案例介绍

某业主5年前购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。

该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。

物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失里应由业主承担。

请问楼上业主长期未居住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必须的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？

案例分析：

（1）首先，根据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令80号）的规定：房地产开发企业过管道渗漏保修期不低于2年。该案例中，业主购房已满5年，则开发商不承担责任。

本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化断裂造成的损失应由该业主个人承担。

但根据实际情况，也并不排除物业公司承担连带责任的可能性：若在本案例中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。

（2）物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，（属于紧急避险）可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担（此案的收益人是楼下业主）。

紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。

但应符合下列条件：

①楼下业主损失不断扩大。

②业主无法及时赶到或无法联系到业主。

③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。

④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主嫁给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。

此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，建议物业公司与业主最好在《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。

案例介绍

因开发商没办出房产证，再加上与物业公司没有签订正式的物业合同，业主老王借机拖欠8年物业费没交，物业公司无奈状告王某，要求支付物业费用共计4500余元。法院审理后认为，物业公司已提供了事实上的物业服务，业主理应缴纳物业费，最终原告诉请获支持。

2004年起，甲物业公司开始对某小区实行物业管理，因为小区业委会当时还没成立，故没有与业主签订正式的物业服务合同。起初，物业费标准是0.35元/平方米/月，到了2006年起调整为0.45元/平方米/月。可面对如此低的收费，还是有业主拖着不交，老王就是其中一户。

刚入住小区之初，老王还及时缴纳，持续了两年，老王便开始拖欠，一拖就是好几年。其间，甲物业公司以上门张贴或投入信箱的形式催促满一年不缴纳物业费的业主，而且每年上、下半年各发送一次催款通知，却始终没有任何效果。最后，甲物业公司只好起诉到法院，要求老王支付2006年1月起至2013年12月的物业费共4500余元。

老王倒是理直气壮，表示不缴纳物业费自然有他的道理：一方面，他2004年就购买了该小区的房子，可开发商却始终没有办出房产证，一直到2014年老王提起诉讼，开发商才将房产证办出。另一方面，他并没有与甲物业公司签订有效的物业合同，一直认为是开发商在对小区进行物业管理，2004年-2005年的物业费也是交给开发商，但开发商具体管理到何时他并不清楚，所以甲物业公司必须出具对小区进行物业管理的书面依据。基于上述理由，老王表示他不会支付一分钱的物业费。

法院审理后认为，虽然双方并未签订物业服务合同，但根据原告实际上为被告提供了事实上的物业服务，可以取得相应报酬。被告作为系争小区业主享受了原告提供的物业服务，理应缴纳物业费用，最终判决被告支付原告物业费4500余元。

房产证没下来业主可以拒交物业费吗？

房产证下没下来和交不交物业费是不相干的两件事情。开发商不办房产证，业主可以起诉，要求给予赔偿，但不能以此为由拒交物业费。

根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证，或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。

逾期未办房产证可能存在的4大问题

1、法定要件不齐。可能缺《国有土地使用权证》、《建设工程规划验收核实证》、《建筑工程竣工验收备案证》。

2、企业拖欠税款，缺《销售不动产发票》，且可能擅自挪用代收代缴购房人办证税款。

3、企业将已销售的房屋再行设置抵押或司法查封。

4、企业倒闭、注销，无人牵头办理。

案情介绍

光泽县某物业公司的保安周某在劝导业主按规定停车时,与业主产生纠纷，并发展为斗殴，导致一位业主两根肋骨骨折住院。事后，检察机关以周某涉嫌故意伤害罪向光泽县法院提起公诉，该业主提起附带民事诉讼，要求保安所在的物业公司承担赔偿责任。不过，该物业公司认为周某的行为已由履行职务转变为个人斗殴，赔偿责任应由其个人承担。那么，受伤业主的民事赔偿责任该由谁来承担呢？

解析：

光泽县法院刑庭法官何澄林：

《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条规定：用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。物业公司的保安周某故意殴打业主致业主轻伤，其行为已构成故意伤害罪。但保安是在执行工作任务过程中造成他人损害，故由此造成的损失应由用人单位（即物业公司）承担赔偿责任。

近日，该起故意伤害案件已在光泽县法院公开宣判，物业保安周某犯故意伤害罪，被依法判处有期徒刑六个月，缓刑一年；周某所在物业公司赔偿小区业主医疗费等损失5万余元。

2015年初，合肥市新都会·国贸公寓的部分业主向包河区望湖街道举报小区首届业委会两名负责人在任职期间违规。4个月后，望湖街道办事处作出调查报告，认定两人违规。随后，这份《调查报告》被张贴在小区公告栏内，引发轩然大波。

两人不服，向法院提起诉讼，并各自索赔1元精神损害赔偿金。

日前，包河区法院审理认为，望湖街道办事处的行为明显越权，属于无效行政行为，确认《调查报告》是无效的。

业委会负责人被举报

该年1月5日，王某某、胡某某、曹某某和朱某以合肥市新都会·国贸公寓业主的名义，向合肥市包河区望湖街道物业管理办公室实名举报聂女士和常女士作为该小区首届业委会主任与副主任，在任职期间具有违规情形，请求查明，以期在第二届业委会选举中防止侵害业主权利的人继续当选。

举报人反映两人存在5个违规情形：

1、小区停车位出租收入不实；

2、未按小区所定《业主委员会工作规则》的规定使用与划拨资金；

3、小区暖气维修支出50余万元，没有招标书，合同与单据不合规，侵害了业主的权利；

4、小区进行工程维修，没有业委会会议纪要、合同，更无预算与审核，仅凭物业公司一张工作联系单与聂女士签字即可结算；

5、除每年固定的业委会工作性补贴外，招待费、通讯费等相关费用开支较大。

街道调查并作出报告

“接到业主投诉后，望湖街道办事处进行了调查。”

此后，依据相关授权委托，望湖街道办事处聘请一家会计事务所对国贸公寓业主委员会2011年9月1日~2013年11月30日期间的财务收支状况进行了审核。5月13日，望湖街道办事处最终作出了一项《调查报告》。

《调查报告》认为，聂女士和常女士两人在职期间存在违规事实，违反了小区所定的《业主委员会工作规范》和《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定。

望湖街道办事处称，依据《物业管理条例》、《合肥市物业管理条例》等相关法律法规的规定，有权作出这项《调查报告》。

调查报告引业主围观

望湖街道表示，《调查报告》仅仅是街道内部的层级报告，属于行政程序中的阶段性行为。

然而，5月26日，聂女士和常女士在小区的公告栏内发现，有人将《调查报告》张贴出来。很快，《调查报告》吸引了众多小区业主的围观和议论。

那么，既然《调查报告》是内部材料，为何又被公开了？

记者了解到，相关业主曾到包河区信访局就举报事项进行信访时，是望湖街道办事处主动将《调查报告》交给业主的。

告街道索精神损失费

《调查报告》引起了聂女士和常女士的强烈不满，8月11日，两人委托律师向合肥市包河区法院提起诉讼。

11月1日，聂女士告诉记者，她和常女士在担任业委会主任、副主任期间，受到广大业主的普遍认可。然而，望湖街道作出的《调查报告》，严重伤害了两人，“小区里的人都来看，很多人不了解情况，以为我们做错了什么”。聂女士说，《调查报告》张贴后，“给我们带来了极大的压力”。

记者注意到，两人除了请求法院判令《调查报告》违法无效，还请求判令望湖街道赔礼道歉、消除影响，并赔偿两人精神损失费各1元。

日前，包河区法院作出判决，确认望湖街道办事处于5月13日作出的《调查报告》无效。同时，法院对于聂女士和常女士请求精神赔偿等诉请没有予以支持。

行政权     

街道能否插手小区物管？

原告诉称，依据相关法律规定，业委会的选举产生、罢免和财务审计等相关事宜，应由业主大会表决通过；望湖街道作为行政机关在业主自我管理过程中仅有权给予协调、指导。

因此，她们认为，望湖街道作出《调查报告》的具体行政行为代替业主大会的职能，对业主自我管理范围内的事情进行干预，是明显的越权行为，侵犯了原告的权益。

望湖街道办事处辩称，《调查报告》是内部层级报告，并非是向两名原告作出的，更没有向他们传达，尚未对原告产生法律后果。在其看来，这并不属于具体的行政行为。同时，望湖街道办事处认为，该案不属于行政诉讼受案范围，请求法院驳回原告的起诉。

包河区法院审理认为，望湖街道是人民政府设立的派出机关，不是《合肥市物业管理条例》等相关法规规定的县级以上地方政府房产行政主管部门，也不是相关法规规定的市区县物业管理主管部门，无权受理第三人在物业管理活动中的投诉，也无权就此进行调查、处理。

因此，望湖街道作出的《调查报告》的行为，明显超越职权，属于无效行政行为。

物管权

业委会“掌舵”水平待提高

凌德庆是合肥市业主论坛的召集人，与安徽大学等众多高校学者合作，是合肥市物业管理问题的民间专家。凌德庆认为，建立健全小区业委会议事规则，业主要加强对业委会的监督，而业委会内部也要加强互相监督，“建立健全民主机制，从制度上完善”。

在律师吕海波看来，当下合肥的业委会还不够成熟，很多业委会成员是“半路出家”，本身就缺乏专业的财务、工程、法律专业知识，“可能会无意识地就会犯下各种错误”。他举例说，“竟然有小区业委会把公共收益借出去放债”。

因此，他建议可由房产主管部门牵头，加强对业委会成员进行培训，提高履职能力和专业素养。

一、成立业主委员会的流程

第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。 

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。 

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。 

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。 

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。 

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。 

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。 

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。 

二、筹备小组主要的工作

（一）提出申请 

物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会： 

　　⑴ 物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； 

　　⑵ 物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。 

（二）成立筹备小组 

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。 

（三）筹备小组开展筹备工作 

　　⑴ 筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 

　　⑵ 筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

　　⑶ 筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 

　　⑷筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。 

（四）筹备小组后期主要工作 

召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。 

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。 

（五）申请登记业主委员会 

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续：

　　⑴ 业主委员会登记申请表； 

　　⑵ 街道办事处核准证明； 

　　⑶ 业主委员会选票； 

　　⑷ 业主代表选票； 

　　⑸ 业主授权委托书； 

　　⑹ 业主大会或业主代表大会签到表； 

　　⑺ 业主委员会章程； 

　　⑻ 业主公约； 

　　⑼ 其他相关资料。 

（六）核准批复 

　　区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

三、成立业主大会和业主委员会的相关知识问答

（一）成立业主大会的目的是什么？ 

　　答：有两个目的：一是为了实现业主自治；二是通过建立业主大会，以及建立各种制度，使业主的资产及相关的公共物业实现保值并增值。 

（二）业主委员会有哪些类型？ 

　　答：一种是在开发商、物业公司或当地小区办的支持、扶植、同意下形成的。它具有合法性，因为通常这种业主委员会是到小区办进行备案的。一种是全体业主召开业主大会，成立业主委员会，到小区办备案。 

（三）业主委员会和业主大会有何不同？ 

　　答：《条例》有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业服务企业等。这里面很清楚讲明：小区物业管理事务的“话事权”在业主大会，而不是业主委员会。业主委员会是由小区内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。也可以说，将来业主的大事情由大家决定，小事情则由业委会来处理。 

（四）启动首届业主大会的前提和法律依据是什么？ 

　　答：首届业主大会即社区第一次成立的业主大会。通读《物业管理条例》、理解条例内容是召集启动业主大会的前提。业主大会不是所谓的自发组织，更不是违法组织。召开业主大会的法律依据是中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》、建设部印发的《业主大会规程》和房地局颁布的相关文件。 

（五）业委会筹备组成员到底由哪些人组成？ 

　　答：开发商、居民委员会、街道办事处人员、物业公司代表、业主代表都可以组成。 

　　开发商成为筹委会成员是合理合法的。开发商在实现销售前拥有业权大家都比较熟知；同样，在业主大会成立前，也需要实现包括产权证、管理权在内的权利的转移，实现开发商和业主的权利交接。从某种程度上讲，开发商一般情况下仍或多或少拥有小区的物业，也是业主之一，具备筹备组主体资格。 

　　居民委员会和街道办事处的指导也必不可少。随着政府对业委会在小区内活动的重视，以及从业主们长久利益和社会稳定的角度考虑，政府又要求业委会从筹备阶段就必须接受政府的监督和指导。 

　　特别提醒：筹备组中的业主代表不必是业主本人，可以是业主的亲戚、律师，但要有代表身份证明。而业主委员会的候选代表人必须是业主本人。 

（六）筹备组的业主代表如何产生？ 

　　答：代表的人数以十人左右为合适，容易形成决议。如果自荐人数超过所需人数时，所有自荐人应首先决定自荐人数。对于多余人选的淘汰，有以下三种方式：

1、自动退出。

2、无人自动退出时，全体自荐人应先制定集体文字协议，并在所有自荐人认可签字(或录像存证)后，再进行互相推选。

3、当所有自荐人不能形成集体协议时，可在小区中进行“海选”。在小区全体业主中“海选”出业主代表。但是这种方法成本很高。 

（七）筹备组工作的公正性如何保证？ 

　　答：筹备组代表的产生应坚持自荐的形式，反对领导推荐和“钦定”。《物业管理条例》中相应的解释为：首届业主大会的建立由房屋建设部门和业主组成业主大会筹备组。虽就一句话，却是实际操作中最困难的事情。如果业主希望参加筹备组，需要将自荐材料张贴在社区布告栏内。如果没有严格的候选人产生程序，即便筹备组号称与业主商议之后推荐产生了候选人，也将因这个“商议”没有确定的程序和规则而无法被公开监督，自然会导致候选人的产生遭到业主的广泛质疑；如果筹备组直接推荐候选人，更将被业主们称为“黑箱操作”产生的候选人。即便这些候选人通过了选举程序，也由于他们的产生过程受到质疑而无法开展实质性的工作。 

（八）筹备组的经费怎么筹集？ 

　　答：费用可由业主募捐、或开发商支付、或垫付、或物业公司垫付。一方面，在业委会筹建初期，工作十分的繁杂，很多发起人都在利用业余时间承担着超过一般工作时间和负荷的事务。另一方面，委员们的工作是他们大量时间和智慧的结晶，而受益人又是全体业主，而且印选票，召开会议的花销也都很大。所以，由全体业主支付相应的酬劳和补偿似乎是合理的。

由于《条例》中没有严格限制，故业主大会产生的决议，可以解决这些花费的合法性问题。从资金的来源上说，让业主在物业管理费以外再筹集业委会的费用是不现实的。而目前物业服务企业在按照政府有关文件规定的收费标准进行收费时，又没有这笔开支。这个时候，业委会的人力资源和资金资源就显出匮乏。

在“包干制”的物业管理合同中，由物业管理公司支付该笔额外费用又显得不那么“公平”，也会造成“这儿多花了钱，那儿就少花”的借口。所以，与物业管理公司友好协商；在有条件的小区，适时推广物业管理的“酬金制”合同；政府修改相应的收费标准等，都是目前可以参考的解决问题的办法。

（九）召开首次业主大会需注意什么问题？ 

　　答：

1、到场人员。全体参会人员的名字都要写入首次会议纪要，争取让其签字。有条件的情况下拍照、录像、录音。

2、确定成员。写清被选出的筹备组成员的资料；表明成员的产生程序；选举出筹备组组长、副组长；如有政府部门愿意成为筹备组的成员，则要写清其是否有投票权。

3、制定《业主大会议事规则》。少数服从多数，或者说三分之二的人同意就是业主大会的决议。

4、用不用公章、用什么公章来代替筹备组公函、公告形式。

5、工作计划。 

（十）财务问题

　　特别建议：会议均应邀请物业公司代表参加，特别是首次会议有政府权威部门代表在场时，要请物业公司代表表态。然后就会议今后的公告张贴、会议的合理性、合法性进行确认，甚至获得物业公司的协助。就此业主大会筹备组才算正式成立，可以开展工作。 

（十一）成立业主委员会需要确定哪些事项？ 

　　答：需要确定业主委员的名额、业主委员的工资待遇、业主大会和业主委员会的权限划分、业主委员会的选举程序。 

（十二）业主如何实现自治？ 

　　答：主要依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利，而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过，什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时，也反映绝大多数业主的利益。

业主大会下的业主委员会，是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托，它的任务相当繁多和艰巨，特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下，如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会，那就大错特错了。其实，更换物业公司似乎是简单，但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司，使其适应我们业主的需求，才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作，同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。 

（十三）业主的物业如何实现保值增值？ 

　　答：体现公共财产利益的内容包括套内面积、公摊部分、相关的环境、停车场、地下车库、小区内广告的发布等。业主委员会成立后，有的房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。这样做既保证了业主对物业服务企业的选聘权，也减少了维修基金的财务风险，但是委托制也有可能造成基金闲置，不一定会实现赢利。所以，委托制由信托制取代，不失为一种有益的新尝试。在法律上，信托财产是独立的。把公共物业的管理权、经营权信托给物业公司，业主委员是委托人，全体的业主则成为受益人；委托人、受益人都可以对信托的公共物业进行监督，形成双重监督。