常见问答 - 业主大会第三方服务机构

注意啦！遇到这5种情况可不交物业费（附法律规定）

一、业主拒交物业费是否基于

正当理由的认定

原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。

二、以下几种情况可以

拒交物业费

1.前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳。

2.业主在查验收房时，发现房屋存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。

3.物业公司未履行物业服务合同责任的，且有有力的证据；

4.物业公司提供的服务质量明显达不到物业服务合同约定的标准（不以单个业主的感受为标准）；

5.物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

三、这几个误区一定要避开！

有的物业费不能拒交

1.未居住使用可拒交物业费，错！

根据发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，物业费一般包括：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

③物业管理区域清洁卫生费用；

④物业管理区域绿化养护费用；

⑤物业管理区域秩序维护费用；

⑥办公费用；

⑦物业管理企业固定资产折旧；

⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

⑨经业主同意的其他费用。

所以，就算你收了房没有入住，同样不能拒交物业费，一般可以享受空置房物业费打折。

2.未签物业合同可拒交物业费，错！

《民法典》第九百三十九条【物业服务合同的效力】建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

所以，只要经过业主大会的同意，业主委员会与物业公司签订了协议，且业主事实上已经接受了物业公司提供的服务，就应按照实际发生的服务向物业公司交费。

3.原业主欠费可拒交物业费，错！

根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交。

法律依据

1.《民法典》

第九百四十四条【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

2.《物业管理条例》

第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）

第二条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第三条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

4.《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)>的通知》

22.有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：

(1)物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；

(2)物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

来源：业委会资讯

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小区续筹维修资金，业主拒缴，法院支持吗？

住宅专项维修基金

是小区建筑物的“养老保险”

那小区公共道路维修

需要业主续缴专项维修资金

业主能否拒绝呢？

基本案情

北京通州某小区的主干道年久失修，路面残破不堪，该小区业主委员会遂牵头拟对小区主干道进行维修。业主委员会经过公开招标确定施工单位及工程预算价后，向小区内全体业主发出《倡议书》，要求各业主根据各自住宅面积向业委会缴纳续筹专项维修资金。

《倡议书》发出后，小区内陆续有四分之三以上的业主主动向业委会缴纳了这笔钱。此后，业主委员会请施工单位将小区主干道维修完毕并重新投入使用，但仍有部分业主拒不缴纳。

业主委员会通过上门催款、发律师函等各种方式催交，但收效甚微，于是提起诉讼追缴这笔钱款。

法院审理

审理中，被告业主认为，根据法律规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当依法召开业主大会，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。而原告在筹集专项维修资金维修小区主干道前，未依法召开业主大会进行集体讨论，亦未以书面形式征求小区业主意见，不符合法律规定，故不同意缴纳相关款项。

通州法院审理后认为，业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

本案原告在续筹专项维修资金维修小区主干道前，确实未召开业主大会进行集体讨论，但其向小区业主发出的《倡议书》，可以认定是以书面形式征求小区业主的意见。

此后，小区内四分之三以上的业主主动向业委会缴款，系以实际行为对维修主干道的倡议予以支持，故应认定业主委员会筹集专项维修资金维修小区主干道的行为程序合法。

法院认为，业主委员会筹集资金维修主干道，是为了优化小区的居住环境，为小区业主提供更便利的通行条件，与“业主委员会应代表和维护全体业主合法权益”的法律规定相符。少数或个别业主拒绝缴款的行为，对其他已缴款的业主而言，显然不公平，也损害了全体业主的公共利益。

综上，法院判决未缴款的业主缴纳相关款项。一审判决后，被告不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。

法

官

说

法

缴纳住宅专项维修资金是业主的法定义务

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性，属于专项基金，单独筹集、专户存储、单独核算。我国相关法律法规规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定缴纳专项维修资金的义务。可见，缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。

本案中，关于维修小区道路的事项，业主委员会已通过合法有效的方式取得了四分之三以上业主的同意，所有业主应以公共利益为重，合理合法地行使自己的业主权利，共同创建和谐文明的家园。

来源：通州法院

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小区续筹维修资金，业主拒缴，法院支持吗？

住宅专项维修基金

是小区建筑物的“养老保险”

那小区公共道路维修

需要业主续缴专项维修资金

业主能否拒绝呢？

基本案情

北京通州某小区的主干道年久失修，路面残破不堪，该小区业主委员会遂牵头拟对小区主干道进行维修。业主委员会经过公开招标确定施工单位及工程预算价后，向小区内全体业主发出《倡议书》，要求各业主根据各自住宅面积向业委会缴纳续筹专项维修资金。

《倡议书》发出后，小区内陆续有四分之三以上的业主主动向业委会缴纳了这笔钱。此后，业主委员会请施工单位将小区主干道维修完毕并重新投入使用，但仍有部分业主拒不缴纳。

业主委员会通过上门催款、发律师函等各种方式催交，但收效甚微，于是提起诉讼追缴这笔钱款。

法院审理

审理中，被告业主认为，根据法律规定，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，应当依法召开业主大会，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。而原告在筹集专项维修资金维修小区主干道前，未依法召开业主大会进行集体讨论，亦未以书面形式征求小区业主意见，不符合法律规定，故不同意缴纳相关款项。

通州法院审理后认为，业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。

本案原告在续筹专项维修资金维修小区主干道前，确实未召开业主大会进行集体讨论，但其向小区业主发出的《倡议书》，可以认定是以书面形式征求小区业主的意见。

此后，小区内四分之三以上的业主主动向业委会缴款，系以实际行为对维修主干道的倡议予以支持，故应认定业主委员会筹集专项维修资金维修小区主干道的行为程序合法。

法院认为，业主委员会筹集资金维修主干道，是为了优化小区的居住环境，为小区业主提供更便利的通行条件，与“业主委员会应代表和维护全体业主合法权益”的法律规定相符。少数或个别业主拒绝缴款的行为，对其他已缴款的业主而言，显然不公平，也损害了全体业主的公共利益。

综上，法院判决未缴款的业主缴纳相关款项。一审判决后，被告不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。

法

官

说

法

缴纳住宅专项维修资金是业主的法定义务

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以维修资金具有公共性、公益性，属于专项基金，单独筹集、专户存储、单独核算。我国相关法律法规规定，业主在物业管理活动中，应当履行按照国家有关规定缴纳专项维修资金的义务。可见，缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。

本案中，关于维修小区道路的事项，业主委员会已通过合法有效的方式取得了四分之三以上业主的同意，所有业主应以公共利益为重，合理合法地行使自己的业主权利，共同创建和谐文明的家园。

来源：通州法院

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物业阻止成立业委会怎么办？

随着物业管理水平的提高，业主对物业公司的要求也越来越高。为了维护自身权益，许多业主都希望成立业委会，以便更好地监督物业公司的工作。然而，在实际操作过程中，物业公司往往会采取各种手段阻止业主成立业委会。那么，面对这种情况，我们应该如何应对呢？

一、了解相关法律法规

首先，业主们需要了解关于物业管理的法律法规，明确自己的权益。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》，业主有权成立业主大会，选举产生业主委员会。因此，只要符合法定条件，物业公司是没有权利阻止业主成立业委会的。

二、收集证据

在遇到物业阻挠成立业委会时，业主们应积极收集证据，包括书面通知、录音、录像等。这些证据将有助于证明物业公司的不当行为，为后续的法律诉讼提供支持。

三、协商解决

在收集到足够证据后，业主们可以尝试与物业公司进行协商，要求其停止阻挠行为。在协商过程中，业主们应保持冷静，表达自己的诉求，同时尊重对方的意见。如果双方能够达成一致意见，问题自然就得到了解决。

四、寻求法律途径

如果物业公司仍然坚持阻挠成立业委会，业主们可以考虑寻求法律途径解决问题。可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等组织投诉，或者直接向法院提起诉讼。在这个过程中，之前收集的证据将成为关键性的武器。

五、联合其他业主共同行动

当一个业主遇到物业阻挠时，很容易感到力不从心。但是，如果有多个业主一起行动，就会形成强大的合力。因此，业主们可以互相提醒、互相支持，共同应对物业公司的阻挠行为。

总之，面对物业阻止成立业委会的情况，业主们应保持冷静，了解相关法律法规，积极收集证据，通过协商、法律途径等多种方式争取自己的权益。同时，团结一致，共同应对挑战，才能更好地维护自己的利益。

物业阻止成立业委会怎么办？

随着物业管理水平的提高，业主对物业公司的要求也越来越高。为了维护自身权益，许多业主都希望成立业委会，以便更好地监督物业公司的工作。然而，在实际操作过程中，物业公司往往会采取各种手段阻止业主成立业委会。那么，面对这种情况，我们应该如何应对呢？

一、了解相关法律法规

首先，业主们需要了解关于物业管理的法律法规，明确自己的权益。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》，业主有权成立业主大会，选举产生业主委员会。因此，只要符合法定条件，物业公司是没有权利阻止业主成立业委会的。

二、收集证据

在遇到物业阻挠成立业委会时，业主们应积极收集证据，包括书面通知、录音、录像等。这些证据将有助于证明物业公司的不当行为，为后续的法律诉讼提供支持。

三、协商解决

在收集到足够证据后，业主们可以尝试与物业公司进行协商，要求其停止阻挠行为。在协商过程中，业主们应保持冷静，表达自己的诉求，同时尊重对方的意见。如果双方能够达成一致意见，问题自然就得到了解决。

四、寻求法律途径

如果物业公司仍然坚持阻挠成立业委会，业主们可以考虑寻求法律途径解决问题。可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等组织投诉，或者直接向法院提起诉讼。在这个过程中，之前收集的证据将成为关键性的武器。

五、联合其他业主共同行动

当一个业主遇到物业阻挠时，很容易感到力不从心。但是，如果有多个业主一起行动，就会形成强大的合力。因此，业主们可以互相提醒、互相支持，共同应对物业公司的阻挠行为。

总之，面对物业阻止成立业委会的情况，业主们应保持冷静，了解相关法律法规，积极收集证据，通过协商、法律途径等多种方式争取自己的权益。同时，团结一致，共同应对挑战，才能更好地维护自己的利益。