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数学题!《民法典》新规下,业委会如何运用“视为同意”条款?

现如今,在诸多小区《议事规则》有一条特别引人注目,那就是有名的“视为同意”——未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票。

该条款近年来引起较多争议与诉讼。那么,在《民法典》新规下,如何正确理解和运用“视为同意”条款呢?

以下视频来源于

浦江天平

首先,什么是“视为同意”条款?

通俗地说,有的业主大会规定,业主大会召开时若业主既不投赞成票也不投反对票,视为同意,这种规定就是“视为同意”条款。

“视为同意”条款的应用有两个构成要件,第一个构成要件是已送达,即业委会已经把表决票送到了你家中,或者是投入了你的信箱;第二个构成要件是无有效投票意见,也就是说你既没有说同意,也没有说不同意,这个时候就有适用“视为同意”条款的余地了,这种票我们也称为视为同意票。

接下来我们来看看,“视为同意”条款到底有什么作用。我们挑选了十个样本,也就是十个小区召开业主大会的情况。大家可以看到,蓝色部分是赞成票,灰色部分是非赞成票,从图中来看,超过80%的会议赞成票都是遥遥领先,早已过半,单单看这个结果,可谓都是成功的大会、胜利的大会。

但事实真的如此吗?带着疑问去审视这些赞成票的构成成分,就能发现其中的奥秘。

从赞成票的成分来看,图中橙色部分是真实赞成票,也就是业主到场投票的部分,下面蓝色部分是视为同意票。前一张图80%的会议都是赞成票遥遥领先,而现在再看这张图,实际上80%的会议橙色部分(真实赞成票)都过不了半,甚至有极个别的情况,比如说有两个案件中连10%都没到。

小区里的事情不是应当秉承少数服从多数的原则吗?为什么到了开会的时候反而变成多数服从少数了呢?这个就得从目前社会上面临的一种困境说起。

如何正确运用“视为同意”条款?

在一般事项表决中,把视为同意票的计入控制在满足最低开会人数的要求即可,且最后表决时超过最低通过比例一半的视为同意票不计入在内。

在特别事项表决中——所谓的特别事项,指的是小区中一些最要紧的事情,比如说重建建筑物。这种会可能几年也未必能够开一次,但是一旦开起来,这个结果对小区的影响是很大的。此时视为同意票的作用,应限制在能够帮忙把会开起来,但是不能让其在表决中“做主”,因此在计算最后表决结果时,视为同意票不应计算在内。

举个例子来理解。假设A小区共有业主500户,实际投票率30%,即有150户投票,其中有100张赞成票,50张反对票,另外350张为视为同意票。

如果进行一般事项表决,根据《民法典》的要求,最少要有2/3即334户参与表决,而现在只有150户参与,相差184票,此时可以将视为同意票中的184票计入参会人数,以满足开会的最低要求。

计算表决结果时,最低通过比例应当是334的一半也就是167票,但现在只有100张赞成票,此时可以将视为同意票计入,但如前面提到的,视为同意票的计入应有封顶限制,不应超过167票的一半即84票,如此,最后计票结果是100加84即184票,超过法定最低要求,决议通过。

如果是特别事项表决,关于开会就和一般事项一样,先让会开起来。关于表决结果,根据《民法典》的规定,应由参会人数的3/4同意表决才能通过,即需要251张赞成票。此时不应把视为同意票计入,因此只有实打实的100张赞成票,决议不通过。(上海高院研究室)

法院如何判决“从众条款”纠纷?

以广州番禺某小区为例,一起来看一下,法院是如何认定的?(注:我们没有找到今年的相关判决案例,下面案例供参考)

阿英是广州市番禺区钟村镇某小区的老业主了,2009年10月就已收楼入住。当时,小区正值第四届业委会任期内的第2年。6年间,小区的业委会已换届3次了,到2015年9月7日,已经是第六届业主委员会

2017年,阿英将小区业委会告上了法庭,认为业委会在2010年的《议事规则》中设定“从众条款”是别有用心,选票造假,侵犯业主选择权;业委会在2011年、2014年作出的涨价决定程序违法、增加了业主负担,应该撤销维持原来的标准。

据阿英介绍,在前两次提价的时候,小区业委会以及物业公司倾尽全力,也才拿到8000名同意票,早在2010年之前,根本不可能拿到双过半同意(从众规则)的业主选票。

业委会则认为,将“从众条款”列入议事规则不为法律所禁止,且当时包含该条款内容的《议事规则》在有钟村街道办事处、祈福居委会、部分业主的现场监督、见证下,经第三方会计师事务所进行过专业统计与报告,事前有通知,事中有见证,事后有备案,合法合理。阿英当时也未在异议期提出书面异议,现在才提出反对意见应该驳回。

一审法院认为,业委会在通过《业主大会议事规则》中关于“未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票(此项规则已于2010年首次业主大会通过)”的决定时未对选票的真实性予以核实,亦未明确计算票数及票权的过程,且业委会成员中存在利益冲突情况,故两次业主大会的召开均违法,应予撤销。

但从第三方会计师事务所出具的报告业会鉴[2010]001号和业会鉴[2010]001号来看,表决结果符合法律要求的双过半规定。虽然业主对上述证据不予认可,却未能未提交其他证据对该两份报告的证明内容进行推翻,亦未举证证明通过该条款的《议事规则》存在程序违法之处,故对于其要求撤销该决定没有事实和法律依据,不予支持。

二审法院认为,会计师事务所出具的两份报告均有街道办、居委会、会计师事务所、业委会、业主、物业管理公司的代表作为见证人签名确认,足以证明“归众条款”表决通过的情况。而主张撤销权的业主未能充分举证,缺乏依据,对原审判决予以维持。


《民法典》新变化,作为业主你有哪些权利?

作为业主

自己的业主权利

有哪些?

小区哪些事项

需要业主共同决定

哪些事项

与自己息息相关?

相信绝大部分人

都不太清楚

 

 

业主委员会

 

《民法典》第二百七十七条明规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律法规的规定。

 

《民法典》明确业主可以设立业主大会,选举业主委员会,突出了业主在重大问题上一致决定的权利,用民主的方式来保障绝大部分业主的权利。

 

比如经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金等。例如,有一些比较老的商品房,很多电梯或者共有财产的维修问题已经很突出了,现在只需要业委会共同决定就可以使用公共维修资金。对解决民生、提升品质有重要意义。

 

议事表决规则的变化

 

业主的建筑物区分所有权包括“专有权、共有权和成员权”三种,《民法典》第二百七十八条对业主的投票权作了新增和修改的规定,具体如下:

民法典第二百七十八条规定

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

 

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

 

决定前款第六项至第八项规定的事项(动钱动土),应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

 

决定前款其他事项(非动钱动土),应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

 

法官释法

该条款是在《物权法》第七十六条的规定基础上修改而来。修改之后,将‘筹集建筑物及其附属设施的维修资金’等事项的表决方式从原来的“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”变更为“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”且“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”,使决议的作出更为慎重。

 

如在日常生活中,小区的维修资金的缴纳都是在购房时按照购房款的一定比例统一支付的,如果小区的维修资金被使用后,需要续交,就需要适用该规则来决定相关筹集事项。

 

另外,本条还明确“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为业主共同决议事项,并需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

这就是说,例如小区公共区域,诸如土地、墙面等使用问题,都需要业主共同决定,不是物业或者业委会能单独决定,以此更好地保障业主的权利。


维修资金

《民法典》新增公维资金的适用范围和用途,《民法典》第二百八十一条第一款规定:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

 

同时该条第二款规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。该部分关于维修资金的归属、适用范围、用途以及紧急情况下的维修基金的使用的规定,明确了业主、行政管理部门、物业及开发商的权责,为维修基金的科学管理和有效使用提供了基本法治保障。


亲爱的邻居,有了业委会,我们的家园会有什么改变


为了社会稳定、和谐地发展,政府加大推进成立业主委员会的力度,让业主委员会代表业主行使监督权,传达业主诉求,维护业主合法利益。

 

然而在现实,成立业主委员会过程中仍然曲折,历尽艰辛,在业委会成立过程中,最难的事情是什么呢?

 

不是成立业委会本身,而是如何把所有的家人们组织起来。大家不在一个单位,没有一个权威的个人,没有什么强制的力量,很容易相互观望与等待,出现人人有责、人人不负责的局面。

 

有关专家分析有如下原因:

 

1.小区居民来自五湖四海,社会各个阶层,早出晚归互不相识,互不交往,相互间信任缺失,对成立业主委员会参于度不足,对候选人不了解不信任。

 

2.居民维权意识薄弱,事不关己高高挂起,不能形成有效的凝聚力。

 

3.业主委员会是代表全体业主利益出发,必然与无良的物业服务公司存在利益等各方面冲突,无良的物业定会设置种种障碍阻止成立业主委员会。

 

4.政府有关部门不作为或乱作为,个别工作人员与物业共谋私利,阻碍业主委员会成立。

 

5.政府的宣传力不足,居民参与度不高,让热心公益的业主失去信心。

 

6.个别业主为己私利,公德心散失、暗中帮助物业破坏成立业主委员会。

 

7.物业对热心公益的业主采取收买、打击、污蔑、人身攻击等破坏成立业主委员会。

 

亲爱的家人们,你怎么看?

 

实际上大多数人的想法依然是:

 

反正你们去争,争不到也没有进一步损失,万一获利也少不了我这一份。

 

所以辩证的看,我们有时候做的就是搭便车行为,然而,这种行为可取吗?业委会资讯呼吁更多的业主,加入到实际有效的行动中来。

 

你们的支持和加入,是业委会筹备组所有成员的定海神针!

 

不然,松散的组织,会随着时间的流逝而消亡。

 

拖延的时间越久,大家的信心就慢慢消磨,就会逐步瓦解,直到谁都不再过问。

 

亲爱的家人们,

你们知道有了业委会

生活会有什么改变吗?

听小编来唠一唠!

 

1.有了业主委员会:根据 《物业管理条例》规定:“公共收益归全体业主所有”。如:停车费、架空层出租费、场地出租费、广告费等等几百万元巨款,从物业手中清算回来,造福于每位业主。

 

2.有了业主委员会:监督、检查水电公摊费,做到合理分摊。

 

3.有了业主委员会:增加小区配套,设置老人活动中心、健身房、室内儿童乐园。

 

4.有了业主委员会:团结所有业主,全力争回公共配套——业主活动会所(售楼部)、游泳池、物业用房等。

 

5.有了业主委员会:增加小区探头,确保业主居住安全。

 

6.有了业主委员会:审查地下车库是否被物业多划出车位?是否已经被非法销售?是否有人防车位存在?

 

7.有了业主委员会:审查清算属于业主的公共财产,减轻业主经济负担。

 

8.有了业主委员会:如果物业违法违规,中饱私囊,造成居住安全受到危及,可以给予整改到位,确保业主生命及财产安全。

 

9.有了业主委员会:坚决捍卫与保护每位业主合法权益不被侵害。

 

10.有了业主委员会:当业主家中遇到困难时,业主委员会伸出有力之手给予援助解决。

 

11.有了业主委员会:监督物业各项服务工作,认清服务性质,端正服务态度,制止物业违法违规行为。

 

12.有了业主委员会:一切以广大业主利益出发,实现业主当家做主人。

 

13.有了业主委员会:业主花钱得到应有的服务与尊重,生活在公正、平等、安全、和谐、美丽的宜居环境中。

 

想要收回属于我们的一切权益我们的车库、我们的游泳池、我们的活动会所、我们的公共收益等必须先成立业主委员会通过业委会组织名正言顺地拿回属于所有家人们的东西

 

最后的最后

请为这群可爱的家人们点赞

请看到他们在背后默默无闻的付出

请听到所有家人们想要家的归属感的心声

请支持业委会筹备组的工作

请为他们投上您宝贵的一票

这看似是一件很简单的事

但是少了其中任何一个您

都成立不了!

 

 


小区物业被换掉却不肯搬离,业委会应该如何做?

小区绿化管理缺失、楼道脏乱不堪、车库隐患频出……谈及“老物业”,义乌现代家园小区的业主们有一肚子怨言。直到2017年,“老物业”还被评为了义乌的“最差物业”。心里难掩的不满,让业主们开始考虑“换掉物业”。

 

选举新的业委会、公开登报招标,在属地街道、社区的监督下投票唱票,最终只有不足12%的业主支持“老物业”留下。

 

可就是这样,“老物业”却不走,还将合同已经生效的“新物业”拒之门外,相关交接核验工作也迟迟不配合。

 

现代花园大门外,记者未经身份核验便进入了小区“选对物业,贴心管家!选错物业,花钱受气!”225日,记者来到位于义乌北苑街道的现代花园小区。小区大门对外敞开,作为非小区业主,记者在未经任何身份核验、疫情防控的情况下,非常轻松地进入了小区。刚一进小区,一则“选对物业,贴心管家!选错物业,花钱受气!”的横幅十分醒目。

 

采访中,记者见到了小区的一名楼栋长“何姐”,她向记者表示,小区环境一年不如一年,绿化长期管理缺失、楼道卫生状况不佳,甚至基本的物业服务也不尽人意,“年三十的时候,我车库的车子被人堵了,让物业帮忙查一下,结果占道的车子都没有登记过,还是我自己跑了半个多小时,才找到的车主。”

 

此外,还有业主向记者表示,楼道内还存在消防设施老旧、防火门紧闭,以及监控失修等问题,这都给业主的安全带来了一定隐患。

 

“我们2008年入住的这个小区,现在小区的整体环境还不如有些有机更新区块的老旧小区来得好。”业委会的一名负责人吴先生表示,换掉老物业不是业主们一朝一夕的想法,虽然目前还没有个结果,但毋庸置疑的是,这一场拉锯战最终吃亏的一定是业主。

 

88%的投票业主选择“新物业”饱受业主诟病的“老物业”是义乌市孝富物业服务有限公司(以下简称“孝富物业”),也是该小区开发商——浙江省义乌市现代房地产开发有限公司的子公司。了解到,20181231日,孝富物业与现代花园小区的服务合同到期,自动转为不定期合同。鉴于对服务质量的不满,20197月,现代花园新选举产生的业委会决定以对外公开招标的方式重新选聘物业。

 

投票前,业委会向全体业主发布的公告

 

“我们也保留了孝富物业的竞聘权利,最终综合考虑后在四五家物业公司中筛选出了浙江正方本家物业服务有限公司(以下简称“正方物业”),与孝富一起,让业主二选一。”吴先生说,业委会20209月函告了孝富物业,1115日向全体业主发布了相关公告,并于121日上门让业主签字投票。

 

在属地街道、社区以及主管部门义乌市建设局的监督下,义乌现代花园的1128户业主中,共有945户参与了投票,其中841户选择“正方物业”,104户选择“孝富物业”,这意味着88%的投票业主选择了新物业。

 

“老物业”不走,表示“正在走司法途径”

 

业委会有政府备案,选聘结果有政府监督,很快,20201215日,现代花园业委会与“正方物业”签订了服务合同。按理说,迎接新物业只是时间问题,但“孝富物业”迟迟不配合交接查验,更不愿意搬离,让业主们再次犯了难。

 

“依据合同,正方物业202111日就将上岗,但当天遭到了孝富物业的阻挠,他们的回应是依据《民法典》的规定,解除不定期物业服务合同,需要提前60天书面告知。我们已多次书面函告,最终还是与正方物业协商,新合同由31日起生效。”但令吴先生不安的是,眼看着31日越来越近,但“孝富物业”丝毫没有交接的意思。

 

现代花园小区内的“孝富物业”服务中心那么,“孝富物业”究竟为何不愿离开?当天下午,记者来到了位于小区内的“孝富物业”服务中心。中心内灯光昏暗,只有两三名员工正在上班。“孝富物业”的一名负责人罗江林接受了记者采访,他表示,2017年公司确实被义乌市建设局评为了“最差物业”。但与当年小区内正在实施车位、消防等设施改造,以及那一年上调了物业费等原因有关。

 

2017年,孝富物业被评为义乌“最差物业”至于为何不愿意交接离开,罗江林表示,目前仍有部分业主对选聘结果存疑,正在走司法程序,其他事项需要向上级公司汇报,不方便多说。然而过了3天,记者始终没有等到“孝富物业”的官方回应。新物业:仍在协调当中,不排除“一岗双员”今天(31),“正方物业”究竟有没有如期进驻,记者联系了该公司义乌市场部的经理何雅彬。“目前仍在协调当中。”何雅彬告诉记者,今天一早他们的人员进驻依旧受阻,街道、社区、建设局等部门组织了两家物业以及业主们召开了协调会,但目前仍在协调当中。何雅彬说,“正方物业”是20197月进入义乌的,目前承接了义乌5个小区的物业服务工作。“如今合同已经生效了,按照法定职责,我们需要向业主提供服务,否则将出现失职违约现象,影响企业口碑。所以我们现在整个团队已经准备就绪,不排除出现‘一岗双员’的情况。”


成立业委会的作用、流程及筹备阶段工作

一、业委会的作用


1、业主委员会可以充当桥梁,起到很好的沟通作用,避免业主与物业之间问题的恶化,并依据合同约定监督物业来保证我们生活环境的美好。


2、监督、审核收入和支出。特别是小区广告费、物业费等收入以及专项维修资金的使用,业委会将有权进行监督、决策及公示,确保小区内一切费用收支公开透明,全部归业主所有。例如,可以不动用大修基金,利用广告等收入改造维修地下车库、地面道路,维护健身器材、儿童游乐设施,园区绿化等。


3、监督和协助物业履行合同,完善小区配套设施,营造一个安全宜居环境。


4、监督收费与服务质量相关匹配,续聘、选聘物业,根据物业提供的服务质量与价格,决定续聘或者重新选聘。业委会可以根据业主需求,调整物业等级,甚至选择更换其他品牌物业。


二、业委会成立流程


1、统一认识,我们成立业主委员会是要与物业共同努力建设我们的小区。


2、按照国家相关规定,首先需要成立“业主委员会筹备小组”,筹备小组成员均为无偿服务。


3、筹备组开始工作,起草公约和章程,决定成立的时间和组成人数,汇集业主名单和参选业委会成员的业主资料。


4、书面发放资料,将章程、参选业主资料、选举办法、选票、时间发给每户业主,并同时完成签收收条。


5、召开业主大会时,筹备组公开进行验票工作,按国家相关法律法规,选出委员成立业委会,通过公约章程。


6、业主委员会召开第一次会议,选举业主委员会主任、副主任,并可以开展工作。


三、筹备组需要做的事情


1、业委会临时筹备小组全体组员学习关于成立业主委员会的法律法规,保证所有的筹备工作合法合规。


2、包括临时筹备小组全体组员、各位热心邻居在内的全体业主共同宣传,让每一位业主看到成立业主委员会的好处,大家为了切身利益,为了整个小区,共同依照法律法规开展工作。


3、临时筹备小组通过微信群、微信公众号、宣传页、易拉宝、条幅等工具进行线上线下同步宣讲,预计3-5天完成宣传工作,以开展下一步工作。


4、积极参与,热心宣传,人人都可以为我们的家园出一份力,争取把我们的家园建设成更加安全,和睦,文明的小区。


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