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告业主书——成立业委会难的真正原因
成立业委会本身就像取经一样,需要历经九九八十一难,但绝大多数业主都是不支持、不反对、不帮忙、不关心。只有自己的权益受到侵害后才会想起来发句牢骚:“业委会怎么还没成立啊?”


小区里一些热心业主想要牵头成立业委会,首先面临的甚至不是物业的阻挠,而是一小部分业主的指指点点:“他们肯定有目的,没好处他们才不操这个心呢”。要知道,筹备组为了避嫌往往不会成为业委会候选人


需要明确的是,业委会当建必建,当换必换。必须立足于真心实意维护业主的利益。唯有把新建业委会工作做好,业主才有真正的主心骨,物业才有真正的监督者和制衡者,小区内部管理才有规则和层次可言。

现向广大业主朋友们公布
近些年筹备组工作情况:


已跟进↓↓

1、2021年8月物业张贴新增设备维修老设备公示,金额高达199万元。高空抛物监控:995913元,治安监控516057元,室外消火栓改造481877.73元,物业明确表示以上三项工程项目均将使用大修基金完成。但据业主分享,其他小区同样的项目金额只要十几万元且由大修基金及物业共同承担。热心业主代表与物业多次沟通,在大家不懈努力下该项目暂未得到实施

2、据热心业主反馈小区大门栽种的曼陀罗花有毒,也是广大业主多次拨打物业电话要求处理才得以铲除


未跟进↓↓
1、小区保安亭无人值守形同虚设,幼儿园旁小门敞开,外卖及小区外来人员随意进出,虽有630报道及向社区反映,问题仍未得到解决,反而现在过路车有增无减,严重影响业主出行安全。外来广告单见缝插针随意张贴,小区屡屡发生物品被盗事件。
2、业主向保安反馈物业问题遭到保安辱骂,称有素质的人都不会住在这个小区,物管费养不起他们,广大业主多处投诉。物业回复:已罚款500元处理,现此人仍在物业身居要职。
3、小区消防设施成摆设,自2021年10月小区火灾后,热心业主检查过消防栓完全不具备使用功能,一旦发生较大火灾后果不堪设想。
4、小区16栋的电梯都在反复维修,多次使用大修基金更换相同配件,物业称已有三分之二业主签字同意就可以动工。从未公示招标情况,也未邀请业主现场参与。
5、电梯口瓷砖脱落砸到业主使其受伤,物业置之不理,630已报道。现在瓷砖仍有多处空鼓及脱落情况。

6、网球场被出租,外来人员享受着本该属于业主的小区配套资源,深夜打球扰民、大灯照着业主睡不好觉。


业主签名及房产复印件收集始末↓↓

1、2016年开始第一批热心业主和律师自费购买打印机,不论酷暑寒冬推着打印机带着小礼品,准备了“仅供成立业委会使用章”挨家挨户动员业主收资料,也在大门口摆过桌子反复宣传,期间遇到很大阻力:有人冒充业主报警说受到骚扰、跟保安发生冲突、被威胁、热心业主被尾随至单位,被人利用裙带关系丢掉工作等。


历经3年,在艰难的情况下收齐了960份资料。在龙塔街道龙头寺社区二楼会议室与社区陈书记等人递交资料(包含960份业主房产复印件及带有业主签名的上品十六业委会申请书),之后社区工作人员以筛选资料中有50多位业主电话无法接通或房屋已卖为由,将资料视为无效

随后热心业主要求公布无效房号再次核实时,社区街道支支吾吾,不正面回答,最终没有提供出来,只是要求再去收集到合格的数量。与社区多次沟通未果,资料也一直存档于社区内。


2、这几年陆陆续续多次有人想牵头都遇到阻碍,业主开会遭遇冒充社区的工作人员阻止(后被证实该女士是物业工作人员),各栋张贴的微信群二维码存活不到半天就被撕掉,聊天群常有带节奏的好事分子


3、又经过两年多复印件补充收集,在2022年9月9日,又一批热心业主带着新增的近300份业主房产复印件和签名以及原来收集的签名复印件再次来到龙塔街道龙头寺社区,要求启动上品十六业主委员会成立流程,被告知原来负责业委会事项的工作人员已更换,之前的资料不知所踪


对此现场热心业主提出了诸多疑点,并现场电话咨询负责业委会审核工作的街道相关工作人员:“街道是否收到过社区提交的业主资料?如未收到,社区又找不到上品十六收集了整整3年多的业主资料,对社区的工作失职是否有监督管理职责?”。街道工作人员表示不清楚,需要查找了解(当天)再做回复,但一直未回复。


中秋节后,热心业主再次致电街道相关工作人员,得到回复:街道未收到上品十六的业主资料,且即便在社区找到了相关资料,也因时间太长,无法证明是业主现在的意愿而无效。
 
至此,业委会成立再次陷入僵局……

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就此事律师表示:对街道工作人员的回复可以理解,但我国法律对于业委会成立业主签字的时效性并未做明确规定,且在实际操作过程中也要考虑小区的大小、人数等,对于一个近5000户、人口近两万人的大型小区,如何在短期内收齐足够数量的签名和业主房产复印件呢?


根据近年来各省市对成立业委会门槛的调整,有的只要求10%的签名,有的要求50名业主联名申请就可以,虽然重庆目前还是执行20%业主申请,但对于大型小区过于强调业主签名的时效性,无疑是在加重甚至阻止小区业委会的成立,这与国家鼓励小区业主成立业委会的法律和政策相违背。


我们怀着美好憧憬(或结婚、或生子、或入学、或养老......)希望能够安然定居于此,安心度日。然而理想的丰满赶不上现实的骨感。


小区地理位置优越交通便利,配套设施完善。开发商兴建楼盘时的大张旗鼓到现在的有头无尾,导致我们应有的权益没得以实现。

再者,每天都能看到不同业主因各种原因找物业理论,讨说法,但显而易见收效甚微,迫使许多业主只能忍气吞声。小区各种乱现象随处可见,公共卫生脏乱差、绿化园林变差、天亮开着路灯用着业主们的公摊等。
 

权利是靠咱们自己争取来的,

不是靠别人施舍的。

想取得业主说话的权利,

拿回属于业主的公共收益,

就要大家共同参与努力,

否则只能任人侵占。 


来源:上品十六业主家园
如侵权,请告知删除
主编:王梦乐




破坏业委会成立的伎俩,大起底!

业主委员会作为业主

集中行使业主权利的组织,

监督物业企业工作,

为业主提供更好的物业服务体验。


现实中,

少数物业企业自身工作存在严重问题,

拒绝接受监督,

就会千方百计地破坏小区业委会的成立。



来看看他们惯用的伎俩都有哪些


1.“妖魔化”业主委员会,诋毁业主委员会的功能,收买部分业主散布业主委员会成立后会造成混乱等负面信息;

2.抹黑攻击维权带头人和维权积极分子,甚至暴力恐吓维权业主,业主无人带领就会变成一盘散沙,业主维权就会不了了之;

3.污蔑组织成立业主委员会的业主有个人目的,打击业主士气,成立业主委员会无人组织就进行不下去;

4.暴力抢夺选票,阻止业主投票,甚至公然在业主大会现场搞破坏,造成业主大会无法召开;

5.阻止维权人士进入业委会,安排收买听话的“业主”进入业委会以便达到控制业委会的目的

6.安排不法分子伪装成业主,在小区内张贴无署名、无盖章的造假文件,在业主QQ群、微信群等公共社交平台上发布谣言。

以上种种都是根据其他小区成立业主委员会遇到的黑心物业采用的卑劣手段的综合整理,希望有成立业主委员会意愿的小区未雨绸缪,做好防破坏防离间防渗透工作,早日成立业主委员会。



严正声明




无论何人,恶意阻止业委会筹备、造谣诋毁诽谤业委会及相关筹备业主、扰乱业主代表大会、拖延阻碍甚至公然阻止业委会成立,破坏业委会正常运作,都是与现行法律法规相违背的违法行为,是对国家法律法规的公然挑衅。


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小区不和谐音符


随着人们生活水平日益提高,城市居民日益增多,然而居民换了居住环境后面临很多困惑:
1.对物业管理不满意;     
2.硬件设施不达标;
3.办事儿难;
4.自己力不从心,感觉憋屈;
5.房子出现质量问题,没有解决好;
6.没有组织者、更没有可依靠的机构。


究其原因有三:
  • 其一是开发商设计建设问题

  • 其二是物业公司服务问题

  • 其三是业主期望值过高问题


然而
这些问题怎么反映?
反映给谁?
谁来总结归纳?
谁来负责落实?

一说提意见:就义愤填膺、七嘴八舌说不到正题;
一说提建议:围绕自己利益不切合实际的奇思妙想;
一说提感想:就是“撵走物业,重新选聘”;
一说成立业委会:就说“天下乌鸦一般黑”;
一说集体去反映:张嘴就是“我忙,没空”……

一旦有人义务出面解决问题,就成了孙子一样——绯闻牢骚立马就出来了:

“我反应的事咋还不解决?是不是被收买了”
“选你何用?”
“听说XXX得了好处”
……

                         直至把义务奉献的人的积极性完全打消,这些人就吐一口臭唾沫才闭上乌鸦嘴。

 例1

小区要成立业委会,期初大家齐心协力,中途,小丑出现,开始搅局,信口开河、蛊惑人心:“这些人是冲着XX款,别有用心”。

例2

业委会选举成功了,能把业委会难死,业主们开始提一些难以解决的问题:小区设计不合理、不收回地下停车场就解散业委会吧、周边学校太吵闹,把学校撵走吧……

例3

业委会努力工作,能把业委会忙死:业主们把业委会成员当做全职公益人,水管堵塞找业委会解决、电路跳闸找业委会解决、小区无处停车找业委会解决……


业主们忘记了业委会是民间非独立法人单位
业委会成员的报酬在哪里?
哪些问题是自己解决的?
哪些问题才需要业委会解决?

意见和建议是两个不同的概念


意见是带有批评性、指正性的看法,且大都是对已经发生的事物而言,多有希望对方改正的意思。

建议是带有建设性、前瞻性的看法,且大都是对尚未发生的事物而言,多有希望对方采纳并实施的意思,但实施的效果则要看事实而论了。

业主们提意见和建议本身是好事,应该大力提倡,但建议和意见要全面,既要合理、又要合法、还要尊重现实、具备可行性。

例1

某小区因地下车场局限,业主停车难,业主们建议“毁掉绿地,建立地上停车位”,提这个建议初听没毛病,细分析:毁绿地合理合法吗?对于没买到地下车库的人来说是受益,但受益的同时侵犯了有地下车库的人的利益,因为绿地是全体共享的。

例2

业主们希望规范化管理,进小区设门禁,这是趋势也是很有必要,但,设立门禁后牵涉的诸多问题怎么办——外卖进不来、快递进不来需要业主出小区去取,全体业主目前能适应吗?如果业主打电话让门岗放行,业主的电话身份怎么核实?


意见也好、建议也罢,
总之要有可行性,
要尊重现实、一步一步来,
支持公益人,
小区自治献计献策!


如侵权,请告知删除
主编:王梦乐


未经批准选举业委会构成犯罪吗?

临报政法标题:“未经批准擅自组织业委会选举,临沂2人被刑拘!”引起舆论关注。


对此,本律师从法律常识角度提出几点质疑:


一、哪条法律规定未经街道办和社区批准选举业委会的行为构成违法犯罪?街道办和社区批准能等同于国家规定吗?


《物业管理条例》第十六条规定:业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。据此可知,成立业主委员会不需要批准,仅需备案即可,以未经批准构成犯罪追究刑责依据何在?


《民法典》第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导协助


二、小区相对封闭管理,业主人员特定,与车站、码头、电影院等完全开放的、人员不特定公共场所截然不同。在自家小区选举业委会,行使权利,构成聚众扰乱公共场所秩序罪,于法、于理、于情是否应当?


三、希望执法时对民众多一点宽容、善待,做到情理法融合、统一,不要超出一般社会公众的认知。(来源:大楚刑辩 )


未经批准擅自组织业委会选举,

临沂2人被刑拘!


近日,临沂市公安局兰山分局依法查处一起小区业主聚众扰乱公共场所秩序案,抓获付某立(男,36岁)、杜某超(男,41岁)等7名违法犯罪人员。


经查,9月16日晚,兰山区柳青街道某小区业主付某立、杜某超等人,在未经街道办事处和社区组织批准的情况下,擅自在小区内布置会场、违规印制不符合程序的选票,意图召开业主大会进行业主委员会选举,造成现场大量人员聚集。


在有关部门工作人员和民警到场维持秩序、进行劝说的情况下,仍不服从管理,煽动其他业主聚集挑衅,严重扰乱社会公共秩序,造成了恶劣社会影响。


9月23日,根据《中华人民共和国刑法》第二百九十条之规定,兰山分局对涉嫌聚众扰乱公共场所秩序罪的犯罪嫌疑人付某立、杜某超依法刑事拘留,对情节较轻的刘某、张某等5人进行批评教育。


目前,案件正在进一步办理中。


(来源:临报政法,临报融媒记者)

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如侵权,请告知删除

主编:王梦乐


关于公共用房未见公共收益的联系函

关于荣域花园两处公共用房未见公共收益

的联系函


江苏苏南某某物业服务有限公司:


荣域花园幸福驿站负一楼360平方公共用房,之前一直由贵司代为出租,最近一次出租期限为2021年1月1日至2021年12月31日,租金为54000元/年,扣税后,五五分成计入公共收益。但至2021年12月31日后,未见续签合同或新签合同。

此议案已经经业主代表大会表决通过,收回幸福驿站负一楼360平方的公共用房,不再对外出租,用以补充业主公共活动用房。

关于本处公共用房业委会已于2022年5月12日致函给贵司,至今未见贵司任何移交手续。按5月12日函中所写“在2022年5月底前清空此房屋,并将钥匙交付。若逾期未交付,该房产自2022年1月1日至钥匙实际交付日期间的租金由贵司承担,并计入属于全体业主的公共收益中。”

另外贵司于2022年8月9日提交的2022年第一季度(5月提交的数据有误,重新提交)及第二季度的公共收益明细表,发现荣域商业街831-102-5室41.76平方公共用房,之前一直由贵司代为出租,最近一次出租期限为2020年5月1日至2022年4月30日,租金:60000元/年,扣税后,五五分成计入公共收益。

该房屋已于2022年4月30日到期,未见续签或新签合同。到期后也未曾见贵司与我委商议出租情况等等。对于造成业主公共收益的损失,将按原出租金额由贵司承担。

以上两处公共用房的出租金额,请贵司按原出租金额(360平方2022年上半年度出租金额13500元+ 41.76平方2022年5-6月出租金额5000元)计入公共收益,并与第一季度,第二季度公共收益一并转入业主委员会公共账户。

荣域花园业委会
2022年8月12日

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《民法典》关于物业服务合同的规定
民法典

第二十四章  物业服务合同

第九百三十七条  物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业其他管理人


第九百三十八条  物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分

物业服务合同应当采用书面形式


第九百三十九条  建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同对业主具有法律约束力


第九百四十条  建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止


第九百四十一条  物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。


第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。


第九百四十三条  物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开向业主大会、业主委员会报告


第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费


第九百四十五条  业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人,遵守物业服务人提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。


第九百四十六条  业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。


第九百四十七条  物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前,物业服务人不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会,但是合同对通知期限另有约定的除外。


第九百四十八条  物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期

当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。


第九百四十九条  物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。


第九百五十条  物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。


主编:王梦乐


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