当购房时，业主会与开发商签订初步的物业服务合同。这个时候业主没有权利选择物业公司。因此，业主在对物业服务不满意时，往往会以不接受或不需要接受相关物业服务为由，拒绝缴纳物业费。

案例介绍

胡某系肥东县某小区的业主，2014年10月，胡某与某物业公司签订一份前期物业服务合同，合同约定该公司向胡某及广大业主提供物业管理服务以及其他权利义务，按1.3元/月/平方米收取物业服务费。合同约定了双方的权利义务、委托服务事项、物业管理服务质量、物业服务和维修费用、违约责任等内容。

自此，案涉小区一直由某物业公司提供物业管理服务至今。但期间，胡某因不满该公司提供的物业服务，认为物业公司存在违约行为，自2016年11月1日开始拖欠物业费。

事发后经某物业公司书面催交，胡某一直未支付拖欠的物业费，某物业公司遂诉至肥东法院。

庭审经过

2020年8月，肥东法院公开开庭审理了此案。

庭审中，物业公司陈述，其根据合同约定持续向胡某提供物业服务，但胡某并未按合同约定及时足额支付物业费，随后曾多次向胡某催要，至今胡某一直未支付拖欠的物业费。

胡某辩称，某物业公司没有尽到合理的服务，他家房屋渗水多年，多次向其反映，物业公司一直都没有进行维修，因此，胡某认为物业公司的服务是不符合合同约定的，所以没有支付物业费。

审理结果

一审法院经审理认为，胡某与某物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同有效，对胡某具有法律拘束力。该案中，小区至今未选聘新的物业服务企业，故仍属于某物业公司管理。现某物业公司已经为胡某提供了物业服务，胡某应当支付拖欠的物业费。

胡某认为物业公司未提供适当物业服务，可通过与物业公司沟通、协商解决，必要时也可根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业，而不应以拒交物业费的方式来“维权”，这样的行为对于其他已交纳费用的业主亦有失公平，也不利于维护业主自身的合法权益。

一审判决后，胡某不服，向合肥中院提起上诉。

2020年10月28日，合肥中院作出二审判决，胡某与某物业公司签订的《前期物业服务合同》系合法有效的合同，双方均应按约履行。在某物业公司按照合同约定履行了物业服务的义务后，胡某应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。胡某所称的房屋漏水问题，系房屋质量问题，其以此为由拒交物业费，于法无据。

法官说法：

《中华人民共和国民法典》明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主若是认为物业服务企业的服务不符合合同的约定或者未尽到合理服务义务的，可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。此处的法定程序是指，在前期物业服务合同约定的服务期限届满前，通过业主委员会、业主大会或者业主与新物业服务人签订物业服务合同并且生效的，前期物业服务合同终止，此时即可以完成对前期物业公司的解聘程序。

在完成对前期物业公司的解聘程序之前，物业公司又按照合同的约定继续提供物业服务的，作为业主应支付物业费。当业主主张所在小区的物业服务符合未达到其要求时，应当及时向物业公司主张权益、反映情况，并与物业公司友好协商，降低解决纠纷的成本。而物业公司更应时刻关注业主的需求，在法律法规和合同约定的范围内，尽力为业主提供符合要求的物业服务，双方做到友好协商，化解矛盾，才能努力创建和谐小区。

交费是业主对专有部分获得所有权的对价之一。

王阿姨每次提起来月月都要给物业交的电梯费，总是显得特别委屈，原来王阿姨家住在某小区的一楼，根本就不需要坐电梯往楼上去，还有地下负一楼的停车场，王阿姨说自己连车都没有怎么还要分摊那负一层的电梯费！

像王阿姨一样住在一楼的业主都会有类似的困惑，关于一楼业主需不需要交电梯费目前主要有两种观点：

第一种认为一楼住户不需要交电梯费，因为一楼住户不使用电梯，既不会损耗电能，又不会对电梯本身使用寿命造成影响，所以让一楼住户交电梯费明显是不公平的；

第二种意见认为一楼住户需要交电梯费，因为电梯是属于小区共有的部分，每个人都有维护电梯的义务，不能以不坐电梯为由拒绝履行维护电梯正常运行的义务。

那么以上两种意见哪一种才是最合理的呢?

解析：

根据我国《民法典》第二百七十三条规定 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行相应义务。

由此条法律规定可以看出，电梯与小区内的花草树木、路灯、喷泉等一样，都是属于全体业主共有的，并且电梯运行服务不会因为一楼的住户不乘电梯，电梯的运行维护成本就会有明显降低，所以一楼住户应该与其他楼层住户一样承担电梯费。

为何该交？

可能很多人，尤其是一楼业主，虽然知道了法律的规定但还是口服心不服。法律规定一楼业主也该缴纳电梯费的原因或者说合理性何在？怎样才能证明如此规定是良法而非恶法呢？我想一楼业主应该交电梯费的合理性至少有如下三点：

1、正确理解共有部分的潜在作用

可能业主从不使用某一共有部分，这并不能否认该共有部分可能为业主实现潜在和无形的作用。就拿电梯来说，虽然一楼业主实际从未使用电梯，但这并不能代表业主可能因为电梯的正常使用而获得利益。

如楼顶平台作用的实现，一楼业主可能将来会需要电梯；又如建筑物外墙是建筑物的共有部分，外墙悬挂广告牌能够给业主们带来租金收益（小编注：或者电梯内广告）。

广告主为了扩大广告辐射视野，增强广告效果，喜欢往最高层外墙悬挂广告牌。

而广告牌一般是通过电梯搬运的，一楼业主虽然自己没有直接使用电梯，而租金的获得却是通过电梯获得的，如此便通过间接使用电梯获得了收益，实现了权利。

诸如此类。

此时可以将一楼业主交的电梯费理解为购买期权所支付的费用。这便是一楼业主应该交电梯费的理由之一。

2. 交费是业主对专有部分获得所有权的对价之一

即便一楼业主承诺放弃因为电梯可能获得的权利，但其仍然应该交电梯费，因为交费是业主对专有部分获得所有权所应支付的对价之一。

为何这样说？我们都知道建筑物的价格及其变动所包含的不只是盖这个建筑物所需的砖瓦钱，还包括土地使用费、容积率、区位环境等多种因素。在同样的位置盖一个楼，低层、多层及中高层建筑物的价格必然不会相同。

因为楼层不同会对居住行为、居住心理、整体环境、建筑结构等造成不同的影响。

这也正是同一楼盘不同楼层价格也不尽相同的原因，不同的价格是对不同的楼层所付出的对价。购买该层房屋所支付的实际价格并不是所应支付的全部价格，所支付电梯费等是购买该层住宅尚未支付的对价。

简单说，低层和多层建筑物或许根本就不需要电梯，更无论电梯费，而至少中高层建筑物的价格中也就包含了配备电梯的成本。

也就是说，假如不安装电梯，那么该楼盘低层的价格可能会比安装时高很多，因为谁都不愿意天天爬楼梯上高层。这也正是你能以现在的价格获得一楼房屋的原因，不然，你可能根本住不起一楼。

3.从整体角度对待特定共有部分的权利和义务

建筑物共有部分不只电梯一个，还包括外墙、楼顶平台、走廊、地下空间等许多部位。

就特定业主而言，对于有的共有部分所获得的收益要大于所支付的成本，但对于有的共有部分所支付的成本大于所获得收益。

由于建筑物的共有部分很多，就特定业主而言，不可能完全量化对每一部分所获得的收益和所支付的成本，更多情况下只能将全部或大部的共有部分所能获得的收益和所需支付的成本分摊，才能实现整体的公平。

举例而言，楼顶平台能放置太阳能热水器、晾晒物件、运动等诸多作用。

假设，最高层的业主认为楼顶只属于最高层业主，于其他层无关，将楼顶平台所获得的收益全部归自己所有，那么最感到不公平的必然是一楼业主。

因为只要楼层大于两层，一楼业主就永远不可能享有楼顶平台的权益。

而根据《关于审理建筑物区分所有权案件的解释》(法释[2009]7号)第3条第1款第1项规定建筑物的屋顶为共有部分，从而保障了一楼业主的权益。

这样，一楼业主虽然缴纳了电梯费，却也获得屋顶带来的好处，从整体上实现了公平。而这样的例子还有很多。

所以，建筑物共有部分之间、专有部分和共有部分之间是相互关联、密不可分的，权利和义务的享有和承担需进行全方位的衡量，而不应完全的就事论事，将其割裂开来。

当然，为了减少纠纷，提高交易效率，我们应该支持尽量按照比例原则来使业主享有权利、承担义务，从而实现最大限度的公平。

虽然你买的是一楼，或许你真不需要上楼，至该楼灭失也从未上楼，但是一楼的楼价中只包含了安装电梯的成本等部分价格。而对于电梯的损害折旧等所需费用尚未包括在楼价之中，故仍需继续支付尚未支付的对价。

居住在一层，因不需要乘电梯上下楼，他觉得和其他业主一样交电梯费太亏了，就拒交物业费。经审理，法院认为，根据物业管理合同，X先生应该交纳包含电梯费在内的物业费。

物业公司起诉称，2005年,X先生购买某小区一幢16层楼房的一层房屋。2006年，X先生与小区物业公司签订物业合同，约定物业公司为X先生提供物业服务，物业管理费的标准为每月每建筑平方米1.30元。2012年，X先生开始欠交物业费。2013年，物业公司向该院提起诉讼，要求X先生交纳物业费。

据X先生介绍，入住小区后，他一直按时交纳物业费，但2012年发现一层的物业管理费与其他楼层是一致的，因其住在一层没机会使用电梯，认为物业管理费中包含的电梯费部分不应由其承担，故未交纳2012年后的物业管理费。X先生表示同意交纳扣除电梯费后的物业管理费。而物业公司表示，电梯费由全体业主公摊，也有部分小区签订的物业合同是一层业主和其他楼层业主不同的，如果林先生不认可已经签订合同的物业费标准，可以发起业主委员会形成新的决议并与物业公司签订新合同。

法院审理认为，物业公司与X先生所签订的物业管理委托合同书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务，即按照业主与物业公司签订的物业合同中约定的标准交纳物业管理费。

拒交电梯费官司没赢过

一层业主因拒交电梯费而被物业公司起诉的案子，各省各市各基层法院均审理过多起。无一例外的是，这些业主均被判败诉。

见诸报端的除法院此起判决外，最近的一起案子是法院于今年1月审理的。丰台法院以电梯属于公共设施，其设立的目的在于服务全体业主，其费用理应由全体业主共同负担为由，一层业主败诉。

对于一层业主能否不交电梯费，多年来颇多争议。其中北京市《物业服务收费管理办法》在出台前，曾有一条“首层业主交30%电梯费”的规定，后被删除。支持者以“谁使用、谁受益，谁交费”为依据。但是，反对者认为，如果一层业主不交或少交，那二层甚至5层业主是不是应该比10层业主也少交点？

基本案情

2016年7月1日，王某购买某房产公司开发的商品房一套，双方于商品房买卖合同中约定了房屋建筑面积、总价、付款方式等内容，并约定交付时间为同年8月1日。合同订立后，王某实际于2016年11月15日付清房款，并于次月领取了产权证。交房过程中，该房产公司委托某物业公司项目部统一办理交房手续，期间物业公司要求王某交纳物业费。双方对交付房屋钥匙时是否先交物业费产生争议。

2018年1月9日，王某书面通知房产公司要求办理房屋交接手续，该公司书面回复：

1、合同约定2016年8月1日为房屋交付期，但您一直没来收房。

2、房屋交付由物业有限公司项目部统一办理。物业已多次电话催促您过来办理交房手续，但至今未来收房。

3、请您在接到此回复后立即至物业项目部办理交房手续并缴纳2016年8月1日至2018年1月10日期间的物业费合计5909.2元，否则引起的一切责任由业主自行承担”。

为此，双方交房未成。

2019年1月4日，王某起诉至海门法院，要求房产公司支付逾期交房违约金。

海门法院法院经审理认为，合同约定交房时间为2016年8月1日，王某付清房款时间为2016年11月15日，根据合同补充协议第（十三）条“在交房时，如买受人自身原因未付清应付房款（含银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的），交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起3天内”的约定，故法院确定房产公司交房时间应为2016年11月18日。

交房条件成就后，房产公司没有按合同第十一条约定向王某发书面通知，且王某请求交付时设定预交前期物业费作为交付房屋钥匙条件，致交房未成，房产公司应承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金应自交房次日即2016年11月19日起算。

房产公司辩称办理了产权证即视为交房，与合同补充协议第（十四）条“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付”约定不符，且抗辩王某应交前期物业费后才交房屋钥匙，商品房买卖合同中并无此项约定，故法院对上述辩称均不予采信。

据此，法院判决房产公司支付王某逾期交房违约金75260元。

法官说法

房屋的交付一般包括开发商的通知收房、房屋相关资料的出示与交付、购房者的质量验收，签署书面确认文件、领取房屋钥匙等环节。除当事人另有约定的，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。交房是房屋损毁、灭失风险划分的标志，同时也是开发商承担保修责任，购房者缴纳物业费的时间点。

实践中，基于开发商与物业公司或存在关联关系，开发商委托物业公司交房的情形较为常见，但物业公司交房时要求买受人预缴物业费用，方可领取钥匙，上述交房规则是否合法？这也是本案纠纷的争点所在。

购房人领取房屋钥匙时是否应当先行支付物业费？一般而言，开发商基于其与买受人签订的商品房销售合同，负有向买受人在一定期限内交付房屋的合同义务；但物业服务合同关系一般形成于业主方与物业公司之间。

换言之，商品房销售合同与物业服务合同系两重法律关系，两者无必然交集，如商品房销售合同中对预缴物业费无特别约定，则买受人收房时无须先行缴纳物业费，开发商以此拒绝交房造成买受人迟延收房的，应由开发商承担逾期交房的违约责任。

此外，开发商须严格按照合同约定的方式、程序、期限进行交房。商品房预（销）售合同中一般约定，开发商需在交房前的一定期限内书面通知买受人，因此开发商按期交房，首先应当以书面形式及合同约定的送达方式向购房人告知，若开发商未完整履行合同约定的通知义务，买受人可相应延后或不收房。

对于收房过程中，开发商要求先行支付销售合同未涉及的物业费、先行签署收房文件后验房等，此类情形违反合同约定的交房程序，买受人有权拒绝，由此产生逾期交房的违约责任由开发商承担。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

因此，业主与物业公司之间是一种服务合同关系，物业公司只在提供服务不符或违反物业服务合同的情况下，对业主承担相应的违约等法律责任。 

根据最高法院关于物业服务的相关司法解释规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同中约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务合同  

确认物业是否需要承担责任，需要确定业主与物业公司签订的合同是否有相关约定。如果物业公司在合同中明确需要承担相应的管理义务，那么物业公司应根据合同的规定承担相应责任。

如果没有相关的约定，业主的车虽然停放在指定的位置上，但车辆的实际管理权仍属于业主本人，车辆的占有并未发生转移。物业公司仅对物业管理区域内的车辆停放秩序而采取必要的规范性保卫措施。包括安排保安对小区进行连续巡逻，安置必要的小区周边监视装置，实行门卫登记制度等等。物业公司对小区内车辆所发生的损害不需承担赔偿责任。

但是，如果物业公司存在故意或者重大过失，违反物业合同中所约定的物业安保义务，那么物业公司应根据其违约程度承担相应的赔偿责任。

在小区内发生车辆被蹭，没有监控设备无法查到肇事车辆，无法查到相关责任人的情况下，车主应及时向交警和向车辆所承保的保险公司报案，减少损失。

车辆在自己停车位被剐蹭，交了停车费，也找不到肇事车辆(人)，物业有赔偿责任吗？

这个问题回答是，物业基本没有责任。除非有人证物证证明物业有过失，隐瞒事故真相，或直接就是物业公司派人故意所为。

住宅小区的车辆管理，对于有固定车位的业主来说，服务方和接受服务方是基于小区物业管理服务合同之外的，另一个特约服务协议，即车辆管理服务协议，双方的权利和义务在协议中有明确阐述，一般来说，此协议明确说明了物业管理方不承担车辆保管义务，如果业主有看管车辆的需求，则需要另外签订车辆看管(保管)协议，这也是有法律依据的。