维修资金操作流程及注意事项

1、项目需要先公示（此时需要维修资金网站录入项目信息,此处需要注意打印公示，以防找不到怎么打印）

2、业主委员会决议通过后，就要向居民进行征询，征询通过了就能去银行申请工程审价。（注意申请单子的时候经量填写业主主任和物业负责人都需要填写联系方式，不要填写施工方的联系方式）

3、审价公司收到派单会联系相应的负责人，然后把需要的资料和基本流程告诉业主方，此时业主方需要从维修资金网站打印审价预审需要提供的资料：

1）：维修资金公示；

2）：维修资金决议；

3）维修资金征询意见汇总表；

4）：维修资金审价合同四份（正本两份，副本两份）；

5）：工程预算书或者报价单；

6）：如果签订了线下施工合同的也要提供。

以上资料一起提交审价公司进行资料预审。建议维修资金网站上打印的资料都打印四份以上，留着备用，避免以后需要找不到，并且如果项目需要审价，施工合同不能签闭口合同,闭口合同的话我们是不出审价报告的。（需要注意的是网上分摊一定要准确，比如外墙维修项目，需要门牌栋分摊的，施工方报了一个总价，物业公司就按照每栋楼的面积去分摊了金额，其实这是错的，因为面积大的楼未必一定用钱多，你按面积分摊很容易造成有的房子多用钱，有的房子少用钱，会引起不必要的矛盾。需要操作人员先确认维修对象以后，再让施工方按照对应的维修对象进行报价,然后操作人员再根据施工方报价进行金额的录入。）

4、审价公司收到预审资料，确认无误。审价公司会对资料进行预算，如果以上资料齐全，分摊报价合同之类的也对，那么就能进行网站的开通，并回给物业两份双方都盖完章的审价合同。

5、审价公司开通后，需要物业公司在维修资金网站上做线上的施工合同,做完施工合同就需要联系银行拿预付款（预付款不能高于预算金额的30%，具体金额需要甲乙双方协商，可以为0。）

6、然后项目正常施工，等施工完工竣工验收通过时可以支付进度款。（进度款支付的具体时间需要甲乙双方具体协商，进度款金额不得高于预算金额的45%，具体金额需要甲乙双方协商，可以为0。）

7、竣工后业主需要提供资料：

1），竣工验收报告；

2），工程决算书，决算金额与预算金额相比是否有增加，如果有需要做工程量签证单写明增加原因，并且提供决算电子版；

3）维修资金网站打印出条形码的施工合同；

4）里面的工程量需要提供图纸或者提供计算式。

8、审价公司收集齐资料后15个工作日内出具初步的审核结果,期间需要去小区审价公司收集齐资料后15个工作日内出具初步的审核结果,期间需要去小区施工现场进行实地的勘察。

9、如果对审定结果有异议的需要施工方及时提出，并且由我方回复，待最终确定结果以后再出具审价报告。（这里需要注意审价费收费标准是甲乙双方收费，甲方业主大会是由银行代付是免费的，乙方施工方需要自己支付审价费，具体收费标准可以查询物价局的收费标准）

10、审价公司出具审价报告以后工作就结束了，后续可能需要业主在维修资金网站上制作完工报告，并去银行领取第三笔钱。（需要注意的是质保金不能低于5%，具体需要甲乙双方协商。）

公共收益都有哪些？

公共收益是利用物业共有部分获取的收益，有以下几种：

1、利用小区公共道路或场地停放车辆，由车辆所有人或使用人交纳的停车费

2、利用公共区域或物业共用部分获取广告费

3、利用公共区域或物业共用部分获取出租费

4、其他应当归共同拥有该物业的业主所有收入

这些公共收益归谁所有，具体怎么划分？

利用物业共用部分获取的收益（包括前期物业管理期间的收益），归共同拥有该物业的业主所有。

一、全体业主所有

小区公共道路或场地停放车辆的停车费、利用小区公共区域获取广告费如广告宣传栏产生的收益、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有。

二、部分业主所有

利用共用部分物业、设施获取广告费、出租费、残值等获取的收益，归部分业主所有。例如小区有二幢或二幢以上房屋时，某幢房屋产生的电梯广告费，归该幢房屋业主共同所有。

公共收益是怎么使用的？

根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要用途是：

主要补充专项维修资金，即按规定将收益纳入维修资金帐户作为维修资金。

按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费，除业主大会另有约定外，业主大会做出与收益使用有关的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要，比如共有部位及设施的维修、更新、改造支出，或者补贴物业管理费收入不足部分，除业主大会另有约定外，业主大会做出与收益使用有关的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此类使用，应当实行审价、审计。

公共收益如何开立账户？

根据《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》规定，利用住宅共用部分所得的收入，应纳入业主大会专项维修资金账户，在每季度末予以结算（对结算时间合同另有约定的从其约定），并于次月5日前纳入专项维修资金账户。

物业服务企业应将小区公共收益存入业主大会账户中“小区公共收益”科目，独立核算。“小区公共收益”科目细分为两种：

一、业主大会收益户

用于核算属于“全体业主所有”的公共收益，如公共区域的停车费、广告费等。

二、门牌幢收益户

用于核算属于“部分业主所有”的收益，如电梯、楼道广告费等，可将收益分摊到门牌幢。

需要注意：

如属于“全体业主所有”的公共收益并非全部用于惠及全体业主的项目时，则应将此类公共收益的一部分按不同房屋幢建筑面积大小，划入门牌幢收益户业主大会有特别约定的从其规定。

为什么要实行业主代表大会制度？

答：我们小区比较大，总共有四千多户，需要一个组织畅通民意表达渠道。也可以有效防止业委会、监事会专权，甚至背离业主利益，放弃初衷；有效防止少部分人被公关，走向业主被代表的尴尬境地。

所以我们积极倡导业主代表大会，一切有关小区的决议交给业主代表大会表决。业委会、监事会的提议和议案由业主代表大会表决。

业主代表大会有没有法律依据?

答：有。业主代表大会制度并不是我们的创新。

根据《江苏省物业管理条例》第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

第十三条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：

（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

业主代表、业主代表大会有什么权限？

答：业主代表可以联名弹劾不称职业委成员。业主代表大会可以表决对业委成员的罢免与任命以及其他议事规则规定的权限，让小区议事变得更有效率。

业主代表候选人、楼栋发起人怎么选？主要做什么？其他楼栋可以选本楼栋的业主吗？

答：业主大会和业委会是群众自治组织，体现业主自我管理。业主代表候选人为本楼栋业主自荐、推荐产生。目前楼栋发起人和准备参加业主代表候选人的主要工作是参与本楼栋群创建，积极宣传业委会的正能量作用，了解业主呼声。其他楼栋业主不能参与本楼栋发起人和业主代表。

业主代表、筹备组、业委会和监事会成员是否有工资?

答：参与小区公共事务属于一种公益行为，大家都抱着家园变得更美好而参与其中，没有想过从中获取收入报酬。

业主代表、筹备组、业委会、监事会与业主之间不是雇佣关系，所以不存在工资一说。筹备组筹备期间更没有任何报酬。

根据法规规定，为维持整个组织正常运转，允许给业主代表、业委会、监事会，从公共收益中拨取极少部分作为日常补贴。但是，额度是多少，每位成员有多少补贴，不应该一刀切，大锅饭。应根据平时表现，工作量大小，业主满意度等，有科学的考核与计量。经过业主代表大会审议，最终确定。建议每年年终评议一次，并向全小区提前公示和征求意见。

在此，我们本次筹备发起人团队宣布，如果有补贴，我们将所有补贴捐出，成立慈善基金，接受所有业主及业主代表监督评议。

你们成立业委会，能解决小区哪些问题？

答：我们抱着改善小区，希望解决问题的初心来发起成立业委会和业主代表大会。我们跟大家一样，都对美好生活充满向往，希望改变。但是如何改变，需要业主代表们和广大业主共同商议。我们作为发起人起到抛砖引玉的作用。希望有识之士积极参与业主代表和楼栋发起人，把业委会成立起来。目前，我们不陷入争论如何去搞好小区。这个难题将来我们一起来解决。

作为业主，我应该怎么参与支持?

答：我们理解很多业主都是上班族，我们发起人也是有事业有家庭。如果大家都挤出一点时间，这件事将变得很容易。大家只要在本楼栋担当业主代表，或找出你们信得过的代表，表达你们的声音。当然有意愿参加到全小区事务的更是热烈欢迎！