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如何选聘、解聘物业服务企业?

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项,应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


捕获


1、本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业

2、选聘的物业服务企业应符合以下条件

3、物业服务标准和费用;

4、物业服务合同期限为3年,具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。

原告认为康桥水都业主大会执行机构上海市宝山区康桥水都业主委员会(以下简称康桥水都业委会)在主持业主大会表决事项时,将续聘与否的表决程序和如何续聘的表决程序合二为一的事实明显违反了《管理规约》约定作出的决议违法,遂向人民法院提起诉讼,请求撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费涨价25%限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项的决议。


【审判要旨】

法院认为,根据证据显示,康桥水都业委会在2017年12月7日将选聘物业服务企业方案包括拟选聘物业服务企业的标准、标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式予以公告,2017年12月8日就关于业主大会会议讨论事项予以公告;并于2017年12月24日召开业主大会。业主大会上就关于选聘物业服务企业方进行表决,该表决为对物业服务企业的选聘方式,而非差额选聘物业服务企业的表决,故可以适用“已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,视为同意”的表决形式。

根据该表决形式,表决票发放2,587张,除去不同意票342票、弃权票114票、废票24票,同意票为2,107票,该表决已获得专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意,故上述决议内容对业主具有拘束力。张建国等以上述决议侵犯其合法权益,违反法律规定程序为由要求撤销,缺乏事实和法律依据,法院不予准许。


【律师说法】

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项,应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案涉及到“归入票规则”的效力问题。实务中很多小区为促成业主大会形成有效决议,往往会有“未参加表决的视为同意”或“未参加表决的视为同意已表决的多数票”的规定。在民法典生效前,如果小区的《议事规则》《管理规约》《临时管理规约》等文件有关于“归入票规则”的约定,那么在召开业主大会时是可以适用该规则的。民法典生效后,召开业主大会需要经双三分之二业主参加,因此“归入票规则”将失去用武之地,逐渐退出历史舞台。


维权型业委会是如何出现的?

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三驾马车,四位一体,成为构建小区日常管理及维护的多元主体,其中不同主体的地位、功能和属性各不相同,如何构建一个和乐的小区?其中的矛盾从何显露?各方参与又是如何?或许值得细细展开分析。

而小区矛盾溯源面临的工作是千头万绪的,“越是基层越是混乱”的形况也是理所应当的。因此,将“维权型业委会”作为切口深入了解,思考什么事件能够让小区成员聚集?通过什么过程达到维权的目的?业委会在其中的作用是什么?几大问题,揭示小区乱象如何平息。


一、研究对象特点

商品房小区构成现代城市人口的主要居住环境,而“外卖之声隔户可闻,而左右邻居老死不相往来”则成为广大“都市丽人”常态,两点一线的生活,即家——写字楼,是多数居民的正常的日子。

对于小区研究而言,若将小区行动者及其问题为研究对象,则需要指明,所研究小区应是租户较少的新型商品房小区。构成此类小区的业主呈现出工作多元化、身份多样化、所接受文化教育不同等特点。

如前文所说,在小区中70%的业主呈现出“政治冷漠”的特点,小区事务不过是“别人的家长里短”,因此远远避之,剩下30%业主构成小区各项活动参与的“基本盘”,而小区的人际关系的“安定与混乱”也基本上受其影响;在参与过程中,参与者之间身份极为平等,极少存在外部社会关系的渗透,因为小区内业主的多元化,因此社会网络的交叉影响作用不明显;舆论极化的特点突出,“我从未见过面对生人竟然能如此的张狂”,最近的调研中,访谈对象是如此概括小区舆论的。


二、小区业委会的演化特征

小区业委会是小区全体业主大会的执行机构,仅针对物业管理事项做出相关规约社会组织。但相较于其他社会组织,业委会在法律上并不健全,并无民政局颁布的社会组织代码,业委会的正式身份确认只不过是在所在街道备案而已,因此在一定程度上可以视作“半个组织”。

小区业委会的成立,根据议事规则由业主大会产生,而在实际执行过程中,首届业委会通常是在居委的“孵化”下产生。因此,首届业委会在一定程度上对居委的依赖作用极强。

维权型业委会通常是在第二届或者原业委多年轮值后因小区某些热点事件的爆发而产生。


三、维权型业委会的就任路线

自治觉醒


根据不同案例,因小区“设施老化”往往引起某些与之紧密相关的部分业主的关注,此以S市W和P小区为例。


事件一:A小区全方位老化

A小区曾经绿树密布,环境宜人,小区雕塑林立,曾经是市级文明小区。后因疏于管理,而景物凋敝、停车混乱,甚至令人骄傲的数十株珍贵树木也莫名消失,各处景物的败落引起经常在小区中散步的业主关注。同时小区原业委启动的停车改革并不能获得多数认同,此事件成为小区事务走入业主眼帘的窗口事件,众人围绕此事件纷纷建言,在共同行动中凝聚成集体。


事件二:B小区电梯失效

B小区中18号楼的电梯老化,因诸多原因原业委并不加以修缮,此事件引起该楼成员的广泛不满,而通过动员和造势并不能推动业委会通过该楼的电梯维修项目,因此该楼成员自发组成电梯工程的招投标小组,自筹资金进行修缮,该小区的初步自治意识逐渐形成。


维权抗争


当相关“设施老化”引起的广泛不满引起小区内“密切相关成员”的共识后,一个“维权共同体”便在此基础上产生。需要指出的是,这是围绕小区内部物业纷争的“小区内斗争”,不涉及广泛的政治议题,通常情况下以解决设施问题为着眼点。通常情况下,“维权共同体”通过官方沟通、私下抗争和自发宣传而凝聚更为庞大的“共识共同体”,相关案例同样以S市为例。


事件一:A小区的官方沟通

小区停车乱象引起W小区“停车维权共同体”的不满、绿化及工程的违规则引起小区“散步共同体”的不满,这两类人群在表达不满的过程中形成密切的联系,进而采取统一行动——官方沟通。通过业主代表联系原业委会成员,希望就相关事件做出答复,并进行整改。然而业委会的拒绝和敷衍了

将矛盾进一步放大,进而引起小区居民的更广泛关注,从“停车和散步共同体”变成了“维权共同体”,并通过法律手段进行诉讼,原业委会的合法性遭到了质疑。


事件二:C小区的私下抗争

在原业委会的合法性遭到质疑后,C小区除了通过官方渠道的诉讼和投诉行为外,也展开了广泛的对立抗争行为。C小区因为垃圾分类的问题引发巨大矛盾,“维权共同体”通过号召居民“统一丢到楼下草丛和地下车库”进行抗争运动


事件三:AC小区的抗争微信公众号

在“维权共同体”与原业委的抗争过程中,A和C小区为了维系共同体,形成统一的思想和战斗力,均依托微信公众平台发声。而“维权共同体”的微信公众平台与原业委会掌握的官方平台在相关事件上往往言辞相反,语态激烈。小区的矛盾,在双方的抗争过程中进一步加强。


S市小区在抗争过程中表现出强烈的规则意识,“斗争是无情的,上台要合法的”成为“维权型业委会”的行动方式。

凭借斗争过程中的“英勇表现”,“维权共同体”中的核心成员获得巨大威望,而在组织中具有较高权威。为了不断巩固自身的“维权合法性”,核心成员会进一步就相关议题向原业委发难。在“维权共同体”形成一定态势,根据小区议事规则通过召集小区业主的20%,启动业主大会程序,罢免原业委并借势上台。


维修资金操作流程是什么?需要注意哪些事项?

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维修资金操作流程及注意事项


1、项目需要先公示(此时需要维修资金网站录入项目信息,此处需要注意打印公示,以防找不到怎么打印)

2、业主委员会决议通过后,就要向居民进行征询,征询通过了就能去银行申请工程审价。(注意申请单子的时候经量填写业主主任和物业负责人都需要填写联系方式,不要填写施工方的联系方式)

3、审价公司收到派单会联系相应的负责人,然后把需要的资料和基本流程告诉业主方,此时业主方需要从维修资金网站打印审价预审需要提供的资料:

1):维修资金公示;

2):维修资金决议;

3)维修资金征询意见汇总表;

4):维修资金审价合同四份(正本两份,副本两份);

5):工程预算书或者报价单;

6):如果签订了线下施工合同的也要提供。

以上资料一起提交审价公司进行资料预审。建议维修资金网站上打印的资料都打印四份以上,留着备用,避免以后需要找不到,并且如果项目需要审价,施工合同不能签闭口合同,闭口合同的话我们是不出审价报告的。(需要注意的是网上分摊一定要准确,比如外墙维修项目,需要门牌栋分摊的,施工方报了一个总价,物业公司就按照每栋楼的面积去分摊了金额,其实这是错的,因为面积大的楼未必一定用钱多,你按面积分摊很容易造成有的房子多用钱,有的房子少用钱,会引起不必要的矛盾。需要操作人员先确认维修对象以后,再让施工方按照对应的维修对象进行报价,然后操作人员再根据施工方报价进行金额的录入。)

4、审价公司收到预审资料,确认无误。审价公司会对资料进行预算,如果以上资料齐全,分摊报价合同之类的也对,那么就能进行网站的开通,并回给物业两份双方都盖完章的审价合同。

5、审价公司开通后,需要物业公司在维修资金网站上做线上的施工合同,做完施工合同就需要联系银行拿预付款(预付款不能高于预算金额的30%,具体金额需要甲乙双方协商,可以为0。)

6、然后项目正常施工,等施工完工竣工验收通过时可以支付进度款。(进度款支付的具体时间需要甲乙双方具体协商,进度款金额不得高于预算金额的45%,具体金额需要甲乙双方协商,可以为0。)

7、竣工后业主需要提供资料:

1),竣工验收报告;

2),工程决算书,决算金额与预算金额相比是否有增加,如果有需要做工程量签证单写明增加原因,并且提供决算电子版;

3)维修资金网站打印出条形码的施工合同;

4)里面的工程量需要提供图纸或者提供计算式。

8、审价公司收集齐资料后15个工作日内出具初步的审核结果,期间需要去小区审价公司收集齐资料后15个工作日内出具初步的审核结果,期间需要去小区施工现场进行实地的勘察。

9、如果对审定结果有异议的需要施工方及时提出,并且由我方回复,待最终确定结果以后再出具审价报告。(这里需要注意审价费收费标准是甲乙双方收费,甲方业主大会是由银行代付是免费的,乙方施工方需要自己支付审价费,具体收费标准可以查询物价局的收费标准)

10、审价公司出具审价报告以后工作就结束了,后续可能需要业主在维修资金网站上制作完工报告,并去银行领取第三笔钱。(需要注意的是质保金不能低于5%,具体需要甲乙双方协商。)


小区公共收益都有哪些?公共收益怎么用?

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公共收益都有哪些?

公共收益是利用物业共有部分获取的收益,有以下几种:

1、利用小区公共道路或场地停放车辆,由车辆所有人或使用人交纳的停车费

2、利用公共区域或物业共用部分获取广告费

3、利用公共区域或物业共用部分获取出租费

4、其他应当归共同拥有该物业的业主所有收入


这些公共收益归谁所有,具体怎么划分?

利用物业共用部分获取的收益(包括前期物业管理期间的收益),归共同拥有该物业的业主所有。

一、全体业主所有

小区公共道路或场地停放车辆的停车费、利用小区公共区域获取广告费如广告宣传栏产生的收益、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有。

二、部分业主所有

利用共用部分物业、设施获取广告费、出租费、残值等获取的收益,归部分业主所有。例如小区有二幢或二幢以上房屋时,某幢房屋产生的电梯广告费,归该幢房屋业主共同所有。


公共收益是怎么使用的?

根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》规定,利用物业共用部分获取的收益,归共同拥有该物业的业主所有,主要用途是:

主要补充专项维修资金,即按规定将收益纳入维修资金帐户作为维修资金。

按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费,除业主大会另有约定外,业主大会做出与收益使用有关的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要,比如共有部位及设施的维修、更新、改造支出,或者补贴物业管理费收入不足部分,除业主大会另有约定外,业主大会做出与收益使用有关的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此类使用,应当实行审价、审计。


公共收益如何开立账户?

根据《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》规定,利用住宅共用部分所得的收入,应纳入业主大会专项维修资金账户,在每季度末予以结算(对结算时间合同另有约定的从其约定),并于次月5日前纳入专项维修资金账户。

物业服务企业应将小区公共收益存入业主大会账户中“小区公共收益”科目,独立核算。“小区公共收益”科目细分为两种:

一、业主大会收益户

用于核算属于“全体业主所有”的公共收益,如公共区域的停车费、广告费等。

二、门牌幢收益户

用于核算属于“部分业主所有”的收益,如电梯、楼道广告费等,可将收益分摊到门牌幢。


需要注意:

如属于“全体业主所有”的公共收益并非全部用于惠及全体业主的项目时,则应将此类公共收益的一部分按不同房屋幢建筑面积大小,划入门牌幢收益户业主大会有特别约定的从其规定。


​为什么要实行业主代表大会制度?业主代表大会有没有法律依据?

为什么要实行业主代表大会制度?

答:我们小区比较大,总共有四千多户,需要一个组织畅通民意表达渠道。也可以有效防止业委会、监事会专权,甚至背离业主利益,放弃初衷;有效防止少部分人被公关,走向业主被代表的尴尬境地。

所以我们积极倡导业主代表大会,一切有关小区的决议交给业主代表大会表决。业委会、监事会的提议和议案由业主代表大会表决。

业主代表大会有没有法律依据?

答:有。业主代表大会制度并不是我们的创新。

根据《江苏省物业管理条例》第十二条 业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责。

第十三条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:

(一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

(二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

业主代表、业主代表大会有什么权限?

答:业主代表可以联名弹劾不称职业委成员。业主代表大会可以表决对业委成员的罢免与任命以及其他议事规则规定的权限,让小区议事变得更有效率。

业主代表候选人、楼栋发起人怎么选?主要做什么?其他楼栋可以选本楼栋的业主吗?

答:业主大会和业委会是群众自治组织,体现业主自我管理。业主代表候选人为本楼栋业主自荐、推荐产生。目前楼栋发起人和准备参加业主代表候选人的主要工作是参与本楼栋群创建,积极宣传业委会的正能量作用,了解业主呼声。其他楼栋业主不能参与本楼栋发起人和业主代表。

业主代表、筹备组、业委会和监事会成员是否有工资?

答:参与小区公共事务属于一种公益行为,大家都抱着家园变得更美好而参与其中,没有想过从中获取收入报酬。

业主代表、筹备组、业委会、监事会与业主之间不是雇佣关系,所以不存在工资一说。筹备组筹备期间更没有任何报酬。

根据法规规定,为维持整个组织正常运转,允许给业主代表、业委会、监事会,从公共收益中拨取极少部分作为日常补贴。但是,额度是多少,每位成员有多少补贴,不应该一刀切,大锅饭。应根据平时表现,工作量大小,业主满意度等,有科学的考核与计量。经过业主代表大会审议,最终确定。建议每年年终评议一次,并向全小区提前公示和征求意见。

在此,我们本次筹备发起人团队宣布,如果有补贴,我们将所有补贴捐出,成立慈善基金,接受所有业主及业主代表监督评议。

你们成立业委会,能解决小区哪些问题?

答:我们抱着改善小区,希望解决问题的初心来发起成立业委会和业主代表大会。我们跟大家一样,都对美好生活充满向往,希望改变。但是如何改变,需要业主代表们和广大业主共同商议。我们作为发起人起到抛砖引玉的作用。希望有识之士积极参与业主代表和楼栋发起人,把业委会成立起来。目前,我们不陷入争论如何去搞好小区。这个难题将来我们一起来解决。

作为业主,我应该怎么参与支持?

答:我们理解很多业主都是上班族,我们发起人也是有事业有家庭。如果大家都挤出一点时间,这件事将变得很容易。大家只要在本楼栋担当业主代表,或找出你们信得过的代表,表达你们的声音。当然有意愿参加到全小区事务的更是热烈欢迎!



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