作为业主自己的业主权利有哪些？小区哪些事项需要业主共同决定？哪些事项与自己息息相关？相信绝大部分人都不太清楚。

关于业主委员会

《民法典》第二百七十七条明规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

《民法典》明确业主可以设立业主大会，选举业主委员会，突出了业主在重大问题上一致决定的权利，用民主的方式来保障绝大部分业主的权利。

比如经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金等。例如，有一些比较老的商品房，很多电梯或者共有财产的维修问题已经很突出了，现在只需要业委会共同决定就可以使用公共维修资金。对解决民生、提升品质有重要意义。

议事表决规则的变化

业主的建筑物区分所有权包括“专有权、共有权和成员权”三种，《民法典》第二百七十八条对业主的投票权作了新增和修改的规定，具体如下：

民法典第二百七十八条规定

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项（动钱动土），应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项（非动钱动土），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

条文释法

该条款是在《物权法》第七十六条的规定基础上修改而来。修改之后，将‘筹集建筑物及其附属设施的维修资金’等事项的表决方式从原来的“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”变更为“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”且“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，使决议的作出更为慎重。

如在日常生活中，小区的维修资金的缴纳都是在购房时按照购房款的一定比例统一支付的，如果小区的维修资金被使用后，需要续交，就需要适用该规则来决定相关筹集事项。

另外，本条还明确“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为业主共同决议事项，并需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

这就是说，例如小区公共区域，诸如土地、墙面等使用问题，都需要业主共同决定，不是物业或者业委会能单独决定，以此更好地保障业主的权利。

关于维修资金

《民法典》新增公维资金的适用范围和用途，《民法典》第二百八十一条第一款规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

同时该条第二款规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。该部分关于维修资金的归属、适用范围、用途以及紧急情况下的维修基金的使用的规定，明确了业主、行政管理部门、物业及开发商的权责，为维修基金的科学管理和有效使用提供了基本法治保障。

你家小区电梯广告费用，居然可以是你的收益！这你了解吗？小区中高层住宅，住户每天搭乘电梯出行，业主往返密集的轿厢中，成为广告商投放的渠道。这笔广告费用，位于公共区域中的共有部分的，日积月累成为业主们的收益。

案例介绍

花溪区吉林花园小区，就在成立业主委员会过后，将物业管理方告上法院，要求返还小区一期的电梯轿厢广告收益等。

2020年底，这起物业服务合同纠纷由市中级人民法院开庭二次审理，并作出终审判决。业委会不仅获得返还的电梯轿厢广告费27300元，还包括基站场地租赁费8150元。

业委会接替物业公司管理小区

贵阳市花溪区吉林花园小区，位于花石路，甲秀南路的十字路口右转再往里走不远。

2018年底，小区召开业主大会，选举产生第一届吉林花园业主委员会。并于2019年1月，依规向贵阳市花溪区住房和城乡建设局备案。

1个月后，业委会就向物业公司发出通知，要求接函之日起五日内，到业主委员会办公司办理移交手续。

一石激起浪花，小区管理业委会自主掌权后，头一件事，就是要把新账旧账，一起算清楚。

这个小区的物业管理模式，具有一定的代表性。2016年底，房开商选聘物管公司接管小区。在当时的《前期物业服务》合同中约定，业主共有物业设施及场所的经营收入的90%作为物业经营收入补充物业服务费，其余作为业主所得收益，纳入公共维修费用等。 

直到2018年底，物管公司服务小区期间，牵涉到服务期间预收、代收有关费用的账册、票据，并退还承诺赠送一个月的物业费、预收物业费、车辆管理费、代收水费、电梯轿厢广告费、代收基站场地租赁费等各项费用。

电梯轿厢广告费属于谁？

小区业主公共部分的收益，主要集中在电梯轿厢广告费以及小区基站的租赁费。

电梯广告收益方面，小区中有10多台电梯需要维保，案涉轿厢广告的收益共计27300元。

小区基站租赁方面，2017年物业公司签订合同，同意铁塔公司在小区内放置电信通信设备提供物业管理服务。

期限自2017年12月31日至2020年12月30日止，每年服务费8150元，共计24450元。物管公司每年度第1个月的30日前收取下一年度费用。

案涉的基站租赁收益，认定为1年的物业服务费8150元。

庭审双方主要的焦点就落在，物管与业主双方，对于公共区域收益的处置，产生不同的意见。

物管方面认为，到手的收益都用于物业服务，包括产生的水电支出，以及公共区域维修费用等，是符合常情的。

而业主委员会则认为，业主支付的物业费用中，已经包括公共区域的支出。公共部分属于共有的收益，由物业公司擅自处置，不符合法理。

为此，业主委员会将物管公司告上法庭，但是在一审中，业主共有部分收益返还，并未得到法院支持。

法院判决：小区业主共同所有

一审判决过后，业主委员会再次起诉，向物业公司索要共有部分的收益。

案件审理过程中，根据“物权法”的相关规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

因此，案涉公共区域产生的收益应当归全体业主共有。

根据最高法的相关解释，房开与物业签订的合同，存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款等情形，损害业主们权益的不应得到支持。

同时，根据民事诉讼法的相关条款，房开与物业签订的合同，虽然约定收益部分可以归物管所有，但是房开本无权处分他人财产的收益归属。

此前房开与物业服务合同中，关于公共收益归物业公司所有的条款，未通过小区业委会的追认，未被法庭认可。

物业收取服务费，已经包括公共部分的维护，因此本身就是其服务成本。共有部分的收益及处置，当由业主委员会依程序合法合规确定。

最终，二审判决支持业主委员会的诉求，物业公司返还相应的广告费、基站产地租赁费，共计35450元。

现如今物业新局

小区共有部分收益的处置，看似个案的出现，却是小区物业费收取矛盾的体现。

房开选聘物业管理方时，以当时的物价核算的管理费用，伴随近年来人工、水电等费用的增加，成本也在上升。

不涨物业费的基础上，如果确实将小区的共有收益部分，投入到日常运维中，也是可以理解的。毕竟市场化的过程，需要养活员工，实现盈利。

近年来，小区业主委员会的陆续出现，已经逐渐打破小区传统的物管模式。业主们有权选聘优质的物业管理服务，也在倒逼物业方不断改善服务水平，提升服务质量，促进市场的优胜劣汰。

小区共有部分收益也不是黑匣子，需要在阳光下运行，切实服务于全体居民利益。

物业管理要以服务赢得认可，去争取得到业主们的认同。而业主委员会自身的选举与聘任，也对后期的自治能力提出较高的要求。

有权力行使的地方，相应的监督也不能缺位，也应当按照相关规定进行监管。

从长期而言，破题的关键仍然是，在发展中逐步构建起业主与物业，良好的合作与服务的互信关系。

业主拒绝缴纳小区公共维修资金，被业主委员会诉至法院。近日，靖西市人民法院依法审理后，作出判决：李某某于判决生效之日起3日内缴纳小区公共维修资金1000元。

李某某于2008年7月购买了靖西市某小区商品房，此后李某某一家入住该小区。2018年初，小区物业公司撤离，小区陷入无人管理状态，公共照明、河堤护栏损坏，小区一到晚上便陷入黑暗，业主意见很大。

2018年11月22日，13名业主发出倡议书，倡议小区每户缴纳1000元的小区公共维修资金，指定管理人，用于修缮公共照明、河堤护栏，得到广大业主响应。

2019年5月23日，小区召开业主大会，选举成立业主委员会，同时，大会通过了《业主公约》，对此前筹集每户1000元的公共维修资金予以追认。

2019年12月4日，小区第一届业主委员会获得批准备案，正式成立。

2019年1月至2020年5月，小区公共维修资金管理人及成立的业主委员会使用筹集的公共维修资金陆续完成对小区河堤护栏、全部公共照明、大门亮化的重修、改造，小区面貌焕然一新。

截至2019年12月30日，共99户业主的小区已有90户各缴纳了1000元维修资金。李某某以各种理由拒绝缴纳每户1000元的公共维修资金，被业主委员会诉至法院。

法庭上，李某某辩称，业主通过倡议书的方式筹集公共维修资金，其理解为捐款，既为捐款，其可以捐，也可以不捐。并且，应按业主的户型面积来分摊费用，而不是一律每户1000元。

经审理，靖西市法院认为，小区业主大会讨论、制定的《业主公约》程序合法，内容不违反法律规定，因此具有法律效力，对于全体业主具有约束力。《业主公约》追认了前期发起人向各户业主筹集每户1000元小区设施维护费的行为，这笔费用不是捐款，李某某作为小区业主应当遵守并履行。

根据《物业管理条例》第7条的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第12条第4款规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”小区前期数名业主发起倡议，建议每户业主交1000元的维修资金，这种倡议在法律上确实不具有约束力，业主可交，也可不交。

但是，此后的《业主公约》对每户筹集1000元作为公共维修资金的倡议予以追认。李某某作为小区业主，应当遵守《业主公约》的规定。李某某的抗辩于法无据，故没有获得法院支持。

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项，应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

1、本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业；

2、选聘的物业服务企业应符合以下条件；

3、物业服务标准和费用；

4、物业服务合同期限为3年，具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。

原告认为康桥水都业主大会执行机构上海市宝山区康桥水都业主委员会（以下简称康桥水都业委会）在主持业主大会表决事项时，将续聘与否的表决程序和如何续聘的表决程序合二为一的事实明显违反了《管理规约》约定作出的决议违法，遂向人民法院提起诉讼，请求撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费涨价25%限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项的决议。

【审判要旨】

法院认为，根据证据显示，康桥水都业委会在2017年12月7日将选聘物业服务企业方案包括拟选聘物业服务企业的标准、标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式予以公告，2017年12月8日就关于业主大会会议讨论事项予以公告；并于2017年12月24日召开业主大会。业主大会上就关于选聘物业服务企业方进行表决，该表决为对物业服务企业的选聘方式，而非差额选聘物业服务企业的表决，故可以适用“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”的表决形式。

根据该表决形式，表决票发放2,587张，除去不同意票342票、弃权票114票、废票24票，同意票为2，107票，该表决已获得专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意，故上述决议内容对业主具有拘束力。张建国等以上述决议侵犯其合法权益，违反法律规定程序为由要求撤销，缺乏事实和法律依据，法院不予准许。

【律师说法】

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项，应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案涉及到“归入票规则”的效力问题。实务中很多小区为促成业主大会形成有效决议，往往会有“未参加表决的视为同意”或“未参加表决的视为同意已表决的多数票”的规定。在民法典生效前，如果小区的《议事规则》《管理规约》《临时管理规约》等文件有关于“归入票规则”的约定，那么在召开业主大会时是可以适用该规则的。民法典生效后，召开业主大会需要经双三分之二业主参加，因此“归入票规则”将失去用武之地，逐渐退出历史舞台。

三驾马车，四位一体，成为构建小区日常管理及维护的多元主体，其中不同主体的地位、功能和属性各不相同，如何构建一个和乐的小区？其中的矛盾从何显露？各方参与又是如何？或许值得细细展开分析。

而小区矛盾溯源面临的工作是千头万绪的，“越是基层越是混乱”的形况也是理所应当的。因此，将“维权型业委会”作为切口深入了解，思考什么事件能够让小区成员聚集？通过什么过程达到维权的目的？业委会在其中的作用是什么？几大问题，揭示小区乱象如何平息。

一、研究对象特点

商品房小区构成现代城市人口的主要居住环境，而“外卖之声隔户可闻，而左右邻居老死不相往来”则成为广大“都市丽人”常态，两点一线的生活，即家——写字楼，是多数居民的正常的日子。

对于小区研究而言，若将小区行动者及其问题为研究对象，则需要指明，所研究小区应是租户较少的新型商品房小区。构成此类小区的业主呈现出工作多元化、身份多样化、所接受文化教育不同等特点。

如前文所说，在小区中70%的业主呈现出“政治冷漠”的特点，小区事务不过是“别人的家长里短”，因此远远避之，剩下30%业主构成小区各项活动参与的“基本盘”，而小区的人际关系的“安定与混乱”也基本上受其影响；在参与过程中，参与者之间身份极为平等，极少存在外部社会关系的渗透，因为小区内业主的多元化，因此社会网络的交叉影响作用不明显；舆论极化的特点突出，“我从未见过面对生人竟然能如此的张狂”，最近的调研中，访谈对象是如此概括小区舆论的。

二、小区业委会的演化特征

小区业委会是小区全体业主大会的执行机构，仅针对物业管理事项做出相关规约社会组织。但相较于其他社会组织，业委会在法律上并不健全，并无民政局颁布的社会组织代码，业委会的正式身份确认只不过是在所在街道备案而已，因此在一定程度上可以视作“半个组织”。

小区业委会的成立，根据议事规则由业主大会产生，而在实际执行过程中，首届业委会通常是在居委的“孵化”下产生。因此，首届业委会在一定程度上对居委的依赖作用极强。

维权型业委会通常是在第二届或者原业委多年轮值后因小区某些热点事件的爆发而产生。

三、维权型业委会的就任路线

自治觉醒

根据不同案例，因小区“设施老化”往往引起某些与之紧密相关的部分业主的关注，此以S市W和P小区为例。

事件一：A小区全方位老化

A小区曾经绿树密布，环境宜人，小区雕塑林立，曾经是市级文明小区。后因疏于管理，而景物凋敝、停车混乱，甚至令人骄傲的数十株珍贵树木也莫名消失，各处景物的败落引起经常在小区中散步的业主关注。同时小区原业委启动的停车改革并不能获得多数认同，此事件成为小区事务走入业主眼帘的窗口事件，众人围绕此事件纷纷建言，在共同行动中凝聚成集体。

事件二：B小区电梯失效

B小区中18号楼的电梯老化，因诸多原因原业委并不加以修缮，此事件引起该楼成员的广泛不满，而通过动员和造势并不能推动业委会通过该楼的电梯维修项目，因此该楼成员自发组成电梯工程的招投标小组，自筹资金进行修缮，该小区的初步自治意识逐渐形成。

维权抗争

当相关“设施老化”引起的广泛不满引起小区内“密切相关成员”的共识后，一个“维权共同体”便在此基础上产生。需要指出的是，这是围绕小区内部物业纷争的“小区内斗争”，不涉及广泛的政治议题，通常情况下以解决设施问题为着眼点。通常情况下，“维权共同体”通过官方沟通、私下抗争和自发宣传而凝聚更为庞大的“共识共同体”，相关案例同样以S市为例。

事件一：A小区的官方沟通

小区停车乱象引起W小区“停车维权共同体”的不满、绿化及工程的违规则引起小区“散步共同体”的不满，这两类人群在表达不满的过程中形成密切的联系，进而采取统一行动——官方沟通。通过业主代表联系原业委会成员，希望就相关事件做出答复，并进行整改。然而业委会的拒绝和敷衍了

将矛盾进一步放大，进而引起小区居民的更广泛关注，从“停车和散步共同体”变成了“维权共同体”，并通过法律手段进行诉讼，原业委会的合法性遭到了质疑。

事件二：C小区的私下抗争

在原业委会的合法性遭到质疑后，C小区除了通过官方渠道的诉讼和投诉行为外，也展开了广泛的对立抗争行为。C小区因为垃圾分类的问题引发巨大矛盾，“维权共同体”通过号召居民“统一丢到楼下草丛和地下车库”进行抗争运动

事件三：AC小区的抗争微信公众号

在“维权共同体”与原业委的抗争过程中，A和C小区为了维系共同体，形成统一的思想和战斗力，均依托微信公众平台发声。而“维权共同体”的微信公众平台与原业委会掌握的官方平台在相关事件上往往言辞相反，语态激烈。小区的矛盾，在双方的抗争过程中进一步加强。

S市小区在抗争过程中表现出强烈的规则意识，“斗争是无情的，上台要合法的”成为“维权型业委会”的行动方式。

凭借斗争过程中的“英勇表现”，“维权共同体”中的核心成员获得巨大威望，而在组织中具有较高权威。为了不断巩固自身的“维权合法性”，核心成员会进一步就相关议题向原业委发难。在“维权共同体”形成一定态势，根据小区议事规则通过召集小区业主的20%，启动业主大会程序，罢免原业委并借势上台。