什么是住宅保修金？

住宅物业保修金，是指建设单位按照规定比例向房屋行政管理部门交存，作为建设单位履行保修义务的保证金。新建住宅及同一物业管理区域内其他建筑物的建设单位按照建筑安装总造价的3％交纳保修金。住宅保修金遵循“统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管"的原则，由市、区（县）房屋行政管理部门管理。

什么情况下，可以使用住宅保修金？

建设单位拒不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，业主、业主大会或者物业服务企业可以持申请使用保修金报告和生效的法院判决书或者仲裁委员会裁决书，向区（县）房屋行政管理部门申请使用保修金。区（县）房屋行政管理部门应当在受理申请后10个工作日内，对符合使用条件的，出具《住宅物业保修金使用事项告知单》，告知申请人使用保修金的有关事项。

如何使用住宅保修金？

经区（县）房屋行政管理部门审核同意使用保修金的，业主、业主大会可以委托物业服务企业代为组织维修，并与维修施工单位签订书面工程合同。维修工程预算、决算费用应当经具有相应资质的中介机构审价。

业主、业主大会或者物业服务企业应当根据工程合同的约定，持下列书面材料向区（县）房屋行政管理部门申请维修费用的划转：

（1）住宅物业保修金划转申请表；

（2）工程合同；

（3）中介机构出具的维修工程预算审价报告；

（4）维修施工单位出具的维修费用发票。

维修工程竣工前，申请划转的维修费用不得超过维修工程预算审价报告总价款的60%；维修工程竣工后，业主、业主大会或者物业服务企业应当持下列书面材料，向区（县）房屋管理部门申请维修费用的结算：

（1）住宅物业保修金划转申请表；

（2）中介机构出具的维修工程决算审价报告；

（3）维修施工单位出具的维修费用发票。维修工程结算费用应当以经中介机构审价的决算费用为准。

区（县）房屋行政管理部门应当在受理申请后5个工作日内，向保修金开户银行出具《住宅物业保修金划转通知书》。保修金开户银行应当在收到《住宅物业保修金划转通知书》后的5个工作日内，办理相关划转业务。

小区业主可以自己管理物业吗？具备自我管理条件的小型住宅小区，经业主大会讨论通过后，可以在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理。自行管理应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主和占总人数半数以上的业主同意，并就下列事项作出决定:

(1)自我管理的执行机构；

(二)自我管理的内容、标准、费用和期限；

(三)聘请专业机构的方案；

(4)其他与自我管理相关的内容。

业主自行管理的，应当设立执行机构及其负责人，负责组织实施自我管理，并承担由此产生的相关责任。

业主聘请专业的保洁、保安、绿化养护、设施设备维修单位，应当与其签订专业服务合同；业主大会通过民间雇佣自然人进行公共区域的清扫、秩序维护、绿化和维护，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和维修服务，应当支付意外伤害等保险费用，由雇佣人员购买并报业主委员会备案。业主决定自行管理开具发票的，业主委员会可以持区、县住房保障和房屋管理部门的证明材料，向物业所在地税务部门申请开具。

电梯、消防、技防等与人身财产安全有关的其他设施设备管理有具体要求的，应当委托专业机构进行维修和维护。

业主可以委托有资质的中介机构对管理费、专项维修资金、公共收入等进行财务管理。，并根据委托理财合同开立专项维修资金账户，每季度向业主公布一个自主管理账户。

业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（1)各类会议记录、纪要；

（2)业主 委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

（3)各届业主委员会产生、备案的材料；

（4)业主清 册及联系方式；

（5)订立的物业服务合同；

（6)有关法律、法规和业务往来文件；

（7)业主和使用人的 书面意见、建议书；

（8)维修资金收支情况清册；

（9)其他有关材料。

《物业管理条例》规定，“物业管理服务收费项目应包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费”。

业主、使用人按规定缴纳上述费用，但其中是否全面涵盖了物业公司为业主、使用人提供的各类服务项目的收费？是否还有遗漏？当中显然缺少了容易被忽视的“公共能耗”这一部分费用。

一、什么是“公共能耗”？

其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。

共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。

共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。

公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。

综上所述，业主、使用人共有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“ 公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。

二、小区公共能耗费的构成

1、各单元公共用电(包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力)

2、公共照明(包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵)

3、弱电系统(包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心)

4、二次供水增压水泵用电

5、公共用水(消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水)

三、小区公共能耗费分摊方式

1、各单元公共用电

各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。

每月计算公式：已入住每户分摊金额=该单元计量电费/该单元已入住户数+(该单元空置户数×70%)

2、公共照明

小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。

每月计算公式：已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)

3、弱电系统

消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。

每月计算公式：已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)

每月计算公式：已入住每户分摊金额=动力系统电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)

4、二次供水增压水泵用电

小区小区部分二次供水分中区和高区，中区和高区分别安装计量电表，电费按实际用水量进行分摊，1-6层市政直供水不参与分摊。

每月计算公式：中、高区已入住每户分摊金额=【该区计量电费/该区已入住总用水量+(该区空置户总用水量×70%)】×每户用水量。

5、公共用水

小区公共用水有三块水表计量，小区公共用水根据三块水表计量总金额按户由全体业户按户均摊。

正常每户分摊金额=小区公共用水水费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)。

随着居住小区的规模化、现代化以及公司经营的信息化和专业化，小区内的个体商户和中、小公司的数量不断增多。

有些业主为了招揽生意，在自家门前或是窗户上张贴广告宣传自己的业务，一时间各种花花绿绿的广告充斥了整个小区，迷乱了人们的双眼。

这种在自家窗户上张贴广告的行为虽然方便了做生意的业主，但却引起了小区其他业主的不满，他们认为这种行为严重影响了整个小区的外观，造成了整个物业的贬值。

从事商业活动的业主究竟能不能在自家窗户上张贴广告，赞成和反对的业主所持的观点截然不同。

赞同张贴广告的业主认为

在自家窗户上贴广告，是自己对房屋行使所有权的一种方式，根据相关法律、法规的规定，业主有权对房屋进行占有、使用、收益和处分，有权对房屋按照自己的意愿进行装饰，在自家窗户上张贴广告又没有占用小区的共用部位，更没有违反相邻关系的规定，他人无权干涉。　　

反对张贴广告的业主则认为

广告虽然是贴在业主自家的窗户上，但却是给所有人看的，从把小区作为一个整体的角度讲，涉及的就不再是个别业主的问题，而是整个小区的外观问题。个别业主在窗户上张贴广告影响了小区的景观，进而降低了整个小区的居住品质，这种行为虽然方便了个别人，却损害了大多数人的利益。　

反对张贴广告的业主对小区居住品质的要求是否应该得到满足？物业公司和业委会是否有权对业主在自家窗户上张贴广告的行为进行管理？如果有管理权，它的法律依据又是什么？

专家说法

一、业主在自家窗户上张贴广告的行为不应该被看作是纯个人行为，而应该是涉及到整个小区整体利益的行为。

因为现代的小区作为一个整体，小区内的业主对房屋进行的任何事实处置都有可能影响到其他业主的权益。基于对小区整体的保值、增值需要，基于全体业主对居住品质的要求，小区里的任何业主都有义务维护小区的环境。

二、业主大会、业主委员会有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。

业主大会的权利是基于法律的规定，业主委员会的管理权则是基于业主大会赋予的职权以及其自身负有的、监督业主公约实施的职责。

按照《物业管理条例》第12条、第13条的规定：业主大会应由全体小区持有二分之一以上投票权的业主参加，并由参会业主所持投票权二分之一以上通过，可以作出决定，该决定对小区全体业主有约束力，全体业主必须执行。

也即如果全体小区有投票权的四分之一以上业主作出决定，反对在小区张贴广告，那么，所有业主必须遵守，理由是《物业管理条例》第7条第1项的规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守业主公约、业主大会议事规则……以及该条例第17条第2款：业主公约对全体业主具有约束力的规定。

也就是说，如果大多数业主反对在窗户上张贴广告，可以通过业主大会的形式把这个要求体现出来，制定这方面的制度，也可以赋予业主委员会这方面的职责，还可以把它写进业主公约，让全体业主遵照执行。

三、物业管理公司同样有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为

物业管理公司的管理权主要是基于三点：

1、相关法规的规定；

2、物业管理委托合同的约定；

3、物业公司本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。

（一）物业公司对小区张贴小广告行为有管理权的法律、法规依据主要有：　

1、《物业管理条例》第46条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

以上规定说明：居住小区的小广告属于自设广告，其广告形式为“其他形式”，所以，其张贴小广告的行为也应经工商行政管理部门审批。如其未履行审批手续，是一种违法行为。

物业公司依据《物业管理条例》第46条的规定，可认为在小区内自家窗户上张贴广告的行为属于不合理的物业使用行为，物业公司应制止其行为，并有权向有关部门报告。

（二）物业公司对小区张贴小广告行为有管理权是基于物业管理委托合同和业主公约：

物业公司应查看《前期物业管理合同》或与业主委员会签订的《物业管理委托合同》中对物业公司权利的约定，查看对此问题是否有管理权。物业公司也应查阅小区的《业主公约》，查看公约中对业主及承租人行为规范的规定，因为物业公司为了全体业主的利益或大多数业主的利益，也有权制止一些业主和使用人不符合小区公约的行为。如这些文件中没有这些方面的规定，我们建议应予以补充。　　

（三）物业公司本身负有的、对物业承担的保值、增值的职责。

这使得物业公司有权对一切有损小区全体业主或大多数业主利益的行为，或有碍物业管理的行为负有职责和义务。这也是我们认为的最本质和最重要的依据。基于这一点，物业公司就完全有权对类似张贴小广告的行为进行管理，而无需有法律和合同为依据，这也是物业公司本身的职责所决定的。