业委会的认识误区有哪些,解决办法
业委会作为业主代表,行使业主权力,但是由于信息不透明,没有很好地沟通渠道(简邻微信小程序,及时解决业主与业委会的沟通渠道问题)导致了很多的误解,加之很多人对于业委会的管理戴有各种有色眼镜,造成业委会畏手畏脚,最后无疾而终,并未很好的履行职责。今天我们就来聊一聊业委会的常见问题!
常见问题:
1、 小区的设备改造,业委会可以直接操作么?
答:看维修基金的约定 ,一般超过5万金额以上(各地规定不同,具体看维修基金管理办法)
需要由物业服务企业制定维修、更新方案,报业主大会审核同意后,由物业服务企业组织实施,费用按规定列支。
2、 这么复杂,如果出现房屋漏水这种紧急情况怎么办?
答:紧急情况发生,可以由物业服务企业先采取措施。
根据《维修基金管理规约》第五条.存在以下安全隐患、影响正常使用或者危及房屋安全、公共安全等紧急情况而采取应急防范措施:(排水、电梯、消防、漏水等,具体参照条例细则)
上述紧急维修工程由物业服务企业采取应急防范措施后,制定后续维修、更新方案,经业主委员会同意,并经维修资金账户开立银行提供的审价机构审核,由物业服务企业组织实施,费用按规定列支;业主委员会不履职或无法正常运作时,全体业主授权区(县)房屋行政管理部门组织代为维修,维修资金账户开立银行按约定将相应款项支付给区(县)房屋行政管理部门。
3、 什么样的人可以参与业委会
答:首先是业主 ,也就是产证上需要有名字
其次有下列情形之一且未改正的,不得担任业委会委员:
(一)损坏房屋承重结构的;
(二)违法搭建建筑物、构筑物的;
(三)破坏房屋外貌的;
(四)擅自改变物业使用性质的;
(五)欠交物业服务费的;
(六)欠交或未续筹专项维修资金;
(七)违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的
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4、业委会可以解除物业服务合同,赶走物业么?
没有这个权力,决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业是业主大会权限。
5、 小区的停车管理方案,业委会制定的么?业委会可以上调停车费用么?
答:不可以! 停车管理办法可以拟定,但需要业主大会通过!
6、业委会是法人组织么?
答:参与民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织。社会组织要成为民事主体,要么具备法人资格,要么属于其他组织,否则其行为无法得到法律的认可和保护。
其他组织又成为非法人组织,是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。中国《民法通则》没有关于其他组织的规定,但是《民事诉讼法》第四十九条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”
在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待,但是从法律责任上分析,业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。
根据2003年2005年最高法司法解释,业主委员会在法律上一般被看做“其他组织”,具有民事诉讼主体资格。
7、邻里纠纷归谁管?
业主大会是基于物权法来的,主要负责小区公共区域的设施管理和秩序。人的纠纷找居委,根据中华人民共和国城市居民委员会组织法 居委会职能: (三)调解民间纠纷;
8、业委会成员是义务的,没钱他们为啥做?不符合逻辑
答:是的 这个社会总有傻子的~ 我昨天还看到公交车上有个人给人让座了,真是傻缺。对,你就是这个逻辑!
9、 业委会可以作为主体起诉其他单位么?
答:可以,但需要先召开业主大会,获得业主大会授权。
根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。
10、我们的业委会和物业关系不错,我怀疑有猫腻!
答:你希望剑拔弩张,打打杀杀?好的社区应该都是和谐相处!
业主和物业服务企业是一种和谐的互补关系,只有相互尊重,相互理解,相互制约 ,相互促进,才能相互进步。
业主委员会与物业服务企业的关系,主要是通过与物业服务企业签订、履行物业服务合同来实现的。双方的相处主要是取决于两点,各自尽到各自的义务,各自承担各自的责任。