3月1日起，新修订的《杭州市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行。

新《条例》共九章九十三条，从进一步加强党对物业管理工作的领导、规范物业服务市场、完善业主大会和业主委员会运行机制、保障

物业管理活动中各方主体的合法权益等方面作了明确。一起来看看新《条例》的亮点内容。

中国物业管理法律法规规定，业主大会是物业区域内物业管理企业选聘权的行使者，业主大会是有权变更物业管理企业的主体。所以，业主要想改变物业，必须获得半数以上业主的同意，并授权行业委员会进行！

1、法定更换物业的条件所需程序

当物业公司出现法定更换物业的条件时，即物业公司丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者全体业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业。

2、约定更换物业的条件所需程序

当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业。

业主委员会通过招标方式更换物业之前，应当就哪些事项形成决议？

根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：

（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；

（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；

（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；

（4）物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，是否需要备案？

业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：

（1）业主大会决议；

（2）招标公告或者投标邀请书；

（3）招标文件；

（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。

业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？

应从以下几个方面保障业主的知情权：

（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；

（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；

（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；

（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

业主委员会通过招标方式更换物业，应当提前多少天告知原物业？

原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业公司。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业的，应当在做出决议后及时书面告知物业。

业主委员会招标应当何时完成？

业主大会通过招标方式选聘物业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

业主委员会的困难及成立率低，亦引起两位CPPCC法律界人士的关注。

省政协委员、全国律师协会副会长、广东省律师事务所主任欧在省两会上提出，广州市各区镇人民政府、街道办事处、居民委员会应主动指导和协调合格住宅小区业主委员会的组建工作，力争三年内在全市所有合格住宅小区成立业主委员会。

省政协委员、省土木建筑协会会员、广东金轮律师事务所副主任谭日兴建议，物业管理公司必须与管理小区的业主委员会签订合同，才能形成物业管理关系。

小区业主在与物业管理公司的纠纷中处于弱势地位，难以维护自己的合法权益。只有30%左右的社区成立了业主委员会。

近年来，业主与物业管理公司之间的冲突和纠纷屡有报道。在与物业管理公司的纠纷中，小区业主往往处于弱势地位，其合法权益难以得到保障。

到目前为止，广州已经建立了976个业主组织，仅占全市3000多个住宅小区的30%左右。此外，2017年至2019年，涉及物业管理和业主权益保护的案件多达17，463起(2017年4，534起，2018年6，382起，2019年6，547起)，仅次于房屋买卖合同纠纷和房屋租赁合同纠纷，在各类房地产案件中排名第三。

他说，目前成立业主委员会的法律依据是明确的。《广州市物业管理条例》第七条规定:“镇人民政府、街道办事处、居民委员会应当指导、协助业主召开业主大会，选举业主委员会，对业主进行监督。业主大会和业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理纠纷。”

他分析指出，业主委员会的成立程序复杂，各方面阻力很大。此外，业主自治意识相对缺乏，领导担心遭到报复，导致业主小组没有足够的动力和能力独立推动业主组织的建立和运作，最终导致业主小组在自身利益遭受外部财产损害时难以维权，导致社会群体性事件发生。

谭日兴还认为，成立业主委员会最大的动力和阻力在于物业管理公司。他建议，只要物业管理公司必须与业主委员会签订合同，就可以形成物业管理关系。没有业主委员会合同的，必须在两年内补齐，否则物管处罚或取消其管理资格。物业管理公司将采取行动，积极组织和配合成立行业委员会。

此外，他还建议简化设立行业委员会的繁琐程序，并鼓励和支持而不是消极对待设立行业委员会的要求。如果开发商和物业管理不配合成立行业委员会，街道和居委会应积极介入和协调，积极参与行业委员会的筹备和前期工作。在行业委员会成立之前，居委会可以牵头一些业主、派出所、物业管理部门成立临时管理委员会，制定各种议事制度，协调工作，推动行业委员会的成立。

他建议，一些行业委员会筹备组难以提交的材料，如住宅物业规划图纸、业主名册等，可以由开发商或物业管理公司提供，以尽量减少行业委员会的筹备程序和困难。

“流水不腐，家用不坏。”谭日兴建议推进物业管理公司市场化竞争机制。他说，物业管理公司长期管理物业，是物业管理腐败、侵犯业主利益、降低服务质量的根本原因。他建议强制社区每五年竞标一次物业管理公司，建立物业管理公司信用信息系统和信息披露制度。

小区前物业公司—新港物业在《物业服务合同》到期后，无视小区业主们一致要求换物业的票选结果，不配合业委会选聘工作的正常流程，拒绝撤场，还出动了三排“保安人肉墙”对抗业主！这到底是怎么回事？

业主与新港物业之间的矛盾由来已久。永新大成珺小区脏乱差，日常维护工作不到位，小区公共设备年久失修，严重危及业主的人身及财产安全，致使该小区的二手房市场交易价格不涨反跌，目前永新大成珺二手房挂牌价为2.16万/㎡，2020年1月以来房价一路下跌，显然低于周边不少楼盘。引发小区业主的强烈不满！

小区还曾出现过建筑物主体结构塌落、直接掉到地面上的情况！当然，主要责任在建设施工方，然而，后续未能及时处理现场，这个锅物业公司是无法甩掉的！

令有业主反应称，小区地下室的消防喷淋头坏了已经2-3天了，物业不予修理，却给喷淋头套了一件羽绒服吸水，现在22号楼地下车库已经遍地是积水。

而最令业主无法容忍的，是小区的地下机械车位常年未进行维修保养，致使很多零部件严重锈蚀！并多次发生链条锈断裂事件，直接危害业主的人身安全！曾发生上层停放着业主车辆的车位直接掉落砸向下层车位的危险事故！细思极恐，如此严重的后果！想想就后怕！

《物业服务合同》已到期，新港物业却拒不撤场

而且新港物业入驻小区多年，业主质疑存在乱收费现象。据业主反映，小区后期公共能耗的缴纳标准与前期物业管理合同中约定的标准不符！

《物业服务合同》到期，新港物业仍“赖”着不走！业主曾多次通过业委会向物业传达解聘的意向，但居然被物业公司单方面拒绝了！拒绝承认业主大会投票结果！业主议论内容如下：

A：木渎镇大成郡小区，现在小区里面环境堪忧，小区业主大会已表决不再续聘新港物业。

B：新港物业公司不作为，房价很低，民愤很大。

C：今天预中标新物业在小区宣传，遭原物业人员阻挠。

D：新港物业不配合业委会选聘工作正常流程，派了三排保安，人肉墙对抗业主。

永新大成珺业主期盼相关部分支持新物业进驻小区

简单梳理下时间线：新港物业的合同期限为2014年至2019年12月31日；2020年8月小区正式成立业委会；8月30日与新港物业第一次沟通，合同到期是否续聘？9月回函声称要继续服务小区；11月6日召开业主大会对原物业是否留任进行了表决，表决不同意票数1221票，同意票234票；1月5日，业委会开启正常的招标程序，世茂天成物业公司成功竞标；1月10号世茂天成物业公司进场路演，却遭遇新港物业无故阻拦。

业主认为：前期签订的《物业服务合同》已到期，在合同期满的情况下，新港物业已脱离与永新大成珺小区业主的合同关系，业委会有权通过召开业主大会，就解聘和续聘问题进行投票决议，新港物业无权进行干涉。

但现在的情况是，新港物业单方面表示不认可业主大会的结果和决定，拒绝撤场！这难道能够站得住脚吗？现在经过业主及业委会的多次努力，换物业仍然遥遥无期！如今，大成珺的业主们还在为换掉这个糟心物业而努力着， 期待相关部门支持永新大成珺小区业主选聘的新物业尽快进驻小区！