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如何选聘、解聘物业服务企业?

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项,应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


捕获


1、本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业

2、选聘的物业服务企业应符合以下条件

3、物业服务标准和费用;

4、物业服务合同期限为3年,具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。

原告认为康桥水都业主大会执行机构上海市宝山区康桥水都业主委员会(以下简称康桥水都业委会)在主持业主大会表决事项时,将续聘与否的表决程序和如何续聘的表决程序合二为一的事实明显违反了《管理规约》约定作出的决议违法,遂向人民法院提起诉讼,请求撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费涨价25%限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项的决议。


【审判要旨】

法院认为,根据证据显示,康桥水都业委会在2017年12月7日将选聘物业服务企业方案包括拟选聘物业服务企业的标准、标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式予以公告,2017年12月8日就关于业主大会会议讨论事项予以公告;并于2017年12月24日召开业主大会。业主大会上就关于选聘物业服务企业方进行表决,该表决为对物业服务企业的选聘方式,而非差额选聘物业服务企业的表决,故可以适用“已送达的表决票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的,视为同意”的表决形式。

根据该表决形式,表决票发放2,587张,除去不同意票342票、弃权票114票、废票24票,同意票为2,107票,该表决已获得专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意,故上述决议内容对业主具有拘束力。张建国等以上述决议侵犯其合法权益,违反法律规定程序为由要求撤销,缺乏事实和法律依据,法院不予准许。


【律师说法】

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项,应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案涉及到“归入票规则”的效力问题。实务中很多小区为促成业主大会形成有效决议,往往会有“未参加表决的视为同意”或“未参加表决的视为同意已表决的多数票”的规定。在民法典生效前,如果小区的《议事规则》《管理规约》《临时管理规约》等文件有关于“归入票规则”的约定,那么在召开业主大会时是可以适用该规则的。民法典生效后,召开业主大会需要经双三分之二业主参加,因此“归入票规则”将失去用武之地,逐渐退出历史舞台。


维权型业委会是如何出现的?

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三驾马车,四位一体,成为构建小区日常管理及维护的多元主体,其中不同主体的地位、功能和属性各不相同,如何构建一个和乐的小区?其中的矛盾从何显露?各方参与又是如何?或许值得细细展开分析。

而小区矛盾溯源面临的工作是千头万绪的,“越是基层越是混乱”的形况也是理所应当的。因此,将“维权型业委会”作为切口深入了解,思考什么事件能够让小区成员聚集?通过什么过程达到维权的目的?业委会在其中的作用是什么?几大问题,揭示小区乱象如何平息。


一、研究对象特点

商品房小区构成现代城市人口的主要居住环境,而“外卖之声隔户可闻,而左右邻居老死不相往来”则成为广大“都市丽人”常态,两点一线的生活,即家——写字楼,是多数居民的正常的日子。

对于小区研究而言,若将小区行动者及其问题为研究对象,则需要指明,所研究小区应是租户较少的新型商品房小区。构成此类小区的业主呈现出工作多元化、身份多样化、所接受文化教育不同等特点。

如前文所说,在小区中70%的业主呈现出“政治冷漠”的特点,小区事务不过是“别人的家长里短”,因此远远避之,剩下30%业主构成小区各项活动参与的“基本盘”,而小区的人际关系的“安定与混乱”也基本上受其影响;在参与过程中,参与者之间身份极为平等,极少存在外部社会关系的渗透,因为小区内业主的多元化,因此社会网络的交叉影响作用不明显;舆论极化的特点突出,“我从未见过面对生人竟然能如此的张狂”,最近的调研中,访谈对象是如此概括小区舆论的。


二、小区业委会的演化特征

小区业委会是小区全体业主大会的执行机构,仅针对物业管理事项做出相关规约社会组织。但相较于其他社会组织,业委会在法律上并不健全,并无民政局颁布的社会组织代码,业委会的正式身份确认只不过是在所在街道备案而已,因此在一定程度上可以视作“半个组织”。

小区业委会的成立,根据议事规则由业主大会产生,而在实际执行过程中,首届业委会通常是在居委的“孵化”下产生。因此,首届业委会在一定程度上对居委的依赖作用极强。

维权型业委会通常是在第二届或者原业委多年轮值后因小区某些热点事件的爆发而产生。


三、维权型业委会的就任路线

自治觉醒


根据不同案例,因小区“设施老化”往往引起某些与之紧密相关的部分业主的关注,此以S市W和P小区为例。


事件一:A小区全方位老化

A小区曾经绿树密布,环境宜人,小区雕塑林立,曾经是市级文明小区。后因疏于管理,而景物凋敝、停车混乱,甚至令人骄傲的数十株珍贵树木也莫名消失,各处景物的败落引起经常在小区中散步的业主关注。同时小区原业委启动的停车改革并不能获得多数认同,此事件成为小区事务走入业主眼帘的窗口事件,众人围绕此事件纷纷建言,在共同行动中凝聚成集体。


事件二:B小区电梯失效

B小区中18号楼的电梯老化,因诸多原因原业委并不加以修缮,此事件引起该楼成员的广泛不满,而通过动员和造势并不能推动业委会通过该楼的电梯维修项目,因此该楼成员自发组成电梯工程的招投标小组,自筹资金进行修缮,该小区的初步自治意识逐渐形成。


维权抗争


当相关“设施老化”引起的广泛不满引起小区内“密切相关成员”的共识后,一个“维权共同体”便在此基础上产生。需要指出的是,这是围绕小区内部物业纷争的“小区内斗争”,不涉及广泛的政治议题,通常情况下以解决设施问题为着眼点。通常情况下,“维权共同体”通过官方沟通、私下抗争和自发宣传而凝聚更为庞大的“共识共同体”,相关案例同样以S市为例。


事件一:A小区的官方沟通

小区停车乱象引起W小区“停车维权共同体”的不满、绿化及工程的违规则引起小区“散步共同体”的不满,这两类人群在表达不满的过程中形成密切的联系,进而采取统一行动——官方沟通。通过业主代表联系原业委会成员,希望就相关事件做出答复,并进行整改。然而业委会的拒绝和敷衍了

将矛盾进一步放大,进而引起小区居民的更广泛关注,从“停车和散步共同体”变成了“维权共同体”,并通过法律手段进行诉讼,原业委会的合法性遭到了质疑。


事件二:C小区的私下抗争

在原业委会的合法性遭到质疑后,C小区除了通过官方渠道的诉讼和投诉行为外,也展开了广泛的对立抗争行为。C小区因为垃圾分类的问题引发巨大矛盾,“维权共同体”通过号召居民“统一丢到楼下草丛和地下车库”进行抗争运动


事件三:AC小区的抗争微信公众号

在“维权共同体”与原业委的抗争过程中,A和C小区为了维系共同体,形成统一的思想和战斗力,均依托微信公众平台发声。而“维权共同体”的微信公众平台与原业委会掌握的官方平台在相关事件上往往言辞相反,语态激烈。小区的矛盾,在双方的抗争过程中进一步加强。


S市小区在抗争过程中表现出强烈的规则意识,“斗争是无情的,上台要合法的”成为“维权型业委会”的行动方式。

凭借斗争过程中的“英勇表现”,“维权共同体”中的核心成员获得巨大威望,而在组织中具有较高权威。为了不断巩固自身的“维权合法性”,核心成员会进一步就相关议题向原业委发难。在“维权共同体”形成一定态势,根据小区议事规则通过召集小区业主的20%,启动业主大会程序,罢免原业委并借势上台。


约定的地面常规固定停车位,可以撤销诉讼吗?

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固定车位引发的矛盾就像野火,烧个没完,再吹。

由于历史原因设立的固定停车位,浦东新区中兴亭小区不可避免地出现了法律纠纷。

中兴听云小区有固定停车位130个,临时停车位约60个。入住小区时,小区内的车位管理对固定车位和临时车位采取“先到先停”的原则,至今没有改变。

业委会表示,根据业主大会与物业公司签订的物业服务合同,从2013年开始,小区本着“先进户,先申请,先使用”的原则,地上固定车位每户每月收取停车费120元,临时停车每小时收取4元。

2014年,该物业业主林因不能申请固定车位向物业委员会提起诉讼。在一审法院不予支持后,他对该财产提起诉讼。

林认为,小区内地面停车位属于所有业主,任何业主不得垄断停车位,妨碍他人合理平等使用。该物业将车位使用权转让给个人业主专用,剥夺了业主使用共享车位的权利。采用固定车位管理的本质是剥夺其他业主使用车位的权利。

物业辩称,固定车位在投入管理前就已存在,小区车位现状是历史形成的,物业公司无法改变。

一审时,业委会表示,根据业主大会决议,根据物业服务合同的约定,委托物业公司管理车位。物业公司管理车位的依据,也是所有业主的既定形式。目前的车位管理模式是全体业主自发形成的行为,合理合法。

但是,稀缺的资源必然会被掠夺。停车短缺几乎是每个社区不可避免的问题。目前,资源有限,需求飙升,缓解矛盾的方法取决于停车管理规则的制定。车主应该以什么方式使用停车位?先到先得的顺序公平吗?为什么老业主可以悠闲的享受固定车位,后来搬进来的业主只能抢临时车位?

面对自发的固定停车管理,车主能破吗?

围绕物业公司固定车位管理模式,一审法院认为,物业公司作为受委托的物业管理合同方,仅在小区业主原有停车秩序的基础上,按照物业服务合同有序管理车位,其收取停车费等相应的物业管理行为维护和代表了小区业主的利益,物业公司对车位管理有合理依据。

但林声称物业公司将固定车位出租给个别业主专用,并要求物业公司排除障碍,不禁止或干涉其在小区内自行使用车位。然而,他未能提供足够的证据证明他所投诉的事实的存在,他的指控缺乏事实和法律依据,因此难以支持。

一审法院建议,如果业主认为住宅区停车位管理存在问题,可以通过其他渠道解决,如行业委员会或业主大会的程序。


终审法院持同样态度。

法院认为,临时车位的“定停”和“先到先停”的停车模式,是业主们在业主入住小区、车位资源尚未紧张的早期自发形成的。物业入驻小区后,按照业主建立的车辆停放模式进行管理并无不当,小区业委会多年来对此并未提出异议。如果业主认为小区现有的停车管理模式不符合小区目前的停车现状和要求,可以由小区全体业主通过召开业主大会来决定。上诉人现请求物业改变小区停车管理模式,我院因依据不足难以支持。

上述法院的观点和态度是一致的,社区历史和既定做法需要得到尊重。即使固定停车位的分割严重损害了业主的利益,停车冲突也在边缘,只要业主大会和行业委员会没有异议,社区现有的规则仍然有效。仅凭单个车主上法庭是不可能取消地面固定车位的。


维修资金操作流程是什么?需要注意哪些事项?

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维修资金操作流程及注意事项


1、项目需要先公示(此时需要维修资金网站录入项目信息,此处需要注意打印公示,以防找不到怎么打印)

2、业主委员会决议通过后,就要向居民进行征询,征询通过了就能去银行申请工程审价。(注意申请单子的时候经量填写业主主任和物业负责人都需要填写联系方式,不要填写施工方的联系方式)

3、审价公司收到派单会联系相应的负责人,然后把需要的资料和基本流程告诉业主方,此时业主方需要从维修资金网站打印审价预审需要提供的资料:

1):维修资金公示;

2):维修资金决议;

3)维修资金征询意见汇总表;

4):维修资金审价合同四份(正本两份,副本两份);

5):工程预算书或者报价单;

6):如果签订了线下施工合同的也要提供。

以上资料一起提交审价公司进行资料预审。建议维修资金网站上打印的资料都打印四份以上,留着备用,避免以后需要找不到,并且如果项目需要审价,施工合同不能签闭口合同,闭口合同的话我们是不出审价报告的。(需要注意的是网上分摊一定要准确,比如外墙维修项目,需要门牌栋分摊的,施工方报了一个总价,物业公司就按照每栋楼的面积去分摊了金额,其实这是错的,因为面积大的楼未必一定用钱多,你按面积分摊很容易造成有的房子多用钱,有的房子少用钱,会引起不必要的矛盾。需要操作人员先确认维修对象以后,再让施工方按照对应的维修对象进行报价,然后操作人员再根据施工方报价进行金额的录入。)

4、审价公司收到预审资料,确认无误。审价公司会对资料进行预算,如果以上资料齐全,分摊报价合同之类的也对,那么就能进行网站的开通,并回给物业两份双方都盖完章的审价合同。

5、审价公司开通后,需要物业公司在维修资金网站上做线上的施工合同,做完施工合同就需要联系银行拿预付款(预付款不能高于预算金额的30%,具体金额需要甲乙双方协商,可以为0。)

6、然后项目正常施工,等施工完工竣工验收通过时可以支付进度款。(进度款支付的具体时间需要甲乙双方具体协商,进度款金额不得高于预算金额的45%,具体金额需要甲乙双方协商,可以为0。)

7、竣工后业主需要提供资料:

1),竣工验收报告;

2),工程决算书,决算金额与预算金额相比是否有增加,如果有需要做工程量签证单写明增加原因,并且提供决算电子版;

3)维修资金网站打印出条形码的施工合同;

4)里面的工程量需要提供图纸或者提供计算式。

8、审价公司收集齐资料后15个工作日内出具初步的审核结果,期间需要去小区审价公司收集齐资料后15个工作日内出具初步的审核结果,期间需要去小区施工现场进行实地的勘察。

9、如果对审定结果有异议的需要施工方及时提出,并且由我方回复,待最终确定结果以后再出具审价报告。(这里需要注意审价费收费标准是甲乙双方收费,甲方业主大会是由银行代付是免费的,乙方施工方需要自己支付审价费,具体收费标准可以查询物价局的收费标准)

10、审价公司出具审价报告以后工作就结束了,后续可能需要业主在维修资金网站上制作完工报告,并去银行领取第三笔钱。(需要注意的是质保金不能低于5%,具体需要甲乙双方协商。)


业主不用电梯、可以不缴费吗?

林先生居住在一层,因不需要乘电梯上下楼,他觉得和其他业主一样交电梯费太亏了,就拒交物业费。经审理,顺义法院认为,根据物业管理合同,林先生应该交纳包含电梯费在内的物业费


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物业公司起诉称,2005年,林先生购买顺义区某小区一幢16层楼房的一层房屋。2006年,林先生与小区物业公司签订物业合同,约定物业公司为林先生提供物业服务,物业管理费的标准为每月每建筑平方米1.30元。2012年,林先生开始欠交物业费。2013年,物业公司向该院提起诉讼,要求林先生交纳物业费。

据林先生介绍,入住小区后,他一直按时交纳物业费,但2012年发现一层的物业管理费与其他楼层是一致的,因其住在一层没机会使用电梯,认为物业管理费中包含的电梯费部分不应由其承担,故未交纳2012年后的物业管理费。林先生表示同意交纳扣除电梯费后的物业管理费。而物业公司表示,电梯费由全体业主公摊,也有部分小区签订的物业合同是一层业主和其他楼层业主不同的,如果林先生不认可已经签订合同的物业费标准,可以发起业主委员会形成新的决议并与物业公司签订新合同。

顺义法院审理认为,物业公司与林先生所签订的物业管理委托合同书系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,应为有效合同,双方应按照合同约定全面履行各自的义务,即按照业主与物业公司签订的物业合同中约定的标准交纳物业管理费。

 

拒交电梯费官司没赢过

一层业主因拒交电梯费而被物业公司起诉的案子,北京各基层法院均审理过多起。无一例外的是,这些业主均被判败诉。

见诸报端的除顺义法院此起判决外,最近的一起案子是丰台法院于今年1月审理的。丰台法院以电梯属于公共设施,其设立的目的在于服务全体业主,其费用理应由全体业主共同负担为由,一层业主败诉。

对于一层业主能否不交电梯费,多年来颇多争议。《北京市物业服务收费管理办法》在出台前,曾有一条“首层业主交30%电梯费”的规定,后被删除。支持者以“谁使用、谁受益,谁交费”为依据。但是,反对者认为,如果一层业主不交或少交,那二层甚至5层业主是不是应该比10层业主也少交点?


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