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物业阻止成立业委会怎么办?

随着物业管理水平的提高,业主对物业公司的要求也越来越高。为了维护自身权益,许多业主都希望成立业委会,以便更好地监督物业公司的工作。然而,在实际操作过程中,物业公司往往会采取各种手段阻止业主成立业委会。那么,面对这种情况,我们应该如何应对呢?

一、了解相关法律法规

首先,业主们需要了解关于物业管理的法律法规,明确自己的权益。根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》,业主有权成立业主大会,选举产生业主委员会。因此,只要符合法定条件,物业公司是没有权利阻止业主成立业委会的。

二、收集证据

在遇到物业阻挠成立业委会时,业主们应积极收集证据,包括书面通知、录音、录像等。这些证据将有助于证明物业公司的不当行为,为后续的法律诉讼提供支持。

三、协商解决

在收集到足够证据后,业主们可以尝试与物业公司进行协商,要求其停止阻挠行为。在协商过程中,业主们应保持冷静,表达自己的诉求,同时尊重对方的意见。如果双方能够达成一致意见,问题自然就得到了解决。

四、寻求法律途径

如果物业公司仍然坚持阻挠成立业委会,业主们可以考虑寻求法律途径解决问题。可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等组织投诉,或者直接向法院提起诉讼。在这个过程中,之前收集的证据将成为关键性的武器。

五、联合其他业主共同行动

当一个业主遇到物业阻挠时,很容易感到力不从心。但是,如果有多个业主一起行动,就会形成强大的合力。因此,业主们可以互相提醒、互相支持,共同应对物业公司的阻挠行为。

总之,面对物业阻止成立业委会的情况,业主们应保持冷静,了解相关法律法规,积极收集证据,通过协商、法律途径等多种方式争取自己的权益。同时,团结一致,共同应对挑战,才能更好地维护自己的利益。





未如实公示小区公共收益,一物业公司被罚3万!

公共收益,业主依法有权监督!

拒不公示,物业被处罚款减分!


案情简介

2023年6月,德化县龙浔镇金龙中心城小区业主投诉其居住小区的物业公司(厦门佰宜物业服务有限公司德化分公司)没有对小区公共收益进行公示,要求有关部门进行核查。


接到投诉后,德化县住建局执法人员立即到该小区进行调查核实,并委托审计机构对该小区公共收益进行全面审计。




处理结果
图片


审查发现厦门佰宜物业服务有限公司德化分公司未如实公示小区公共部位经营收支情况、侵占业主公共收益。德化县住建局于2023年7月12日开具了整改通知书,但该物业服务企业逾期未整改


2023年7月17日,德化县住建局对该物业服务企业存在未如实公示小区公共部位经营收支情况违法行为进行立案调查。


2023年9月5日,德化县住建局对该物业服务企业作出行政处罚决定,罚款3万元,并对项目物业企业进行信用减分


此后该物业服务企业改正行为,将公共收益转存入小区业委会专户并公示。







法条链接


《福建省物业管理条例》第四十七条第一款规定:物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主,接受业主监督。



本案被投诉的物业服务企业,在行政部门责令限期整改后逾期未整改且造成严重后果,触犯法律法规。德化县住建局经研究决定,依据《福建省物业管理条例》第八十二条规定,予以厦门佰宜物业服务有限公司德化分公司行政处罚,罚款3万元,并根据相关规定,对该物业企业不良行为予以信用扣分。


事实上,根据法律规定
小区随处可见的广告等
很多收入都属于公共收益
这些钱都归业主所有!

《民法典》明确



小区公共收益是指物业服务企业利用小区共有部分进行经营获得的收入。电梯广告、户外广告、自动售卖机、快递柜……这些在住宅小区中常见的事物,背后的收益其实都归全体业主所有,属于小区公共收益。

民法典》有关规定如下:

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会业主委员会报告。

另外,《民法典》还规定:

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。









来源:业委会资讯

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车辆停放车库被剐蹭,物业公司是否承担责任?
车辆停放在小区规定停车位被刮蹭

却找不到肇事者
想要调取监控却遭遇重重困难
该找谁赔?
找不到肇事者
物业公司是否承担赔偿责任



基本案情
小王为爱车在小区地下车库租赁了固定停车位,并按照45元/月的标准缴纳了车辆场地租赁使用费。

有一天发现爱车被刮蹭却找不到肇事者,他想要调取小区监控录像却遭遇物业公司重重阻拦。

小王报警后,经公安机关协调得以查看监控录像,却发现部分监控录像缺失,无法确定直接责任人。于是小王将小区物业诉至法院,要求其承担相应的赔偿责任。
那么,物业公司该不该承担责任呢?



裁判思路



根据《民法典》有关规定,因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任。而公共场所的管理人未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。

本案中,物业公司作为案涉小区的物业服务企业,其对小区的财产及人身安全具有基础的安全保障义务。
而小王与物业公司签订了《车位使用协议》,双方之间形成租赁合同关系,小王按约定向物业公司缴纳了租赁费,双方约定物业公司应当对车场进行维修和检查,维持车场正常停车秩序,且约定物业公司仅向业主提供车位场地使用和服务,不负责车辆保管与保险责任
虽然双方约定了物业公司不承担车辆保管与保险责任,但小王按要求将车辆停放在租赁的车位,对车辆受损不存在过错,物业公司虽然安装了摄像头,但监控录像部分缺失导致小王未能确认车辆受损的直接责任人,因此认定物业公司在履行基本的安保义务方面存在过错,应承担相应的赔偿责任。

法条链接

《民法典》第九百四十二条:物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

第一千一百九十八条:因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后,可以向第三人追偿。









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业委会擅自砍伐小区树木,被罚15万!





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1.小区业委会的砍伐行为已经侵犯了公共利益。


保护环境是我国的基本国策,无论是《中华人民共和国民法典》的绿色原则,还是《中华人民共和国环境保护法》均明确确定生态利益是公共利益。公共利益的自身属性决定其涵盖面之广,影响之长远必高于局部利益。


虽该小区业委会声称砍伐树木代表小区业主的现实利益,但该利益并未充分考虑到此19株树木系生态环境的有机、有效组成部分,其所带来的长远生态效益并不亚于社区改造效益,断不可“一叶障目不见泰山”,一时与一世、一局与全局而论,必以长远利益为依归。


这也是我国法律将生态利益定性为公共利益的原因,更勿论小区业委会的不当损害行为所致的社会恶性评价和不良价值导向。


2.擅自砍伐小区内树木,构成违法破坏绿化。


《厦门经济特区园林绿化条例》第四十四条第一款规定:“禁止任何单位和个人擅自移植、砍伐树木。”第二款规定:“有下列情形之一,确需移植、砍伐树木,属于公共绿地范围内的,按照规定权限报市、区园林绿化部门批准;属于非公共绿地范围内的,报区园林绿化部门批准:(一)城市建设需要;(二)严重影响居民居住安全;(三)对人身安全、交通安全或者其他公共设施安全构成威胁;(四)发生检疫性病虫害或者其他严重病虫害的。”

因此,任何单位和个人,如有特别情形需要移植、砍伐树木的,应报相关园林绿化部门批准。擅自移植、砍伐树木的,构成违法破坏绿化,应予处罚。


该小区业委会的砍伐行为已经触及“以最严厉的法制和最严格的制度保护生态环境”的生态治理精神。


本案中行政权与司法权均对此一以贯之,对该小区业委会滥伐行为进行了严厉的处罚,彰显的就是国家坚决保护一树一木的严正态度,更可避免其他社区存在不当效仿事件的发生,有力地树立社区生态保护的红线。



3.滥伐林木情节严重的,构成滥伐林木罪。


《中华人民共和国刑法》第三百四十五条第二款规定,违反森林法的规定,滥伐森林或者其他林木,数量较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数量巨大的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

《中华人民共和国森林法》第七十六条第二款规定,滥伐林木的,由县级以上人民政府林业主管部门责令限期在原地或者异地补种滥伐株数一倍以上三倍以下的树木,可以处滥伐林木价值三倍以上五倍以下的罚款。

《最高人民法院关于审理破坏森林资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,违反森林法的规定,具有下列情形之一,数量较大的,依照刑法第三百四十五条第二款的规定,以滥伐林木罪定罪处罚:(一)未经林业行政主管部门及法律规定的其他主管部门批准并核发林木采伐许可证,或者虽持有林木采伐许可证,但违反林木采伐许可证规定的时间、数量、树种或者方式,任意采伐本单位所有或者本人所有的森林或者其他林木的……。


       因此,砍伐林木的,应当申请采伐许可证。否则,未按规定进行采伐达到刑法规定的数量时,构成滥伐林木罪










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小区车位要不要公示?业主知情权与隐私权哪个更重要?
车位少的小区
每天都在上演抢车位戏码
新业主小王就陷入了“寻车位难”的困境
她迫切要求物业公示车位处分的相关情况
却被物业以隐私权的理由回绝

那么,
小区公共区域的车位情况
究竟是否应该公之于众?

(文中所涉名称均为化名)



案情回放


2021年11月,小王购买了一套房屋,成为大宇小区的业主。青青物业服务公司负责小区内车位租赁及日常管理事务。


但小王自入住以来,发现青青物业公司管理混乱,尤其是小区停车难的问题,极大影响了小王的日常出行。


小王要求青青物业公司公示小区内相关车位处分情况遭拒,小王将青青物业公司起诉至法院


小王诉称



大宇小区内的所有车位均是占用小区公共区域的,青青物业公司掌握着车位处分情况,自己作为小区业主理应享有知情权,青青物业公司应公示包括小区车位数量、车位出租明细、承租人是否为本小区业主、出租价格等信息,允许自己查阅、复制、拍照。


青青物业公司辩称



小王主张的车位处分情况不属于公示范围,仅能告知小王现小区固定车位数量为185个,其他信息因涉及其他业主隐私,不适宜公示。小王的主张没有相关法律依据,故不同意小王的诉请。





法院认为


          本案中,涉案小区的固定车位即已标线的停车位,系占有业主共有的道路等公共区域用于停放汽车的车位,属于业主共有,业主有权请求公布、查阅共有部分的使用情况

         小王主张的涉案小区固定车位的处分情况,实质上为租赁使用情况,属于业主行使知情权的范围,且青青物业公司也自认涉案小区固定车位的租赁使用情况由其掌握,故小王有权请求青青物业公司向其公示上述车位租赁使用情况,法院对青青物业公司主张上述内容不属于公示范围的抗辩意见不予采纳。

         关于青青物业公司提到的业主隐私问题,法院认为,青青物业公司不能以业主隐私权排除业主知情权,同时,业主知情权的行使以不损害其他业主的利益为边界,故物业公司在向小王提供上述材料时,应对业主的身份信息等个人隐私尽到保密义务。

        最终,法院判决支持小王诉请,青青物业公司应公示包括小区车位数量、车位出租明细、承租人是否为本小区业主、出租价格等信息



法官说法


        业主知情权是实现共同管理权和监督权的基础和保障,物业公司应及时、透明、公开、准确地向业主公开小区公共部位、公共设施修建资料,物业费收缴情况,账目收支明细等信息,充分保障业主的知情权。


        但业主知情权的行使必须受到合理的限制,避免部分业主以行使知情权为手段,故意扰乱业主委员会等义务主体的正常管理活动,利用知情权谋取私利,对广大业主的合法权益造成实质损害。


         首先,如何正确认定并区分知情权及隐私权的内核及外延,是保障知情权实现的前提要件。根据《中华人民共和国民法典》规定,自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。结合本案中物业公司以侵犯业主隐私权为由,拒绝公开车位信息的答辩意见来看,车位以及其租赁信息均属于共有部分的管理范畴,因此物业公司并不能机械地以侵犯隐私权为由拒绝公开相关信息。


         其次,合理限制业主知情权,是保证隐私权的有效屏障。业主就其已经知情或者应当知情的情况仍起诉义务主体要求行使知情权的,人民法院不予支持。业主委员会等义务主体按照有关规定定期公布有关情况,凡是在物业管理区域内已经公布的事项,视为业主已经知情的事项。同时,对于业主知情权的合理限制,有利于防止知情权的过度扩张侵害其他业主的合法权益。


         最后,知情权与隐私权的相互协调,印证着物业公司与业主的利益平衡。在解决隐私权与知情权冲突的过程中要始终坚持平衡与协调原则,以实现隐私权与知情权利益平衡发展,切实维护公民利益。物业服务既关乎业主和物业公司双方利益,也关乎基层社会和谐稳定。一方面,物业公司应提升服务管理水平,建立长效沟通机制,其中保证知情权是缓解物业与业主之间的矛盾一剂良方。另一方面业主亦不能无故拖欠物业费,应及时履行缴纳义务,以保障物业公司正常经营。只有当权利与义务同时被看见时,才能真正做到良性运转,营造和谐的社区管理关系实现百姓安居乐业。















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