物业服务用房指的是物业服务人办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业服务用房的配建目前存在三种情况：一是新开发建设的项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求，具体面积按照本市公共服务设施配置指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。二是已投入使用但是未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供。三是建设单位和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。

明明自己是业主，房子也是自己花钱买的，物业费也是自己交的。但是在很多业主朋友的心中，却总是存在这么一个感觉，那就是什么都是自己掏钱的，花钱请来的物业反而成了主人。

各种有家不能回，有门不给进的物业与业主矛盾层出不穷。这到底是怎么了？这个房子是物业的还是我们业主的？物业的权力为什么越来越大了？业主为什么反而成了弱势的一方？

01交物业费为的是服务，却感觉在交租

经常有朋友抱怨，本来交这个物业费应该是得到相应的服务才是，结果不仅没有服务，反而感觉自己花钱买的房子，住进来之后却是每年都在给物业交租。一旦说钱交的不及时了，或者少交了，轻则微信管家一直催缴，重则敲门贴纸条，要么在服务质量上大打折扣，这是自己的房子还是物业的房子？

02属于业主的收益，结果成了物业的

相信不少朋友应该看到过小区里各种公共区域上广告牌等设施吧，其实这些公共设施如果向外出租产生的收益应该是属于全体业主所有的。可是呢，最终都进入了物业的口袋，然后继续跟你要物业费。如果你要说有什么不满，那也没用，直接无视你，物业原来怎么做还是怎么做，照样出租收钱。

03单方面的升价不升质，你不交也得交

小区停车费从原来的200元月租，到现在的450元月租，涨价全靠物业一张告示通知，停车场服务也无保障，剐蹭、钉子事件不停上演，监控摄像头不是经常“死角”，就是不清晰。群里偶尔业主吐槽，然后就没然后了。

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为什么我们自己的房子，反而让物业的权力越来越大了？

其实如果要说罗列如今物业的各种乱象，仅仅上面三条怎么可能够呢，至少可以写上好几页。所以，明明全是我们业主在花钱，房子也是属于我们业主的，为什么现在的物业反而权力越来越大了呢？或许还得是以下这几个方面的原因：

(1）不愿惹事破财免灾

一些朋友面对物业不作为并不会直接表示出来，最多是暗地里抱怨一下。如果要是碰上乱收费的情况，基本也是抱着不惹事、破财免灾的态度来对待，交点钱就可以省得跟物业扯皮，不被物业打击报复，自然是选择交钱了。或许一次交的钱不多，但是那么多业主加起来就多了，而且也会让物业胃口越来越大，收的钱越来越多。

（2）物业公司缺乏有效的监管

本质上说，物业公司是属于当地街道等相关部门管理的，但是在实际生活中，相关部门几乎对物业公司没有任何约束，或者说就没有产生过直接的管理。这样一来物业公司就成了无人管理的状态，再加上业主之间不齐心、软弱，自然让那些物业公司无法无天了。

（3）相关的法律法规也有待完善

相关部门可以因为一些原因不能有效的管理，但是业主们的维权也是一个大问题。

对于物业和业主之间的纠纷，一直都没有足够完善和适用的法律法规，业主们在维权的时候也不知道该怎么有效维权。而且还容易受到一些物业公司的打击报复，这些打击报复更是没有得到很好的惩罚。就算物业不会对你动手，但是断你水电这些还是很容易做到的。即使今天调解恢复了，过两天继续断水断电，一点办法都没有。

资料来源：业委会资讯公众号

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案情回顾

法院判决

普法时间

Q1：住宅小区内哪些事项属于重大事项？

答：根据《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定:

（一）制定和修改业主大会议事规则

《业主大会议事规则》主要包括业主大会怎么召开、议事内容、投票的方式和流程等内容。

（二）制定和修改管理规约

《管理规约》就是小区内的“宪法”，规定业主的权利与义务，包括公共秩序维护、共同费用的分摊、专有部分的合理使用等内容。

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员

业主大会选举业主委员会（简称业委会），作为业主大会的执行机构，执行业主大会的各项重大决策；做出并组织实施部分无需业主大会共同表决的事项决定。

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人

若大多数业主都对物业服务企业的服务不满意，则需通过业主大会表决决定是否更换物业服务企业，也需要由业主大会表决决定采取何种方式选聘哪种规模的物业服务企业，或决定业主自主管理。

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金

使用全体业主的住宅专项维修资金用于增加共用设施、修复漏水、修复墙面、维修或增加监控等，都要经过业主大会表决同意后才能实施。

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金

专项维修资金用完了之后，仍不够维修费用，需要再筹集，则需要业主大会表决确定筹集标准后再实施筹集行为。

（七）改建、重建建筑物及其附属设施

需要对原有建筑进行改造，或年久失修需要重建，或需改建或重建电动车停放处充电点、改造小区电容电路等。

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动

将小区公共架空层、楼面、公共场地出租用于设置广告、停车收费等经营活动的，需由业主大会表决同意是否出租，并同意收益分配方案。

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

Q2：表决比例如何计算？

答：根据《民法典》的规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。上述规定也就是我们常说的需“双2/3”业主参与表决的由来。

Q3：如何认定“业主”身份？

《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定：“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节（《民法典》物权编）规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。”

Q4：目前，经常出现因业主身份无法确定，导致人民法院判决表决无效的情况，有没有更好的办法，解决表决时业主身份认定难的问题？

答：可以在业主参与表决时出示相关产权证明，证实属于登记的业主本人的再行使投票权利。

资料来源：业委会资讯公众号

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一、业主大会性质
代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的一个自治性组织。

二、业主大会组成人员

业主大会筹备组（由业主代表、建设单位组成）

三、业主大会物业区域划分

1、一个物业管理区域成立一个业主大会；

2、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；

3、具体办法由省、自治区、直辖市制定。

四、业主大会成立方式

1、业主在地方人民政府有关部门、居委会的指导和协助下设业主大会；

2、选举业主委员会；

3、只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主一致同意，可不成立业主大会，由业主共同履行职责

五、业主大会投票权

业主的投票权数，由专有部分面积和业主人数确定。

六、业主大会共同决定事项

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5、使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

七、业主大会决定通过方式

1、以上业主共同决定事项第1-5条和第9条，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2、以上业主共同决定事项第6-8条，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。

——《民法典》第278条

八、业主大会会议类型

1、定期会议（一年至少一次）；

2、临时会议（需要召开临时会议的规则和事项详见下面内容）。

九、业主大会开会形式

1、集体讨论的形式；

2、书面征求意见的形式

十、业主大会如何召开

1、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；

2、经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议；

3、会议召开15日前通知全体业主；

4、业主大会会议，同时告知相关的居民委员会。

十一、业主大会临时会议的启动

1、经专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议的；

2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

3、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

十二、业主大会参会人数

1、业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。

2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。