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关于业主委员会,你要知道的法律常识

发表时间:2020-05-25 16:32

小区业主和物业公司之间的矛盾不断,人们的法律意识和维权意识日渐增强,促使业主委员会的诞生。但由于业主委员会的法律地位不明确,权责不清,致使业主权益得不到保护。那么,业主委员会的法律地位是怎样的呢?


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我国关于业主委员会的法律规定

 

  (一)《物权法》关于业主委员会的规定

 

  业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构,是基于业主的选举和业主大会授权,执行业主大会决议的机构。所以,业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织,是业主大会的执行机构,具体实施业主大会作出的规定。《物权法》赋予了业主更多的自治权利,业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。因此,业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具有重大意义。《物权法》从法律层面对业主委员会做出了规定。

其第六章“业主的建筑物区分所有权”第78条规定:“业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。第83条规定:“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院起诉”。

《物权法》这些规定,虽明确了业主委员会在特殊条件下有作为诉讼原被告的资格,当业主委员会侵害业主权利的时候,给业主的维权提供了合法的诉讼方式。但该法对业主委员会的其他方面的法律定位采取了回避态度,对业主委员会的法律性质界定不清,在实践中对于司法判案指导意义较弱。

 

  (二)《物业管理条例》关于业主委员会的规定

 

  2007年修订后的《物业管理条例》取消了2003年《物业管理条例》中关于“业主委员会是业主大会的执行机构”的表述,取而代之的是“业主委员会执行业主大会的决定事项”。这一说法回避了关于“执行机构”的界定,为业主委员会的诉讼主体资格留下了一定的法律空间。这即说明该条例仍然没能明确业主委员会的法律性质与诉讼主体的确定资格。

 

  (三)其他规范性文件关于业主委员会的规定

 

  最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中明确解释:根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,可以自己的名义提起诉讼。由此可见,最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”,即可以自己的名义提起诉讼。

 

业主委员会的法律地位分析

 

  笔者认为,要搞清楚业主委员会的法律地位,首先要明确业委会是否可以成为民事主体,然后才有业主委员会成为法律确定的民事主体后是否有资格参与诉讼的一系列问题。这样才能更好的解决相关实践问题。

 

  1、业主委员会不是民事主体

 

  民事主体是民事法律关系主体的简称,指依法参与民事关系,享有民事权利和承担民事义务的人。判断一个社会组织体是否能作为法律主体,主要看其是否有独立意志或者能否作为意志的载体。业主委员会有独立名义、意志。具体有以下依据:业主委员会是经过房地产管理部门注册登记的实体组织,有自己的章程。我国业主委员会拥有一定财产。这些财产的来源有三个方面:一是占住宅区总投资一定比例的划拨款;二是物业管理用房和占总建筑面积一定比例的商业用房;三是业主交纳的管理费。但并不因此而成为该财产的所有人,在建筑物区分所有权的制度下,业主委员会享有处分权的财产,其所有权的真正主体只能是全体业主。业主委员会能以自己的名义实施法律行为,但不能成为其行为后果的最终承担主体,其行为仍须由与其有法定责任关系的单位或个人承担全部或者补充连带责任。所以它不具有民事主体的资格。

 

  2、对于理论界观点的分析

 

  (1)对于认为业主委员会是法人组织的观点,笔者是不认同的。《民法通则》第三十六条规定:“法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”。同法第三十七条规定,法人应具备的基本条件为:①依法成立;②有必要的财产和经费;③有自己的名称、组织机构和场所;④能独立承担民事责任。非法人组织是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织,亦称非法人团体。那么根据法律规定和法学原理,笔者对业主委员会所谓的民事主体地位进行分析:业主委员会不是以行政登记为成立要件的。所以“依法成立”的要件不能得到满足。这一条就足以否定其法人资格的说法。

 

  (2)对于业主委员会是“其他组织”的。笔者持赞成的态度。在这一观点上,理论界的争议主要在于,业主委员会有没有独立的财产能够承担相应的责任。有自己享有处分权的财产或者经费是业主委员会对外开展活动以实现自己意志的前提。《物业管理条例》第五十四条规定了专项维修资金,即专项用于物业保修期满后物业共用部分、共有设施的保养、一维修及更换的资金;第五十五条规定了共有部分及共有设施的经营收益。这些就是业主委员会享有处分权的财产。而且由于主人数众多,由全体业主共同行使以上财产的所有权不大可能也毫无必要。所以笔者认为业主委员会是有其一定的财产的,相应地,也支持此种观点。

 

  确立业主委员会“其他组织”的法律地位是有很大的意义。首先,能解决在物业管理中,业主委员会代表全体业主对外签订物业服务合同中,该合同成立的问题。对于合同的主体符合民事法律关系,才能充分使其合同得以有效履行。其次,业主委员会的一项重要职权,即管理人代表管理团体或区分所有权人在诉讼上或诉讼外主张请求权。如果能明确其为“其他组织”,就能很好的和最高法院的批复相接轨,使其诉讼权利能力得以明确确定,更好地维护业主的权益。(来源:中国法院网)


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