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拒不公示小区公共收益,物业公司被罚1万、信用减分!

公共收益,业主依法有权监督

拒不公示,物业被处罚款减分


案情简介

2021年6月5日,芗城区某小区业主投诉其小区物业公司没有对小区公共收益进行公示,且业主在向物业公司了解公共收益相关情况时遭到拒绝,要求物业管理行政部门介入处理


处理过程及结果

接到投诉后,芗城区城市管理局组织执法人员到该小区进行调查核实。经核查,投诉情况属实,该局于6月17日开具了整改通知书,但该物业服务企业逾期未整改反馈


7月8日,芗城区城市管理局到现场复查时,该物业服务企业依然没有摆正态度,拒不配合提供有关资料


8月19日,芗城区城市管理局对该物业服务企业作出行政处罚,罚款1万元,并对项目负责人进行信用减分


此后该物业服务企业改正行为,聘请第三方机构对该小区公共收益进行专业审计,将公共收益存入专户并公示。


该小区业主向芗城区城市管理局送来了“公正执法,热情服务”的锦旗一面。


案例评析

《消费者权益保护法》第八条规定消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”


《福建省物业管理条例》第四十七条第一款规定“物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主,接受业主监督”。


小区业主有知晓其居住小区公共收益的真实情况的权利,同时物业服务企业负有将相关信息进行公示接受业主监督的义务。


本案被投诉物业企业,在行政部门责令限期整改后拒不整改,触犯法律法规,芗城区城市管理局根据《福建省物业管理条例》第八十一条有关“违反本条例第四十七条、第四十九条第四款规定,物业服务企业未按照规定进行公布、公示的,由县级以上地方人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款”的规定,给予物业企业行政处罚,并根据《漳州市物业服务项目负责人信用综合评价暂行办法》相关规定,对该小区物业项目负责人进行信用减分。


专项维修资金应该花在什么地方,日常如何监管?

专项维修资金是房屋的“保命钱”,主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。需要注意的以下几种情况是不可以花专项维修资金的,一是保修期内的房屋出现问题;二是依法应当由水、电、气、热、通讯、有线电视等专业部门维修的;三是人为因素导致公共部位和公共设施损坏的;四是根据物业服务合同应该有物业公司日常维修养护的;五是业主户内的专有部分出现问题的。物业公司或业委会不得挪用专项维修资金,挪用行为会被依法追究法律责任。维修资金使用必须遵循法定程序,正常使用专项维修资金须经面积和人数双三分之二业主参与表决双过半的业主同意,物业公司或业委会要向业主说清楚维修事项、工程预算、分摊明细等情况,并在街、乡镇的指导监督下组织业主共同决定后,提交属地建委房管局审批;应急使用不用经双三分之二业主参与表决双过半的业主同意,但物业公司或业委会也必须把资金使用情况和维修情况告知全体业主,保障业主的知情权。维修资金已划转至业主大会开户银行的,业主委员会每年应向业主公布维修资金的增值收益、结存金额、使用情况等,接受业主的监督。

业主可以主张撤销物业合同吗?

导读



本案中,作为业主主张业主撤销权的对象只能是业委会作出的决定,而不是业委会与物业公司签订的《物业服务合同》。

基本案情


张某系案涉小区业主,他认为,依据《物业管理条例》第十二条规定,小区业委会与第三人签订合同时未经过半数业主同意,且第三人在进行物业服务时并未认真履行义务,严重侵犯了其合法权益,故请求人民法院撤销该合同。

法院判决


一审:驳回张某的全部诉讼请求。


法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同只对双方当事人有约束力,只有当事人才享有撤销权,张某并非合同当事人


根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定,其作为业主主张业主撤销权的对象只能是业委会作出的决定,而不是业委会与物业公司签订的《物业服务合同》,其主张无法律依据,本院不予支持。


故本院对物业公司关于张某不是合同的一方当事人,无权提起撤销《物业服务合同》之诉的观点予以采纳。


小区监控不到位,车被损坏该不该物业赔?
这些天
武昌的谢先生非常郁闷
因为他家的小轿车停在小区里好好的
却突然被高空落下的钢钉
砸碎了挡风玻璃


停完车,刚走几步就听到“砰”的一声


今年9月的一天,谢先生下班回家,像往常一样把小轿车停在小区楼下,没想到刚走几步就听到“砰”的一声,回头一看,车子的后挡风玻璃被高空落下的钢钉砸碎。


谢先生又惊又气,立即报警,但因该区域未安装监控,既无法查证这些钢钉是怎么落下的,也找不到高空抛物的人,警方将本案移交梅苑警民联调中心调处。


谢先生:监控覆盖不到位,物业该赔偿


“物业监控要是覆盖到位,怎么会查不到是谁高空抛物?”谢先生愤愤不平,认为物业未尽到管理职责,要求赔偿损失8000元。


物业:高空抛物并非物业所为,不该担责


“小区监控覆盖度确实有限,但高空抛物这事又不是我们干的,怎么能让我们担责呢?”小区物业负责人詹女士一脸无奈,认为自己没有责任,不应赔偿。双方争执不下。


武昌梅苑警民联调中心:物业适当赔偿


谢先生车子修好两个月了,当事双方来到武昌梅苑警民联调中心寻求帮助。“谢先生的车停放在小区指定停车区域,小区监控覆盖不到位,与无法查证有一定关联性,物业应该担责,”调解员范晓军话锋一转“但是小车被高空抛物砸坏不是物业造成的,可以适当降低赔偿金额。”


值班律师李卉解释,根据《民法典》第1254条:禁止从建筑物中抛掷物品。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。


本案中物业没有在事发场所安装监控录像,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。


在李卉与范晓军调解下

当事双方达成协议

物业补偿谢先生汽车修理费2000元


 法律小贴士 


19日,记者在采访律师李卉时她介绍,近年来,高空抛物事件频发,严重损害人民群众的生命财产安全。


《民法典》对高空抛物的相关条款也进行了修改和完善。明确禁止从建筑物中抛掷物品,强调具体侵权人的责任,即谁抛谁负责。对于无法查明抛物者的,由可能加害的建筑物使用人给予补偿,但增加了补偿后可以找到侵权人要求追偿的表述。此外还引入了物业服务企业的安全保障义务以及未尽到安全保障义务的侵权责任。

无论是否找到侵权人,物业企业未尽到安全保障义务的,基于第三人侵权导致受害人人身、财产损害的情况下,依据物业服务企业过错程度,在其能够防止或者制止损害的范围内承担补充责任,且享有向侵权人追偿的权利。

本案中,物业若在事发区域安装监控,可以极大增加查获高空抛物人的可能性。此外,物业还可通过公示警示、增设护网护栏、预防宣传等措施,切实维护居民“头顶上的安全”。


如何确定业主身份、投票权数和面积?
业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成,目的是维护全体业主物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。业主参加业主自治组织,在业主大会中行使权利的一个重要方式就是投票。


如何充分保障业主的投票权,确保业主大会会议的顺利召开,依法有效统计业主大会会议表决结果,不可缺少的一步就是确权。

何为确权?根据《南京市住宅物业管理条例》第十二条第(四)项的规定,负责确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。确权即首选确定业主身份,其次确定小区的投票权数和专有面积数。


1.确认业主身份

根据《民法典》《江苏省物业管理条例》及其有关司法解释的相关规定,房屋的所有权人为业主。即业主系登记在不动产登记簿中的权利人,或者房屋买卖合同上记载的物业买受人,或因合法建造取得房屋的所有权人,或依法继承、遗赠取得房屋的所有权人。


2.确定小区投票权数

根据《民法典》《江苏省物业管理条例》及其有关司法解释的相关规定,投票权数按照专有部分的数量计算,专有部分指在构造上能够明确区分,具有排他性且可以独立使用的建筑物部分,一个专有部分所有权按照一个投票权计算
但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分所有权的,按照一人计算。总投票权数将按照前项的统计总和计算。
一般确定小区投票权数,是根据小区建设单位和物业公司提供的业主名册,确定共有多少个专有部分所有权。需要统计建设单位拥有多少个专有部分所有权,同一买受人拥有一个以上专有部分所有权的有多少个。按照上述计算规则,从而确定本物业管理区域的总投票权数为多少个。


3.业主专有部分面积的确定

根据《民法典》《江苏省物业管理条例》及其有关司法解释的相关规定,专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照前项的统计总和计算,由此可以确定业主的专有面积和本物业管理区域的建筑物总面积。
一般有产权证的车位、地下室、门面房等都纳入业主专有部分面积计算,开发商名下的建筑物,仍然需要提供相关证明材料对专有面积进行统计。
根据上述确定规则,某小区建设单位和物业公司提供的业主名册,共有554个专有部分所有权。建设单位拥有46个专有部分所有权,同一买受人拥有一个以上专有部分所有权的有4人。按照上述计算规则,本物业管理区域的总投票权数为497人 。本物业管理区域的建筑总面积为362480.99平方米 。
当然,确定的投票权数和建筑物总面积数据均需要在小区显著位置进行公示,供业主质疑和反馈意见。公示期内,在本小区持有一个以上专有部分的业主可进行登记,在投票权数上进行增减。
一般公示期满无异议,将以公示的数据作为本物业管理区域的总投票数计算。


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