1、物业保修金是什么

物业保修金是指建设单位按照物业建筑安装总价百分之二的比例向所在地保修金管理机构（区住建局房地产管理处，以下简称区房管处）交存的资金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业保修金存储期限为八年，存储期满后，区房管处应将物业保修金本息余额退还给建设单位。区房管处应做好保修金的建账和核算，每年定期向相关物业小区业主公布保修金的交存、使用、退还等情况、接受业主的监督。

2、物业保修金使用范围

在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中支出：

1、经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题，建筑安装工程主要包括地基与基础、主体结构，建筑装饰装修，建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、智能建筑、通风与空调、电梯、建筑节能等分部工程。

2、经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。

3、在什么情况下可以动用物业保修金

建设单位不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的且经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的，或经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的，需要使用物业保修金的，可以按照相应程序使用物业保修金。

4、怎么动用物业保修金（流程）

一．  常规流程

1、相关业主或者业主委员会向质量主管部门要求督促建设单位履行维修义务。

2、经质量主管部门协调未果的，由质量主管部门认定质量问题，如其认为需要专业鉴定机构出具鉴定报告，可由相关业主或者业主委员会委托专业鉴定机构进行鉴定，鉴定费用可在物业保修金中列支。

3、由相关业主提出认定认定或鉴定的，应将认定意见或鉴定结果，告知业主委员会或社区（村），并向业主委员会或社区（村）出具委托维修的委托书。

4、业主委员会或社区（村）应及时明确工程维修内容、工程预算、施工单位等事项，在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日。

5、公示期满后，业主委员会或社区（村）持相关业主同意使用保修金的委托书以及工程预算方案，工程鉴定合同、施工承包合同等资料，向区房管处提出申请使用物业保修金，也可向镇（街道）物管科提出申请，由镇（街道）物管科报区房管处申请使用物业保修金。

6、区房管处在收到申请后五个工作日内审核并预拨百分之五十的维修费用。

7、工程完工后，业主委员会或社区（村）出具的验收合格证明、经审计的工程决算报告，工程款发票等资料，向区房管处申请拨付维修费用的余额，也可向镇（街道）物管科提出申请，由镇（街道）物管科报区房管处申请拨付维修费用的余额。区房管处收到申请后五个工作日内审核拨付。

二、应急流程

经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定消防设施、电梯设备、外墙脱落、原设计的安防设施设备及其他涉及公共安全的部位存在重大安全隐患，经业主委员会或建设单位同意使用物业保修金进行维修的，可以按照下列应急程序使用物业保修金：

1、相关部门在检查中发现消防设施，电梯设备、外墙脱落等涉及公共安全部位，存在重大安全隐患，应及时告知属地镇（街道）。属地镇（街道）可向相关质量部门提出安全隐患的认定申请，也可委托专业鉴定机构进行鉴定，并签订工程鉴定合同，鉴定费用可在物业保修金中列支。

2、属地镇（街道）将重大安全隐患认定意见或鉴定结果，告知业主委员会及建设单位，由业主委员会或建设单位出具委托维修的委托书，属地镇（街道）据此作出组织或指定社区（村）代为维修的决定，并告知建设单位和区房管处。

3、属地镇（街道）或指定社区（村）应及时明确工程维修内容、工程预算、施工单位等事项，并在小区内进行公示，公示期限不少于五日。

4、公示期满后，属地镇（街道）或指定的社区（村）持业主委员会或建设单位同意使用保修金的委托书、代为维修的决定以及工程预算方案，工程鉴定合同、施工承包合同等资料，向区房管处申请使用物业保修金。

5、区房管处在收到申请后五个工作日内审核并预拨百分之五十的维修费用。

6、工程完工后，属地镇（街道）或指定的社区（村）持属地镇（街道）出具的验收合格证明，经审计的工程决算报告、工程款发票等资料，向区房管处申请拨付维修费用的余额。区房管处在收到申请后五个工作日内审核拨付。