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小区物业使用人脸识别门禁,合法吗?
目前,部分城市的小区安装了人脸识别门禁系统。当业主、租户和其他人员出入时,需刷身份证和识别人脸,两者信息匹配后方能进入。


对此,有人支持也有人质疑,人脸和身份证双重信息涉及隐私,担心个人行踪和隐私被泄露。

小区物业安装使用人脸识别门禁系统是否合理?物业是否具有采集人脸、保留人脸信息的权利?业主们对此有两种不同的观点。


支持者

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防范外来人员随意出入小区,人脸识别门禁将有效采集外来人口的具体信息。如有外人出入,每一条信息,包括时间、地点、图像,都会即时传到小区安保处的管理系统,能提高小区安全性。物业是为全体业主安全着想,服务全体业主,是出于善意目的,不是侵权。


刷脸过程中,姓名、性别、年龄以及面部表情等大量信息都会被采集并储存,如果这些信息得不到妥善保管,个人隐私就会泄露。

什么是人脸识别?


人脸识别,是基于人的脸部特征信息进行身份识别的一种生物识别技术。用摄像机或摄像头采集含有人脸的图像或视频流,并自动在图像中检测和跟踪人脸,进而对检测到的人脸进行脸部识别的一系列相关技术,通常也叫做人像识别、面部识别。

法律规定:

《网络安全法》“第四十四条 任何个人和组织不得窃取或者以其他非法方式获取个人信息,不得非法出售或者非法向他人提供个人信息。”

什么是个人信息,人脸识别技术提取的特征是否属于个人信息?

《最高人民法院最高人民检察院关于办理侵犯公民个人信息刑事法律若干问题的解释》五十三条之一规定的“公民个人信息”,是指以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人身份或者反映特定自然人活动情况的各种信息,包括姓名、身份证件号码、通信通讯联系方式、住址、账号密码、财产状况、行踪轨迹等。

从该解释“其他信息结合识别特定自然人身份”这句话不难理解,只要信息单独使用或结合使用只要能识别自然人身份就属于个人信息。公民个人信息不仅仅包括姓名,性别,出生日期等与个人身份直接联系的信息,也包括其他可以识别自然人身份的间接信息。人脸数据因包含人体特征具有识别性,因此属于个人信息。 

物业是否有权利采集和保留人脸信息权利?

2017年实施的《网络安全法》提出:“网络运营者收集、使用个人信息,应经被搜集者同意”。

《民法典》第九百九十条 人格权是民事主体享有的生命权、身体权、健康权、姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权等权利。

《民法典》第一千零三十二条 自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。

《民法典》第一千零三十三条 除法律另有规定或者权利人明确同意外,任何组织或者个人不得实施下列行为:
(一)以电话、短信、即时通讯工具、电子邮件、传单等方式侵扰他人的私人生活安宁;
(二)进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间;
(三)拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动;
(四)拍摄、窥视他人身体的私密部位;
(五)处理他人的私密信息;
(六)以其他方式侵害他人的隐私权。

《民法典》第一千零三十四条 自然人的个人信息受法律保护。包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。

因此,对于人脸识别过程中采集个人信息的行为有着法律上明确要求。提示我们的企业,银行,小区物业等部门在采集、使用、保存人脸识别过程中采集的个人信息应严格遵循法律的规定。

1、在《物业服务合同》中明确约定门禁升级改造事项,如果没有相关约定,物业应当征求业主意见,如果涉及费用,应当进行公示。

2、使用人脸识别门禁应征得一半以上业主同意。在小区安装人脸识别门禁系统时,如果业主同意录入采集人脸信息,则物业可保留业主信息。如业主不愿使用,那么物业可通过密码、门禁钥匙等途径,让业主自由出入小区。如果物业强制业主使用人脸识别门禁系统,则违法。


业主如何罢免、增补业委会成员?

对于极少数明显乱履职的业委会成员

20%以上业主要求召开临时业主大会罢免,

但因只有业委会才有权

召开业主大会和临时业主大会,

现实中往往出现业委会以各种理由推诿,

不组织召开罢免自己的临时业主大会,

怎么办?


面对此种情况,

根据相关规定,

街道可以责令业委会限期召开;

逾期仍不召开的,

可以由街道指导和监督召开。


业主委员会作为全体业主的代表,其法律地位至关重要,直接关系到业委会及其所代表的业主的权利行使及保障。

根据《物业管理条例》中关于业主大会和业主委员会的相关规定可知,业主委员会是业主大会的常设执行机构,根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务,代表全体业主的利益。

业主委员会成员能否正常履职、是否存在拒不履行、能否代表全体业主共同利益等问题,均关系到业主委员会乃至全体业主的利益。

下面我们结合《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规规定,就何为业主委员会、业主委员会委员有哪些职责及如何更换增补业主委员会成员进行梳理。

一、何为业主委员会?


业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成,通过执行业主大会的决定代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构,不具备独立法人资格。

法律依据:
物业管理条例》第十条:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责
《业主大会和业主委员会指导规则》第三条:业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

二、业主委员会有哪些职责?

如前文所述,业主委员会作为业主大会的常设机构,根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务,其主要职责如下:

召集和主持业主大会;

选聘和解聘物业管理企业;

续筹并监督公共维修基金的使用和管理;

审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;

听取业主、物业使用人的意见和建议;

执行业主大会的决议、决定等。


同时,业主委员会应当向就下列情况及资料向业主进行公布:

管理规约、业主大会议事规则;

业主大会和业主委员会的决定;

物业服务合同;

专项维修资金的筹集、使用情况;

物业共有部分的使用和收益情况;

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

其他应当向业主公开的情况和资料。


法律依据:
《物业管理条例》第十五条
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条、第三十六条

三、业主委员会组成和任职条件

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条、第三十二条的规定可知,业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二) 遵守国家有关法律、法规;

(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五) 具有一定的组织能力;

(六) 具备必要的工作时间。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

四、如何更换业委会成员?

《物业管理条例》第十一条规定,选举业主委员会或者更换业主委员会成员的事项应当由业主共同决定。对此笔者通过《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定的理解,认为更换业主委员会成员有如下两种方式:
一、业主委员会委员怠于履行或不适合继续履职的情况。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条的规定:业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

(一)以书面方式提出辞职请求的;

(二)不履行委员职责的;

(三)利用委员资格谋取私利的;

(四)拒不履行业主义务的;

(五)侵害他人合法权益的;

(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

或者业主委员会委员有违反业主大会议事规则的相关规定的,可参照上述法律规定依法终止其委员资格。


二、如前所述,业主委员会作为业主大会的常设机构,业主委员会委员也是经过业主大会依法选举产生,故无论是业主委员会还是业主委员会的某个委员,本质上是来自业主,代表业主的利益。如业主委员会委员在一定程度上不能代表业主利益,失去业主支持的时候,业主当然有权利依法合规改选。


根据《物业管理条例》第十三条及《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条规定,业主大会会议分为定期会议和临时会议。如超过20%以上业主共同提议要求业主委员会召开临时业主大会更换业主委员会委员,此时应在该提议书中载明需要更换业主委员会成员姓名及其他事项,一并递交小区业主委员会。


业委会经审核认为提议的内容符合业主大会议事规则及法律规定的,业主委员会应当决定召开临时业主大会。对于召开临时业主大会的会议程序等其他事项应当符合业主大会议事规则及法律规定。

五、业委会不组织召开罢免业委会成员的
临时业主大会怎么办?

以上简要对更换增补业主委员会委员的内容进行梳理,但实践中,往往存在20%以上业主已经按照法律法规及业主大会议事规则的规定将议题提交给业主委员会,但因只有业主委员会才有权召开业主大会和临时业主大会,故业主委员以各种理由推诿、阻拦业主大会的召开,进而实现对业主提议更换增补业主委员会委员的阻拦

面对此种情况,根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定可知,如业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开


怎样让一盘散沙的业主产生凝聚力?
业委会成立之初,小区业主对业委会委员们和业委会工作职责工作流程还不熟悉,这时业委会做什么,业主有的不关心,有的观望。在工作过程中,一旦觉得业委会和自己想象中的不一样,就会对业委会产生怀疑、猜测、不信任。这种不信任一般来说源于以下这几点:

1、来自于业主对小区公共事务信息没有正式的知晓途径和渠道,对小区工作原则和流程也不熟悉,有诉求也得不到解答,只能自己想当然,所以对业委会工作不信任。
2、来自于各自为政,没有共同精神情感粘度。认为业委会不是自己人,是“他人”,带着有色眼镜看“他人”。要么就觉得业委会不做事,要么就觉得业委会无权有责麻烦多还干得起劲,那一定是有猫腻。
3、来自于小区需要对前期历史清算(前期物业开发商等)埋下的矛盾种子,或者因为利益冲突制造信任危机。

一个小区,想要维护好业主权益,保护好公共设施设备,业委会只是一个执行者,是得到业主授权的代表。其所有工作的出发点和到达点都是小区业主,如果连业主的支持理解和信任都没有,那根本无从谈起履职,甚至可以说工作寸步难行。

而上述几种原因导致的不信任,最严重时可能导致业主对业委会产生信任危机。业委会做事,业主就会有不同意见,猜想怀疑,风言风语。而业委会听到后又觉得自己委屈,也许有的成员还萌生退意,最终导致业委会心累了,团队散了,小区乱了。

怎样让一盘散沙的业主产生凝聚力?
怎样化解小区业主的不信任,
赢得业主支持呢?

一、宣传再宣传,打造熟人社区
陌生疑人偷斧,熟人万事好商量。中国就是熟人社会,人熟好办事。在业委会这个没有其他支撑的群众团队中,我们要把躲在钢筋水泥间的一颗颗小散沙凝成团,就要充分利用各种形式做好宣传工作,重塑邻里关系,建立和睦信任,形成真正的熟人社会。
1、利用小区各种信息栏、微信群、QQ群做大量宣传。从业委会的性质、业委会工作职责、业主的权利与义务,到小区工作流程、物业服务和管理相关知识,通过宣传让业主尽快熟悉业委会工作原则、工作流程,甚至熟悉每一位业委会成员
2、对吸引大家关注的特殊事件进行宣传,如:防疫、垃圾分类等等;
3、通过楼栋长、监督员的招聘、业主兴趣小组的建立,形成各种业主团队,在团队活动中宣传。通过大量的宣传,让小区邻里之间变得熟悉,让业主和业委会成为熟人、好朋友。熟人社区形成,业主和业委会、业主和业主,相互理解相互体谅度就自然高了起来。

二、严格做好业主,依法依规处事
在小区的各项事务处理中,业委会成员们要特别重视对自己的严格要求,带头做一个好业主。
业委会是业主的代表,如果业委会成员们自己都不能带头遵守小区各项规章,不能按时缴费,不能依法依法处理问题,想要邻居相信你,那是不可能的事情。往往一件很小的事情,一个小的细节,业主就看在眼里记在了心上,就已经给这个业委会成员打了一个分。
业委会做小区事务,又繁琐又没有其他外部力量支撑,完全靠业委会自己打造树立自己的形象和品牌。要想业主信任你,做好自己是必要条件

三、迅速加强学习,外行变成内行
业委会成员是志愿者,但是这个志愿者的工作涉及到很多方面。政治、法律,行政、利益、人情等等方面,远比我们想象的更复杂更难。所以要想业主信任你进而支持你,业委会成员们也要从专业知识上加强自己。物业管理法规、物业服务流程,甚至心理学常识,都要学习一些。做业委会的同志,说得通俗点就是万金油,说得雅致点叫争取成为杂家。
和开发商理清小区资产,争取业主最大共同利益,要规划国土消防土建知识,不懂则寸步难行;想做好物业服务监督,保护业主公共收益,就要懂得物业合同双方权责,要看得懂财务预算财务报表;要调解小区邻里矛盾,就必须掌握什么是相邻关系、相邻权?什么是侵权?《小区议事规则》《业主管理公约》,业委会议事制度财务制度公章管理,业主提案审议制度……
要学习和掌握的知识点太多,业委会这个志愿者真不好做!但是,这些知识你学好了,运用到一件件具体事务处理过程中,就实实在在展现了小区业委会成员的能力,展现了业委会的功力。自带光环的业委会必然吸引越来越多的业主靠近再靠近。到了这个阶段,小区业主对业委会工作的信任度就会越来越高。

四、信息定期公开,确保公示透明
要赢得业主支持和信任,在小区工作实践中还要注意关键细节,其中一个关键细节就是坚持及时公开公示各种信息。小区是全体业主的,小区公共设施设备和费用也属于全体业主共有。所以各种相关情况特别是和收支相关的信息,更是要及时公开公示。这些如果不透明,就容易引起业主对业委会的怀疑。
业委会在信息公开上,要有敢于在业主的放大镜下接受检验的自觉意识和正确心态。公告信息,公示报表,第三方审计等等,该做的事都要做。坚持时间长了,质疑的声音会逐渐少起来,支持理解会更多。

五、及时公开回复,消除业主疑虑
要让业主理解支持,消除信任危机,除了及时公布公示信息,还有一个细节值得注意,那就是对业主提出的不同意见甚至怀疑担心,要及时回复,甚至公开回复。
小区业主成百上千,经常会有人提出不同意见,对业委会某件工作提出疑问。越是和业主发生直接关系的事情,越容易引起关注,也越容易有不同意见,也容易产生对业委会工作的误解。话不好听,观点也许还不对。这个时候业委会同志不能回避,不要怕矛盾,要不藏不掖正面回复。
我们要记住:业委会不是官,只是代表。在小区做群众工作,不可能不遇到问题。关键是问题发生后要敢于面对问题,依法依规亮明观点,阐明情况,公开讨论,凝聚共同价值观和共同精神聚力。
我们要特别注意小区的这些事件,把每一次异议当成普及小区知识,宣传和教育业主的良好时机,当成让业主更好地了解业委会工作的难得机会。
实践证明,业主大多数是明白人,道理越讲的清,小区事务越透明公开,越摊在阳光下,邻居对业委会的放心和支持越多,事情就越推得动,小区凝聚力就越强。

六、为小区业主创造增值,带来看得见的效益
小区要赢得业主支持,消除信任危机,说一千道一万,最终又归于最根本的一点,那就是业委会要给小区业主带来增值、带来效益!
小区有了业委会,通过业委会的努力,小区环境变好了,安全指数增高了,公共收益增多了,感觉开心的事情多了,房屋保值增值了……所有这些都会给业主带来看得见的效益,会成为业主对业委会信任的根本来源。小区业主一定会从最开始有人不理解,到越来越多的邻居从心里认可和支持业委会。

俗话说,“有为才有位”。

这个“为”就是作为。是小区业委会在任期内要为全体业主做的事。无论是摸清小区家底、对物业的监督,还是公共资产增资保值,又或是利益维权,业主正当需求的满足等等,为不在大小,只在诚心。竭尽全力用心做事,就是作为!

“位”就是小区业主对业委会工作的认可度。我们要相信群众的眼睛,相信日久见人心、路遥知马力,人人心中自有一杆秤。业委会付出了多少,就一定能收获多少。面对纷繁复杂的琐事,业委会成员们要放平心态、乐在其中、永葆初心,自己选择的路自己要坚定走到底。

业委会工作中不要有假想敌。只要我们严格要求自己,学习专业,做好宣传,公开透明,用心为业主做服务,小区业主对业委会一定会从陌生到熟悉,从怀疑到坚信,从可有可无到坚决捍卫。全体业主的信任支持会成为每一个业委会最强大的力量来源。


关于推选楼栋长的通知

为了加强小区有效管理,梳理业主信息,更好地加强业主、业委会、物业、社区之间的沟通,共建美好家园,根据小区实际需要,业委会决定在每幢楼推选一名楼栋长。


一、推选标准

1.年满22岁至65岁之间本幢楼常住业主;
2具备主人翁责任感和吃苦耐劳的奉献精神;
3有一定的口头表达和沟通交流能力;
4在业主中有一定的公信力和群众基础;
5做事认真负责,身体健康,有时间和精力为居民服务。

二、主要工作内容
1收集、反映本幢楼业主对小区工作的意见;
2列席业委会相关会议,提出合理化建议;
3.建立本幢楼微信群,传达小区各类通知,带头开展志愿者服务;
4.监督业委会的日常工作,积极完成业委会交办的各项临时工作;
5.协调邻里关系,当好老娘舅,小事不出楼幢,大事不出小区。


三、推选方式

由楼幢业主积极推选(或自荐),并将推选(或自荐)对象的姓名、所在楼幢、联系方式等信息发送到业委会。联系人:XXX,电话:*********,原则上每幢楼择优入选一名楼栋长,初选名单向全体业主公示5日,公示结束后,将楼栋长正式名单向全体业主公布。

四、其他
1楼栋长不代替业主行使业主大会表决权;
2.楼栋长暂无津贴,但业委会可视实际情况在议事规则中进行补充,并提交业主大会通过。


XX小区第x届业主委员会
2022年x月x日


交了物业费,物业管不了的谁来管?
物业管不了的事应该由谁来管?



其实很多问题物业根本没法管,比如违规搭建阳光房、破坏绿化带、小区内违章乱停车,很多时候,只能是提提建议,希望业主能够自觉遵守,根本不能、也没有权力采取强制手段。


开发商:保修期内,以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋渗漏、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题,都是开发商责任,与物业公司没有关系。


公安(交警、消防)部门:可对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理,负责处理社会噪声类型的行为,定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。


城管部门:负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为。

工商部门:依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《民法典》第二百七十九条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

规划部门:负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为、按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

房屋安全主管部门:负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

环保部门:负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。


小区物业虽然并非“万能管家”,但是却应担当其“管家”的职责,做到“有问必答、耐心讲解”。


在业主遇到问题后,如果是物业职责范围内的应积极维修管理,如果不在物业职责范围也应耐心讲解,引导业主正确解决问题,从而避免业主与物业间的矛盾纠纷。


总而言之

物业管理并不是“我管理,你交钱”那么简单的事情,而是需要建立起互相尊重、平等互利的“人与人”的关系。无论是物业公司还是业主、一定要冷静客观、换位思考,为了美好家园的和谐互相包容,密切关系,共同为创建和谐家园和文明小区而努力。


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