常见问答 - 业主大会第三方服务机构

过质保期发现房屋漏水，开发商要不要赔偿？

房屋漏水，

在质保期内，

业主的损失应获赔偿，

那么，

超过质保期后开发商还赔不赔？

近日，唐山市路北区人民法院

审理了一起房屋漏水因过质保期

而引发的财产损害赔偿纠纷案，

判决支持了业主的全部诉讼请求，

要求开发商赔偿业主

因房屋漏水产生的各项损失。

该案例是一起突破房地产开发企业

关于商品房质量保修期限限制的典型案件。

房屋漏水致地面及墙壁发霉，

超保修期，

开发商拒绝勘察维修

2019年4月，马先生购买了一套期房，合同约定该房屋于2021年2月交付使用，质保期为交付后2年。

2023年2月，马先生入住该房屋，没过多久就发现地面及墙壁多处渗水发霉，开发商却以房屋已过质保期为由拒绝勘察和维修。

为此，马先生不得不推迟婚期，先行租房居住，并自行找专业机构进行检修。经检测，房屋地板砖下方给水管道弯头处存在漏点。

2023年6月，马先生提起诉讼，要求开发商承担维修责任并赔偿各项损失18900元。

房屋隐藏质量问题，

在质保期内无法自然显现，

开发商仍有保修义务

法院审理后认为，本案中，开发商与马先生签订《商品房买卖合同》后，应当按照合同的约定交付质量合格的商品房。

结合马先生发现位于16层的涉案房屋存在大面积霉变情况的日期和日常生活经验判断，涉案房屋暗管漏水应该已有一段时间，涉案房屋在质保期内暗管漏水，并导致楼下13层房屋公共卫生间天花板浸泡具有高度盖然性。

况且，即便业主房屋售后质保期届满，交付的房屋出现问题，房地产开发企业也应当在保修范围和期限内承担保修责任，该保修责任的完成应以商品房瑕疵修复达到满足房屋正常使用的标准为前提。

涉案房屋室内漏水部位为房屋交付前已施工完成的隐蔽工程，从房屋交付到发生漏水的时间上看，不符合社会大众对于家装隐蔽工程的合理期待，房屋隐藏的质量问题，在质保期内无法自然显现，则开发商不能以已过质保期为由进行抗辩。

综上，法院作出判决：开发商应继续履行其保修义务，并承担马先生因房屋漏水导致的检测费、维修费、鉴定费等所有损失。

宣判后，双方均未上诉，现判决已经发生法律效力。

法官说法：

开发商将质保期限

作为逃避质量保障的保护伞，

显失公平

承办法官郁华介绍，本案是一起突破房地产开发企业关于商品房质量保修期限限制的典型案件。

在房地产开发企业未完整履行合同约定的质保义务时，房屋所有权人主张其继续履行不应受质保期限制。

我国法律要求商品房买卖合同中必须约定房屋质保期的目的，在于可以免除购房者举证房屋质量问题系开发商所致的责任，但不能必然免除房地产开发企业在合理期限内保证房屋质量的合同义务，若房地产开发企业以质保期限作为逃避质量保证及维修责任的保护伞，则有违诚实信用，显失公平。

《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

业主与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，基于平等自愿，买卖双方均应受其约束，房屋购买方应按合同约定交付购房款，房地产开发企业应当按照合同约定向购买方交付质量合格的商品房，如果商品房质量不合格，则无“质保期”可言，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

来源：唐山晚报

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业委会已经到期，能否组织业主大会对物业选聘进行表决？

故事背景：上海浦东浦东新区名门滨江苑小区业委会任期和物业服务合同差不多同时到期。

2015年12月21日上海市浦东新区名门滨江苑小区业主大会、业主委员会经登记备案成立。任期为5年。2017年上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会与案外人上海复欣物业管理发展有限公司签订的物业服务合同至2020年12月31日合同期限届满。

2021年3月该小区通过业主大会决议续聘物业。有业主不服，认为上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后无权权组织物业服务企业选聘工作，要求撤销该决议。

一审法院（浦东法院）认为：

（2021）沪0115民初61114号

上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后是否有权组织物业服务企业选聘工作。

根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

《议事规则》第三十二条约定，业主委员会任期届满前两个月，应当书面报告街道办事处。现上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满前四个月口头报告街道办事处，时间上虽有违《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，但符合《议事规则》的约定，报告形式上未采用书面形式，但街道办事处出具证明对上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会曾于2020年8月进行汇报予以确认，故一审法院认为上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会的报告手续虽存在瑕疵，但未构成对《上海市住宅物业管理规定》及《议事规则》的实质性违反。街道办事处在知悉上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会任期将于2020年12月届满后，至任期实际届满之时仍未启动组建换届改选小组以选举新一届业主委员会，故新一届业主委员会未及时成立的责任不能归咎于上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会。至于街道办事处是否因疫情防控等原因未开展组建换届改选小组，不在本案业主撤销权纠纷的审查范围。根据《议事规则》第三十四条的约定，上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会应继续履行其职责。同时，根据《议事规则》第十八条的约定，拟定选聘物业服务企业方案并报业主大会决定属于业主委员会的职责范畴。故上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后，在小区原物业服务合同到期的情况下，有权组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。

二审(上海市第一中级人民法院）

（2022）沪01民终2714号

根据查明事实，被上诉人上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满前四个月口头报告街道办事处上述事宜，时间上虽未达至《上海市住宅物业管理规定》相关规定，但符合该小区《议事规则》；报告形式上未采用书面形式，但根据街道办事处证明其曾于2020年8月进行汇报，在无相反证据条件下，不能认为本案报告程序构成对《上海市住宅物业管理规定》、《议事规则》实质性违反。

街道办事处在知晓被上诉人业委会任期将届满，客观上未即时启动组建换届改选小组以选举新一届业主委员会，新一届业主委员会未及时成立不能归咎于被上诉人业委会。根据《议事规则》明确规定，被上诉人业委会应继续履行其职责，包含拟定选聘物业服务企业方案并报业主大会决定。原判于此认定正确，本院应予肯定。

鸭梨观点：

根据《上海市住宅物业管理规定》第二十八条业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;

　　(二)调整物业收费标准;

　　(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(四)其他重大事项。

这里里面有两个关键点：1、换届小组的产生，决定权是在乡、镇人民政府或者街道办事处 2、换届小组产生之后，业委会才不得组织业主大会表决重大事项。也就是换届小组没有产生之前，是没有问题的，因为议事规则里面有约定。

游戏规则的关键在于：换届改选小组是否产生。腹黑一点，如果街道认可这个操作，只要推迟换届小组产生即可，如果不认可，在业委会启动该项目的一刹那组建换届改选小组即可完成绝杀，狙击步枪的扳机是在街道手里扣着的。

对这个话题，你怎么看？这样理解合适么？请在文章下面留言，阐述您的观点！

业委会已经到期，能否组织业主大会对物业选聘进行表决？

故事背景：上海浦东浦东新区名门滨江苑小区业委会任期和物业服务合同差不多同时到期。

2015年12月21日上海市浦东新区名门滨江苑小区业主大会、业主委员会经登记备案成立。任期为5年。2017年上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会与案外人上海复欣物业管理发展有限公司签订的物业服务合同至2020年12月31日合同期限届满。

2021年3月该小区通过业主大会决议续聘物业。有业主不服，认为上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后无权权组织物业服务企业选聘工作，要求撤销该决议。

一审法院（浦东法院）认为：

（2021）沪0115民初61114号

上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后是否有权组织物业服务企业选聘工作。

根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

《议事规则》第三十二条约定，业主委员会任期届满前两个月，应当书面报告街道办事处。现上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满前四个月口头报告街道办事处，时间上虽有违《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，但符合《议事规则》的约定，报告形式上未采用书面形式，但街道办事处出具证明对上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会曾于2020年8月进行汇报予以确认，故一审法院认为上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会的报告手续虽存在瑕疵，但未构成对《上海市住宅物业管理规定》及《议事规则》的实质性违反。街道办事处在知悉上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会任期将于2020年12月届满后，至任期实际届满之时仍未启动组建换届改选小组以选举新一届业主委员会，故新一届业主委员会未及时成立的责任不能归咎于上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会。至于街道办事处是否因疫情防控等原因未开展组建换届改选小组，不在本案业主撤销权纠纷的审查范围。根据《议事规则》第三十四条的约定，上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会应继续履行其职责。同时，根据《议事规则》第十八条的约定，拟定选聘物业服务企业方案并报业主大会决定属于业主委员会的职责范畴。故上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满后，在小区原物业服务合同到期的情况下，有权组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。

二审(上海市第一中级人民法院）

（2022）沪01民终2714号

根据查明事实，被上诉人上海市浦东新区名门滨江苑小区业主委员会在任期届满前四个月口头报告街道办事处上述事宜，时间上虽未达至《上海市住宅物业管理规定》相关规定，但符合该小区《议事规则》；报告形式上未采用书面形式，但根据街道办事处证明其曾于2020年8月进行汇报，在无相反证据条件下，不能认为本案报告程序构成对《上海市住宅物业管理规定》、《议事规则》实质性违反。

街道办事处在知晓被上诉人业委会任期将届满，客观上未即时启动组建换届改选小组以选举新一届业主委员会，新一届业主委员会未及时成立不能归咎于被上诉人业委会。根据《议事规则》明确规定，被上诉人业委会应继续履行其职责，包含拟定选聘物业服务企业方案并报业主大会决定。原判于此认定正确，本院应予肯定。

鸭梨观点：

根据《上海市住宅物业管理规定》第二十八条业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

　　自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

　　(一)选聘、解聘物业服务企业;

　　(二)调整物业收费标准;

　　(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项;

　　(四)其他重大事项。

这里里面有两个关键点：1、换届小组的产生，决定权是在乡、镇人民政府或者街道办事处 2、换届小组产生之后，业委会才不得组织业主大会表决重大事项。也就是换届小组没有产生之前，是没有问题的，因为议事规则里面有约定。

游戏规则的关键在于：换届改选小组是否产生。腹黑一点，如果街道认可这个操作，只要推迟换届小组产生即可，如果不认可，在业委会启动该项目的一刹那组建换届改选小组即可完成绝杀，狙击步枪的扳机是在街道手里扣着的。

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小区的树木挡光，业主可以自行砍掉或者修剪吗？

小王居住的小区绿化非常好，业主都非常满意，但是小王却不堪其扰，因为家里的阳光都被一棵大树挡住了，导致家里的光照不足，有时白天都要开灯。

为了解决这一挡光问题，小王决定砍掉大树，但这一行为却被其他业主举报，小王也不得不面对赔偿问题。

小王不理解，小区公共区域的大树挡住了自家的光照，自己为什么不能砍伐，难道只能认倒霉吗？

民法典

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

因此，小区公共区域内的树木归小区全体业主共有，小王私自砍伐的行为侵害了其他业主的权利。

正确的做法应该是先征求全体业主的同意，或者向物业反映情况，商讨解决办法，并向有关部门申请树木的砍伐、移植或者修剪。

来源：五洲律师事务所

如有侵权，可联系删除

小区的树木挡光，业主可以自行砍掉或者修剪吗？

小王居住的小区绿化非常好，业主都非常满意，但是小王却不堪其扰，因为家里的阳光都被一棵大树挡住了，导致家里的光照不足，有时白天都要开灯。

为了解决这一挡光问题，小王决定砍掉大树，但这一行为却被其他业主举报，小王也不得不面对赔偿问题。

小王不理解，小区公共区域的大树挡住了自家的光照，自己为什么不能砍伐，难道只能认倒霉吗？

民法典

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

因此，小区公共区域内的树木归小区全体业主共有，小王私自砍伐的行为侵害了其他业主的权利。

正确的做法应该是先征求全体业主的同意，或者向物业反映情况，商讨解决办法，并向有关部门申请树木的砍伐、移植或者修剪。

来源：五洲律师事务所

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