固定车位引发的矛盾就像野火，烧个没完，再吹。

由于历史原因设立的固定停车位，浦东新区中兴亭小区不可避免地出现了法律纠纷。

中兴听云小区有固定停车位130个，临时停车位约60个。入住小区时，小区内的车位管理对固定车位和临时车位采取“先到先停”的原则，至今没有改变。

业委会表示，根据业主大会与物业公司签订的物业服务合同，从2013年开始，小区本着“先进户，先申请，先使用”的原则，地上固定车位每户每月收取停车费120元，临时停车每小时收取4元。

2014年，该物业业主林因不能申请固定车位向物业委员会提起诉讼。在一审法院不予支持后，他对该财产提起诉讼。

林认为，小区内地面停车位属于所有业主，任何业主不得垄断停车位，妨碍他人合理平等使用。该物业将车位使用权转让给个人业主专用，剥夺了业主使用共享车位的权利。采用固定车位管理的本质是剥夺其他业主使用车位的权利。

物业辩称，固定车位在投入管理前就已存在，小区车位现状是历史形成的，物业公司无法改变。

一审时，业委会表示，根据业主大会决议，根据物业服务合同的约定，委托物业公司管理车位。物业公司管理车位的依据，也是所有业主的既定形式。目前的车位管理模式是全体业主自发形成的行为，合理合法。

但是，稀缺的资源必然会被掠夺。停车短缺几乎是每个社区不可避免的问题。目前，资源有限，需求飙升，缓解矛盾的方法取决于停车管理规则的制定。车主应该以什么方式使用停车位？先到先得的顺序公平吗？为什么老业主可以悠闲的享受固定车位，后来搬进来的业主只能抢临时车位？

面对自发的固定停车管理，车主能破吗？

围绕物业公司固定车位管理模式，一审法院认为，物业公司作为受委托的物业管理合同方，仅在小区业主原有停车秩序的基础上，按照物业服务合同有序管理车位，其收取停车费等相应的物业管理行为维护和代表了小区业主的利益，物业公司对车位管理有合理依据。

但林声称物业公司将固定车位出租给个别业主专用，并要求物业公司排除障碍，不禁止或干涉其在小区内自行使用车位。然而，他未能提供足够的证据证明他所投诉的事实的存在，他的指控缺乏事实和法律依据，因此难以支持。

一审法院建议，如果业主认为住宅区停车位管理存在问题，可以通过其他渠道解决，如行业委员会或业主大会的程序。

终审法院持同样态度。

法院认为，临时车位的“定停”和“先到先停”的停车模式，是业主们在业主入住小区、车位资源尚未紧张的早期自发形成的。物业入驻小区后，按照业主建立的车辆停放模式进行管理并无不当，小区业委会多年来对此并未提出异议。如果业主认为小区现有的停车管理模式不符合小区目前的停车现状和要求，可以由小区全体业主通过召开业主大会来决定。上诉人现请求物业改变小区停车管理模式，我院因依据不足难以支持。

上述法院的观点和态度是一致的，社区历史和既定做法需要得到尊重。即使固定停车位的分割严重损害了业主的利益，停车冲突也在边缘，只要业主大会和行业委员会没有异议，社区现有的规则仍然有效。仅凭单个车主上法庭是不可能取消地面固定车位的。

维修资金操作流程及注意事项

1、项目需要先公示（此时需要维修资金网站录入项目信息,此处需要注意打印公示，以防找不到怎么打印）

2、业主委员会决议通过后，就要向居民进行征询，征询通过了就能去银行申请工程审价。（注意申请单子的时候经量填写业主主任和物业负责人都需要填写联系方式，不要填写施工方的联系方式）

3、审价公司收到派单会联系相应的负责人，然后把需要的资料和基本流程告诉业主方，此时业主方需要从维修资金网站打印审价预审需要提供的资料：

1）：维修资金公示；

2）：维修资金决议；

3）维修资金征询意见汇总表；

4）：维修资金审价合同四份（正本两份，副本两份）；

5）：工程预算书或者报价单；

6）：如果签订了线下施工合同的也要提供。

以上资料一起提交审价公司进行资料预审。建议维修资金网站上打印的资料都打印四份以上，留着备用，避免以后需要找不到，并且如果项目需要审价，施工合同不能签闭口合同,闭口合同的话我们是不出审价报告的。（需要注意的是网上分摊一定要准确，比如外墙维修项目，需要门牌栋分摊的，施工方报了一个总价，物业公司就按照每栋楼的面积去分摊了金额，其实这是错的，因为面积大的楼未必一定用钱多，你按面积分摊很容易造成有的房子多用钱，有的房子少用钱，会引起不必要的矛盾。需要操作人员先确认维修对象以后，再让施工方按照对应的维修对象进行报价,然后操作人员再根据施工方报价进行金额的录入。）

4、审价公司收到预审资料，确认无误。审价公司会对资料进行预算，如果以上资料齐全，分摊报价合同之类的也对，那么就能进行网站的开通，并回给物业两份双方都盖完章的审价合同。

5、审价公司开通后，需要物业公司在维修资金网站上做线上的施工合同,做完施工合同就需要联系银行拿预付款（预付款不能高于预算金额的30%，具体金额需要甲乙双方协商，可以为0。）

6、然后项目正常施工，等施工完工竣工验收通过时可以支付进度款。（进度款支付的具体时间需要甲乙双方具体协商，进度款金额不得高于预算金额的45%，具体金额需要甲乙双方协商，可以为0。）

7、竣工后业主需要提供资料：

1），竣工验收报告；

2），工程决算书，决算金额与预算金额相比是否有增加，如果有需要做工程量签证单写明增加原因，并且提供决算电子版；

3）维修资金网站打印出条形码的施工合同；

4）里面的工程量需要提供图纸或者提供计算式。

8、审价公司收集齐资料后15个工作日内出具初步的审核结果,期间需要去小区审价公司收集齐资料后15个工作日内出具初步的审核结果,期间需要去小区施工现场进行实地的勘察。

9、如果对审定结果有异议的需要施工方及时提出，并且由我方回复，待最终确定结果以后再出具审价报告。（这里需要注意审价费收费标准是甲乙双方收费，甲方业主大会是由银行代付是免费的，乙方施工方需要自己支付审价费，具体收费标准可以查询物价局的收费标准）

10、审价公司出具审价报告以后工作就结束了，后续可能需要业主在维修资金网站上制作完工报告，并去银行领取第三笔钱。（需要注意的是质保金不能低于5%，具体需要甲乙双方协商。）

林先生居住在一层，因不需要乘电梯上下楼，他觉得和其他业主一样交电梯费太亏了，就拒交物业费。经审理，顺义法院认为，根据物业管理合同，林先生应该交纳包含电梯费在内的物业费。

物业公司起诉称，2005年,林先生购买顺义区某小区一幢16层楼房的一层房屋。2006年，林先生与小区物业公司签订物业合同，约定物业公司为林先生提供物业服务，物业管理费的标准为每月每建筑平方米1.30元。2012年，林先生开始欠交物业费。2013年，物业公司向该院提起诉讼，要求林先生交纳物业费。

据林先生介绍，入住小区后，他一直按时交纳物业费，但2012年发现一层的物业管理费与其他楼层是一致的，因其住在一层没机会使用电梯，认为物业管理费中包含的电梯费部分不应由其承担，故未交纳2012年后的物业管理费。林先生表示同意交纳扣除电梯费后的物业管理费。而物业公司表示，电梯费由全体业主公摊，也有部分小区签订的物业合同是一层业主和其他楼层业主不同的，如果林先生不认可已经签订合同的物业费标准，可以发起业主委员会形成新的决议并与物业公司签订新合同。

顺义法院审理认为，物业公司与林先生所签订的物业管理委托合同书系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务，即按照业主与物业公司签订的物业合同中约定的标准交纳物业管理费。

拒交电梯费官司没赢过

一层业主因拒交电梯费而被物业公司起诉的案子，北京各基层法院均审理过多起。无一例外的是，这些业主均被判败诉。

见诸报端的除顺义法院此起判决外，最近的一起案子是丰台法院于今年1月审理的。丰台法院以电梯属于公共设施，其设立的目的在于服务全体业主，其费用理应由全体业主共同负担为由，一层业主败诉。

对于一层业主能否不交电梯费，多年来颇多争议。《北京市物业服务收费管理办法》在出台前，曾有一条“首层业主交30%电梯费”的规定，后被删除。支持者以“谁使用、谁受益，谁交费”为依据。但是，反对者认为，如果一层业主不交或少交，那二层甚至5层业主是不是应该比10层业主也少交点？

公共收益都有哪些？

公共收益是利用物业共有部分获取的收益，有以下几种：

1、利用小区公共道路或场地停放车辆，由车辆所有人或使用人交纳的停车费

2、利用公共区域或物业共用部分获取广告费

3、利用公共区域或物业共用部分获取出租费

4、其他应当归共同拥有该物业的业主所有收入

这些公共收益归谁所有，具体怎么划分？

利用物业共用部分获取的收益（包括前期物业管理期间的收益），归共同拥有该物业的业主所有。

一、全体业主所有

小区公共道路或场地停放车辆的停车费、利用小区公共区域获取广告费如广告宣传栏产生的收益、小区内公共建筑如按规定出租业主共有的管理用房、活动房产生的收益等归全体业主所有。

二、部分业主所有

利用共用部分物业、设施获取广告费、出租费、残值等获取的收益，归部分业主所有。例如小区有二幢或二幢以上房屋时，某幢房屋产生的电梯广告费，归该幢房屋业主共同所有。

公共收益是怎么使用的？

根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要用途是：

主要补充专项维修资金，即按规定将收益纳入维修资金帐户作为维修资金。

按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费，除业主大会另有约定外，业主大会做出与收益使用有关的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要，比如共有部位及设施的维修、更新、改造支出，或者补贴物业管理费收入不足部分，除业主大会另有约定外，业主大会做出与收益使用有关的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。此类使用，应当实行审价、审计。

公共收益如何开立账户？

根据《关于加强住宅物业专项维修资金管理工作的通知》规定，利用住宅共用部分所得的收入，应纳入业主大会专项维修资金账户，在每季度末予以结算（对结算时间合同另有约定的从其约定），并于次月5日前纳入专项维修资金账户。

物业服务企业应将小区公共收益存入业主大会账户中“小区公共收益”科目，独立核算。“小区公共收益”科目细分为两种：

一、业主大会收益户

用于核算属于“全体业主所有”的公共收益，如公共区域的停车费、广告费等。

二、门牌幢收益户

用于核算属于“部分业主所有”的收益，如电梯、楼道广告费等，可将收益分摊到门牌幢。

需要注意：

如属于“全体业主所有”的公共收益并非全部用于惠及全体业主的项目时，则应将此类公共收益的一部分按不同房屋幢建筑面积大小，划入门牌幢收益户业主大会有特别约定的从其规定。

为什么要实行业主代表大会制度？

答：我们小区比较大，总共有四千多户，需要一个组织畅通民意表达渠道。也可以有效防止业委会、监事会专权，甚至背离业主利益，放弃初衷；有效防止少部分人被公关，走向业主被代表的尴尬境地。

所以我们积极倡导业主代表大会，一切有关小区的决议交给业主代表大会表决。业委会、监事会的提议和议案由业主代表大会表决。

业主代表大会有没有法律依据?

答：有。业主代表大会制度并不是我们的创新。

根据《江苏省物业管理条例》第十二条 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。

第十三条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：

（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

业主代表、业主代表大会有什么权限？

答：业主代表可以联名弹劾不称职业委成员。业主代表大会可以表决对业委成员的罢免与任命以及其他议事规则规定的权限，让小区议事变得更有效率。

业主代表候选人、楼栋发起人怎么选？主要做什么？其他楼栋可以选本楼栋的业主吗？

答：业主大会和业委会是群众自治组织，体现业主自我管理。业主代表候选人为本楼栋业主自荐、推荐产生。目前楼栋发起人和准备参加业主代表候选人的主要工作是参与本楼栋群创建，积极宣传业委会的正能量作用，了解业主呼声。其他楼栋业主不能参与本楼栋发起人和业主代表。

业主代表、筹备组、业委会和监事会成员是否有工资?

答：参与小区公共事务属于一种公益行为，大家都抱着家园变得更美好而参与其中，没有想过从中获取收入报酬。

业主代表、筹备组、业委会、监事会与业主之间不是雇佣关系，所以不存在工资一说。筹备组筹备期间更没有任何报酬。

根据法规规定，为维持整个组织正常运转，允许给业主代表、业委会、监事会，从公共收益中拨取极少部分作为日常补贴。但是，额度是多少，每位成员有多少补贴，不应该一刀切，大锅饭。应根据平时表现，工作量大小，业主满意度等，有科学的考核与计量。经过业主代表大会审议，最终确定。建议每年年终评议一次，并向全小区提前公示和征求意见。

在此，我们本次筹备发起人团队宣布，如果有补贴，我们将所有补贴捐出，成立慈善基金，接受所有业主及业主代表监督评议。

你们成立业委会，能解决小区哪些问题？

答：我们抱着改善小区，希望解决问题的初心来发起成立业委会和业主代表大会。我们跟大家一样，都对美好生活充满向往，希望改变。但是如何改变，需要业主代表们和广大业主共同商议。我们作为发起人起到抛砖引玉的作用。希望有识之士积极参与业主代表和楼栋发起人，把业委会成立起来。目前，我们不陷入争论如何去搞好小区。这个难题将来我们一起来解决。

作为业主，我应该怎么参与支持?

答：我们理解很多业主都是上班族，我们发起人也是有事业有家庭。如果大家都挤出一点时间，这件事将变得很容易。大家只要在本楼栋担当业主代表，或找出你们信得过的代表，表达你们的声音。当然有意愿参加到全小区事务的更是热烈欢迎！