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因未召开业主大会就书面通知物业公司不予续约,这个业委会被物业公司告了!

上誉花园业委会

在并未召开业主大会表决是否续聘申请人的情况下

擅自决定不予续约

擅自决定不予续约并发函给申请人

之后才公告召开业主大会表决所谓

《招投标选聘物业服务企业工作方案》

程序严重违法

到底谁对谁错?

案情回顾


天伦公司申请再审称

一、本案二审法院审理时,并未查明上誉花园业委会发出的《关于物业合同不自动续约的函》不具有法律效力的事实。(一)上誉花园业委会违反相关法律法规的规定及与申请人的约定,在并未召开业主大会表决是否续聘申请人的情况下,擅自决定不予续约,严重侵害申请人合法权益,也侵害了应当续聘申请人的业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》、《广东省物业管理条例》等规定,物业服务合同期限届满前三个月,业委会应当组织召开业主大会决定选聘或续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业,以及根据《业主大会议事规则》、《业主大会章程》的规定,上誉花园业委会应在物业服务合同到期前征集业主对物业管理企业满意度、履约情况等向业主大会提出报告并公开。但被申请人直接跳过上述程序,擅自决定不予续约并发函给申请人,之后才公告召开业主大会表决所谓《招投标选聘物业服务企业工作方案》,程序严重违法。(二)一审法院认为上誉花园业主大会授权业委会与申请人订立《上誉花园物业服务委托合同》,合同中已有关于服务期满如何办理续聘的条款,即关于合同期满如何办理续聘手续的事宜已由业主大会讨论并授权业主委员会执行的观点属认定事实错误、适用法律错误。根据《物业管理条例》第十五条规定,业委会与物业服务企业签订物业服务合同仅是执行业主大会的意志,并非取得主动授权对选聘、解聘物业服务企业事宜直接作出任何决定。


二、《上誉花园物业服务委托合同》中关于服务期限届满两个月前书面通知是否续约的约定已经严重违反相关规定,属于无效条款。《广东省物业管理条例》第五十条的规定及《广州市物业管理暂行办法》第78条的规定,属效力性强制性规定,并非当事人可随意变更的条文,应严格遵循。

三、本案须以另案审理结果为依据,而另一案尚未审结,应当中止诉讼,但本案却未中止诉讼,可见二审判决适用法律错误。(一)申请人认为,本案审理重点是上誉花园业委会向申请人发出的《关于物业合同不自动续约的函》是否经过召开业主大会会议进行决议,是否经过“双过半”的业主同意。(二)上誉花园有很多业主表示其未收到被申请人召开业主大会选聘和解聘物业服务企业的通知,也因此没有参与投票。且广州高田投资有限公司(以下简称高田公司)、吕建等业主以上誉花园业委会为被告,向一审法院提起了业主撤销权之诉,请求撤销《关于物业合同不自动续约的函》等,上述两案尚未审结,二审法院对一审法院未中止诉讼的错误不予纠正,适用法律错误。请求:撤销二审判决,改判确认《关于物业合同不自动续约的函》无效,确认《上誉花园物业服务委托合同》服务期限自动延长一年。

法官说



物业服务委托合同中若有约定期满前后相关事项,则默认双方都认同按约定内容履约。

本院经审查认为,本案系民事再审审查案件,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定,本案应对再审申请人天伦公司主张的再审事由进行审查。
根据一、二审法院查明的事实,《上誉花园物业服务委托合同》约定天伦公司提供物业服务的期限至2018年12月31日,若任一方决定服务期限届满后不再续约,应在期满两个月前书面通知对方。天伦公司主张上述约定违反《广东省物业管理条例》第五十条、《广州市物业管理暂行办法》第七条“关于物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业”的规定,应认定无效。但上述《广东省物业管理条例》第五十条、《广州市物业管理暂行办法》第七条规定并非合同法规定的法律、行政法规的强制性规定,故二审判决对天伦公司认为《上誉花园物业服务委托合同》的上述约定违反相关地方性规定应为无效的主张不予支持,并无不当。
天伦公司主张上誉花园业委会在未召开业主大会会议进行决议,且未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意下即决定解聘天伦公司,违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定,应认定《关于物业服务合同不自动续约的函》无效。本院认为,上誉花园业委会在《关于物业服务合同不自动续约的函》中仅通知天伦公司在《上誉花园物业服务委托合同》合同到期后不再续签,并表示欢迎天伦公司参与随后的公开选聘程序,并未通知天伦公司提前解除物业服务合同或不再聘用天伦公司作为小区物业公司。而根据查明的事实,上誉花园业委会随后召开业主大会,通过招投标方式选聘物业服务企业,故上誉花园业委会的行为并未违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定,二审判决对天伦公司以违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定为由要求认定《关于物业服务合同不自动续约的函》无效的主张不予支持,并无不当。
天伦公司主张部分业主提起的相关撤销之诉会影响本案审理结果,应中止诉讼。经查,另案高田公司起诉上誉花园业委会,一、二审判决已驳回高田公司的全部诉讼请求,且该案二审判决已认定上誉花园业委会公开选聘物业服务企业的一系列程序符合法律规定,故天伦公司认为上述案件可能会影响本案审理结果的主张,本院不予采纳。
综上,天伦公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
驳回广州天伦物业管理有限公司的再审申请。

点  评


综上所述,如果业委会与物业公司在签订合同时约定了“”在期满前若一方不愿续约,则在固定时间内书面通知对方“是得到法律认可的行为”,既然双方在签订合同时并无异议,那么事后也不应该以此为由“挑刺儿”。











来源:小蜜蜂业主大会

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判例丨惊!这个小区业主大会公告的投票总面积与不动产登记簿载明的建筑物总面积相差甚远!

“英豪花园业委会违反了《议事规则》关于“逐户派送”的送达选票程序

未将投票表格送达给部分业主

违反法定程序”

“英豪花园业委会未调取不动产登记簿面积

未确认全部业主信息

统计业主总人数和总面积程序违法”

案情回顾


蔡军申请再审称
(一)英豪花园业委会组织召开的第二次业主大会侵犯了部分业主的知情权、投票表决权、监督权以及选聘和解聘物业服务企业等有关共有和共同管理权利的重大事项共同决定权,应当依法予以撤销。深圳市超鹏投资有限公司和南武小学两名业主的证明均证实,该两名业主并不知情,无法行使权利。英豪花园业委会违反了《议事规则》关于“逐户派送”的送达选票程序,未将投票表格送达给部分业主,违反法定程序。
(二)第二次业主大会决定违反法定程序,应当撤销。英豪花园业委会未调取不动产登记簿面积,未确认全部业主信息,统计业主总人数和总面积程序违法,公告的投票总面积207075.84平方米与不动产登记簿载明的建筑物总面积226421.0857平方米存在重大差错。不同意续聘广州市兰花物业管理公司面积实际占比为48.47%,而非53%。
(三)第二次业主大会决定应当由英豪花园业委会作出书面记录并存档,英豪花园业委会对第二次业主大会会议的选票、表决票和书面委托书负有妥善保管义务,且保管期限不少于5年。所以,应当由英豪花园业委会承担第二次业主大会决定程序合法且未侵犯业主合法权益的举证责任。综上,蔡军向本院申请再审。

法官说



经申请向街道办与规划局调取的案涉楼盘竣工验收图纸可以作为业主大会投票总面积的计算依据。

本院经审查认为,本案为业主撤销权纠纷。蔡军申请再审要求撤销英豪花园业委会召开的第二次业主大会所作的会议决定,故本案应重点审查上述会议决定是否符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”,即是否达到“双过半”要求。本案中,英豪花园业委会已提交证据证明相关业主大会决议已经达到《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“双过半”要求,其计算总建筑面积所依据的图纸,也是经申请向街道办与规划局调取的案涉楼盘竣工验收图纸。蔡军申请再审主张应以《广州市不动产登记查册表》载明的面积为准,理据不足,且其在一、二审期间并未提出该项主张及相应证据。因此,二审法院认为英豪花园业委会虽然在组织投票过程中存在一定瑕疵,在计票过程中偶有疏漏,但整体基本符合相关法律法规要求,表决结果并不影响“双过半”的结果,故而不予支持蔡军要求撤销相关业主大会决议的请求,并无不妥。蔡军申请再审提供的涉案小区建筑面积汇总表不属于新证据,无法推翻一、二审判决所认定的事实,本院不予采纳。


点  评


经申请向街道办与规划局调取的案涉楼盘竣工验收图纸可以作为业主大会投票总面积的计算依据。在业主大会召开的过程中不可避免会出现部分业主不知情的情况,但只要计票结果符合“双过半”,业主大会所确定的决议也就行之有效,所以大家今后要多多关注自己小区的动态,这样才能有效行使自己的合法权益!













来源:小蜜蜂业主大会

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九成业主拒交物业费,物业输了官司
“这锦旗是业主的心意,

俺们几个代表1880户业主给您送锦旗。”
9月4日上午,
商丘市中级人民法院门前
锣鼓喧天,热闹非凡。

原来是某小区业主代表
正在向商丘中院立案二庭法官
代恭伟、张学朋送锦旗,
表达该小区1880户业主
对法院公正判决的感激之情。





基本案情

该小区是拆迁安置小区,2019年,当地政府通过招标程序为小区选聘了前期物业公司,并签订合同,合同约定,2019年9月1日至2021年8月31日期间,物业费由当地政府垫付。


前两年合同到期后,物业公司称进行市场化运作服务,向业主征收物业费,但小区业主一直对物业服务非常不满意,小区业主上访,物业费交纳率约10%


物业公司先期起诉6名业主主张物业费及滞纳金。物业公司称公司提供了物业服务,且有明确的合同约定,应当收取相应的物业服务费。



业主代表称:业主要求公开物业费账目,物业并未公开。业主普遍反映物业公司的服务差,约90%的业主因不满服务而拒交物业费。物业公司称按合同约定提供了物业服务,实际情况仅是说说而已,业主的财物丢失无人问津,生活环境脏乱差是有目共睹。


在物业服务费存续期间,我们业主的生活环境并没有提升而是水深火热,苦不堪言,园区内垃圾成堆,消防通道被堵,楼道口堆放杂物及大量的电动车等,但无人过问。


因物业服务质量持续变差,政府也与物业公司解除了前期物业服务合同。正是因为物业公司的不作为,业主才拒缴物业费。



法院判决


一审判决法院驳回原告某物业公司的诉讼请求,物业公司不服判决,提起上诉。


案件进入二审程序后,本案涉及1880户业主的切身利益,二审法官对此案非常慎重,既要依法办案,又要实际化解纠纷,开庭时还邀请了20名业主代表旁听案件审理,让当事人充分发表了意见。


法院审理后认为,物业服务不但没有使业主安居,反而导致约90%的业主有意见,激化矛盾,存在一次只给业主充10元水电费和辱骂业主的现象因物业公司不能履行合同主要义务,二审不予支持物业公司的上诉请求,二审驳回上诉,维持原判



典型意义

通过本案件,树立生效判决的价值引导功能,审结一案,化解一片,避免大量类似案件进入诉讼环节。生效判决通过价值引导,督促物业公司尽职尽责履行服务义务。

业主有权利提出物业服务的合理要求,积极参与和谐园区建设;物业公司应注重提高效能和增强服务意识,积极回应业主的诉求,让业主感受到暖心。引导业主和物业公司共同努力营造一个环境优美、人心舒畅的文明、绿色、和谐的生活家园,有效减少纠纷。


小区成立业委会啦!成立业委会的好处全部告诉你
小区成立业委会啦!

成立业委会的好处全部告诉你!

小区是我家,建设靠大家。


自从有了业主委员会,小区干净了,小区整洁了,小区的房价上涨了;水管破了,房屋漏了,有人修有人管了;小区的维修资金存到银行年年涨利息,小区居民躺着赚钱不再吃亏了......


要是没有业委会,小区的居民人多思想杂,小事没人管,都等着“吃大锅饭”;大事管不了,一盘散沙,啥也做不了!


所以,小区需要成立业主委员会


要想成立业主委员会,先得召开业主大会。从无到有总是有难度,但只要对全体业主有好处,团结就是力量,再难也会成功。


一、小区的公共财产、公共收益有很多,你知道的有哪些?

小区有很多公共财产,比如小区的公共绿化、道路,小区的公共外墙、电梯等;小区也有很多公共收益,比如小区的电梯、外墙广告收益属于全体业主;小区公共面积划出的停车位产生的收益属于全体业主;小区维修资金产生的利息属于全体业主;小区公共区域的摊位收益属于业主,等等。


二、小区的公共财产、公共收益怎样才能实现利益最大化?


成立业主委员会,可以有效促进小区公共收益最大化。

例如小区的公共维修资金产生的利息,特别是对于比较大的小区,业主有上万户,公共维修资金上百万甚至上千万,如果成立了业主委员会,不说别的操作,每年将公共维修资金进行定期大额存款,其产生的利息就是一笔不小的数目。


但是,如果没有成立业主委员会,这笔公共维修资金就只能躺着吃灰了;小区的电梯广告、外墙广告、公共区域划出来的停车位收益等等,都是一笔不小的收益,如果没有业委会,谁会花时间花精力去持续跟踪、审理呢?最后收益到底归谁了,还不一定清楚呢。


三、小区的公共收益被侵害,该如何要回来?

小区的公共收益很多,如果公共收益受到了侵害,该如何处理呢?


公共收益属于全体业主共同所有,但一个小区有成百上千个住户,不可能每一位住户都去提起诉讼。这个时候,业主委员会的优势就凸显出来了,业主委员会可以代表小区全体业主,向侵害人提起诉讼,要求侵权人承担相应的法律责任。


四、业委会还能为大家做什么?

除了前面讲到的为业主共同利益提起诉讼,业主委员会还可以代表业主选聘物业公司,对公共收益进行查账,调解业主之间的纠纷(比如房屋漏水纠纷),具体还有哪些作用,一起来看看吧:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告工作,并在物业管理区域内显著位置公布报告内容,接受业主询问;

(三)根据业主大会决定,代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题,维护业主合法权益;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(六)组织、监督专项维修资金的筹集、使用;

(七)根据业主大会的决定或者授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用;

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业管理区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

(九)法律、法规和管理规约规定的其他职责。


来源:向律说法



什么是物业保修金?什么是物业专项维修资金?

物业保修金:建设单位按照规定比例向所在地物业主管部门交存的,作为保修期内物业维修费用保证的资金。

保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。



物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则,由维修资金管理机构统一管理,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

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