宝马车在小区内被刮蹭，业主要求看监控遭到物业拒绝，一怒之下，业主叫来铲车等堵了小区门。直到民警赶来，商洛城区东方威尼斯水城的其他业主们才能开车进出小区。

小区业主这个业主用铲车堵了小区门影响其他业主车辆进出

“业主很个性，也很不讲理。”商洛城区东方威尼斯水城小区业主向《华商报》反映，小区的两个门都被堵住了，据说是一名业主叫铲车给堵的。“不管怎么样，不能堵住小区的门啊，这让其他业主车辆怎么进出?”

在威尼斯水城西门，还有业主在互相聊着“小区被堵门”这件事儿。一名业主说，小区一共西门南门两个门都被堵了。

随后，西门里的小区物业办公室内，俩女工作人员称并不清楚此事。一男工作人员称，确有此事，小区两个门都被堵了，有监控为证。在其电话请示领导后，拒绝了记者看监控的请求。

网友提供的照片明显可见：小区两个门分别被工地上所用的铲车、渣土车等堵住，其余车辆无法进出。

记者获悉，事发后有其他业主报警，商洛市公安局商州分局刘湾派出所民警赶到后，告知涉事业主不能如此堵门，之后业主才放弃堵门，小区两个门才恢复正常进出。

律师说法：物业有义务提供监控录像配合业主寻找线索

据知情人介绍，这名堵门的业主姓袁，当晚是因自己的宝马车被刮蹭后，他要求小区物业给看监控，被拒绝后一怒之下堵了小区两个门。

对此事，陕西恒达律师事务所律师范钦解析说，监控录像是针对“小区内”这样一个公共区域，不存在侵犯其他业主隐私的问题，每个业主都有权利查看监控录像。

同时，小区监控设备的所有权属于全体业主，是公共设施之一，物业公司只是负责管理与服务的企业，其可以通过监控设备来维护全体业主的人身财产安全。如果业主或者业主委员会有正当要求，物业公司应当有义务提供监控录像。

范钦解析说，根据《物业管理条例》的规定，“物业公司对物业管理区域内的有关治安、环保、装饰装修等有义务行使相应的服务管理权利;物业公司应当做好物业管理区域内的安全防范工作”。因此，如果业主的车辆遭到划伤，物业公司有义务提供监控录像，配合业主寻找线索。

问：停车位先满足业主的需要，还是外来车辆的需要？

答：先满足业主的需要！所以小区太多外来车辆占用业主共有车位，是违法的，需要改正的！

相应条款：《民法典》第二百七十五条【车位、车库的归属】 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第二百七十六条【车位、车库的首要用途】 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

问：小区各类广告、外来车交费、商户入场费等公共收益归业主、开发商还是物业公司？如何分配？

答：归业主！按照约定或业主专有部分面积所占比例确定。

相应条款：《民法典》第二百八十二条【共有部分的收入分配】 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《民法典》第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

问：业主和物业是什么关系？物业能拒绝业主的监督和询问吗？

答：委托管理关系。物业无权拒绝，要接受业主的监督和询问。

相应条款：《民法典》第二百八十五条 【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

问：要成立业委会需要多少人参与表决和同意？谁能决定换物业、涨物业费？

答：成立业委会、换物业、涨物业费，这是业主共同决定事项，由业主共同决定。

相关条款：《民法典》第二百七十八条 【业主共同决定事项及表决】 下列事项由业主共同决定:

三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（其他七个事项与问题无关，已省略）

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第二百七十七条 【业主自治管理组织的设立及指导和协助】 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 

问：业主大会、业主委员会的决定有法律效力吗？如果决定侵害业主合法权益，怎么办？

答：决定对业主具有法律效力（在征集业主意见的基础上形成）。受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销不合理决定。这说明业委会也是接受业主监督的！

相应条款：《民法典》第二百八十条 【业主大会、业主委员会决定的效力】 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

问：对各种损害他人合法权益的行为，业委会有权处理吗？

答：有权处理！业委会就是一个合法的主体去维护业主合法权益、守护我们的家园！

相应条款：《民法典》第二百八十六条 【业主的相关义务及责任】业主大会或者业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。（该条部分内容省略）

问：物业公司的一般义务是什么？小区内违反法律法规的行为，物业有责制止处理吗？

答：物业公司的服务内容应当在《物业服务合同》中约定好。物业服务区域内，有违反法律法规的行为，物业有责任及时采取合理措施。

相应条款：《民法典》第九百四十二条 【物业服务人的一般义务】 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

问：物业费应该公示吗？

答：要公示。小区未见公示，也是导致业主对物业的监督无从下手的原因之一。

相应条款：《民法典》第九百四十三条 【物业服务人信息公开义务】 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

问：物业可以采用停电、停水等方式催交物业费吗？

答：物业已经提供相关服务，业主不得拒绝支付物业费，但物业不能采取停水电等方式催缴物业费。

相应条款：《民法典》第九百四十四条 【业主支付物业费义务】 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

问：业主的合法权益被侵害，有权请求其承担民事责任吗？

答：有权请求其承担民事责任！

相应条款：《民法典》第二百八十七条 【业主合法权益的保护】 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任

分期开发的小区如何组建业主大会？

业主大会的组建中，业主大会如何组成、业主大会的成立条件、业主大会组建程序如何启动、分期开发的小区如何组建业主大会，这四个问题需要明确。

业主大会如何组成？

一个物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会的成立条件是什么？

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

业主大会组建程序如何启动？ 

符合业主大会组建条件的物业管理区域，其建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：

（1）物业管理区域核定意见；

（2）物业服务企业用房和业主委员会用房（合称物业管理用房）配置证明；

（3）业主清册和物业建筑面积；

（4）物业出售并交付使用时间；

（5）已筹集的专项维修资金清册。

建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

分期开发的小区如何组建业主大会？

划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先期开发区域内销售并交付使用的物业符合规定条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。

业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

随着国产汽车的普及，停车问题日益突出。不仅公共场所停车位紧张，住宅区停车位也供不应求。这些停车位应该属于谁？谁有权收取这些巨额停车费已经成为普遍关注的问题。这里有这样一个案例！住宅地面停车位属于开发商还是全体业主？

案例简介：

重庆郝云房地产开发有限公司(以下简称郝云公司)是建设单位。2007年，经重庆市规划局批准，实际建成地面停车位约270个，全部无法办理产权登记手续。

在购买合同中，郝云公司还同意，如果规划的停车位、车库、幼儿园、诊所和服务俱乐部归郝云公司所有，郝云公司有权以出售、奖励或租赁的方式处置这些停车位、车库、幼儿园、诊所和服务俱乐部。

之后，郝云公司准备将部分车位出租给业主，业主委员会于2015年3月发出通知，称地面车位由小区公共用地设置，由小区业主共有，郝云公司无权出租或出售。协商不成的，双方应向法院提起诉讼。

一审法院认为，不能取得产权证的，地面停车位应当归所有人所有。郝云公司拒绝接受一审判决，并提起上诉。

二审法院维持原判后，郝云公司向最高人民法院申请再审。

法院判决

根据《最高人民法院关于审理建筑物权属争议具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑物区分内符合下列条件的房屋，以及停车位、摊点等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分:

(一)结构独立，能够明确区分；

(二)独立使用，可以独占使用；

(3)能够登记为特定所有人所有权的客体，案件涉及的车位不能登记为产权，因此不能是享有专有权的专有部分。

虽然郝云公司在建设帝京豪苑小区时支付了建筑面积的土地使用权出让金，成为建设用地使用权的所有者，但在小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑面积的土地使用权也随之转让，小区内土地使用权的共有部分归小区业主所有。

由于本案涉及的车位不能进行产权登记，不能作为专有部分，原审判决确认该部分车位属于业主共用道路或其他停车场地占用的车位。但开发商所建住宅区是否合格是开发商的基本义务，绿化面积是否超过规划面积与车位是否占用业主共同场地没有必然关系。

因此，郝云公司认定原审判决涉及的车位占用了业主共有的道路或其他场地的车位，无事实依据申请再审的理由不能成立。

综上所述，郝云公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用问题的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定:驳回重庆郝云房地产开发有限公司再审。

相关法律法规

《民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路属于业主所有，但属于城市公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主，但城市公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房属于业主。

第二百七十五条建筑物区分范围内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，由当事人以出售、赠与或者租赁的方式约定。

业主共有的道路或其他场地占用的停车位归业主所有。

某新建小区进入集中入住阶段，开发商选聘的物业公司派出员工为业主办理交房验收等入住手续，其中一项是预收第一年的物业费。购房人李某称，还没拿到房产证，自己还不是业主，所以不应当交纳物业费。李某是否是业主呢？他应否交纳物业费？

解答：

简单来说，业主就是“房屋所有权人”。但在现实生活中，业主可能包括如下几种情况：

（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；

（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

（3）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

（4）因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人；

（5）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

现实中，往往存在因种种原因入住了但尚未取得所有权证书的情况，但这并不妨碍其业主身份，不影响其行使业主权利，履行业主义务。

交纳物业费是业主的法定义务，是业主对共有部分的义务。按照《民法典》规定，不得以放弃权利为由不履行义务。可见，李某虽然还未取得房屋所有权证，但是这并不能否认其业主身份，依法应当履行业主义务。

相关法律条款

《民法典》第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条第一款  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

《物业管理条例》第六条第一款  房屋的所有权人为业主。