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0571-87323123
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物业费包括什么？花在哪里了？
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
③物业管理区域清洁卫生费用
④物业管理区域绿化养护费用
⑤物业管理区域秩序维护费用
⑥办公费用
⑦物业管理企业固定资产折旧
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
⑨经业主同意的其它费用
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
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国家发展改革委、建设部
关于印发物业服务收费管理办法的通知
发改价格〔2003〕1864号
各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局：
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。
发展改革委
建 设 部
二00三年十一月十三日
物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费〔1996〕266号)同时废止。
国贸仁皇君澜阁业主官方微信群管理办法
一、为弘扬社会正气，创建和谐邻里，畅通社区、业委会、物业和业主之间的沟通，方便业主参与小区事务的管理，特设立君澜阁小区业主官方微信群。
二、本微信群的名称为：君澜阁业主官方群，分2个微信群。1群包括1幢，2幢，6幢和排屋；2群包括3幢和5幢。
三、本群群主由仁北社区工作号仁北社区担任，微信群的管理由业委会负责（当前业委会分管委员为 ，微信号： )，但业委会委员/候补委员或利益相关人员不得为群主或群管理员。微信群的管理包括但不限于审核申请入群人员身份，维护本群秩序，对成员进行动态管理，引导成员发表积极言论。
四、本群只对君澜阁小区业主开放，为维护网络环境、保护业主隐私，本群实施审核制：业主加入本群，应当向业委会提供可确定业主身份的信息，经核实为小区业主的，允许加入本群，业委会应做好审核登记记录。业主身份经审核进群后，按自愿原则将群呢称修改为幢号+房号，如1幢201的业主，其群昵称为1-201。业委会、物业和社区的群呢称需明确标示其身份。
五、加入本群的成员原则上一户一人；同一业主拥有多套房的，视为一户。
六、本群用于讨论小区公共事务，交流日常生活内容，严禁发任何广告；群成员违规发布的，群管理人员有权在不通知的情况下，将该户移出群。
七、本群提倡发表符合社会主核心价值观的言论，弘扬中华民族传统美德，增进邻里感情，促进小区和谐发展。禁止发布任何危害国家，违反法律法规的言论；禁止涉及黄赌毒等话题；禁止对外泄露群成员的个人信息（如未经允许批量加其他群内成员或发布其他群或商业二维码)。有违反者，群管理人员有权在不通知将该户移出群，三个月内禁止进群。重新申请进群时，需向业委会提交纸质业主身份证明，进群申请和保证书。
八、群成员应当相互尊重、相互包容，提倡文明互动、理性表达。过论沟通应当实事求是，就事论事。禁止夸张、误导、捏造、扭曲事实；禁止言语攻击嘲讽、辱骂、侮辱他人等不文明的行为举止；禁止在群里拉帮结伙，激化邻里矛盾，挑唆其他业主；禁止在群里有任何拉票或晒自己选票的行为。有违反者，经群管理人员告知后，仍不改正的，群管理人员有权将该户移出群。
九、鼓励全体业主积极理性参与小区事务的讨论。为确保讨论理性有序，机会均等：1)同一事务已经在群里讨论并已得出结论的，不得再在群里重复讨论；2)同一事务的讨论，原则上一户只能发3次信息（每次200个字以内），且讨论时不得刻意刷屏或带偏话题。邻居之间不涉及小区事务管理的日常沟通除外，但日常沟通尽量错开小区事务讨论。
湖州市南太湖新区国贸仁皇君澜阁小区
第一届业主委员会
二〇二一年八月
住宅专项维修资金
高高兴兴买了房，去办理交付手续时却被告知还需要缴纳住宅专项维修资金。于是有些购房者就纳闷了：到底什么是住宅专项维修资金？住宅专项维修资金必须交吗？ 01 什么是商品房维修资金？ 商品房维修资金就是俗称的“房屋养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 02 维修资金在何时交存？由谁交存？ 新建商品住宅，在办理产权初始登记前，购房人按照房产合同总建筑面积缴存。 03 业主交存的维修资金现在在哪里？ 商品房维修资金属于业主所有，由维修资金主管部门代管，并以一个物业管理区域（小区）为单位设账，分别按幢、单元、房屋户号设立分户账。 04 什么情况下需要续交维修资金？ 05 商品房维修资金利息如何计算？ 维修资金由行政主管部门代管期间，自存入银行专户之日起，每年至少一次结算分户利息。其中，当年交存的按照银行活期利率结算分户利息；交存满一年的，按照银行一年期定期利率结算分户利息。分户利息转入维修资金滚存、使用。 06 房屋转让时，维修资金分户帐余额可提取吗？ 房屋转让时，维修资金分户账余额不能提取。在房屋权属转移登记后，其维修资金分户账余额随房屋权属同时转移过户。 07 物业的维修责任由谁承担？ 物业指房屋及其附属的设施设备和相关场地。在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。 08 国家对商品房的保修期是如何规定的？ 在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 09 商品房维修资金使用范围是哪些？ 商品房维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。 住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业用房等。 10 由谁来申请办理维修资金使用的申请？ 11 使用维修资金应该具备哪些条件？ 12 商品房维修资金使用后如何进行分摊？ 13 哪些费用不能从维修资金中列支？ 14 交存维修资金的房屋发生渗漏是否都能申请使用维修资金？ 应视渗漏部位是否属于房屋共用部位，即维修资金要涉及2个及2个以上业主共有才能申请，凡不属于共用部位就不能申请使用维修资金维修。如：阳台（含栏杆）、飘窗，以及独立别墅的屋面、外墙，联体别墅的屋面，属于业主的专有部位，应由业主自行出资维修。 15 哪些情况可申请维修资金应急使用？ （1）外立面已脱落或有脱落危险； （2）电梯发生故障影响正常使用； （3）属于小区管理范围的排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，影响正常使用； （4）公共护（围）栏破损严重或有倒塌危险； （5）共用消防设施存在重大火灾、安全隐患；
龙塔街道天江鼎城小区
物业服务企业选聘方案
1、具有独立法人资格（营业执照经营范围包含∶物业管理）；
2、具有良好的商业信誉及健全的财务制度；
3、具有履行物业服务合同所必需的设备和专业技术能力；
4、具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；
5、参加本次选聘前三年内，在经营活动中无重大违法记录；无受行政主管部门处罚记录；无拒不移交业主公共收益的行为；在重庆市内无被业主大会解聘记录。
6、参加本次选聘前三年内，入选过中国物业服务百强企业（中国指数研究院）；
7、参加本次选聘前5年内，在重庆市内有外接在管2个（含）以上住宅小区项目，且每个小区建筑面积均在10万平方米以上（非关联地产公司开发，合同甲方主体应为业主委员会）。
按照重庆市物业服务标准等级三级及以上。
1、高层住宅∶最高限价X元/月/m²（含公摊水电、电梯费和共用设施设备日常运行维护养护等）；
2、洋房：最高限价X元/月/m²（含公摊水电、电梯费和共用设施设备日常运行维护养护等）；
3、商业∶X元/月/m²（含公摊水电、电梯费和共用设施设备日常运行维护养护等）；
4、产权车位∶XX元/月/个。
1、竞聘保证金形式∶以银行转账形式，由竞聘企业单位基本账户汇出到以下账户∶
账户名∶龙塔街道天江鼎城小区业主委员会
开户银行∶
账号∶
2、竞聘保证金金额∶人民币X万元（大写∶X万元整）。
3、竞聘保证金缴纳截止时间∶ 2022年*月*日17∶00。
注∶竞聘保证金未在规定时间内汇至前述指定账户，取消其竞聘资格。本次选聘完成并与中选企业签约后，无息退还未中选企业的竞聘保证金；中选企业须于中选后三日内缴纳履约保证金20万元。
1、各竞聘企业提交的竞聘文件，除必须响应选聘要求外，还应包括但不限于企业概况、承诺书（格式详见附件 1）、收费报价（格式详见附件 2）、服务方案（格式自拟）、小区整改方案（格式自拟）等内容。
2、各竞聘企业提交的服务方案须对本小区红线内保洁消杀、垃圾分类、园林绿化、设施设备维护（消防、电梯单列维护方案）、安保秩序、客服服务、消防应急预案、防疫应急预案、业主活动组织等进行可量化的描述（包括但不限于岗位人员配置、服务标准、服务频次、考核标准、工机具设备投入等）。
3、各竞聘企业提交的小区整改方案须包括对本小区现有小区内部道路、沉降、排水、公区休闲设施、智能门禁监控、园林绿化等进行整改。整改方案中应明确整改内容明细清单及工程造价、整改完成时间及合计投入整改资金金额等。竞聘企业承诺整改项目的资金，若因主管部门审批要求或业主大会无法通过的，其整改投入资金须在今后本小区同类项整改项目中投入使用。
1、临时停车收益及其他公共收益
物业服务企业分配比例不超过30%；物业服务企业收取的公共收益含其对本小区物业共有部位、共用设施设备受托开展经营管理的管理成本、税金、利润等全部费用。
2、本小区公共收益（不包括临时停车收益）由业委会收取并按30%的比例与物业服务企业结算支付。
3、每一季度应按照甲方要求的方式公示一次临时停车收益明细，业委会有权聘请第三方对公共收益明细进行审计。
本次物业服务合同期限为3年。物业服务合同详见附件3。
1、报名提交资料
2、报名时间
2022年 *月*日至 2022年*月*日，每天10∶00--17∶00。
3、报名地点
重庆市渝北区天江鼎城小区业委会办公室
联系电话∶
4、业委会联系人∶
5、报名费用∶人民币500元（大写：伍佰元整）
报名费用不予退还。报名费以银行转账形式于报名时间截止前支付到下列账户∶
账户名∶龙塔街道天江鼎城小区业主委员会
开户银行∶
账号∶
1、业委会根据报名资格条件对竞聘企业进行资格预审，并将资格预审合格的竞聘企业及时在本小区内公示。在此期间，业主可根据竞聘企业提供的在管服务项目名称，向业委会报名组织或自发前往各竞聘企业在管小区进行走访。
2、若通过资格预审的竞聘企业在2家以上，公示期结束后，业委会将进行为期15天的初选调查，参与初选的业主每户仅限一票，每票限选一家竞聘企业，并根据调查结果，将得票数最高的2家竞聘企业纳入正式竞聘企业。业主可根据走访期间了解包含但不限于竞聘企业现场管理、综合实力、行业口碑，物业收费、公共收益分配、小区投入整改资金，服务标准等级等情况。
3、若通过资格预审的竞聘企业不足3家，业委会将重新调整选聘条件后，进行第二次选聘工作。
1、竞聘企业根据本文件要求在规定时间内缴纳竞聘保证金。统一递交竞聘文件，竞聘文件纸质版正本、副本各一份，电子版文件一份。竞聘文件不退还。
2、竞聘文件纸质版正本封存后提交，副本和电子版作为业委会摘录竞聘文件关键响应性条款使用，电子版向业主进行公开，纸质版竞聘文件需加盖公章并逐页编码。
3、若竞聘企业提交的纸质版正本、副本、电子版内容不符的，业委会将视为竞聘企业未完全响应选聘条件，取消其竞聘资格并没收竞聘保证金。
竞聘文件纸质版统一提交时间∶2022年*月*日下午14∶30 竞聘文件递交地点∶龙塔街道天江鼎城小区业委会办公室
竞聘文件电子版提交时间及接收邮箱∶2022年*月*日下午16∶00前，xxxxxx@qq. com。
1、业委会对竞聘文件的报价，服务方案核心条款、整改方案核心条款（投入资金、整改期限、整改措施等）等进行摘录并公示，供业主投票表决时参考。
2、业委会对竞聘文件中模糊和理解可能出现偏差的内容，有权要求竞聘企业答疑，竞聘企业应当及时书面回复答疑。2022年* 月4日下午14∶30，业委会统一对各竞聘文件正本开封审查，
3、未完全响应选聘条件的企业将被取消竞聘资格。给予各竞聘企业竞聘文件不超过30分钟的现场述标及回答提问，述标内容包括但不限于企业介绍、服务方案、小区整改方案等，宣讲时将向全体业主进行现场直播。
1、投票方式
（1）固定点征求意见∶
业主委员会将在雅园1号门、博园1号、3号门、业委会办公室共设置4个固定投票点，现场工作人员佩戴业委会颁发的工作证组织业主投票，业主持相关身份证明（身份证、户口簿），在《龙塔街道天江鼎城小区业主大会表决票》上实名签署意见，投票现场全程接受社区、街道监督。
（2）上门征询意见∶
业主委员会、社区将组织志愿者持佩戴业委会颁发的工作证上门征询意见，核对业主身份后，业主在《龙塔街道天江鼎城小区业主大会表决票》上实名签署意见。
（3）授权委托投票∶
业主可书面委托其他自然人代为表决，每名受托人接受的委托不得多于三人。被委托人出示并提交委托人身份证复印件、授权委托书及被委托人身份证复印件，填写表决票代为表决。
2、业主大会表决方式∶
业主在候选物业服务企业中选择1家。
3、表决结果统计∶
经本小区专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决业主中专有面积及人数过半的业主同意的物业竞聘企业，当选为本小区的物业服务企业。
4、确定中选企业
业委会将业主大会表决结果及中选企业在小区内公告7天。如对投票过程或结果有异议的业主可在公告期内以书面形式提交业委会。
业委会联系人∶
联系方式∶
我公司具有良好的商业信誉及健全的财务制度；具有履行物业服务合同所必需的设备和专业技术能力；具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；参加本次选聘前三年内，在经营活动中无重大违法记录、无拒不移交业主公共收益的行为、在重庆市内无被业主大会解聘记录；在合同签订前后随时愿意提供相关证明材料；我公司未列入"失信被执行人"、"重大税收违法案件当事人名单"中，我公司承诺完全响应《龙塔街道天江鼎城小区业主委员会物业服务企业选聘方案》的各项要求，保证提交的竞聘文件资料的真实性、准确性及完整性，不存在任何虚假记载及误导性陈述。并随时接受贵单位的检查验证。我公司若中选为物业服务企业，将按期签订物业服务合同，并且严格履行合同义务。
本承诺函将成为物业服务合同不可分割的一部分，与物业服务合同具有同等的法律效力，我方对以上承诺自愿负全部法律责任。
特此承诺！
我公司已收到贵单位送达的《龙塔街道天江鼎城小区物业选聘方案》选聘文件，经详细研究，决定参加该项目的竞聘。我公司完全理解和接受贵单位选聘文件的一切规定和要求，愿意按照我公司竞聘文件提供该项目的物业服务，并报价如下∶
1. 住宅高层∶ 元/月/m²（含公摊水电、电梯费和共用设施设备日常运行维护养护等）;
2. 住宅洋房∶ 元/月/m²（含公摊水电、电梯费和共用设施设备日常运行维护养护等）;
3. 商业∶ 元/月/m²（含公摊水电、电梯费和共用设施设备日常运行维护养护等）;
4. 产权车位服务费∶
5. 公区公共收益∶
6. 临时停车收益分配比例 %;
7. 其他公共收益分配比例 %。
1、日常服务应符合国家《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》的有关规定以及物业服务合同的约定。服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。公布物业服务内容、标准及物业服务收费标准。
2、管理人员、专业技术人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，且小区经理有一年以上小区经理任职经历。管理服务人员统一着装、佩戴标志，仪表整洁规范，文明服务。
3、科学合理配备物业管理服务人员，人均管理面积2901—3200平方米。
4、建立健全物业管理方案和质量管理、财务管理、档案管理、秩序维护等制度。
5、按规划要求使用物业管理用房，不擅自改变用途。
6、设有服务接待中心，配置办公家具及电话、计算机等办公设施设备。每天10小时有管理人员在管理处进行业务接待，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%，有效投诉处理率100%。
7、实行24小时报修值班制度。公示24小时应急服务电话。急修30分钟内到达现场，其他报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上，有报修、维修和回访记录。
8、提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应公示服务项目与收费价目。
9、按规定使用专项维修资金，公布专项维修资金使用情况。
10、每年进行1次以上（含1次）业主满意度测评，覆盖率达到75%以上，履约满意率达到75%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改。
11、公示共用部位收益和使用情况。
12、能提供并公示2种以上（含2种）便民（无偿）服务；重要节假日进行专题布置，每年组织2次以上（含2次）社区活动。
1、建立共用部位、共用设施设备档案，对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检修和保养等记录齐全。
2、定期检查、巡查房屋共用部位、共用设备设施的使用状况，发现损坏，按规定维修。
3、每两日巡查1次小区房屋楼栋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗等，发现问题主动及时维修养护；每半月巡查一次房屋外檐、门窗，保持楼内共用部位玻璃、配件完好，开闭灵活；每半月巡查1次围墙、楼内墙面、顶面，遇有损坏，及时修补；每季度检查1次雨水井、化粪池，保持畅通；化粪池每年清淘2次；每月巡查1次场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立住宅装饰装修管理制度。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，应及时劝阻，劝阻无效应及时报告业主委员会和有关主管部门。
5、对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的，书面报告有关部门处理。
6、有安全标识、管理标识，标识完好。小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）和公共配套设施、场地有明显标志。危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
7、载人电梯24小时运行（正常维保和检修期间除外）。
8、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；设备房保持整洁、通风。
9、路灯、楼道灯完好率不低于93%，接到业主或物业使用人报修后4小时修复。
1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，语言文明规范，配备对讲装置；专职保安人员，45周岁以下的占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
2、 小区主出入口24小时值守，其中8∶00—18∶00立岗，不倚不靠，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。
3、按照规定路线和时间每3小时巡查一次，做好巡查记录。重点部位应设巡更点，监控中心有巡更记录。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次；实施24小时监控。
4、小区设有监控中心，应具备3项技防设施，如录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、门禁系统等，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息，监控视频保存一月以上。
5、对进出小区的车辆实施证、卡管理，地面墙面按车辆道路行驶要求设立简要的指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆通行和停放基本有序。
6、对进出小区的装修人员实行临时出入证管理。
7、建立火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，接到火警、警情和住户紧急求助等异常情况时，10分钟内赶到现场，并采取相应的应对措施。
1、按楼层或栋设置垃圾收集点，每日清理1次，垃圾袋装化，垃圾点周围地面无散落垃圾、无异味。
2、室外果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理1次，每两日擦拭1次，箱（桶）无满溢，无异味。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道、一层共用大厅每日拖拭1次；消防通道每三日拖拭1次；共用部位玻璃每月清洁1次；楼道灯每季度清洁1次；庭院路灯每月清洁1次。
4、楼梯扶手、宣传栏、信报箱每两日擦拭1次；电梯轿厢等部位每日擦拭1次，目视无灰尘、明亮清洁；室外标识每周擦拭1次。
5、消毒灭害，每季度对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水1次，每季度灭鼠1次。
6、小区内主干道、广场、一层共用大厅等公共区域日常设专人循环保洁，保持干净整洁无杂物。
1、绿地保存率95%以上。
2、有专业人员实施绿化养护管理。草坪生长良好，每年普修4遍以上，草面基本平整，杂草、杂物面积不大于10%。
3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
4、定期喷洒药物，预防病虫害，每年喷洒药物不少于3次。
5、花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，按规范及时修剪整形，每年2遍以上。
6、花卉布置一年不少于2次（含2次）。
好世凤凰城小区于近日迎来捷报，
要回了260万！
这个案子打了三年！
被告物业于本判决生效之日起十日内
返还原告业委会公益性收入2646024.50元
本判决为终审判决。
该案经历了一审被驳回、
再审补充一些材料等操作，
最终迎来胜利！
凤凰城业委会向一审法院起诉请求：
1．某迅公司返还公益性收入2，646，024.50元（2010年8月至2016年7月21日期间以增加管理员名义列支）；
2．某迅公司返还公益性收入256，922.09元（从2009年1月至2016年6月以税金名义列支）；
3．某迅公司支付以上述公益性收入2，646，024.50元为本金，从2016年7月22日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息。
二审中，凤凰城业委会提交新证据材料：
万科好世凤凰城物业服务中心出具的《情况说明》及好世凤凰城现行物业服务合同、地下车库车位平面图和照片若干，旨在证明地下车库仅44个车位，并不需要6名车辆管理员，现地下车库并无专人管理，只是有保安巡视。
本案各方的争议焦点在于：
（一）凤凰城业委会要求某迅公司返还2010年8月至2016年7月21日以增加管理员名义列支公益性收入2，646，024.50元是否有依据？
（二）凤凰城业委会要求某迅公司返还2009年1月至2016年6月以税金名义列支的公益性收入256，922.09元是否有依据？
关于争议焦点（一）：
因某迅公司上述时间段以增加管理员名义列支公益性收入，是依据原凤凰城业委会同意上述费用从停车费收入中列支的有关决定，而这些决定已被生效判决撤销，故列支的依据已经不存在；
另业委会行为受业主大会表决约束，相关章程经过备案，某迅公司作为凤凰城小区的物业管理企业，应知超出包干之外的停车费收入分成基数的调整应经过凤凰城业主大会同意；
因此一审仅以凤凰城业委会的通知符合其职能，未经凤凰城业主大会讨论通过系凤凰城业委会与凤凰城业主大会之间内部事务等为由驳回凤凰城业委会诉请不当。
作为物业管理企业，维护小区停车秩序、按规定收取停车费本就是其提供的物业服务的内容之一。
即使根据涉案《物业服务合同》第十二条约定，车库机动车车位按实际收入扣减管理成本后的30％的标准提取停车管理服务费，而按照某迅公司所述，车库管理人员为6名，且从提供前期物业服务时就已经存在，并非新增加的车管人员，另4名为地面车位车管员，故其所称增加10名车管人员费用作为管理成本列支后先行在停车费收入中扣除再由双方三七分成并不符合涉案《物业服务合同》第十二条的约定。
审理中，某迅公司提交的新证据材料未能体现与本案的关联性，故凤凰城业委会要求和迅公司返还2010年8月至2016年7月21日以增加管理员名义列支公益性收入2，646，024.50元依法有据，凤凰城业委会要求返还本金及支付相应利息，本院予以支持。
关于争议焦点（二）：
凤凰城业委会在原审中的第二项诉请是要求返还2009年1月至2016年6月以税金名义列支的公益性收入256，922.09元。
根据凤凰城业委会与某迅公司签订的《物业服务合同》第十二条约定，某迅公司除了主张其增加管理人员成本以外，还主张税金也是管理成本，理由是其收取固定车位停车费临时停车费都要给发票，而发票是事先向税务局购买的，已经含税金。
凤凰城业委会则主张应各自按三七分成后，由某迅公司自行纳税。对此本院认为，从一般小区停车费收取情况看，某迅公司所述收费给发票的情况属实，而先总体扣除税金再两方三七分成，和两方先三七分成再各自交税，计算结果是一样的，且先行扣除税金符合双方合同约定，故凤凰城业委会要求返还税金缺乏依据，本院对其相应的上诉请求不予支持。
判决如下：
一、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初21480号民事判决；
二、上海某迅物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海市闵行区好世凤凰城业主委员会公益性收入人民币2，646，024.50元；
三、上海某迅物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海市闵行区好世凤凰城业主委员会支付上述公益性收入人民币2，646，024.50元的利息［以人民币2，646，024.50元为本金，从2016年7月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算、从2019年8月20日起至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算］；
四、驳回上海市闵行区好世凤凰城业主委员会的其余诉讼请求。
