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判例丨惊!这个小区业主大会公告的投票总面积与不动产登记簿载明的建筑物总面积相差甚远!

“英豪花园业委会违反了《议事规则》关于“逐户派送”的送达选票程序

未将投票表格送达给部分业主

违反法定程序”

“英豪花园业委会未调取不动产登记簿面积

未确认全部业主信息

统计业主总人数和总面积程序违法”

案情回顾


蔡军申请再审称
(一)英豪花园业委会组织召开的第二次业主大会侵犯了部分业主的知情权、投票表决权、监督权以及选聘和解聘物业服务企业等有关共有和共同管理权利的重大事项共同决定权,应当依法予以撤销。深圳市超鹏投资有限公司和南武小学两名业主的证明均证实,该两名业主并不知情,无法行使权利。英豪花园业委会违反了《议事规则》关于“逐户派送”的送达选票程序,未将投票表格送达给部分业主,违反法定程序。
(二)第二次业主大会决定违反法定程序,应当撤销。英豪花园业委会未调取不动产登记簿面积,未确认全部业主信息,统计业主总人数和总面积程序违法,公告的投票总面积207075.84平方米与不动产登记簿载明的建筑物总面积226421.0857平方米存在重大差错。不同意续聘广州市兰花物业管理公司面积实际占比为48.47%,而非53%。
(三)第二次业主大会决定应当由英豪花园业委会作出书面记录并存档,英豪花园业委会对第二次业主大会会议的选票、表决票和书面委托书负有妥善保管义务,且保管期限不少于5年。所以,应当由英豪花园业委会承担第二次业主大会决定程序合法且未侵犯业主合法权益的举证责任。综上,蔡军向本院申请再审。

法官说



经申请向街道办与规划局调取的案涉楼盘竣工验收图纸可以作为业主大会投票总面积的计算依据。

本院经审查认为,本案为业主撤销权纠纷。蔡军申请再审要求撤销英豪花园业委会召开的第二次业主大会所作的会议决定,故本案应重点审查上述会议决定是否符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”,即是否达到“双过半”要求。本案中,英豪花园业委会已提交证据证明相关业主大会决议已经达到《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“双过半”要求,其计算总建筑面积所依据的图纸,也是经申请向街道办与规划局调取的案涉楼盘竣工验收图纸。蔡军申请再审主张应以《广州市不动产登记查册表》载明的面积为准,理据不足,且其在一、二审期间并未提出该项主张及相应证据。因此,二审法院认为英豪花园业委会虽然在组织投票过程中存在一定瑕疵,在计票过程中偶有疏漏,但整体基本符合相关法律法规要求,表决结果并不影响“双过半”的结果,故而不予支持蔡军要求撤销相关业主大会决议的请求,并无不妥。蔡军申请再审提供的涉案小区建筑面积汇总表不属于新证据,无法推翻一、二审判决所认定的事实,本院不予采纳。


点  评


经申请向街道办与规划局调取的案涉楼盘竣工验收图纸可以作为业主大会投票总面积的计算依据。在业主大会召开的过程中不可避免会出现部分业主不知情的情况,但只要计票结果符合“双过半”,业主大会所确定的决议也就行之有效,所以大家今后要多多关注自己小区的动态,这样才能有效行使自己的合法权益!













来源:小蜜蜂业主大会

如有侵权,可联系删除

九成业主拒交物业费,物业输了官司
“这锦旗是业主的心意,

俺们几个代表1880户业主给您送锦旗。”
9月4日上午,
商丘市中级人民法院门前
锣鼓喧天,热闹非凡。

原来是某小区业主代表
正在向商丘中院立案二庭法官
代恭伟、张学朋送锦旗,
表达该小区1880户业主
对法院公正判决的感激之情。





基本案情

该小区是拆迁安置小区,2019年,当地政府通过招标程序为小区选聘了前期物业公司,并签订合同,合同约定,2019年9月1日至2021年8月31日期间,物业费由当地政府垫付。


前两年合同到期后,物业公司称进行市场化运作服务,向业主征收物业费,但小区业主一直对物业服务非常不满意,小区业主上访,物业费交纳率约10%


物业公司先期起诉6名业主主张物业费及滞纳金。物业公司称公司提供了物业服务,且有明确的合同约定,应当收取相应的物业服务费。



业主代表称:业主要求公开物业费账目,物业并未公开。业主普遍反映物业公司的服务差,约90%的业主因不满服务而拒交物业费。物业公司称按合同约定提供了物业服务,实际情况仅是说说而已,业主的财物丢失无人问津,生活环境脏乱差是有目共睹。


在物业服务费存续期间,我们业主的生活环境并没有提升而是水深火热,苦不堪言,园区内垃圾成堆,消防通道被堵,楼道口堆放杂物及大量的电动车等,但无人过问。


因物业服务质量持续变差,政府也与物业公司解除了前期物业服务合同。正是因为物业公司的不作为,业主才拒缴物业费。



法院判决


一审判决法院驳回原告某物业公司的诉讼请求,物业公司不服判决,提起上诉。


案件进入二审程序后,本案涉及1880户业主的切身利益,二审法官对此案非常慎重,既要依法办案,又要实际化解纠纷,开庭时还邀请了20名业主代表旁听案件审理,让当事人充分发表了意见。


法院审理后认为,物业服务不但没有使业主安居,反而导致约90%的业主有意见,激化矛盾,存在一次只给业主充10元水电费和辱骂业主的现象因物业公司不能履行合同主要义务,二审不予支持物业公司的上诉请求,二审驳回上诉,维持原判



典型意义

通过本案件,树立生效判决的价值引导功能,审结一案,化解一片,避免大量类似案件进入诉讼环节。生效判决通过价值引导,督促物业公司尽职尽责履行服务义务。

业主有权利提出物业服务的合理要求,积极参与和谐园区建设;物业公司应注重提高效能和增强服务意识,积极回应业主的诉求,让业主感受到暖心。引导业主和物业公司共同努力营造一个环境优美、人心舒畅的文明、绿色、和谐的生活家园,有效减少纠纷。


小区成立业委会啦!成立业委会的好处全部告诉你
小区成立业委会啦!

成立业委会的好处全部告诉你!

小区是我家,建设靠大家。


自从有了业主委员会,小区干净了,小区整洁了,小区的房价上涨了;水管破了,房屋漏了,有人修有人管了;小区的维修资金存到银行年年涨利息,小区居民躺着赚钱不再吃亏了......


要是没有业委会,小区的居民人多思想杂,小事没人管,都等着“吃大锅饭”;大事管不了,一盘散沙,啥也做不了!


所以,小区需要成立业主委员会


要想成立业主委员会,先得召开业主大会。从无到有总是有难度,但只要对全体业主有好处,团结就是力量,再难也会成功。


一、小区的公共财产、公共收益有很多,你知道的有哪些?

小区有很多公共财产,比如小区的公共绿化、道路,小区的公共外墙、电梯等;小区也有很多公共收益,比如小区的电梯、外墙广告收益属于全体业主;小区公共面积划出的停车位产生的收益属于全体业主;小区维修资金产生的利息属于全体业主;小区公共区域的摊位收益属于业主,等等。


二、小区的公共财产、公共收益怎样才能实现利益最大化?


成立业主委员会,可以有效促进小区公共收益最大化。

例如小区的公共维修资金产生的利息,特别是对于比较大的小区,业主有上万户,公共维修资金上百万甚至上千万,如果成立了业主委员会,不说别的操作,每年将公共维修资金进行定期大额存款,其产生的利息就是一笔不小的数目。


但是,如果没有成立业主委员会,这笔公共维修资金就只能躺着吃灰了;小区的电梯广告、外墙广告、公共区域划出来的停车位收益等等,都是一笔不小的收益,如果没有业委会,谁会花时间花精力去持续跟踪、审理呢?最后收益到底归谁了,还不一定清楚呢。


三、小区的公共收益被侵害,该如何要回来?

小区的公共收益很多,如果公共收益受到了侵害,该如何处理呢?


公共收益属于全体业主共同所有,但一个小区有成百上千个住户,不可能每一位住户都去提起诉讼。这个时候,业主委员会的优势就凸显出来了,业主委员会可以代表小区全体业主,向侵害人提起诉讼,要求侵权人承担相应的法律责任。


四、业委会还能为大家做什么?

除了前面讲到的为业主共同利益提起诉讼,业主委员会还可以代表业主选聘物业公司,对公共收益进行查账,调解业主之间的纠纷(比如房屋漏水纠纷),具体还有哪些作用,一起来看看吧:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作,并在物业管理区域内显著位置公布报告内容,接受业主询问;

(三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题,维护业主合法权益;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织、监督专项维修资金的筹集、使用;

(七)根据业主大会的决定或者授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用;

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

(九)法律、法规和管理规约规定的其他职责。


来源:向律说法



什么是物业保修金?什么是物业专项维修资金?

物业保修金:建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的,作为保修期内物业维修费用保证的资金。

保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。



物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则,由维修资金管理机构统一管理,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

筹备组解散后从建设单位获取的相关资料如何处置?

筹备组解散分为以下两种情况:对于成立业主大会、业委会的,相关资料将移交给业委会保管;对于未成立业主大会、业委会的,应成立物业管理委员会,相关资料不应退回建设单位,应交由街乡镇临时保管,待物业管理委员会成立后,将相关资料移交给物业管理委员会保管。

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