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物业费上调,还要逐年递增!闵行两小区不仅没吵翻,还超过80%通过?


物业管理费偏低是目前困扰许多老旧小区管理提升的“痛点”之一,然而物业费调价一般都会遇到反对声音,有些小区甚至还吵翻天。但在七宝镇,华景花苑、金泰公寓两个小区最近不仅完成物业费调价,还结合小区实际情况,建立了逐年递增的调价模式。据了解,今年七宝镇共有9个小区完成了物业费调价


这些小区的大部分居民为何认可调价?成功调价背后的关键在哪?记者带着问题进行了探访。


两小区建立逐年递增的调价模式


据了解,华景花位于航北路35弄1—23号,建筑面积约2万平方米。原物业合同于2020年表决,物业费标准为0.86元/月/平方米,于2023年3月31日到期。


居民区于2022年启动新合同商讨,并于2022年12月底启动表决,明确合同期内物业服务费标准按照“逢上海市最低工资标准调整时,则自政府部门公布最低工作标准提高之月起,按(最低工作标准提高额度+福利增加额度)*小区服务管理人数÷小区总面积”的方式,相应调整业主的物业管理(服务)标准。


经过80.15%业主表决通过,目前,该小区已签订了新合同,合同有效期为2023年4月1日至2026年3月31日。





另一个实行逐年递增物业费的小区,则是位于漕宝路2999弄的金泰公寓。记者获悉,该小区建筑面积约为6万平方米。原物业合同于2019年表决,物业费标准为0.9元/月/平方米,于2021年12月31日到期。


居民区于2021年启动新合同商讨,并于2021年年底启动表决,经82.6%业主表决通过后签订新合同,明确合同期内,2022年1月1日至2023年12月31日,每年递增0.05元/月/平方米。





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探寻调价背后的秘诀


华景花和金泰公寓这两个小区物业费都于日前成功调价,还创新性地建立了逐年递增的调价模式。那么,这两个小区绝大多数居民为什么会同意这个调价方案呢?


“小区多久没进行过物业费的调价了?五年?十年?”华景花业委会相关负责人坦言,近几年来,随着物价上涨、劳动力成本逐年增加等要素,物业管理服务成本也随之不断增长。若持续执行原收费标准,必然会造成企业持续亏损,进而进一步导致管理不规范、服务不到位,也必定影响居民日常生活。



“我们希望小区越来越好,物业的服务能够‘质价相符’”,华景花苑一位小区居民代表向记者透露,之所以她支持小区物业费调价,因为物业承诺,未来调价后,将为居民提供详细的物业费收支情况和优质的服务。此外,物业公司也对物业费为什么涨,涨在哪里进行了介绍,相关负责人还表示,将积极采取措施提高小区的物业管理水平和服务质量,以减轻涨物业费对小区居民造成的不利影响。



“此次调价,居民区特地邀请了社建办、房管所等职能部门,与居委会、物业公司、业委会一起召开居民区协调会,明确涨物业费的理由和必要性,向居民和业委会做出充分的解释和说明”,航华四村第二居民区党总支书记毛俏峰告诉记者为确保小区物业费调价知晓度100%。居委会、业委会组织居民代表大会说明涨物业费的原因和必要性,让居民了解涨物业费对小区整体发展和居民自身利益的积极作用。最终,通过小区“三驾马车”党总支、业委会和物业公司共同努力,充分听取居民的意见和建议,公示物业费的收支情况,提高物业管理水平和服务质量,获得了居民的支持和理解。


对于此次调价,华景花苑小区物业公司相关负责人也表示,将不断提升物业管理水平,为小区居民提供更加优质的服务。


而在金泰公寓,亦是用好了三个“力”的法宝:“四位一体”凝心聚力;多方力量齐心助力;社区代表会心共力,促成了小区物业费成功调价。


今年,该小区物业费刚刚进行了第二年涨价,每年涨0.05元,今年物业费整好1元钱。虽然每年只涨了5分钱,但我们也要让居民感受到5分钱的价值”,漕宝路居委会党总支书记、居委会主任徐继芳告诉记者,金泰公寓是1994年建立的混合型老旧小区,原先物业费0.9元钱,物业服务提升难,涨物业费一直也是一件比较困难的事,通过党总支、业委会和物业公司共同努力,多宣传多沟通,终于,小区物业费于去年进行了上调。


继芳介绍,这两年,物业公司与社区居民交流更紧密了,物业、楼组长、楼道居民一起,多次清理楼道卫生死角,改变楼道堆物等陋习,使小区的环境面貌慢慢得到提升,大多数居民也体会到了物业公司服务的改变。这几年,小区物业费收缴率一直保持在95%以上。




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七宝镇已有9个小区完成物业费调价


记者获悉,今年七宝镇共有9个小区完成物业费调价。七宝镇依托“红色物业”提质升级,要求小区各居民区党组织发挥领头雁,引领“三驾马车”协同共治的机制,结合小区实际、规范有序、公开协商地科学调整物业服务收费。


“接下来,主要针对两个关键性节点的小区:一是针对合同到期正在洽谈新合同的小区;二是针对物业费从未调过,且业委会、物业服务企业也有意愿调整的小区。”七宝镇房办相关负责人向记者介绍,七宝镇将通过社建办、房管所、各居委、业委会、物业公司、业主代表多方协同,从宣传、引导、讲坛、片区交流等多模式推进物业费“质价相符”的理念,对小区物业费进行适当调整,逐步促进物业服务企业服务水平和服务价格合理化双提升,让居民有更好的感受度,让物业有更多的积极性,也进一步为社区治理凝聚人心奠定基础。


区房管局相关负责人表示,物业费涨不涨价关系到社区治理方方面面,事关物业行业长期健康运行发展。为进一步推动物业费调价工作提质提速,区房管局于2023年3月出台《闵行区住宅物业收费标准调整指导手册》和《闵行区住宅物业收费标准调整十问十答》,对住宅物业费调价工作进行了全流程、全要素、全方位的说明及阐述,赋能属地街镇在日常指导小区开展物业费调价时参考,推动住宅物业费调价工作规范、有序、高效开展。



















来源:业委会八卦站

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业主能否查看他人的表决票?


很多小区业主大会会议结果公布后,

有业主对表决的真实性提出质疑。
投诉要查表决票时,
业委会或筹备组说,
你只能查自己的!

能不能查别人的票,
这是有争议的。

主张能查的人认为:不查就无法监督,业委会或筹备组可以随便公示结果。

反对查的人认为:查他人的表决票侵犯隐私。

查还是不查,目前尚无明确规定。为了解决监督和保护之间的纠结,一些地方做出了努力。南京要求公布表决明细,是一种尝试。无锡规定可以申请街道办查业委会选举的表决票,也是一种努力。但是,能不能查票、谁能查的问题,仍然没有解决。

近期收到一个业主知情权判决。业主怀疑投票的真实性,业主群里也看到很多人质疑,于是起诉业委会,要求查阅所有人的表决票。法院驳回了


因为表决票上面载了业主姓名、房号、产权面积、联系方式、受托人姓名、身份证号码及联系方式等个人详细信息,涉及业主隐私信息


法院认为,业主知情权依法受到保护,但业主应在法律规定的范围内合法合理行使其权利,即应以不损害其他业主利益为边界。


以下是法院的详细逻辑


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来源:业委会资讯
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过质保期发现房屋漏水,开发商要不要赔偿?


房屋漏水,

在质保期内,
业主的损失应获赔偿,
那么,
超过质保期后开发商还赔不赔?

近日,唐山市路北区人民法院
审理了一起房屋漏水因过质保期
而引发的财产损害赔偿纠纷案,
判决支持了业主的全部诉讼请求,
要求开发商赔偿业主
因房屋漏水产生的各项损失。

该案例是一起突破房地产开发企业
关于商品房质量保修期限限制的典型案件。


房屋漏水致地面及墙壁发霉,

超保修期,

开发商拒绝勘察维修

2019年4月,马先生购买了一套期房,合同约定该房屋于2021年2月交付使用,质保期为交付后2年。


2023年2月,马先生入住该房屋,没过多久就发现地面及墙壁多处渗水发霉开发商却以房屋已过质保期为由拒绝勘察和维修


为此,马先生不得不推迟婚期,先行租房居住,并自行找专业机构进行检修。经检测,房屋地板砖下方给水管道弯头处存在漏点


2023年6月,马先生提起诉讼,要求开发商承担维修责任并赔偿各项损失18900元


房屋隐藏质量问题,

在质保期内无法自然显现,

开发商仍有保修义务

法院审理后认为,本案中,开发商与马先生签订《商品房买卖合同》后,应当按照合同的约定交付质量合格的商品房


结合马先生发现位于16层的涉案房屋存在大面积霉变情况的日期和日常生活经验判断,涉案房屋暗管漏水应该已有一段时间,涉案房屋在质保期内暗管漏水,并导致楼下13层房屋公共卫生间天花板浸泡具有高度盖然性。


况且,即便业主房屋售后质保期届满,交付的房屋出现问题,房地产开发企业也应当在保修范围和期限内承担保修责任,该保修责任的完成应以商品房瑕疵修复达到满足房屋正常使用的标准为前提。


涉案房屋室内漏水部位为房屋交付前已施工完成的隐蔽工程,从房屋交付到发生漏水的时间上看,不符合社会大众对于家装隐蔽工程的合理期待,房屋隐藏的质量问题,在质保期内无法自然显现,则开发商不能以已过质保期为由进行抗辩


综上,法院作出判决开发商应继续履行其保修义务,并承担马先生因房屋漏水导致的检测费、维修费、鉴定费等所有损失。


宣判后,双方均未上诉,现判决已经发生法律效力。


法官说法:

开发商将质保期限

作为逃避质量保障的保护伞,

显失公平

承办法官郁华介绍,本案是一起突破房地产开发企业关于商品房质量保修期限限制的典型案件。


在房地产开发企业未完整履行合同约定的质保义务时,房屋所有权人主张其继续履行不应受质保期限制


我国法律要求商品房买卖合同中必须约定房屋质保期的目的,在于可以免除购房者举证房屋质量问题系开发商所致的责任,但不能必然免除房地产开发企业在合理期限内保证房屋质量的合同义务,若房地产开发企业以质保期限作为逃避质量保证及维修责任的保护伞,则有违诚实信用,显失公平


《民法典》第五百七十七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”


业主与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》,基于平等自愿,买卖双方均应受其约束,房屋购买方应按合同约定交付购房款,房地产开发企业应当按照合同约定向购买方交付质量合格的商品房,如果商品房质量不合格,则无“质保期”可言,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。












来源:唐山晚报

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业委会已经到期,能否组织业主大会对物业选聘进行表决?
故事背景:上海浦东浦东新区名门滨江苑小区业委会任期和物业服务合同差不多同时到期。
2015年12月21日上海市浦东新区名门滨江苑小区业主大会业主委员会经登记备案成立。任期为5年。2017年上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会与案外人上海复欣物业管理发展有限公司签订的物业服务合同至2020年12月31日合同期限届满。

2021年3月该小区通过业主大会决议续聘物业。有业主不服,认为上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后无权权组织物业服务企业选聘工作,要求撤销该决议。

一审法院(浦东法院)认为:
(2021)沪0115民初61114号
上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后是否有权组织物业服务企业选聘工作。
根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定,业主委员会任期届满的五个月前,应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组,并在业主委员会任期届满前,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
《议事规则》第三十二条约定,业主委员会任期届满前两个月,应当书面报告街道办事处。现上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满前四个月口头报告街道办事处,时间上虽有违《上海市住宅物业管理规定》的相关规定,但符合《议事规则》的约定,报告形式上未采用书面形式,但街道办事处出具证明对上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会曾于2020年8月进行汇报予以确认,故一审法院认为上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会的报告手续虽存在瑕疵,但未构成对《上海市住宅物业管理规定》及《议事规则》的实质性违反。街道办事处在知悉上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会任期将于2020年12月届满后,至任期实际届满之时仍未启动组建换届改选小组以选举新一届业主委员会,故新一届业主委员会未及时成立的责任不能归咎于上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会。至于街道办事处是否因疫情防控等原因未开展组建换届改选小组,不在本案业主撤销权纠纷的审查范围。根据《议事规则》第三十四条的约定,上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会应继续履行其职责。同时,根据《议事规则》第十八条的约定,拟定选聘物业服务企业方案并报业主大会决定属于业主委员会的职责范畴。故上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后,在小区原物业服务合同到期的情况下,有权组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。


二审(上海市第一中级人民法院)
(2022)沪01民终2714号

根据查明事实,被上诉人上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满前四个月口头报告街道办事处上述事宜,时间上虽未达至《上海市住宅物业管理规定》相关规定,但符合该小区《议事规则》;报告形式上未采用书面形式,但根据街道办事处证明其曾于2020年8月进行汇报,在无相反证据条件下,不能认为本案报告程序构成对《上海市住宅物业管理规定》、《议事规则》实质性违反。
街道办事处在知晓被上诉人业委会任期将届满,客观上未即时启动组建换届改选小组以选举新一届业主委员会,新一届业主委员会未及时成立不能归咎于被上诉人业委会。根据《议事规则》明确规定,被上诉人业委会应继续履行其职责,包含拟定选聘物业服务企业方案并报业主大会决定。原判于此认定正确,本院应予肯定。


鸭梨观点:
根据《上海市住宅物业管理规定》第二十八条业主委员会任期届满的五个月前,应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组,并在业主委员会任期届满前,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
  业主委员会未按照前款规定报告的,乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组,由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
  换届改选小组由业主代表,乡、镇人民政府或者街道办事处代表,物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数,其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定,人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。
  自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:
  (一)选聘、解聘物业服务企业;
  (二)调整物业收费标准;
  (三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;
  (四)其他重大事项。

这里里面有两个关键点:1、换届小组的产生,决定权是在乡、镇人民政府或者街道办事处 2、换届小组产生之后,业委会才不得组织业主大会表决重大事项。也就是换届小组没有产生之前,是没有问题的,因为议事规则里面有约定。

游戏规则的关键在于:换届改选小组是否产生。腹黑一点,如果街道认可这个操作,只要推迟换届小组产生即可,如果不认可,在业委会启动该项目的一刹那组建换届改选小组即可完成绝杀,狙击步枪的扳机是在街道手里扣着的。

对这个话题,你怎么看?这样理解合适么?请在文章下面留言,阐述您的观点!


小区的树木挡光,业主可以自行砍掉或者修剪吗?



小王居住的小区绿化非常好,业主都非常满意,但是小王却不堪其扰,因为家里的阳光都被一棵大树挡住了,导致家里的光照不足,有时白天都要开灯。


为了解决这一挡光问题,小王决定砍掉大树,但这一行为却被其他业主举报,小王也不得不面对赔偿问题

小王不理解,小区公共区域的大树挡住了自家的光照,自己为什么不能砍伐,难道只能认倒霉吗


民法典



第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。





因此,小区公共区域内的树木归小区全体业主共有,小王私自砍伐的行为侵害了其他业主的权利。


正确的做法应该是先征求全体业主的同意,或者向物业反映情况,商讨解决办法,并向有关部门申请树木的砍伐、移植或者修剪









来源:五洲律师事务所

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