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房屋维修基金多长时间交一次?需要维修找谁如何申请?

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房屋维修基金多长时间交一次?

1、业主应当在房屋交房前交纳房屋维修基金。首期房屋专项维修资金业主可以直接存入房屋专项维修资金专户,也可以委托房地产开发商的物业代交。委托房地产开发企业代交的,房地产开发企业应当自收到房屋维修基金之日起30日内,将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

2、商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金的约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳房屋维修基金。

3、售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同,不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为:高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米。

4、房屋维修资金一般是在交房的时候一次性缴纳完毕。如果在居住期间,动用维修基金进行过修缮,导致账面余额不足30%那么需要续交。

5、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户,建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。


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交了房屋维修基金后房屋需要维修找谁?

按照建设部、财政部1998 年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定,公共房屋维修基金是由全体业主缴纳的,属全体业主共同。一般情况下由房地产主管机关来代管,业主委员会成立之后,房屋维修基金就会划转到业委会,由业委会行使管理权利。

房屋维修基金,用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。维修基金由房管局代管,申请过程较为复杂。

那么现在知道房屋维修基金多长时间交一次和交了房屋维修基金房屋维修找谁了吧,房屋维修基金用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。房屋维修资金一般是在交房的时候一次性缴纳完毕,因此交了房屋维修基金后的房屋维修应该找物业公司或物价部门。


小区房屋维修基金是否计入房产原值缴纳房产税?

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根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)。

对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

根据《企业会计准则第 4 号—固定资产》

第八条规定,外购固定资产的成本,包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、安装费等。

因此,在购买房产时,缴纳的契税、维修基金都是购置时必要的支出属于使固定资产达到预定可使用状态前所发生的,归属于该项资产成本支出,应计入固定资产科目,应缴纳房产税。

顺便一并补充几条,关于原值的其他政策规定:

《税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地字〔1987〕3号)

二、关于房屋附属设备的解释

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号 )

三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)

一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

二、对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。


什么情况下业委会委员资格会取消?什么情况下可以重新选举业主委员会?

业委会委员禁止实施的行为有哪些?


《条例》第四十七条规定:业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定;

(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料;

(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料,妨碍业主委员会换届交接工作;

(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章;

(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同;

(六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产;

(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换;

(八)泄露业主信息;

(九)侵害业主合法权益的其他行为。


处罚措施:

如果业主委员会委员、候补委员存在这些行为的,街道(乡镇)政府可以责令业主委员会提请业主大会,罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。

什么情况下业委会委员资格会取消?


资格取消

业委会委员资格取消,分为两种情形,第一种是自然终止,第二种是罢免委员资格。


资格终止情形

业主委员会委员有下列情形之一的,委员资格自情形发生之日起自然终止,由业主委员会向业主公示,并提请业主大会确认:

(一)不再是本物业管理区域内业主;

(二)以书面形式向业主委员会提出辞职;

(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。


资格罢免情形

业主委员会委员一年内累计缺席业委会会议总次数一半以上,或者不再符合本条例第三十九条规定的委员条件的,业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格;业主委员会未提请的,街道(乡镇)政府可以责令业委会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前,业主委员会应当停止该委员履行职责,并向业主公示。


什么情况下可以重新选举业主委员会?


一个任期内,出现业主委员会委员经递补,人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形,或者业主委员会拒不履行职责的,物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。


业委会如何决定事项?

业委会在会议召开前5日,需要将会议议题告知物业所在地的居委会、村委会,并听取意见和建议。居委会、村委会可以根据情况派代表参加。业委会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后3日内,业委会要将会议情况以及确定的事项在物业管理区域内


小区里哪些地下车库归业主共有?哪些车位不能售只能租?

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如今,车位是个大问题。关于车位,要注意什么问题呢?

车位能不能进行买卖?


能,但是分情况。如果是有产权的车位,二手房购房者可以从卖方那里进行车位购买;如果是只有使用权的车位,二手房购房者可以在办理物业交割的时候,进行车位租赁或转交,如果运气好,赶上卖家的车位使用合同到期,你可以直接办理更名。

1.产权车位

有产权的车位有“车位本儿”,可以跟房屋一起进行买卖交易。

2.使用权车位

只有使用权的车位没有“车位本儿”,不能买卖,只能进行使用权的变更。车位使用权变更一般是在物业交割时进行,涉及车位租赁合同签署或转交(租赁不超过20年),合同到期后可以办理更名,部分小区可直接续费使用。


哪些车位不能进行买卖?


1.小区的公共空地

小区里的空地,有的时候甚至是绿地,开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主,有的按月出租。据悉,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。

这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用,扣除必要费用后归入小区维修资金。

2.无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义,其实不然。

在房屋买卖合同中,开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让,不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明,地下车位也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。

这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取,收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

3.已被公摊的地下车位

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位,可这地下车位的买卖是否合法,很多业主并不知道。

如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。换句话说,卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上,并且按比例收过钱了,再把这样的地下车位卖给业主,就是重复收钱。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定:“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权,车位买卖合同是不受法律保护的,业主买到手的只是一张白纸。

这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

4.人防工程禁止开发商销售

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

5.销售使用权超过20年属于欺诈

有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖,不签买卖合同,只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候,并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定:“

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”消费者租赁车位,即所谓的销售使用权,最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。

凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为,消费者可请求双倍赔偿。


地下车库可以计入容积率吗?


这里有一个“容积率”的概念。容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,是城市区划管理中所采用的一项重要指标。并且,容积率是反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念,只有参加建筑面积容积率计算的建筑物,才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

未计入容积率的建筑物,不可能取得房地产权证书,其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。

开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批,则地下车库可以计入容积率,也可以进行房地产权的初始登记,取得独立的产权证书,开发商可以保留其所有权。

反之,如果没有计入容积率,则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主,这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主,进而占用了这些业主共有场地的车位(库)的所有权亦应归业主共有。


购买无产权车位有风险?


购买没有产权的车位风险较大。业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”,实际上很多时候只能视为长期租赁协议,一旦出现自然灾害等不可预知状况时,车位就不再属于业主了。

另外,一旦遇到小区拆迁等问题,没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。

尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权,价格自定,物业还可以免费办理变更登记;但是没有权利转移凭证的停车位交易,始终存在不小风险。



车位买卖价格可以怎样定?


1.车位出售价格要根据小区的位置,楼房的价格,参考行业平均状况等因素定价,评估出可以销售出去的价位。

2.车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同,比如说子母车库(可以停一大一小两个车位)就相对比两个正常车位要低一些。


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