心、地下车位等，这些配套设施由开发商投资建设，小区入住后一般都由前期物业自用或者出租。通过以前推出的文章，许多业主都已清楚，这些小区配套设施应归全体业主所有，《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

  但在2021年1月1日《民法典》实施之前，开发、物业已占有的公共设施如何处置？特别是小区成立业委会，变更物业后，就面临小区公共设施交接的问题，开发或物业称这些设施归其所有，业主该怎么办？请看下面这则当时颇为轰动的案例。

  哈尔滨四季芳洲小区由天利房地产开发，2004年东安物业作为前期物业入住该小区。2016年6月小区业委会备案成立，随后召开业主大会通过解聘东安物业的决议。但随后事件的发展相当复杂，不甘心被解聘的物业提起行政诉讼，要求撤销业委会的备案，被法院驳回。后来案外人张某某再起提起行政诉讼，要求撤销业委会备案，一审竟胜诉，后二审驳回了张某某的起诉。此后，案外人蒋某某再次起诉要求撤销业委会备案，同样是一审胜诉二审被驳回。同样事由竟三次起诉，六次裁判，业委会还未开始工作，就陪着过了几次大堂，可见赶走物业有多难！

  业委会稳定下来后，开始起诉物业，要求移送相关资料及公共配套设施。包括：物业用房、老年活动中心、少儿活动中心、幼儿园、地下车位、消控中心、水泵房等，总面积约一万平方米。

  法院去哈尔滨城市建设档案馆调取了小区配套设施的有关档案资料并实地踏察后，发现规划中的部分公共配套房产已被办成私有房产，法院无法处置，业主们只能感叹房产市场水深无比。最终，法院认定会馆、物业用房、锅炉房、消控中心、配电室等均是小区配套设施，应当属于全体业主公用，老年活动中心、少儿中心等房屋根据小区的规划内容显示，应当属于公益用房的性质，应由业委会管理，判决小区物业将物业用房、会所、活动中心、人防车位等现有的房产、配套设施全部交业委会管理、使用。

  此后，又经历了物业上诉被驳回、开发商提起第三人撤销之诉，直到2020年1月初，四季芳洲小区业主终于收到了哈尔滨市中院驳回开发商起诉的裁定，历时数年之久的小区公共配套设施之争，终于尘埃落定，小区业主拿回了属于自己的小区公共房产。（（2018）黑01民终3383号）

  今天详细介绍此案，不仅要说明业主们可以通过诉讼，拿回《民法典》实施前已被开发、物业占有的小区公共设施，更是因为此案当时颇为引人注目，创造了国内由法院判决归属业主所有的共有资产门类最多、品种最全、价值最高的司法案例，业主们拿回的总资产价值竟达上亿元。

  四季芳洲小区总户数1119户，只是中小型社区，可被开发、物业侵占的业主权益竟达上亿元，以前文章中说过，业主被侵占的权益只有更高，没有最高，数额是会不断地被打破的。广大业主在震惊之余，应想想自己居住的小区，哪些应属业主所有的公共设施还被开发、物业非法侵占着，何时能收回属于自己的权益？

  广大业主们不仅要为四季芳洲业委会的坚持不懈点赞，更要向其学习敢于向不法势力抗争的勇气、决心，只有在业委会的带领下，团结一致，百折不挠，这样才能争取回我们应有的合法权益。

来源：业主研究会

如有侵权，请联系删除