物业承接查验：一番清查，小区凭空多了2360万，这笔隐形巨款，很多业主都忽视了

网友小A留言称：架空层使用不当，顶多是物业管理不善；小区的“隐行车位”，那才切身关乎业主们的利益。

小A家住城西，一个交付不到2年的次新商品房小区。前不久，小区业委会委托第三方机构，对小区资产进行一番摸底盘查，便于后期完成物业与业委会间的工作交割。

不查不知道，一查竟发现：小区凭空多出59个地下车位。

这些车位，肉眼看去与正常车位无异。车位按线划分，且有相应编号。

但它们并不在交警验收通过的《车库（位）竣工验收同意意见书》（下文称《意见书》）内，也就是我们常说的非标（FB）车位。

很多人不理解，什么是非标车位？为何它会影响业主的切身利益？

小区实际车位数量，超过交警验收通过的车位数量（包括临时访客车位、无障碍车位等），超出部分就是非标车位。

小区业委会尚未成立前，并不会对小区实际车位数量进行核查。即便业委会成立后，若调取不到相关《意见书》，同样很难查清小区是否存在非标车位，以及非标车位数量有多少。

小A居住的小区，目前二手车位市价40-50万一个，59个“隐形车位”，折合市价起码值2360万。这对单个小区而言，可是一笔巨款啊。

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不单是非标车位，小区公共停车位同样可以大做文章。

杭州市中心另一次新商品房小区，在第三方查验后发现，该小区的公共停车位，竟比规划中少了28个。

可小区实际车位数量，比《意见书》中规划的车位数量，还多了一个非标车位。

缺失的公共停车位，又去哪了呢？

原来，该小区在验收时，竟将小区外围空地上本该归属于社会的公共停车位，滥竽充数混进小区自身配备的公共停车位内，并顺利通过验收。

要不是成立业委会后进行实地排查，发现小区外围的社会公共停车位，运营主体为其他单位，压根发现不了。

至于“消失”的28个停车位，则是被列入小区可售的地下车位之中。

好在发现的早，业委会从该小区尚未售罄的一手车位中，补足了缺失的28个公共停车位。

类似的现象，杭州已不止一次发生。

去年3月，市中心的枫华府第，突然冒出100多个地下车位，以30万元/个的价格，委托中介公司对外出售。

业委会得知后对小区车位数进行清点，才发现，小区实际的车位数量，比2008年竣工通过验收时的车位数量，足足多出166个。

因交付太久、历史资料简陋，已无法鉴别这违规增设的166个车位，是否全部为非标车位。

还有城西一小区，非标增设车位300余个……这些非标车位，有的正在出租，有的已经出售。

杭州物业第三方服务专家娄云林告诉我，今年他们负责清查的几十个小区，车位多少都存在问题。

最常见的，还是小区增设的非标车位，少则十余个，多则上百个。

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非标车位一旦发现异样，可按要求恢复原状。

只是，现实情况里，大多数小区的非标车位、公共停车位，不是出租就是被出售。相关的租金收入或车位收入，理论上归属全体业主共有，用于小区日常经营维护。

小A居住的小区，从交付到业委会成立，整个周期短，查验时非标车位尚未出租或出售。

未来，这部分车位的租金收益，将直接纳入小区公共收益金中。

但大多数小区，从交付到业委会成立，短则三四年，长则更久。那时，免不了会遇到清查中发现，部分非标车位或公共车位已售出，这时，有两种解决方式：

第一，当小区还有剩余可售车位时，从可售车位中补足；

第二，当小区已无可售车位时，向出卖方（开发商或物业），追讨回车位销售款。

可别小瞧了车位的这笔费用。据业内人士透露，杭州一小区，最多追回了数千万的非标车位款，悉数归入小区公共收益金。

现在更得留心。因为限价，更多开发商将收益押注在车位上。

而杭州的在售车位，动辄数十万一个，多卖几十个车位，收益就多上千万。

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车位与房子一样，未交付前都是“图纸交易”。

几年前，萧山一小区业主爆料，停车时经常与隔壁车辆剐蹭，怀疑车位尺寸不符合政策标准。查验后果真如此，规划两个大车位，被开发商分割成3个车位出售。

还有的楼盘更夸张，为了获取更多收益，在积水井、下水道、排风口等区域，增设车位出租或出租。

钱江新城一楼盘，物业私自增设了近80个车位，不少车位后面紧贴水管；萧山一楼盘，开发商私增的地下车位，直接挡住地下车库单元门；还有的，直接将车位划在下水管井盖上。

这些车位，正常均不可能通过交警验收。可若物业或开发商在验收通过后私自增设，普通业主很难发现。

别忘了，杭州车位可是无产权的产品。一般的车位协议里，大多有这样一则“霸王条款”：若所购买车位为人防车位或其他车位，被追回时，开发商按原价赔偿。

车位如同这陈年茅台，越久越值钱。大多数小区交付后，随着入住人数激增，车位价格也是水涨船高。

那时，照原价赔偿，于业主而言合理吗？

还有一点很重要，非标车位也好、公共车位也罢，追回有一定“期限”。

为什么这么说？楼盘交付时，开发商需缴纳2%左右的建安成本给到政府相关部分，作为楼盘保证金。

交付8年期满，若该小区没有检查出相关质量问题，那么开发商则可拿回保证金。

一般而言，单个楼盘开发商都是独立成立公司，待保证金拿回后，公司随之注销。公司一旦注销，那时候再查验出非标车位或是公共车位缺失，业主即便想追回损失，也难。

查清小区资产，尤其是像小区这样的“大额资产”，于业主而言百利而无一害。日后若有大额维修，小区物业费无法覆盖支出，还能动用小区公共收益金，业主们也不必自掏腰包。

不要以为“事不关己高高挂起”，你所忽视的每一项事物，最终都跟自己休戚相关。