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小区前物业公司—新港物业在《物业服务合同》到期后，无视小区业主们一致要求换物业的票选结果，不配合业委会选聘工作的正常流程，拒绝撤场，还出动了三排“保安人肉墙”对抗业主！这到底是怎么回事？
业主与新港物业之间的矛盾由来已久。永新大成珺小区脏乱差，日常维护工作不到位，小区公共设备年久失修，严重危及业主的人身及财产安全，致使该小区的二手房市场交易价格不涨反跌，目前永新大成珺二手房挂牌价为2.16万/㎡，2020年1月以来房价一路下跌，显然低于周边不少楼盘。引发小区业主的强烈不满！
小区还曾出现过建筑物主体结构塌落、直接掉到地面上的情况！当然，主要责任在建设施工方，然而，后续未能及时处理现场，这个锅物业公司是无法甩掉的！
令有业主反应称，小区地下室的消防喷淋头坏了已经2-3天了，物业不予修理，却给喷淋头套了一件羽绒服吸水，现在22号楼地下车库已经遍地是积水。
而最令业主无法容忍的，是小区的地下机械车位常年未进行维修保养，致使很多零部件严重锈蚀！并多次发生链条锈断裂事件，直接危害业主的人身安全！曾发生上层停放着业主车辆的车位直接掉落砸向下层车位的危险事故！细思极恐，如此严重的后果！想想就后怕！
《物业服务合同》已到期，新港物业却拒不撤场
而且新港物业入驻小区多年，业主质疑存在乱收费现象。据业主反映，小区后期公共能耗的缴纳标准与前期物业管理合同中约定的标准不符！
《物业服务合同》到期，新港物业仍“赖”着不走！业主曾多次通过业委会向物业传达解聘的意向，但居然被物业公司单方面拒绝了！拒绝承认业主大会投票结果！业主议论内容如下：
A：木渎镇大成郡小区，现在小区里面环境堪忧，小区业主大会已表决不再续聘新港物业。
B：新港物业公司不作为，房价很低，民愤很大。
C：今天预中标新物业在小区宣传，遭原物业人员阻挠。
D：新港物业不配合业委会选聘工作正常流程，派了三排保安，人肉墙对抗业主。
永新大成珺业主期盼相关部分支持新物业进驻小区
简单梳理下时间线：新港物业的合同期限为2014年至2019年12月31日；2020年8月小区正式成立业委会；8月30日与新港物业第一次沟通，合同到期是否续聘？9月回函声称要继续服务小区；11月6日召开业主大会对原物业是否留任进行了表决，表决不同意票数1221票，同意票234票；1月5日，业委会开启正常的招标程序，世茂天成物业公司成功竞标；1月10号世茂天成物业公司进场路演，却遭遇新港物业无故阻拦。
业主认为：前期签订的《物业服务合同》已到期，在合同期满的情况下，新港物业已脱离与永新大成珺小区业主的合同关系，业委会有权通过召开业主大会，就解聘和续聘问题进行投票决议，新港物业无权进行干涉。
但现在的情况是，新港物业单方面表示不认可业主大会的结果和决定，拒绝撤场！这难道能够站得住脚吗？现在经过业主及业委会的多次努力，换物业仍然遥遥无期！如今，大成珺的业主们还在为换掉这个糟心物业而努力着， 期待相关部门支持永新大成珺小区业主选聘的新物业尽快进驻小区！
《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
业主虽然没有签署物业合同，但是开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，或者业委会与业主大会与物业服务人签订的普通物业服务合同对业主都有法律约束力。业主虽非物业服务合同形式上的当事人，但业主是物业服务合同项下的权利享有者和义务承担者，是物业服务合同的实质上的当事人。业主就不能以不是合同当事人为由提出抗辩，也不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为拒绝交纳物业费的抗辩理由。
物业服务合同到期了，没签新合同怎么办？
《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
物业服务合同约定的服务期限届满后，如果当事人没有订立新的物业服务合同或者通过约定延长原物业服务合同的服务期限，该物业服务合同终止。但是，如果业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，那么小区的物业将处于无人管理的状态，将影响到全体业主的正常生活，损害全体业主的共同利益，此时物业服务人基于诚信原则，从保护全体业主共同利益的角度出发，继续为业主提供物业服务的，业主接受的，原物业服务合同继续有效，只是服务期限变为不定期。
小区目前正在积极开展各项准备工作，推动业主委员会顺利成立。部分邻居可能不是很清楚业委会是干什么的，成立业委会对自己有什么好处。大家可以花点时间，阅读一下本文。
业主委员会由业主大会依法选举5至17人单数组成，业主委员会每届任期五年。是业主大会的执行机构，对业主大会负责。
二、哪些事项属于业主共同决定事项？
《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
1、制定和修改业主大会议事规则；
2、制定和修改管理规约；
3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
5、使用建筑物及其附属设施的维修资金；
6、筹集筑物及其附属设施的维修资金；
7、改建、重建建筑物及其附属设施；
8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
三、成立业委会有什么好处？
1、选聘或解聘物业服务公司
在没有成立业主委员会的情况下：当业主与物业服务公司发生纠纷时（比如认为物业公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业公司的收费标准、服务质量不满意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业费等相关费用。而物业公司在业主不交纳物业费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。
在成立业主委员会的情况下：当广大业主认为物业公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业公司进行续约。反之，则可以解除与物业公司的合同，另外选聘新的物业公司。
2、监督、审核各项经费的支出
业主对物业公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。
专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业公司中饱私囊。而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。
3、监督和协助物业履行服务合同
业主购买小区的一套房子一般有两种权利：一种是专有权，指的是自己所购房屋的权利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。
业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。
4、沟通的桥梁
除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生各种各样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以作为其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。对业主以及开发商、物管都有好处。
5、行使业主大会赋予的其他职责
业主委员会还可以根据业主大会的决定，行使对公共部位的共有权利等其他职责，如制订、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。
对于一个商品房小区来说，业主花钱买房包含两个部分，即专有部分和共有部分。专有部分属于业主个人所有，由自己管理维护；共有部分属于小区内全体业主共同所有，需要大家共同参与管理，建立一种管理机制。业主大会这一自治组织，为业主们共同决定小区的公共事务提供了一个有效的平台。
在观念上，很多业主已经意识到业主委员会的作用。
部分将房子用来出租或者没有入住的业主或许认为，业主委员会和自己没有关系。但实际上，要构建环境优美、关系和谐的小区，离不开小区业主大会和业主委员会。因为单靠个体业主，很难对小区物业服务进行有效的监督管理。
而成立业主委员会，能充分发挥业主的积极性和自主性，能够有效解决物业服务工作中的各种问题，协调好业主与业主之间、业主与物业、开发商之间的关系，维护全体业主的合法权益，有效提高小区全体业主的舒适和谐生活水平。
买完房子后跟物业和业主委员有过纠纷吗？你参与过小区业主大会制定会议议事规则、管理规约吗？你们小区更换物业？换过电梯吗？使用过或筹集过维修基金吗？利用共有区域开展商业活动了吗？
物权法对此的规定是不是很让人无语，尤其是双过半或三分之二多数的规定，让物业成了小区的主人而不是仆人，民法典对此有了修改，你知道吗？
民法典第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
与现行物权法相比，业主共同决定事项拆分了一项，即将筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金，拆分为民法典本条的第五、六项，增加一项，即本法条第八项。
实际上该法条最重要的是第二款。以前表决换个电梯、使用维修资金、筹集维修资金都要做加法，即“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。
而民法典规定“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，变成了乘法，降低了通过门槛，但与此同时，表决的门槛提高了，以前三分之二就可以表决了，但民法典规定是四分之三。
对于其他需要共同表决的事项，民法典亦设立了比较高的表决门槛，即∶业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
不过需要注意的是“参与表决”不同于“同意”，也就是说只要人数和面积都达到三分之二，表决的结果按照“少数服从多数”的原则处理，在一定程度上通过的门槛也相应降低。
这样的设置，初衷或许是立法者希望有更多的业主参与小区建设与管理，提高大家的参与意识，一方面考虑开发商和物业企业的利益，提高维权的起步门槛，让维权似乎变得更难；
另一方面，放宽通过门槛，让业主通过合理合法的渠道管理好小区，这就像个“蓄水坝条款”，为了物业和开发商的利益，先把水坝建高建牢，但如果水位超过水坝，那就任由奔流吧。
《民法典》是最具权威性的法律知识，更有很多律师都表示：自己学了很多年的法律，这一次可能又要重新开始学了。
近年来，随着私家车数量的快速增加，社区业主对停车位的需求大幅增加，因停车位引发的纠纷也不少见。
小区停车不交费，可能导致两个不良后果
张先生：我的岳母是某小区的业主，这个小区是个老小区，每次去看望岳母，我们都把汽车停在小区道路两旁的停车位上，这些车位是小区改造时增设的。每次小区安排的看车子的人都要向我们收取5块钱的停车费。我们以前停车都是不收费，现在这种收费合不合理，我们能不能拒绝交费?
《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”张先生岳母所在小区增设的停车位占用了小区区划内业主共有的道路，这些车位依法应属于全体业主共有。
物业公司是受全体业主委托管理小区物业的，受全体业主委托收取停车费应是其职责范围。收取的停车费一部分是作为物业管理成本和交纳的税金，一部分作为收益归全体业主所有。也就是说虽然增设的停车位是全体业主共有，但不代表是每个业主单个所有，业主对车位行使共有权，也可以体现在对共有车位收益的分配上。
如果停车不交费，可能导致两个不良后果：
1、车位管理失去经费来源；
2、侵害了其他无车主的利益，因为无车业主没有占用车位，但也是车位的共有人，理应在经济上获得补偿。
因此，如果张先生岳母所在的小区增设了停车位，并委托物业公司收取停车费，其行为并无违法之处。张先生虽然支付了停车费，但其岳母作为小区的业主也是受益人，对其来说也无不合理之处。
一户业主可以使用几个车位?
物业公司魏先生：我们小区的车位现在越来越紧张，有的业主占了两个甚至三个车位，导致后来的业主没有车位可租。我们能否要求这种多租了车位的人家退出一些车位来，有没有相关的法律规定?
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位应按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的。
因此这个问题要看你们小区车位的配置比例。举个例子来说，如果你们小区的车位配置比例是0.5：1，也就是说，小区最多只能有一半的业主可以享有车位。一户业主所获得的车位不能超过1个，如果多于1个，就违反了配置比例。开发商和物业公司有权拒绝业主购买或租赁多于1个车位的要求。你们可以要求这些业主让出一些车位。
如果开发商或物业公司向同一户业主出售或出租了2个或2个以上车位，其他没有购买或租赁到车位的业主可以向法院主张确认合同无效。
能不能把车位出售或者租赁给邻近小区业主?
何女士：我是新区某小区的业主，我们小区车位较为紧张，但是邻近有几个刚开发的小区，入住率很低，车位的售价和租金都远远低于我们小区，因此我们小区里很多人都在附近小区租了车位，甚至有些人还买了车位。如果我在附近的小区买了或者租了车位，这个合同有没有效，我们的权利能不能得到保障?
《物权法》74条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”。这是一项强制性的规定，意味着不管其他人是否提出了比业主更高的条件，也必须满足了小区内业主的需要之后才可以购买该小区的车位。
在目前的情况下，不建议您购买邻近小区的车位，因为随着这些小区入住人口的不断增加，对车位的需求也会相应增加，只要将来无法实现其按车位配比享有车位的业主提起诉讼，法院都有可能认定其他小区业主购买车位的合同无效，您的利益可能难以得到保障。
那么，业主能否租赁其他小区的闲置车位呢?按照《物权法》物尽其用的原则，是可以的。业主的需求释放有一个时间段，小区开发初期，入住率还不高，小区业主的经济能力还有限，此时应当允许开发商将闲置的车位向小区外的其他人出租，以保护开发商尽快收回车位、车库成本的合法权益，这也能在一定程度上解决周边居民停车难的问题。
目前你在邻近小区租赁车位使用没有任何法律上的风险。但将车库车位向业主之外的人出租的前提还是任何时候都必须首先满足小区业主的合理停车需要，因此，租赁合同约定的租赁期限不宜过长。
