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小区业主的权利与义务

一、业主的权利

1、经由业主大会及业委会选聘物业服务或自行管理物业。


2、要求物业公司按照物业服务合同的约定提供服务


3、提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议。


4、提出制定和修改临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的建议。


5、参加业主大会会议,行使投票权。


6、选举业主委员会委员,并享有被选举权。


7、监督业主委员会的工作。


8、监督物业服务人履行物业服务合同。


9、对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权。


10、监督专项维修资金的管理和使用。


11、对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违法搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。


12、法律法规规定的其他权利。业主行使权利不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。


一、业主的义务


1、遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。


2、遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求。


3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定。


4、配合物业服务人实施物业管理。


5、按照国家和本市有关规定交纳专项维修资金。


6、按时足额交纳物业费。


7、履行房屋安全使用责任。


8、按照规定分类投放生活垃圾。


9、法律法规规定的其他义务。


作为业主,如果都想搭便车,那么“车”从何来?

很值得探讨的一个问题作为业主,哪个人不希望维护自己的权益呢?哪个人不希望自己辛辛苦苦挣来的银子不被物业糟蹋呢?人人都有意愿维权。

但维权之路平坦吗?太平吗?

我们发现,每次遇到问题,业主们只会在网上发泄,漫骂,但最后的结果是我们什么都不知道。

不懂为什么大家就不能一起站出维权,一起抗议。吵来吵去有什么用?根本就是一盘散沙,物业又凭什么要听业主的。大家不联合起来,说那么多,吵那么多,又有什么用

什么事情都会有最终解决的办法,但没行动光说又有什么用。难道我们买房的人就看着自己的血汗钱被人虐夺吗?

人人想着坐享其成,然而哪有那么多好处来到自己家?你想要的,永远跟你付出的是正比关系。业主看到自身权益被物业损害时,应该团结起来抵制。因为换取的是业主共同的利益。 

可是如今都是一盘散沙,物业到底是我们的仆人还是领导?敢出来说话的人很少,还有少许无业者自称是能代表业主的人,其实也就是想和物业合在一起捞点实惠的东西。其实只要业主团结一点,那样物业就乖了。业主不主动,就只能是任由宰割了

关于业主委员会从结果上来说,全国这么大,总有一些小区组织起来,和更多的小区组织不起来。往往业主一生只有一次维权机会,正因为大家都是第一次,就好比处男处女,有比较高的概率犯错,有一些常见的误区。

分析了一下失败的原因如下:

第一:搭便车,小区维权最致命的问题是普遍的搭便车心态

搭便车的心态,就是每个人都默认自己不付出,被动享受别人的劳动成果,让别人付出,自己收获。正是基于此,所有人就都不行动。

如果比经济实力,业主支付的购房款的总和一定大于土地出让金、银行贷款、投资方的投资、高利贷的本金中的任何一项;比拼社会关系,一个数百人的小区,不知道有多少法官、检察官、政府官员、建筑师、学者、专家、记者、商人、老师;比拼资产,业主的资产总和可能远远大于开发商的资本。但是由于每个人都想搭便车,坐享其成。

如果你是大富翁,你一个人买了1000套房子。收房了,墙皮脱落跟下雨似的,你肯定二话不说找人过来鉴定,然后起诉。但是你要是1000个业主,大家就去信访了,去谈判了,你看看我,我看看你,谁也不会积极行动,都希望用最低的成本——毕竟没有集资,用最低限度的技术——毕竟也没有专家指导,最低限度的社会资源——没有人肯为了小区的事情出个人关系解决群众问题,来做事

第二:业主代表不能很好的组织业主共同维权

业委会成立都是一些热心的业主代表无私奉献,开始业主代表还很活跃,后来一次一次的失败使得大家都失去了信心,时间一长就不了了之。总结原因还是业主不团结,组织者无心领导

第三:集资问题

业主代表帮助大家维权,不可能是业主代表既出钱,又出力。应该是广大业主集资,业主代表定思路,广大业主再出力支持。


总结:最最重要的是所有业主应该杜绝搭便车心态,维权从我做起。业主自己才是小区的主人,广大业主花了大笔的钱财,最终本该为广大业主服务的物业成了主子,而广大业主成了地地道道的奴才,这难道不憋屈?

维权成功靠的是所有业主的努力
而不是一个强有力的个体
成立业委会很重要
希望人人从我做起
来源:阳光壹佰国际城C区业委会
如侵权,请告知删除
主编:王梦乐


业委会单方解除不定期物业合同,获法院支持!

近日,安徽省淮南市中级人民法院对一起因业主与物业公司矛盾引发的确认合同效力纠纷案作出终审判决,依法确认业主委员会享有单方面解除物业服务合同的法定解除权,确认双方物业服务合同解除。


案例情况

2010年6月,某物业公司与淮南某小区开发商签订淮南市某项目前期物业管理委托合同,选聘该物业公司提供前期物业管理服务,合同期限从2011年12月1日至2015年12月1日。前期物业合同到期后,该物业公司继续实际为淮南某小区提供物业服务。


2018年7月,该小区第一届业主委员会成立业委会依据《物业管理条例》相关规定召开了业主大会,经大多数业主投票同意,决定解除与该物业公司的物业服务,并于2021年12月6日向物业公司正式下达了告知函,要求解除双方之间物业服务合同。


2021年12月7日,物业公司复函业委会,载明将退出该小区并积极配合有关工作交接事宜。


但该物业公司又认为其同意限期退场是“理解错误”,不同意撤离,后双方多次协商无果,物业公司诉至法院,要求确认业委会要求解除物业服务合同的通知无效。




法院判决

一审法院审理后认为,小区业委会解除与物业公司服务合同的决定经大多数业主同意,物业公司认为其同意退出小区是“理解错误”,但未提供确凿的证据支持,且有悖诚信原则。故物业公司的诉讼请求,无事实和法律依据,不予支持


物业公司不服一审判决,以小区业委会成立不符合程序且其同意撤离小区属重大误解为由,向淮南中院提出上诉。

淮南中院审理后认为,小区业委会向物业公司递交告知函的行为,属行使法定单方解除权。物业公司与开发商双方的前期物业合同已经到期,与业主并未续签物业合同,继续为业主提供物业服务,形成了不定期的物业服务合同关系。

业委会作为社区全体业主依照法定程序选举产生的自治组织,是全体业主意志的执行机构,根据《民法典》第二百八十条第一款的规定,对全体业主均有约束力,故业委会在全体业主享有单方法定解除权的情况下以书面形式提前60日通知了物业公司,解除通知无论从权利主体的权利来源还是行使方式上均合乎法律规定,应确认其对物业公司产生解除合同的效力。

此外,解除权作为形成权的一种,仅需权利人单方面行使就可以改变现有的法律关系,而无需相对人的任何配合,重大误解需要民事主体因误解而作出意思表示,形成权的法定解除权无需对方作出任何意思表示,故物业公司关于重大误解的上诉理由显然不符合法律规定。

原判认定事实清楚,适用法律正确,终审判决驳回上诉,维持原判



律师提示


1、续聘物业公司应由业主大会决定。

不论是选聘还是续聘物业服务企业,依法均应由全体业主决定。
不少业委会存在一个误区,认为只要在选聘物业公司时召开过业主大会,就是对业委会的概括性授权,认为续聘不用再召开业主大会,直接可以与物业公司签订物业服务合同。
实际上根据《民法典》第九百四十七条的规定,续聘事项也应由业主共同决定。


2、聘请专业律师规避业委会风险

选聘、续聘物业服务企业,终止前期物业服务合同或解聘物业公司,这些都是涉及到业委会合规运营专业性较强的活动。
由于很多业委会委员都是兼职为全体业主提供公共服务的热心人士,但在法律专业知识及处理经验上存在不足,即使对全体业主的服务的想法是提倡的,但在实际操作中可能出现程序、实体上的各种瑕疵。


3、在物业管理中常常出现,小区业主委员会签订的合同到期后,由于一些因素的影响,不能及时召开业主大会重新和物业公司续签合同或者是重新选聘新物业公司。这时有的业主以物业合同到期,没有续签为由不交物业费,这样可以吗?


根据《民法典》的规定,物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。


如果在《物业管理委托合同》的期限届满后,未续签的,物业公司继续提供物业服务,应当认定构成事实物业服务合同关系,双方权利义务可参照原物业服务合同确定。


因此,在物业公司提供服务的期间内,业主有义务应当按照约定及时支付物业服务费用。


物业服务合同具备一定的条件,会由定期合同转变为不定期合同。物业服务合同通常是定期合同,只有具备必要条件时,方能转变为不定期合同。


4、未经业主大会表决,物业公司续签物业服务合同无效!

《民法典》第二百七十八条规定:下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决....决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


第九百四十七条【物业服务人的续聘】物业服务期限届满前,业主依法共同决定续聘的,应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。


第九百四十八条【不定期物业服务合同的成立与解除】物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期。 
当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。


来源:人民法院报、牛津律师团队


物业服务差,业主该怎么维权?

●首先,要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况,保留好相应的证据,可以采取拍照、摄像等方式;

●其次,采取谈判的方式,在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动,主动去和物业公司交涉,告诉他们哪里做得不对,不应当收取你的物业费或是少收物业费,并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费,业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。

●鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主,业主要及时向业主委员会反应诉求,没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通,早日成立业主委员会以便日后的维权;

●举证物业管理不当、服务质量低下时,可借助相关部门,如公证处或公安局。

●保留好物业不作为的相关资料以及证据,咨询当地律师如何通过起诉维权。

●拨打当地市长热线。‍


为什么要成立业委会?成立业委会等于炒掉现有物业公司吗?
物业存在的意义与理由:是业主花钱聘请来的管家,本应站在维护业主共同利益的立场,提供贴心、周到的服务。

然而,我们感受到的却是领着业主工资的管家是为了实现物业的利益最大化,用物业赤裸裸的原话就是为了“赚钱”,可以牺牲业主利益,甚至用“割韭菜”的方式,来实现自己盈利目的。

物业的初心变了,变得唯利是图、独断专行。

在此呼吁所有业主邻居们,积极参与推进成立业委会的各项工作,目前只有业委会才能在物业面前有话语权(依法监督物业更快更好地做好本职工作),否则只能继续被物业拿捏,忍受其摆烂不作为。






以下为科普内容:


业主A

成立业主委员会等于自管吗?那天下岂不就乱了?

成立业主委员会不等于自管,是自治。


自管(业主自主管理、建设小区)和自治(业主监督物业公司管理小区)是两回事。


加强自治不代表排斥物管,关键是业主的有效监管。专业物业公司管理小区,符合现代社会专业分工原则。


目前关键是成立业委会,依法监督物管更快更好地做好本职工作。这样才会天下太平,和谐共进。


业主B

业主A

额,成立业主委员会等于炒掉现有物业管理公司吗?


成立业主委员会不等于炒掉现有物业管理公司。


成立业主委员会,是要加强业主对物业公司的监督力度,并不代表要更换目前的物业公司,而是在平等对话的平台上,促进现有物业的进步,改善小区的环境。


有了业委会,才有了代表业主的合法组织,才可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题。


物业服务的具体工作还是要物业公司等专业人士去做,业委会的职责是监督和考核物业、协调处理物业管理事务、收集业主意见、召开业主大会、执行业主大会决议等。


业主B

业主A

业主委员会成立后是不是就有绝对权力决策一切事务?


业主委员会成立后没有绝对权力决策一切事务。


业委会委员仅仅是召集人,不具备任何特权,小区重要事情的决策权在全体业主手里,全体业主当家做主,是小区的主人。


实际上,小区很多事务都是按照业主大会民主投票的形式决定的


一些重要事务,例如选聘和解聘物业服务企业,要召开业主大会,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,绝不是业委会就能说了算的。


只有经过业主大会授权,业委会才可以代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。


业主B

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业委会成立不等于炒掉物业

a.法律依据:《物业管理条例》第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。


b.很多小区争取成立业委会,是业主们为了更好地维护自己的利益,与物业平等地对话,对于业主共有部位和共有设施设备等(包括楼内共用部位、小区道路、空地、绿地、物业管理用房、配套会所、停车场等)进行更好地利用,并且更好地监督物业,保护自己应有的权益。


c.所以,成立业委会是因为物业的服务没能让业主满意,业主为了维护自身的权益,也为了更好地监督物业才主张成立业委会,让物业能够积极服务业主,让业主满意,并不是为了要炒掉物业。


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业主委员会与业主大会

物业管理条例第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。


第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。


住建部《业主大会和业主委员会指导规则第三十五条 业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。


很明显,业委会执行业主大会的决定,业主大会的决定由全体业主做出。


法律对业委会的权利和责任边界也做了清晰的规定,业委会的工作也要接受每一个业主的监督。业主自己选出来的代表,相比于物业,会有更大的话语权。业委会的成立也使得业主平等地与物业对话,更快更好地解决问题。

不成立业委会,小区目前的现状是不会得到持久改善的。


没有业委会监管的物业,就像没有观音娘娘监管的红孩儿....妖魔鬼怪您都认不出也打不过,不辨真相还听信谗言,难道坐在这里念经就能取得真经啊?!

业主B

业主A

啊,快别说了。我要赶紧加入义工队伍,支持成立业委会!


来源:幸福悦业主圈


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