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法院判决
普法时间
Q1:住宅小区内哪些事项属于重大事项?
答:根据《民法典》第二百七十八条规定,下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则
《业主大会议事规则》主要包括业主大会怎么召开、议事内容、投票的方式和流程等内容。
(二)制定和修改管理规约
《管理规约》就是小区内的“宪法”,规定业主的权利与义务,包括公共秩序维护、共同费用的分摊、专有部分的合理使用等内容。
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员
业主大会选举业主委员会(简称业委会),作为业主大会的执行机构,执行业主大会的各项重大决策;做出并组织实施部分无需业主大会共同表决的事项决定。
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
若大多数业主都对物业服务企业的服务不满意,则需通过业主大会表决决定是否更换物业服务企业,也需要由业主大会表决决定采取何种方式选聘哪种规模的物业服务企业,或决定业主自主管理。
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金
使用全体业主的住宅专项维修资金用于增加共用设施、修复漏水、修复墙面、维修或增加监控等,都要经过业主大会表决同意后才能实施。
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金
专项维修资金用完了之后,仍不够维修费用,需要再筹集,则需要业主大会表决确定筹集标准后再实施筹集行为。
(七)改建、重建建筑物及其附属设施
需要对原有建筑进行改造,或年久失修需要重建,或需改建或重建电动车停放处充电点、改造小区电容电路等。
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动
将小区公共架空层、楼面、公共场地出租用于设置广告、停车收费等经营活动的,需由业主大会表决同意是否出租,并同意收益分配方案。
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
Q2:表决比例如何计算?
答:根据《民法典》的规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。上述规定也就是我们常说的需“双2/3”业主参与表决的由来。
Q3:如何认定“业主”身份?
《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定:“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节(《民法典》物权编)规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。”
Q4:目前,经常出现因业主身份无法确定,导致人民法院判决表决无效的情况,有没有更好的办法,解决表决时业主身份认定难的问题?
答:可以在业主参与表决时出示相关产权证明,证实属于登记的业主本人的再行使投票权利。
资料来源:业委会资讯公众号
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一、业主大会性质
代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的一个自治性组织。
二、业主大会组成人员
业主大会筹备组(由业主代表、建设单位组成)
三、业主大会物业区域划分
1、一个物业管理区域成立一个业主大会;
2、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素;
3、具体办法由省、自治区、直辖市制定。
四、业主大会成立方式
1、业主在地方人民政府有关部门、居委会的指导和协助下设业主大会;
2、选举业主委员会;
3、只有一个业主的,或业主人数较少且经全体业主一致同意,可不成立业主大会,由业主共同履行职责
五、业主大会投票权
业主的投票权数,由专有部分面积和业主人数确定。
六、业主大会共同决定事项
1、制定和修改业主大会议事规则;
2、制定和修改管理规约;
4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
5、使用建筑物及其附属设施的维修资金;
6、筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
7、改建、重建建筑物及其附属设施;
8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
七、业主大会决定通过方式
1、以上业主共同决定事项第1-5条和第9条,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
2、以上业主共同决定事项第6-8条,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。
——《民法典》第278条
八、业主大会会议类型
1、定期会议(一年至少一次);
2、临时会议(需要召开临时会议的规则和事项详见下面内容)。
九、业主大会开会形式
1、集体讨论的形式;
2、书面征求意见的形式
十、业主大会如何召开
1、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开;
2、经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议;
3、会议召开15日前通知全体业主;
4、业主大会会议,同时告知相关的居民委员会。
十一、业主大会临时会议的启动
1、经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
3、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
十二、业主大会参会人数
1、业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。
2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。
一、业主大会有权决定选聘、解聘物业服务企业 依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业服务企业的权利,同时也是更换物业服务企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。 法律依据: 1.《民法典》第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定: (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; 2.《民法典》第九百四十六条:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。 3.《物业管理条例》第十一条:下列事项由业主共同决定: (四)选聘和解聘物业服务企业。 需要注意的是,小区业委会只是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业服务企业。 二、更换物业服务企业的条件 更换物业服务企业的条件有: 1.法定解除。即物业服务企业丧失一定的经营资格时,所签订的《物业服务合同》自动解除。 三、更换物业企业所需程序 业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项: (1)拟订《物业服务企业选聘方案》,确定采取公开招标或邀请招标方式。 (2)召开业主大会表决:续聘或重新选聘物业服务企业。业主大会决定另行选聘物业服务企业的,应当在做出决议后及时书面告知原物业服务企业。 如重新选聘物业,授权业主委员会组织招标。 (4)发布招标信息。 (5)协商物业服务等级和收费标准,公共收益分配等事项。 (6)选聘工作小组推荐中标候选人名单。 (7)中标候选人答辩会。 (8)公示物业服务合同(表决稿)。 (9)中标候选人路演。 (10)业主大会最终确定中标人。 (11)签订物业服务合同。 (12)物业服务合同备案。 更换物业公司是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业主大会的召开、决议尤为重要。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。 业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。 四、招标过程中必须保证广大业主的知情权 1.业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示; 2.评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听; 3.评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示; 4.中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。 五、招标前办理备案工作 在招标前,作为业主大会的执行机构,业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时,应提交以下资料: 1.业主大会决议; 2.招标公告或者投标邀请书; 3.招标文件; 4.法律、法规规定的其他资料。 业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双方签订的委托书。 六、更换物业服务企业后需要交接的资料 根据相关规定,新的物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括: 1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工,配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料; 2.设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料; 3.物业质量保修文件和物业使用说明文件; 4.物业管理所需的其他资料,譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同,各种物业服务债权债务账册等。 关于业主委员会以上资料的获取,是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交,可向他们索取;如果是由于开发商的原因,则可以向开发商主张,必要时可通过法律途径予以解决。 七、原物业拒绝退出造成业主损失的应当赔偿 《民法典》第九百四十九条【物业服务人的移交义务及法律责任】物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。 原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。