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筹备组解散后从建设单位获取的相关资料如何处置?

筹备组解散分为以下两种情况:对于成立业主大会、业委会的,相关资料将移交给业委会保管;对于未成立业主大会、业委会的,应成立物业管理委员会,相关资料不应退回建设单位,应交由街乡镇临时保管,待物业管理委员会成立后,将相关资料移交给物业管理委员会保管。

小区内消防通道停满私家车,业主、物业、街道都能做些什么?

        消防通道是消防人员实施营救和被困人员疏散的通道,如楼梯口、过道、小区出入口处等。消防通道对于小区来说非常重要,可以说是全体业主的“生命通道”,必须保持畅通,如果被占用、堵塞,一旦小区发生火灾事故,后果将不堪设想。为确保安全,任何单位、个人都不得将车停放在小区消防通道内。


       物业公司要加强对小区日常停车秩序的管理,保持良好的停车秩序,要在消防通道做好警示标识,起到提示作用;日常要加强巡视,对占用消防通道行为及时进行劝阻、制止;由于物业公司没有强制执法权,个别业主可能不听劝告,在劝阻、制止无效的情况下,物业公司应及时向消防部门进行报告;消防救援机构对于占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道行为责令改正并可依法予以罚款。


       有的小区由于配比的停车位不足,业主因没有地方停车,不得不把车停在消防通道上,针对这种情况,街道、乡镇要在充分征求居民意见的基础上,做好小区停车资源的挖潜工作,统筹协调周建停车场、写字楼、商厦等停车资源开放共享,错时停车;还可会同公安交管部门在居住小区周边道路设置临时停车区域、泊位,解决居民停车难问题

杭州市物业承接查验实施办法(转发)

杭州市物业承接查验实施办法


为规范物业承接查验行为,维护业主、建设单位和物业服务人的合法权益,根据《杭州市物业管理条例》以及住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅关于物业承接查验的有关规定,结合我市实际,制定本办法。

一、适用范围

本办法所称的物业承接查验是指物业服务人依据物业服务合同,在接管物业项目时,与建设单位或业主委员会物业管理委员会)共同对物业共有部分等进行检查和验收的活动。物业项目包括新建竣工并首次实施物业管理的物业(以下简称新建物业)和非新建的既有物业(以下简称原有物业)。

二、承接查验要求

建设单位或业主委员会(物业管理委员会)与物业服务人签订的前期物业服务合同或物业服务合同,应包含物业承接查验事项。前期物业服务合同或物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的,建设单位或业主委员会(物业管理委员会)与物业服务人可协议补充。不能达成补充协议的,按照强制性国家标准履行;没有强制性国家标准的,按照推荐性国家标准履行;没有推荐性国家标准的,按照行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

物业承接查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等。物业承接查验协议应对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议,与物业服务合同具有同等法律效力。物业交接记录应包括移交资料明细、物业共有部分明细、交接时间、交接方式等。

物业承接查验双方可聘请专业机构协助查验,也可委托公证机构对物业承接查验进行公证。

(一)新建物业的承接查验。

1.实施承接查验的新建物业应具备以下条件

(1)建设工程竣工验收合格、并经建设主管部门备案;涉及人防工程的,人防工程竣工验收合格、并经人防主管部门备案;

(2)取得《地名核准书》,并且地名标志使用标准名称;

(3)住宅楼幢号、单元号、户室号等门牌编制科学规范、有序可循,门牌标志统一规范安装并通过民政部门验收;

(4)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热安装独立计量表具并明确计量表点位、开户名;

(5)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成;

(6)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并符合规划使用功能要求;

(7)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统、人防设施等共用设施设备取得合格证书,设置电动自行车集中充电场所;

(8)物业及配套设施范围内没有违章建筑,临时建(构)筑物、施工机具、建筑渣土等已全部拆除、清理完毕,场地平整,环境整洁;

(9)建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或按规范处理完毕;

(10)物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全;

(11)建设单位依法选聘前期物业服务人,并签订前期物业服务合同;

(12)建设单位或产权人委托物业服务人实施防空地下室日常维护管理的,已签订使用和维护管理协议;

(13)法律、法规、规章和文件规定的其他条件。

实行分期开发的新建物业,同期内的共用设施设备已通过竣工验收且能满足物业使用功能的,应分期实施物业承接查验。

2.建设单位应在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务人完成承接查验工作。新建物业的承接查验按照以下程序进行:

(1)建设工程竣工验收备案后,建设单位与物业服务人确定物业承接查验方案,包括查验内容、查验方法和查验人员等内容。

(2)建设单位在现场查验20日前向物业服务人移交有关图纸资料及电子档案。物业服务人应在7日内审核完毕,符合规定要求的,约定查验时间及有关事项;不符合规定要求的,列出需要补充移交资料的详细清单,由建设单位书面承诺补交的具体时限。

(3)物业服务人与建设单位在街道办事处(乡镇政府)、社区居民委员会的监督下,依据物业承接查验方案,现场查验物业共有部分,形成物业承接查验记录,并由双方共同签字确认。鼓励业主代表参与现场查验活动。

(4)承接查验合格的,建设单位和物业服务人签订物业承接查验协议;不合格的,建设单位应在30日内或约定期限内返修,并按照规定重新查验。

(5)建设单位应在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务人移交物业服务用房以及其他物业共有部分,形成交接记录,并由双方共同确认。 

3.新建物业承接查验时,建设单位应移交以下资料:

(1)物业管理区域确定材料、规划批准资料、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(2)共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证,电梯安装监督检验报告,机电设备出厂合格证、使用说明书、安装和调试报告、保修卡、维保合同(保修协议),新建房屋白蚁预防证明书,人防设备合格证明、检测(验)报告等资料;

(3)供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等准许使用文件;

(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(5)业主购房合同备案范本、业主清(名)册和物业清单;

(6)临时管理规约;

(7)代管的物业管理款项及其他应移交的票据和账册;

(8)物业服务用房相关资料;

(9)房屋销售时公布的物业管理方案与书面承诺、前期物业服务合同;

(10)物业管理区域内根据规划和住宅区配套标准建设的车库(位)相关材料;

(11)消防设施系统的布置、位置相关图纸、清单及使用说明、操作规程;

(12)物业管理所必需的其他资料。

4.建设单位依法向有关单位移交的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备,不作为物业服务人现场检查和验收内容,应将移交情况书面告知物业服务人。

5.新建物业承接查验费用由建设单位承担。

(二)原有物业的承接查验。

1.实施承接查验的原有物业应具备以下条件:

(1)房屋产权、物业管理区域周界清晰;

(2)物业共用设施设备配套齐全,运行正常、功能完好;

(3)房屋幢、户编号清晰,并已经民政部门确认;

(4)有符合需求的物业服务用房;

(5)业主委员会(物业管理委员会)已经依法与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;

(6)原物业服务人已经依法与业主委员会(物业管理委员会)进行交接;

(7)法律、法规、规章和文件规定应具备的其他条件。

2.原有物业的承接查验按照以下程序进行:

(1)业主大会选聘新的物业服务人的,业主委员会(物业管理委员会)应在订立物业服务合同后10日内,与新物业服务人确定物业承接查验方案,包括查验内容、查验方法和查验人员等内容。

(2)业主委员会(物业管理委员会)在现场查验20日前向新物业服务人移交有关图纸资料及电子档案。新物业服务人应在7日内审核完毕,符合规定要求的,约定查验时间及有关事项;不符合规定要求的,列出需要补充移交资料的详细清单,由业主委员会(物业管理委员会)书面承诺补交的具体时限。

(3)新物业服务人与业主委员会(物业管理委员会)在街道办事处(乡镇政府)、社区居民委员会的监督下,依据物业承接查验方案现场查验物业共有部分,形成物业承接查验记录,并由双方共同签字确认。

(4)承接查验合格的,业主委员会(物业管理委员会)和新物业服务人签订物业承接查验协议;不合格的,业主委员会(物业管理委员会)应在30日内或约定期限内返修,并按照规定重新查验。无法返修或返修后重新查验仍不合格的,新物业服务人与业主委员会(物业管理委员会)可签订相关补充协议。

(5)业主委员会(物业管理委员会)应在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向新物业服务人移交物业服务用房以及其他物业共有部分,形成交接记录,并由双方共同签字确认。

3.原物业服务人应按照法律法规文件规定依法退出物业管理项目,并配合开展物业承接查验活动。

4.原有物业承接查验时应移交以下资料:

(1)本办法规定的新建物业承接查验移交资料除第6项、第9项以外的全部内容;

(2)管理规约;

(3)物业服务项目档案资料,包括反映物业服务项目实际情况的图纸资料和技术档案资料,有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料;消防设施年度检测报告和当年度维修保养记录、消防安全检查巡查情况记录等;

(4)物业服务收费、停车费等资料,公共能耗分摊办法及收支情况资料,原物业服务人利用物业共有部分等所得收益的明细账目和收支情况;

(5)由业主交纳、原物业服务人代收的公用水、电费资料;

(6)物业服务区域内共用设施设备维保协议、防空地下室维护管理档案;

(7)与物业服务和物业经营相关的合同及资料;

(8)承接物业服务项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料;

(9)物业管理所必需的其他资料。

5.原有物业承接查验费用,由业主委员会(物业管理委员会)和新物业服务人在物业服务合同中约定或协商解决。

(三)物业服务人应在物业承接查验协议签订之日起15日内,持以下资料向物业服务项目所在地的区、县(市)房产主管部门备案,并同步在本市物业管理信息网络系统填报以下信息:

1.物业承接查验协议;

2.建设单位或业主委员会(物业管理委员会)移交资料清单;

3.物业承接查验记录;

4.物业交接记录;

5.其他与物业承接查验有关的资料。

物业服务人应按规定在物业承接查验备案后10日内将备案资料在物业管理区域主要出入口等显著位置、市物业管理信息网络系统中进行长期公示。建设单位在新建物业交付前,应将备案情况书面告知业主。

物业承接查验的档案资料归物业管理区域内全体业主共同所有。新建物业的承接查验档案资料由物业服务人保管,原有物业的承接查验档案资料由业主委员会(物业管理委员会)或被委托的物业服务人保管。

三、监督管理

未经承接查验或查验不合格的物业服务项目,物业服务人有权拒绝接收。物业服务人在物业承接查验过程中发现与消防、规划等验收资料不相符合或有质量问题的,应向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门发现建设单位等存在擅自改变消防、规划等验收结果的违法违规行为,应依据职责分工依法查处。

查验中发现的问题应详细记录,并在物业承接查验协议中以书面形式明确维修责任及解决办法,协商一致后,物业服务人应及时接收物业服务项目。

物业服务人擅自承接未经查验或查验不合格的物业,因共有部分缺陷给他人造成损害的,应承担相应赔偿责任。

对已接受委托并符合移交条件的物业,物业服务人不得无故拒绝接收;借故拖延、拒绝接收的,物业所在地区、县(市)房产主管部门应依据有关规定,督促其及时办理接收手续。

建设单位或业主委员会(物业管理委员会)无正当理由不按规定期限移交材料的,物业所在地区、县(市)房产主管部门、街道办事处(乡镇政府)应依据有关规定,督促其及时移交。

本办法自2023年7月30日起施行,由市住保房管局负责牵头组织实施。


什么是物业服务用房?

       物业服务用房指的是物业服务人办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业服务用房的配建目前存在三种情况:一是新开发建设的项目,一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房,满足物业管理设施设备、办公及值班需求,具体面积按照本市公共服务设施配置指标执行。物业服务用房的面积、位置应当在规划许可证、房屋买卖合同中载明。二是已投入使用但是未配建物业服务用房的,建设单位或者产权单位应当通过提供其他用房、等值的资金等多种方式提供。三是建设单位和产权单位已不存在的,由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。

房子到底是物业的,还是业主的?物业的权力为什么越来越大?

明明自己是业主,房子也是自己花钱买的,物业费也是自己交的。但是在很多业主朋友的心中,却总是存在这么一个感觉,那就是什么都是自己掏钱的,花钱请来的物业反而成了主人。


各种有家不能回,有门不给进的物业与业主矛盾层出不穷。这到底是怎么了?这个房子是物业的还是我们业主的?物业的权力为什么越来越大了?业主为什么反而成了弱势的一方?



01交物业费为的是服务,却感觉在交租

经常有朋友抱怨,本来交这个物业费应该是得到相应的服务才是,结果不仅没有服务,反而感觉自己花钱买的房子,住进来之后却是每年都在给物业交租。一旦说钱交的不及时了,或者少交了,轻则微信管家一直催缴,重则敲门贴纸条,要么在服务质量上大打折扣,这是自己的房子还是物业的房子?


02属于业主的收益,结果成了物业的

相信不少朋友应该看到过小区里各种公共区域上广告牌等设施吧,其实这些公共设施如果向外出租产生的收益应该是属于全体业主所有的。可是呢,最终都进入了物业的口袋,然后继续跟你要物业费。如果你要说有什么不满,那也没用,直接无视你,物业原来怎么做还是怎么做,照样出租收钱。


03单方面的升价不升质,你不交也得交

小区停车费从原来的200元月租,到现在的450元月租,涨价全靠物业一张告示通知,停车场服务也无保障,剐蹭、钉子事件不停上演,监控摄像头不是经常“死角”,就是不清晰。群里偶尔业主吐槽,然后就没然后了。


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为什么我们自己的房子,反而让物业的权力越来越大了?

其实如果要说罗列如今物业的各种乱象,仅仅上面三条怎么可能够呢,至少可以写上好几页。所以,明明全是我们业主在花钱,房子也是属于我们业主的,为什么现在的物业反而权力越来越大了呢?或许还得是以下这几个方面的原因:

(1)不愿惹事破财免灾

一些朋友面对物业不作为并不会直接表示出来,最多是暗地里抱怨一下。如果要是碰上乱收费的情况,基本也是抱着不惹事、破财免灾的态度来对待,交点钱就可以省得跟物业扯皮,不被物业打击报复,自然是选择交钱了。或许一次交的钱不多,但是那么多业主加起来就多了,而且也会让物业胃口越来越大,收的钱越来越多。
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(2)物业公司缺乏有效的监管

本质上说,物业公司是属于当地街道等相关部门管理的,但是在实际生活中,相关部门几乎对物业公司没有任何约束,或者说就没有产生过直接的管理。这样一来物业公司就成了无人管理的状态,再加上业主之间不齐心、软弱,自然让那些物业公司无法无天了。
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(3)相关的法律法规也有待完善

相关部门可以因为一些原因不能有效的管理,但是业主们的维权也是一个大问题

对于物业和业主之间的纠纷,一直都没有足够完善和适用的法律法规,业主们在维权的时候也不知道该怎么有效维权。而且还容易受到一些物业公司的打击报复,这些打击报复更是没有得到很好的惩罚。就算物业不会对你动手,但是断你水电这些还是很容易做到的。即使今天调解恢复了,过两天继续断水断电,一点办法都没有。
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总结



那么,业主是不是就不需要物业呢?其实并不是这样,随着人们生活水平的提高,物业公司也应该提升服务品质,而不是继续糊弄业主,不然业主早晚会将这些物业公司给淘汰掉。

此外,未来对于物业公司的权力也应该多一些约束,并且禁止捆绑收费,降低业主选聘物业公司的难度,只有存在竞争才能加快淘汰那些不合格的物业。
所以,业委会成立及存在极其重要!但是,成立业委会不等于就要换掉物业!业委会是为了配合物业,把小区建设得更好,而不是跟他们对立。
     金无足赤,人无完人,不必过多纠结现有物业的问题,小区的建设,物业只是其中一份子,换物业不是我们的目的,我们的目的就是促进物业与业主们的和谐关系,提高服务质量,确保小区住得舒服,最终成立一个监督机构,合法地给物业定要求、定目标、提质、降本增效。有监督才会做得好,才能维护我们业主的权益。









资料来源:业委会资讯公众号

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