关于业委会成员的津贴问题，一直倍受争议。在业委会交流群里面也经常提及这个话题，绝大多数的业委会参与者，无一例外地强烈表示：“不拿津贴”。因为在目前的社会认知环境中，拿一点津贴所承受的压力比不拿津贴“白干”要大得多。因为在很多人的认知里，业委会是类似居委那样的政府单位，可以有工资领，事实上并非如此。甚至有很多业主因为一些小事，就开始叫嚣“ 业委会干什么吃的！”那些主张自己不拿津贴的业委会成员，他们不反对其他业委会成员领取，甚至觉得应该领，毕竟付出了劳动。

但冷静下来，所有人都明白这一个简单的共识：劳动即有所得。我们提倡给业委会成员发放津贴，如此才能吸引更多的人自愿投身业主自治事务，实现可持续。毕竟在精致利己主义思潮如此昌盛的今天，让业委会成员自备干粮，鞍前马后，或许可以凭着一股热血，完成几项事务，但让这种状态可持续是相当困难的。

《某市住宅物业管理规定》增加一条，第二十四条：“业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。”

这一条再次明确了：可以发津贴，具体多少业主大会定！

但是我认为，这修改等于没改！因为没有实际解决任何问题。法律本来就不禁止向业委会成员发放津贴。所以，该不该发，是不同观点的讨论;能不能发，只是可操作性的讨论，以及效果或后果的讨论。从合法性的角度说，只要业主大会通过，爱发就发，想发多少就发多少(除了地方法规或政府规章有限制的以外)，但是实际操作就没那么简单。

发放津贴或补贴难在具体方案有哪些？

一.如何定数额

首先是定数额：上限多少，下限多少。定低了，发放对象全都没有感觉，起不到期望中的激励作用，甚至连补偿作用都起不到;定高了，业主难以接受，无法在业主大会通过，甚至会被误认为业委会成员是在为经济利益而工作。而且，数额以多少为合适，不但有地区差异，还有同一地区不同小区的差异;而更大的差异，还在于发放对象的个体感受。业委会制订方案时不易统一意见，业主大会表决也有困难。所以，有人建议由各地政府出一个更具体的建议性额度，业主大会同意而且发放对象愿意拿的，就实行;否则，就搁置。这个建议如果能够实行，估计可以解决一部分问题。

二.如何定级差

其次是定级差。要不要级差，级差多大才合理?

级差小了，在业主组织中起较大作用的一些成员可能会感到不平衡;级差大了，其他成员会有意见。理论上都希望合理，实际上难有一个客观的衡量标准。这个，其实也同样有请政府提供额度的需要。其实在目前的分工中，主任、副主任所承受的工作，要远远大于普通委员，但这个极差多少合适？

至于发放津贴的效果或后果，包括政府提供额度后的作用大小、好坏，都是更复杂的问题，暂时不仔细讨论了。

讨论难有共识，法律并不禁止，建议有心发放津贴的朋友，先拟个方案争取业主大会通过，做几年看看，有了实例再继续讨论。只要方案可行，广大业主支持，试试又何妨?当然，这主要是指有一定“分量”的津贴。毛毛雨的补贴、津贴，相信已经实行的有不少，作用和副作用都不会很大，就不必太关注了。

和其他许多难题一样，业委会成员津贴或“报酬”问题的主要根源也在于小区管理主体错位。 本来一个没有身份的业主组织，不需要这么的辛苦和劳累，但我们生活中的业委会却实际有巨大的工作量，很多业委会主任近乎全天待在业委会办公室处理事务。

公益在某些人眼中就变成了不是图名就是图利，人性真的很难改观， 我们习惯于有罪推定，而不是无罪推定。一句“没有好处、你为什么干？”，在目前的语境下，让人百口莫辩。所以社会上关于业委会的新闻基本都是负面的，最近《选聘物业签合同拿了“辛苦费”，业委会主任、副主任双双摊上官司》的文章漫天飞，引发舆论一片哗然，舆论仿佛置每个业委会参与者都是这样的人，大家想象一下在业主群里，看到这样的文章作为一个业委会参与者是什么样的感受？同时整个社会上的很多人，对业委会的了解也知之甚少，以为业委会是和居委会是类似的机构，所以才闹出类似有人投诉“为啥业委会成员不在业委会办公室上班”这种笑话。

业主大会 决定效力

业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定，对业主应当具有法律约束力。今天我们就来看一下关于“业主大会、业主委员会决定效力”的规定。

法律法规

中华人民共和国民法典第二百八十条规定：

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

法律法规释义

一、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背公序良俗，不损害国家、公共和他人利益的决定。业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，涉及许多方面，例如，可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，可以对制定和修改管理规约作出决定，可以对选举业主委员会或者更换业主委员会成员作出决定，可以对选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，可以对使用建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，可以对筹集建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，可以对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，可以对改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动作出决定。

二、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，为了切实保护业主的合法权益，本条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

维修资金是什么？

1、 房屋维修资金包括房屋共用设施专用基金，以及房屋本体的维修基金。房屋共用设施专用基金是用于物业共用的部分，还有设备的更新和改造等项目，不能够挪用。

2、 专用基金是实行钱随着房子走的原则，房屋如果转让了，那么账号中的余额也会随着转移，给房屋的新产权所有人。

3、 房屋主要承重的部分有基础，内外的承重墙体，还有屋顶和楼板等。公共部分指的是门厅和走廊通道，以及户外的墙面等等。公共设施设备则是指房屋以及相关的配套区域内，由业主们共同拥有并使用的电梯，还有水管道、消防设施、车库、绿地等其他共同设施设备。

4、 维修资金都是由房管局代为管理，申请的过程也比较复杂。

有哪些情况可以被定义为紧急情况？

根据《上海市住宅物业管理规定》规定,下列情况属于紧急状况:

1. 电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，电梯专业检测机构出具整改通知书的；

2. 给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，或发生故障，造成大面积停水，房屋行政主管部门出具整改通知书的；

3. 消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；

4. 屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的；

5. 房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业房屋质量检测单位出具证明的。

在业主大会已经成立的小区，实施紧急维修工程项目的程序是哪些？

1. 发生紧急情况时，物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地的房管办事处报告；

2. 物业服务企业应当把《物业发生紧急情况需要动用小区维修资金的申请表》、相关职能部门的证明文书、鉴定部门证明材料、项目技术和质量标准鉴定材料、发生紧急维修现场的客观事实资料（如现场照片、现场巡检记录、设备运行数据等）书面材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金的方案。

3. 业主委员会接到物业服务企业的报告后，应当在24小时内召开业主委员会会议，讨论维修方案；经讨论同意后，由物业服务企业持上述材料和有效的会议纪录报区（县）住房保障房屋管理部门备案。

如业主委员会正处于换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会仍需依法、依规履行好紧急维修工程项目的审核责任。

4. 物业服务企业应当经维修资金开户银行指定的审价机构进行工程预算咨询，依据咨询意见组织实施维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

未成立业主大会的小区，应该如何使用维修资金？

1. 开通维修资金使用业务

物业服务企业应当向物业所在地的区（县）住房保障房屋管理部门申请办理开通前期维修资金使用业务，同时提供下列申请材料：

1）《前期物业服务合同》

2）街道办事处/乡镇人民政府出具的《关于建设单位（业主）申请成立业主大会的受理单》

区（县）住房保障房屋管理部门在收到申请材料5日内，对上述材料进行审核。审核同意的，开通该小区维修资金使用业务。

需要特别注意的是，根据《上海市住宅物业管理规定》规定，建设单位已按要求向物业所在地的乡、镇人民政府或街道办事处提交成立业主大会的书面报告，但业主大会尚未成立期间，可按要求支用维修资金。

建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。

2. 实施一般维修的程序

属于共用部分维修项目的，由居（村）民委员会按照规定对物业服务企业提出的维修实施方案组织业主征询意见，并将表决结果在物业管理区域内公告。

经全体或部分共用部分业主“两个过三分之二”依法讨论通过的维修实施方案，由物业服务企业报维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询后，依据咨询意见组织实施维修。

工程维修实施方案应包括工程项目名称、具体部位设施设备、工程预算资金金额、费用分摊范围、施工单位选择方式、施工管理方式、工程验收方式、资金决算方式、计划实施时间等内容。

3. 实施维修工程项目的程序（业主大会未成立前）

1）发生紧急情况时，物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，并制定维修更新方案，同时向业主委员会和物业所在地的房管办事处报；

2）物业服务企业应当把《物业发生紧急情况需要动用小区维修资金的申请表》、相关职能部门的证明文书、鉴定部门证明材料、项目技术和质量标准鉴定材料、发生紧急维修现场的客观事实资料（如现场照片、现场巡检记录、设备运行数据等）书面材料报物业所在地的区（县）住房保障房屋管理部门审核；

3）区（县）住房保障房屋管理部门在收到申请材料5日内，对上述材料进行审核。审核同意后，由维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询。

4）物业服务企业应当依据咨询意见组织实施维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

根据法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。故此，小区居民除了可以向开发商购买车位之外，还可以从物业处租用车位。

那么，小区向业主出租车位的租金是否必须完全相同呢？

近日，上海二中院审结一起因小区业主大会“梯次设置”车位租金而引发的案件。

案  例  介  绍

某小区业主大会讨论制定《车位管理办法》，其中某一条款规定：小区车位租金实行“梯次设置”，首辆车租金为200元，第二辆车为300元，以此类推；已经拥有一个产权车位的业主，如还需租用小区车位，视同第二辆车。

某业主拥有一个产权车位，另需租用一个车位。其认为小区业主大会、业委会“梯次设置”租金的该条规定，侵犯了其作为业主与其他业主同等享有小区停车资源的权利。故提起业主撤销权之诉，请求撤销该条规定。

一审

法院认为，有限停车资源的分配使用应当由全体业主共同决定。《车位管理办法》经全体业主表决通过，通过价格杠杆合理调节资源分配，与地下车库、地面车位均为住宅小区必备的生活配套设施的设计初衷相符合。故判决驳回业主的诉讼请求。

业主不服，继续上诉。

二审

法院认为，首先，业主大会、业主委员会可就小区车位租金收费方式制定管理规约；

其次，《车位管理办法》并无违反法定程序及损害国家、社会和公共利益之处，足以对全体业主产生约束力；

最后，《车位管理办法》充分体现了小区业主意思自治原则，对全体业主平等适用，亦无侵害业主利益的不当之处。

遂判决驳回上诉，维持原判。

案   例  评   析 

这是一起涉及业主撤销权纠纷的案件，在确定原告符合提起该诉讼的主体资格要件及时间要件的基础上，法院从以下几个方面进行审查：

1.业主大会是否有权就“梯次设置”车位租金制定管理规约；

2.业主大会制定管理规约的程序是否合法；

3.“梯次设置”车位租金是否侵害了业主的合法权益。

1、关于制定管理规约的权限 

《民法典》第271条规定，业主对小区专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《民法典》第278条规定，制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约等有关业主和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。

《民法典》第280条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

本案中，《车位管理办法》所涉及的车位位于小区地面场地，系小区建筑物共有部分，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，全体业主均享有共有和共同管理的权利，业主大会有权就此制定管理规约。

2、关于制定管理规约的程序 

业主大会制定和修改管理规约，属于《民法典》第278条所规定的业主共同决定事项。《民法典》对此规定，此类事项的决定应当符合如下条件：

1.由专有部分面积占比2/3以上业主且人数占比2/3以上业主参与表决；

2.经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也就是说，业主大会制定的管理规约并不需要全体业主一致同意。

本案中，业主大会经过民主讨论后形成了《车位管理办法》，并且对该内容进行公示，没有违反法定程序的情形，也没有违反相关法律、法规，损害国家、社会和公共利益之处。

3、关于业主的合法权益 

小区车位应当首先满足业主的需要，但在车位资源紧张的情况下，业主的停车需求已经无法全部满足。此时，业主大会基于全体业主的利益考虑制定《车位管理办法》。

《车位管理办法》将小区车位租金收费方式予以规范，并对全体业主平等适用，充分体现了业主意思自治的原则，更彰显了公平正义的法治精神，并无侵害业主合法权益之处。

相反，“梯次设置”车位租金的做法既确保了每户业主基本的停车需要，又抑制了部分过高的停车需求，实现了在停车资源稀缺小区公平合理分配停车资源。

俗话说，远亲不如近邻。《物权法》第78条赋予业主以撤销权，对业主大会、业主委员会所作侵害业主合法权益的事项可以请求法院撤销，《民法典》对此条文予以继受。

业主在考虑自身利益的同时，也应当关注小区利益和全体业主的利益，切忌因为“任性”而疏远了与业主大会和其他业主的关系。

在物业管理中，业委会是重要的角色，也是沟通业主与物业公司、沟通业主与相关监管机构、履行物业管理监督职能等多方面工作必不可少的主体。所以，作为业委会成员，首先自身应该要清晰明白的知道业委会到底是什么，有什么权利义务，在履行职责中的每个环节应该怎么做。本文依据我国有关物业管理的相关法律法规等法律文件，将有关业主委员会职能、权利义务、法律地位等相关法律规定进行梳理汇总，希望对物业管理工作有所帮助。

总旨：业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会决定的事项，根据业主大会的授权依法维护全体业主的合法权益。业主委员会备案通知书是业主委员会依法成立的证明文件。业主委员会在我国法律、行政法规、规章未明确规定为法人团体的情况下，完全符合《民事诉讼法》规定的“其他组织”的条件，具有民事诉讼主体资格，可以自己的名义，向法院提起诉讼或应诉。

相关法律法规的汇总：

一、法律：《物权法》

      2007年颁布的《物权法》并没有对业主委员会的法律地位做出明确的规定，但对业主委员会在物业管理中的“行为效力”也即“话语权”做出了直接规定：

1、第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

2、第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

二、司法解释：

      最高人民法院通过司法解释的形式对业主委员会作为诉讼主体的身份给予了明确的规定。

1、2003年《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”

2、2005年《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》 “根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”

三、行政法规：《物业管理条例》

      2003年颁布的《物业管理条例》并没有浪费太多文字在业委会的权利上，但却对业委会应遵守履行的义务进行了多条规定。

1、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”

2、第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。....”

3、第十九条“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

4、第二十条“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”

四、地方性法规及规章：《深圳经济特区物业管理条例》、《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》

      2008年《深圳经济特区物业管理条例》以《物业管理条例》为纲领架构，对有关物业管理中的各方参与主体进行了具体详尽的规定，尤其对于业委会委员的权利义务进行了特别的规定，也对业委会权利义务做出了相关规定：

1、第十一条“有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议；

（二）发生重大紧急事件需要及时处理；

（三）本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。”

2、第十八条“业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告，并抄送全体业主。”

3、第二十一条“.....业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。”

4、 第二十二条“业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费中按照市政府规定的比例提取，专款专用。业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。”

5、第二十八条“业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将成立情况向区主管部门备案。区主管部门应当将备案情况书面通报物业所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所和物业服务企业等相关单位。备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况向区主管部门备案。”

6、第三十条“以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会作出决定，并加盖业主委员会印章。”

7、第三十一条“业主委员会就下列事项作出决定，应当经全体委员过半数签字同意：

（一）提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用；

（二）提请业主大会决定调整物业服务费；

（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；

（四）提请业主大会批准物业服务合同；

（五）召集业主大会临时会议；

（六）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；

（七）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；

（八）涉及业主重大利益的其他决定。”

8、第三十二条“业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。”

9、第三十三条“业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。

业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地的区主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。”

10、第三十八条“业主委员会有下列情形之一的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由区主管部门决定予以解散：

（一）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益；

（二）违反法律、法规规定，严重影响社区安定及公共秩序；

（三）不按规定履行业主委员会职责，情节严重。

      区主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。”

11、第四十四条“业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。”

五、地方法院指导意见：

2011年《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》 （粤高法发〔2011) 49号）对业委会的诉讼主体身份予以了明确确认，同时对业委会参加诉讼进行权利处分时的程序进行了规定。

1、第1.1条“业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。”

2、第1.2条“涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。但具有本意见第10条至第13条规定的情形之一，有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会明确表示不提起诉讼，或者自收到请求之日起六十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的，有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。