案例介绍

近日，杭州市萧山区人民法院对一批物业公司起诉业主拖欠物业费的案件作出了一审判决。该区一小区建设单位与某物业公司签订了一份前期物业服务合同，合同履行期间，一些业主以家中被盗、车辆被刮擦等理由拒绝交纳物业费，物业公司无奈将这些业主起诉到了法院。

法院经过审理认为：

业主应当依照前期物业服务合同的约定交纳物业费，但同时也明确，如果业主认为自己的财产损失是因为物业公司未履行合同的原因造成的，可以通过另行起诉的方式维护自己的合法权益。

近几年来，业主拖欠物业费的现象日趋严重，其中的原因除了部分物业公司服务不到位，没有按照合同约定提供物业服务导致业主不满意外，与一些业主法律观念淡薄，对物业费不重视，认为拖欠物业费无关紧要也有着密切关系。

2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》首次将“物业服务合同”列入《合同编》，并明确将拒绝支付物业费的行为列入违法行为。

《民法典》第九百四十四条规定：

“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

所以有了法律的明确支持，今后物业公司完全可以理直气壮地要求业主支付物业费了，但是这并不是说物业公司就可以无条件的要求业主支付物业费，从权利义务对等的角度进行考量，如果物业公司在签订合同后实际没有履行物业服务合同，或者擅自扩大收费范围及提高收费标准的，则业主也可以依法拒绝交纳物业费，毕竟收取物业费的前提还是物业公司为业主提供了符合合同约定的物业服务。

温馨提示

业主拒绝缴纳物业费的理由各种各样，其中一部分的确属于物业服务企业的自身原因，但是大部分还是属于业主法律意识淡薄，或者把物业服务企业当成一个兜，认为只要自己在小区里遇到的问题，都要求物业服务企业予以解决，否则有权拒绝交费的错误认识相关。

现在法律将拒绝支付物业费的行为列入违法行为，物业服务企业在不断提高物业服务水平和业主满意度，鼓励和培养业主养成自觉交纳物业费的习惯外，对于一些恶意拖欠行为，也要敢于拿起法律武器维护自己的合法权益，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，因为这些方式也是被法律所禁止的，如果因此给业主造成经济损失，则物业服务企业仍需承担相应的法律责任。

《物业服务收费管理办法》第十一条中明确规定：

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

公共设施的维修、养护、运行等费用包含在物业管理费之中。

但是，特别指出，物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养。中修、大修以及更换主要部件等等，从专项维修资金中列支费用。

但是具体小修项目还得看物业服务合同如何约定，形成制止文件最具有约束性。

分期开发的小区如何组建业主大会？

业主大会的组建中，业主大会如何组成、业主大会的成立条件、业主大会组建程序如何启动、分期开发的小区如何组建业主大会，这四个问题需要明确。

业主大会如何组成？

一个物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会的成立条件是什么？

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

业主大会组建程序如何启动？ 

符合业主大会组建条件的物业管理区域，其建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：

（1）物业管理区域核定意见；

（2）物业服务企业用房和业主委员会用房（合称物业管理用房）配置证明；

（3）业主清册和物业建筑面积；

（4）物业出售并交付使用时间；

（5）已筹集的专项维修资金清册。

建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

分期开发的小区如何组建业主大会？

划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先期开发区域内销售并交付使用的物业符合规定条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。

业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

业主委员会的困难及成立率低，亦引起两位CPPCC法律界人士的关注。

省政协委员、全国律师协会副会长、广东省律师事务所主任欧在省两会上提出，广州市各区镇人民政府、街道办事处、居民委员会应主动指导和协调合格住宅小区业主委员会的组建工作，力争三年内在全市所有合格住宅小区成立业主委员会。

省政协委员、省土木建筑协会会员、广东金轮律师事务所副主任谭日兴建议，物业管理公司必须与管理小区的业主委员会签订合同，才能形成物业管理关系。

小区业主在与物业管理公司的纠纷中处于弱势地位，难以维护自己的合法权益。只有30%左右的社区成立了业主委员会。

近年来，业主与物业管理公司之间的冲突和纠纷屡有报道。在与物业管理公司的纠纷中，小区业主往往处于弱势地位，其合法权益难以得到保障。

到目前为止，广州已经建立了976个业主组织，仅占全市3000多个住宅小区的30%左右。此外，2017年至2019年，涉及物业管理和业主权益保护的案件多达17，463起(2017年4，534起，2018年6，382起，2019年6，547起)，仅次于房屋买卖合同纠纷和房屋租赁合同纠纷，在各类房地产案件中排名第三。

他说，目前成立业主委员会的法律依据是明确的。《广州市物业管理条例》第七条规定:“镇人民政府、街道办事处、居民委员会应当指导、协助业主召开业主大会，选举业主委员会，对业主进行监督。业主大会和业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理纠纷。”

他分析指出，业主委员会的成立程序复杂，各方面阻力很大。此外，业主自治意识相对缺乏，领导担心遭到报复，导致业主小组没有足够的动力和能力独立推动业主组织的建立和运作，最终导致业主小组在自身利益遭受外部财产损害时难以维权，导致社会群体性事件发生。

谭日兴还认为，成立业主委员会最大的动力和阻力在于物业管理公司。他建议，只要物业管理公司必须与业主委员会签订合同，就可以形成物业管理关系。没有业主委员会合同的，必须在两年内补齐，否则物管处罚或取消其管理资格。物业管理公司将采取行动，积极组织和配合成立行业委员会。

此外，他还建议简化设立行业委员会的繁琐程序，并鼓励和支持而不是消极对待设立行业委员会的要求。如果开发商和物业管理不配合成立行业委员会，街道和居委会应积极介入和协调，积极参与行业委员会的筹备和前期工作。在行业委员会成立之前，居委会可以牵头一些业主、派出所、物业管理部门成立临时管理委员会，制定各种议事制度，协调工作，推动行业委员会的成立。

他建议，一些行业委员会筹备组难以提交的材料，如住宅物业规划图纸、业主名册等，可以由开发商或物业管理公司提供，以尽量减少行业委员会的筹备程序和困难。

“流水不腐，家用不坏。”谭日兴建议推进物业管理公司市场化竞争机制。他说，物业管理公司长期管理物业，是物业管理腐败、侵犯业主利益、降低服务质量的根本原因。他建议强制社区每五年竞标一次物业管理公司，建立物业管理公司信用信息系统和信息披露制度。

业主委员会由业主大会选举产生，由5至11人奇数组成。具体流程如下:

1.需要与小区物业协商，先成立成立业主委员会筹备组；

2.业主向当地街道办事处提交书面申请；

3.筹备组开始起草业主公约，选举业主委员会成员；

4.召开业主大会会议，应当在会议召开15日前通知全体业主；

5.业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会通常有5~11名成员，成员人数也可根据社区情况在议事规则或管理规约中约定。