新房装修未入住算不算“空置房”，该不该交物业费？南通市民朱某夫妇认为未入住即算空置，物业费应该打七折，但物业公司坚持新房装修即算入住。双方为此产生了物业费纠纷并闹上法庭。11日，南通市崇川区人民法院对这起物业费纠纷作出作出一审终审判决，被告朱某夫妇全额支付2014年5月1日至2016年4月30日期间的物业费共计8166元。

2011年11月，朱某夫妇购买了位于南通市区弘阳上城小区的商品房。2013年4月，朱某从物业公司拿到钥匙后便于次月开始装修，同年8月完工。但朱某一家并未立即入住，直到2014年10月，朱某全家才正式入住新房。

因空关折扣问题，潘先生与物业公司产生纠纷，拖欠了2014年5月1日之后的物业费。今年8月，南京弘阳物业公司南通分公司一纸诉状将朱某夫妇告上了崇川区法院。因该案诉讼标的较小，案件事实清楚，权利义务关系较为明确，该院立案后适用小额诉讼程序进行审理。

法院审理查明，双方物业服务合同中约定，空置房屋连续满六个月以上的，按不低于70%的标准收费。双方的争议也集中到对这一条款的理解上。物业公司认为，只有装修开始之前才属于“空置”，装修完毕即代表着已入住；业主则辩称，是否“空置”应以实际入住为界限，既然合同约定了折扣比率，业主就有权享受，请求按70%的标准缴纳费用。

法院审理认为：

《物业管理条例》规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”同时，《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条规定：“业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之七十交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门确定。”本案被告从2013年5月开始即已实际入住，其房屋空关的时间仅有一个月左右，不符合双方的合同约定，遂支持了原告的诉讼请求并作出上述判决。

连线法官：“空置”的认定以是否装修更为合理

“随着物业服务日益深入城市居民生活，物业相关法律和政策也渐渐普及，空置房物业费打七折这个说法在社会上流传甚广。但是，不少民众对房屋‘空置’的理解还存在认识上的偏差。”

该院速裁法庭庭长黄素兵介绍说，在房产销售领域，“空置房”是指房屋竣工一年后没有售出的房屋，因此类房屋的物业费应由建设单位缴纳，故物业服务领域的“空置房”应当是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋。至于“入住”的概念应作广义理解，因为房屋交付给业主后，业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利，进驻装修后就会产生生活和装修垃圾，业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，故此时不能再视为是空置房，故在物业领域“空置”的认定应以是否装修更为合理。

1、关于业委会成立的具体办法，业委会有无具体章程？

业主委员会成立有明确的法律规定和流程，依据《中华人民共和国物业管理条例》等法规执行。召开业主大会之前，要在政府的指导下拟定《业主公约》《业主大会议事规则》《候选人产生办法》《业主委员会选举办法》《小区管理规定》《业主委员会章程》等规定，这些规定要在官方备案，并在小区公示7天-15天，征询业主意见，通过业主大会投票通过后，成为业委会开展工作的依据和章程，同时选举出业委会委员，代表全体业主监督物业执行各项规定。

 2、业主里有没有专业从事物业工作的人员？有没有熟悉《民法典》的业主？

业主里有专门搞物业服务的，有在物业公司担任HR的，有搞园林的、绿化的，完全能够依法，依规，监督好咱们小区的物业服务，碰到专业的问题能够提出合理建议。

业主里有专业律师，熟悉《民法典》及其各方面规定，制定各类规定、公约、办法的时候主要由他们主导。

3、有没有监督和检查物业公司的能力？尤其是财务方面？

物业财务收入主要包括：

（1）经物价部门批准，物业合理收费的项目，例如物业费、停车费、管理费等；

（2）物业服务合同约定的收费项目；

（3）公共区域收益，例如广告费、停车费等。业委会主要依据《会计法》、物价部门的批准文件等对物业进行监督。

物业的部分收益属于灰色地带，如果没有监督，全凭物业自觉，很容出现收到的钱，少入账或不入账的现象，例如电梯广告费、停车费等，成立业委会后可以有效监督。

4、关于物业的审计

咱们说的审计主要是对物业财务的分析与核查，对于涉及业主利益的开支是否合规、支出金额是否合理、列支项目价格是否符合市场报价、工程费用是否合理、竣工验收材料是否完善、开支是否真实。核查公共区域收益是否按规定全部入账，有无侵占、挪用公共利益行为等。

5、业主委员会能否保证大多数人的利益？

业主利益的保证靠的是业主、业委会对物业的监督，靠的是法律和针对小区制定的《业主规约》《业主大会议事规则》《小区管理规定》《业主委员会章程》等规定，不能仅靠业委会的几个业主代表，他们只是执行全体业主的决定，按照各项规章制度、监督物业落实的人，需要大家一起对物业的各方面进行有效监督。

对于大家遇到的各类问题通过业委会，用集体的名义给物业反馈，并要求物业整改，比个人的力量要大。

6、业委会候选人如何产生？

业委会候选人要符合《候选人产生办法》的规定，该文件由政府筹备组会议审定，并在小区公示，征求业主意见后确定。对于符合条件报名的候选人，相关部门要对其进行背景调查和审查后在小区公示。     

7、业委会成员履职、监督

业委会是居民参与小区管理的具体表现形式，已纳入国家监委的监管的范畴，利用职务便利侵占业主共有收益或资产的，收受他人好处，为物业、个人或商家牟利情节严重的构成犯罪，要承担刑事责任。

8、业委会能否及时向有关部门反映业主的遇到的问题和意见？

《业主委员会章程》有业主意见的反馈、收集、处理的具体办法，例如增加公交站问题，业委会在收集到意见后，要按规定及时上报政府主管部门。政府业务部门要在3-15个工作日内，针对反馈的情况给予书面答复，并协调、解决反馈的问题。

9、业委会除了监督物业，还有什么作用？

业主委员会在争取公共资源上能起到推动作用，例如增加社区卫生服务站，加装噪声隔音挡板，争取更好的对口初中（优质的教育资源是房屋最大附属价值）等。

10、业委会成立有什么流程，要多久？

收集齐20%的业主签字后，正启动业委会成立流程，报政府相关部门组建筹备组，一般业委会筹备组成立后90日内召开首届业主大会，完成业委会的投票和委员的选举工作。

案情简介

一、业委会委托审计机构审计，发现物业费四十余万元支出单据不合规。

某小区第一届业委会任期期间，很多业主反映其根本不清楚自己所交的物业费、小区广告费、停车站收入等公有收益的具体使用情况，强烈要求物业公司公开账册，接受审计。2016年10月28日，某小区第一届业委会任期到期，第二届业委会经小区全体选举成立。

第一届业委会与物业公司签订的《物业服务合同》也到期，经业主大会依法表决后不与物业公司续签，并决定重新选聘物业公司，目前相关的招投标工作正在进行中。第二届业委会成立后便要求物业公司按程序办理账目交接手续，共同委托审计机构审计。

因物业公司不配合，业委会单方委托审计机构审计，经初步审计，发现物业管理费有四十余万元支出单据不合规，没有相关事务负责人签名。

二、物业公司认为其已经履行公示义务，审计机构违反审计规则采用询问审计法无效，得出的结论有问题。

物业公司认为其只是相关费用的代管人，相关费用设立专账并每季度公示。公共收益资金的收支情况除在小区公示栏公布外，还交业委会持有一份，其已经履行了公示义务。而且业委会委托的会计师事务所违反审计规则，采用询问审计法，不负责地得出我方有40万余元不合规的支出的结论，该结论得出的依据为经业委会授权同意的三人中任何一人签名才符合费用的支出，我方不认同该依据和结论。

三、纠纷产生

业委会认为，根据双方签订的合同及物业管理的相关规定，小区的物业费及小区的广告费、停车场收入等公共收益，都属于全体业主所有。物业公司对相关费用及收益只有代管权，只能依法依合同使用。

鉴于物业公司没有按规定履行公开账目，接受审计的义务，也不交付财物，已经违反了双方签订的合同及物业管理的相关规定，极大地损害了小区全体业主的合法权益，于是起诉至法院，要求物业公司立即交出2014年至2016年小区的全部收支账册，共同委托审计机构审计，按审计结果进行账目、财物的交接。

法院判决

依据《物业条例》第十一条第（七）项、第十二条及第十五条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。小区有关共有和共同管理权利的其他重大事项属于业主共同决定的事项，应通过召开业主大会的形式经专有部分占总建筑面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 。

本案业委会以诉讼形式诉请物业服务企业移交涉案小区全部账册并共同委托审计，即属于小区共有和共同管理权利的其他重大事项，且涉案小区的《业主大会议事规则》亦明确规定业主大会决定本物业管理区域内全体业主的诉讼事宜。业委会自述就本案诉讼事宜未召开业主大会，亦无证据证明业委员会已经取得专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意，故，业主委员会提起本案诉讼主体不适合，应予驳回起诉。

最后法院裁定：驳回原告某小区第二届业委会的起诉。

律师分析

业主委员会只是业主大会的执行机构。根据《物业条例》的相关规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项“筹集和使用专项维修资金”和第（六）项“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所以业主大会的决定只有符合法律的形式规定，业主委员会执行起来才合法有效。

此外，根据《广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，业主委员会还要向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，才具备民事诉讼主体资格。

根据《物业管理条例》及《民法典》的规定，如果业主已经收房，无论业主是否居住，物业费都是需要交的。

物业费是针对大多数业主而言的，不是专门针对某一业主进行的服务的。业主的房屋没有进行使用，并不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。

因此，购买的商品房无人居住，也是需要交纳物业费的。

《物业管理条例》第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《民法典》第944条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受（如：房屋空置）或者无须接受（如：没地下车库的房屋，一楼住户不坐电梯）相关物业服务为由拒绝支付物业费。

一、房屋维修基金的概念

所谓房屋维修基金，就是为了共用设施和设备更新改造用的，始于1998年，2004年开始变为办理产权证时必须缴纳的费用。缴纳标准为每平米造价的5%-8%，房屋维修基金归全体业主共有，在没有成立业主委员会之前由房管局代管。

二、房屋维修基金缴纳时间

业主应当在房屋交房前，交纳房屋维修基金。首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋维修基金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

三、房屋维修基金缴纳标准

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳房屋维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为：高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米。

四、房屋维修基金使用范围

房屋维修基金用于房屋保修期满后房屋主体结构，公共部分和设施在损坏之后的维修与更换。房屋主体报过内外城中墙、柱、梁、楼板、屋顶等，公共部分包括外墙面、楼梯间、走廊通道等，公共设备有上下管道、电梯、消防、车库等。

五、维修基金申请使用流程

根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用，按照以下程序办理：

1、由物业服务企业提出使用建议，无物业服务企业的由相关业主提出使用建议。

2、维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。

3、物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。

4、物业服务企业或相关业主持有关资料向房地产行政主管部门申请列支。

5、房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

6、专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。