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物业承接查验须要遵循诚实信用、独立、客观、公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。 业委会成立后第一件事情:摸清家底,理清共有资产(包括所有设施设备的齐全性、运行情况,生命周期等),共有资产不仅仅是小区的一年几十万或上百万的公共收益金,公共收益金只是其中的一小部分而已。 很多小区成立业委会后仅对公共收益和物业做了清算。而忽略了共有资产的查验,实质是捡了芝麻丢了西瓜。
查验目的
物业查验是一个“摸清家底”的过程。通过查验维护业主的合法权益,明确了业主、物业服务企业各自的责任,在法律上界定清楚各自的权利和义务,避免物业管理中因责任不清而导致纠纷,确保设施、设备具备正常的使用功能。
1、减少建设单位的开发遗留问题
2、降低物业服务企业的管理服务风险
3、维护业主的共同财产权益 ,确保物业具备正常的使用功能
4、明确双方责权利关系 ,构建和谐互信的物业管理关系
查验依据
根据《物业管理条例》及住建部《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》等有关法律、法规和规章的规定,执行按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
在自愿、平等、公平和诚信的基础上,在物业项目交接时,可以委托第三方专业人员对小区进行全面的查验。(电梯、消防须持工程师以上级别检测、其他给排水、高配、绿化、弱电等各工种持证上岗)
查验意义
1、物业查验是一个“摸清家底”的工作。查清家底,建立小区资产台帐。作为物业服务合同附件,合同期满后进行承接查验。公开招续聘后,每次的查验报告将作为物业服务合同附件。
2、摸清小区共用部位及共用设备设施的现状,各自承担相应修复责任。为物业管理方案提供技术支撑。使小区管理有序,各设施、设备的正常运作。
3、查清小区规划与现状,厘清物业企业与业主、开发商三者之间的责、权、利;为化解物业纠纷提供专业性技术支撑,依据查验报告提供详实的数据,可以不通过司法诉讼来协商解决小区的各项纠纷。
查验范围和内容
1、共用部位:屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
2、共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
3、共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施以及物业服务用房等。
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