物业维修是指物业自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为因素对物业造成的损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用年限而采取的各种养护维修活动。物业维修有广义和狭义之分。狭义的物业维修仅指对物业的养护和维修；广义的物业维修则包括对物业的养护、维修和改建。根据损坏程度的不同进行不同程度的养护维修，才能保证物业的正常使用和安全，延长其使用年限。

一、主体工程

主体工程的修缮，有以下两项标准：

1、屋架、柱、梁、檩条、楼楞等在修缮时应查清隐患，损坏变形严重的，应加固、补强或拆换。不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。损坏严重的木结构在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的，应及时修补。混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算，鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

2、基础不均匀沉降，影响上部结构的，砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆除。

二、门窗及装修工程

门窗修缮应开关灵活，接缝严密，不松动；装修工程应牢固、平整、美观、接缝严密。门窗及装修工程的具体修缮标准，有以下：

1、纱门窗、百叶门窗属一般损坏的，均应修复。

2、板条墙、薄板墙及其他轻质隔墙损坏的，应修复；损坏严重、条件允许的，可改砌砖墙。

3、挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、壁橱、壁炉等装修，一般损坏的，应原样修复。

4、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的应修复；大部分损坏的，可改做水泥踢脚板。

三、楼地面工程

楼地面工程的修缮标准，有以下：

1、普通水泥楼地面起砂、空鼓、开裂的，应修补或重做。实在无法修复的，可改做相应标准的楼地面。

2、砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺。室内潮湿严重的，可增设防潮层或水泥及块料地面。

四、屋面工程

屋面工程的修缮标准，有以下六项：

1、屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长、坡度小、冷摊瓦等造成渗水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻新改建。

2、屋面上的压顶、出线、屋脊、返水、天窗、天沟、檐沟斜沟、落水管、水管等损坏渗水的，应修复；损坏严重的，应翻做。大修时，原有落水管、水管要修复配齐。二层以上房屋原无水落管、水管的，条件允许可增做。

3、女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响市容和使用条件下，可改修或拆除。

4、钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。

5、玻璃顶棚、老虎窗损坏漏水的，应修复；损坏严重的，可翻做，但一般不新做。

6、屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

五、抹灰工程

抹灰工程的修缮标准，有以下四项：

1、外墙抹灰起壳、剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料标准。沿街主要街道、广场房屋的外抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下，可用其他材料替代。

2、清水墙损坏的，应修补嵌缝；整体墙风化过多的，可做抹灰；外墙勒脚损坏的，应修复；原无勒脚抹灰的，可重做。

3、内墙抹灰起壳、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏，应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响使用的，可做防水层。

4、顶棚抹灰损坏时，要注意检查内部结构，确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重做。

六、油漆粉刷工程

油漆粉刷工程的修缮标准，有以下五项：

1、木门窗、纱门窗、百叶门窗、封沿板、裙板等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养；上述构件整件或零件拆除，应油漆。

2、钢门窗、钢屋架及支撑、铸铁污水管或其他各类铁构件(铁栅、铁栏杆、铁门等)，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷除锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆的保养周期一般为3—5年。

3、室内墙面、顶棚修缮时，可刷新。

七、水电卫暖设备工程

水、电、卫、暖设备的修缮标准，有以下：

1、电气线路的修理，应遵守供电部门的操作规定。原无分户电表的，除另有规定者外，一般可提供安装服务，但电表及附件应由用户自备；平时不予改装。

2、上、下水及卫生设备的损坏、堵塞及零件残缺，应修理配齐或疏通，其费用由商户自理。

3、电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏时，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全。

物业 小修、中修、大修、综合维修、翻修

工程明细

一、小修项目

主要包括以下内容:

1、屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等；

2、钢、木门窗的整修，拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等；

3、修补楼地面面层；

4、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线等；

5、拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等；

6、水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修等；

7、下水管道、窨井的修补疏通，阴沟、散水、落水管的修补等；

9、房屋的检查，危险构件的临时加固等。

二、中修工程

主要包括以下内容:

1、少量结构构件已形成危险点的房屋；

2、一般损坏而需要进行局部修复的房屋；

3、整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。

三、大修工程

凡需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。

主要内容:

1、主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋；

2、整幢房屋的公用生活设备必须进行管道更换，需要改装、新装的房屋；

3、因改善居住条件，需要进行局部改建、添装的房屋；

4、需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。

四、综合维修(成片轮修工程)

凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修,包括大、中、小修等项目的一次性修复，其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。

主要内容:

1、该片(幢)大部分严重损坏，或一般性损坏，需进行有计划成片维修的房屋；

2、需改变片(幢)面貌而进行计划维修工程。

五、翻修工程(更新改造工程)

凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。

主要内容:

1、主体结构全部或大部分损坏，失去正常使用功能，有倒塌危险的房屋；

2、因自然灾害破坏严重，不断继续使用的房屋；主体结构，围护结构简陋、无修理价值的房屋。

业主会所就是以所在园区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。园区的会所是属于开发商的专有部分还是业主的共有部分？若属于共有部分，那么是属于法定共有部分还是约定共有部分？物权法第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”是否包括园区的会所？都是值得探讨的问题。

由于物权法对于会所的归属没有作出规定，自物权法公布以来，对上述问题一直存有争议，理论界和实务界形成两种截然不同且针锋相对的主张。一种观点是：理论界普遍认为，取决于商品房销售合同的具体约定，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则正如小区内没有卖出去的房屋一样，会所符合专有部分的构成要件，其所有权归开发商。进而，物权法第七十三条所规定的归业主所有的“公共场所、公用设施”不应该包括会所，其主要理由在于：

（1）从权利构成看，会所与其他建筑物能够明确区分，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，其权源应为其自身的建造者开发商。由于法律上没有明确规定会所是否属于共有部分，因此解释上应从会所是否是专有部分着手。既然如此，就不能将其纳入共有部分的范围。

（2）从投资建设看，会所可以成为园区的附属设施，但是，园区也可以不需要会所。所以，从优化城市建设，鼓励开发商兴建会所考虑，允许开发商保留对会所的专有权，对业主是有利的，可以通过双方之间的另行约定来规定会所的服务对象和经营问题。

（3）从经营使用看，会所是具有一定的营利性的场所，有时可能要面向社会开放，服务于许多不特定的人，所以不能把会所简单地理解为仅服务于业主的公用设施或公共场所。而从事经营活动就存在一定的商业风险，如果营利的话，业主固然可能会有一定的收益，但如果发生一定的亏损甚至巨大亏损，在业主共有的情况下，可能会由业主承担责任，这将使业主承担过大的风险，况且由业主共有并实际管理会所，业主也未必能够胜任。

另一种观点是，实务界倾向认为，园区会所的建筑成本已经分摊到园区的各个业主了，如果没有约定，则会所属于业主共同所有。在实践中，经常遇到的问题是开发商为谋取利益而将规划用来作会所的场地当做商铺出售或出租给他人，大部分业主在购房时就是看重广告中被描绘成多功能且高档次的会所而作出购房选择的，结果在承受了较高的房价买下房屋后，却发现没有会所，或者会所十分简陋，这往往使得双方矛盾无法调解而最终只能通过法院的判决予以处理。

还常出现的情况是，会所与物业服务用房、业主聘请的物业服务公司与开发商委托的会所经营者出现交叉混同的情况，当发生矛盾时往往难以调和，法院若倾向保护开发商的原始取得利益，则易引发较大规模园区业主的群体性纠纷，造成不良社会效果。从这个角度讲，在没有相关约定情况下，法院大多选择确认会所属于业主共同所有的思路，达到定分止争的目的。

需要指出的是，两种观点的前提是高度一致的，即倘若在商品房销售合同中或管理规约中对会所的权利性质予以约定，那么应从其约定。只有在开发商与业主之间没有约定或约定不明的情况下才出现前述意见的分歧。若必须选定一种最合乎法理权源又符合生活逻辑的范式，

笔者认为，对于会所的归属，有约定的从约定，没有约定或约定不明时，从法律效果与社会效果相统一的角度出发，应以会所经营性质与业主日常生活密切程度作为审判实践的认定依据。如系业主委员会的办公场所、业主康体、业主娱乐之所等，与业主日常生活、重要活动极为密切，将之归为业主共有；若主要是商业性的住宿、餐饮或完全由物业服务公司使用的，与业主的生活关系不大，应认定为开发商专有。在开发商自己保留会所专有权的情况下，可以通过规约或合同将会所使用权作为共用部分让渡给园区业主。与此同时，非经开发商与业主一致同意，开发商不得擅自改变会所原有的使用用途。换句话说，作为会所经营者的开发商一方若想改变会所的原始经营用途，就必须征得业主一方的同意。这也是会所作为约定共有权客体——共用部分的点睛之义。

筹备组业主代表人数，由乡、镇政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，一般为 5-10人，其所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。

业主代表可以通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居民委员会、村民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。

业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。

现在很多小区都成立了业主委员会，每个成员都需要参加选举，符合相关条件才能成为其中一员。而在业主选举的过程中，我们要经历以下几个过程。

小区业委会能代管房屋维修基金吗？？？一小区的居民，以前交过房屋维修基金，现在物业让住户再交维修基金，说是以前动用过维修基金，必须补足后才能再次使用，而且为避免麻烦以后由业委会代管，这样做符合规定吗？

案例介绍

张先生说，十几年前他和孩子们入住了该小区，当时在办理房产证时，缴纳了房屋维修基金，1平方米10元总金额为1760多元。张先生说:“最近又说要修水箱什么的，让我再交1760多元，问原因，他们的答复是之前用了不够，还得再交。”对此，小区物业负责人说，2004年214户居民入住小区，当时房屋维修基金按照多层每平方米10元，小高层每平方米15元，交给了房管局。因为这个小区质保期已经过了，在2011年物业曾动用了19余万元的维修基金做了工程，当时维修基金还剩18万多元。几年过去了，小区公共设施再次出现问题，正当物业准备再次动用维修基金时，房管局工作人员告知他们，维修基金账面不足，必须把账面补足才能动用维修基金。物业跟小区业委会商量后，决定由业委会负责管理房屋维修基金，不再交给房管局了。

市住房保障和房产管理局物业发展服务处相关人员说，按照《西宁市物业专项维修资金管理办法》中的相关规定，维修基金的缴纳是由全体业主按照有关规定履行的义务。经多次使用账面余额不足的需要续交至第一次所交金额方可继续使用，首期物业专项维修资金按照以下标准交存：多层住宅(未配备电梯)按每平方米60元标准交存；多层住宅(配备电梯)、别墅按每平方米70元标准交存；小高层、高层住宅、办公用房按每平方米80元标准交存。不愿意续交的居民们需要自己分摊维修费用。

至于业委会负责管理房屋维修基金一事，记者也咨询了房管局资金监管科，工作人员表示，业委会不可以代管房屋维修基金，只能负责代收，经多次使用账面余额不足首期交存30%的住房，业主应当每年按照建筑面积每平方米5元的标准补交，直至分户账中资金余额累计到交存标准为止，并与每年的12月15日之前交到房管局。