房屋漏水是居民小区较为普遍发生的现象之一。因房屋漏水造成业主财产损失和损害，到底应该由谁来承担赔偿责任？由于房屋漏水的情形不同，因此定责也不尽相同。

情形一、防水不合格，楼下遭了殃

刘某、唐某系乌市幸福路某单位家属院的业主，二人系楼上楼下的邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现长期渗漏的情况。

在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了其家中的卫生间防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，房屋停止漏水后，经法院主持对房屋损失部分进行了调解。最终，刘某赔偿唐某房屋损失6000元。

法官曹玮说，本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼上业主的防水存在问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的）。

漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。若确定属于装修公司工程质量或管线问题，则可向装修公司或管线厂家另行追偿。

情形二、楼顶晒台种花，水漏邻家

孟某系某小区顶层房屋的业主，购房时，开发商向其赠送了楼顶晒台。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷从而导致漏水，但未能举证。

法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此造成的损失也应由孟某予以承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修损失5000余元。

情形三、违法搭建鸽舍防水被毁

阿某系乌市某小区顶层房屋的业主，2014年其房屋发生持续漏水，遂将物业公司起诉到法院。物业公司到庭后对漏水原因提出异议并申请鉴定。经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉造成屋面防水被破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。

法官蒋欣庭后解释称，正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因的鉴定结论，导致漏水的原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失承担赔偿责任。

情形四、擅自改装自担部分损失

张某与李某系楼上楼下相邻业主。2005年李某将卫生间改造为储物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。2015年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损坏，故诉至法院，要求张某对字画损失和装修损失进行赔偿。

法院审理后认为，李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在2015年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任。张某系楼上业主，不能排除对涉案损失的过错责任吗，故法院认定李某擅自变更了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿李某部分损失合计6400元。

情形五、雨水管年久失修致渗漏

王某系乌市某小区业主，2011年王某家中小卧室和卫生间顶部发生渗漏水，与物业公司交涉后始终未见改善。2013年10月，物业公司在进行外墙保温施工时发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，遂将雨水管更换，至此王某家中再没有出现渗漏水现象。

为此，王某将物业公司告上法院，索要之前因漏水造成的装修损失。

法院审理后认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损,则物业公司应承担相应的赔偿责任。

本案中，物业公司作为该小区的物业服务企业未能对公共部位的雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。据此，法院判令物业公司赔偿王某装修损失3500元。

情形六、窗户严重变形漏风漏雨

唐某于2013年入住某房产公司开发的房屋，2014年唐某发现该房主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求房产公司赔偿其窗户更换的损失及漏水造成的房屋装修损失，后经法院主持调解，房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计6700元。

法官曹玮庭后解释称，交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

律师说法：

在居民小区的各种通水管道的管理、维修和养护方面，一般适用“谁管辖、谁养护”的原则。依照相关规定，业主共有部位和共有设施、设备由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司未尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。

同时，我国相关的规章还对房屋漏水的维修责任作了相应的规定：房屋的主体结构保修期为该工程的合理使用年限，通常普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年；屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。也就是说，如果在相邻各方都没有责任的情况下，漏水的责任就应当由供应商来承担。

我们应当从本期案例中受到启发，在房屋装修、设施变动的过程中一定要慎之又慎、三思而行，避免造成漏水问题，给自己和邻居造成损失、带来不必要的麻烦。

法官指出，房屋发生漏水跑水，相关业主及物业、开发商应通力协作，尽快查出问题并及时将问题隐患消除，同时注意保留证据，方便日后定责。

市民牛先生：我住在一个有十多年房龄的小区，我的房子最近出现了一些问题，需要维修。目前我们小区已经没有物业管理了，小区也没有成立过业委会，请问这样的情况之下，如何申请房屋维修资金？对房屋维修资金又将如何管理监督？

说法：

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，目前可以由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责，向市、区维修资金管理机构申请使用物业专项维修资金。

根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金》等法律法规，使用专项维修资金有明确的条件和程序。已经建立房屋专项维修资金的小区，如没有物业服务企业的，可以在区县房地产管理局指导下，由业主委员会委托相关单位负责房屋专项维修资金的申请使用工作。没有业主委员会的，由居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，负责组织业主对房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造方案进行书面确认，并监督实施。

业主拒绝缴纳小区公共维修资金，被业主委员会诉至法院。近日，靖西市人民法院依法审理后，作出判决：李某某于判决生效之日起3日内缴纳小区公共维修资金1000元。

李某某于2008年7月购买了靖西市某小区商品房，此后李某某一家入住该小区。2018年初，小区物业公司撤离，小区陷入无人管理状态，公共照明、河堤护栏损坏，小区一到晚上便陷入黑暗，业主意见很大。

2018年11月22日，13名业主发出倡议书，倡议小区每户缴纳1000元的小区公共维修资金，指定管理人，用于修缮公共照明、河堤护栏，得到广大业主响应。

2019年5月23日，小区召开业主大会，选举成立业主委员会，同时，大会通过了《业主公约》，对此前筹集每户1000元的公共维修资金予以追认。

2019年12月4日，小区第一届业主委员会获得批准备案，正式成立。

2019年1月至2020年5月，小区公共维修资金管理人及成立的业主委员会使用筹集的公共维修资金陆续完成对小区河堤护栏、全部公共照明、大门亮化的重修、改造，小区面貌焕然一新。

截至2019年12月30日，共99户业主的小区已有90户各缴纳了1000元维修资金。李某某以各种理由拒绝缴纳每户1000元的公共维修资金，被业主委员会诉至法院。

法庭上，李某某辩称，业主通过倡议书的方式筹集公共维修资金，其理解为捐款，既为捐款，其可以捐，也可以不捐。并且，应按业主的户型面积来分摊费用，而不是一律每户1000元。

经审理，靖西市法院认为，小区业主大会讨论、制定的《业主公约》程序合法，内容不违反法律规定，因此具有法律效力，对于全体业主具有约束力。《业主公约》追认了前期发起人向各户业主筹集每户1000元小区设施维护费的行为，这笔费用不是捐款，李某某作为小区业主应当遵守并履行。

根据《物业管理条例》第7条的规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第12条第4款规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”小区前期数名业主发起倡议，建议每户业主交1000元的维修资金，这种倡议在法律上确实不具有约束力，业主可交，也可不交。

但是，此后的《业主公约》对每户筹集1000元作为公共维修资金的倡议予以追认。李某某作为小区业主，应当遵守《业主公约》的规定。李某某的抗辩于法无据，故没有获得法院支持。

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项，应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

1、本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业；

2、选聘的物业服务企业应符合以下条件；

3、物业服务标准和费用；

4、物业服务合同期限为3年，具体内容同与2017年12月7日发布公告的内容一致。

原告认为康桥水都业主大会执行机构上海市宝山区康桥水都业主委员会（以下简称康桥水都业委会）在主持业主大会表决事项时，将续聘与否的表决程序和如何续聘的表决程序合二为一的事实明显违反了《管理规约》约定作出的决议违法，遂向人民法院提起诉讼，请求撤销上海市宝山区康桥水都业主大会2017年12月24日作出的《关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》中关于本小区采取公开招标方式选聘物业服务企业及在物业费涨价25%限价内签订服务期限三年的物业管理合同等事项的决议。

【审判要旨】

法院认为，根据证据显示，康桥水都业委会在2017年12月7日将选聘物业服务企业方案包括拟选聘物业服务企业的标准、标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式予以公告，2017年12月8日就关于业主大会会议讨论事项予以公告；并于2017年12月24日召开业主大会。业主大会上就关于选聘物业服务企业方进行表决，该表决为对物业服务企业的选聘方式，而非差额选聘物业服务企业的表决，故可以适用“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意”的表决形式。

根据该表决形式，表决票发放2,587张，除去不同意票342票、弃权票114票、废票24票，同意票为2，107票，该表决已获得专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数的业主同意，故上述决议内容对业主具有拘束力。张建国等以上述决议侵犯其合法权益，违反法律规定程序为由要求撤销，缺乏事实和法律依据，法院不予准许。

【律师说法】

选聘、解聘物业服务企业或者涨物业费属于业主共有和共同管理权利的一般事项，应当按照民法典第二百七十八条的规定组织业主共同决定。即选聘或者解聘物业服务企业应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

本案涉及到“归入票规则”的效力问题。实务中很多小区为促成业主大会形成有效决议，往往会有“未参加表决的视为同意”或“未参加表决的视为同意已表决的多数票”的规定。在民法典生效前，如果小区的《议事规则》《管理规约》《临时管理规约》等文件有关于“归入票规则”的约定，那么在召开业主大会时是可以适用该规则的。民法典生效后，召开业主大会需要经双三分之二业主参加，因此“归入票规则”将失去用武之地，逐渐退出历史舞台。

三驾马车，四位一体，成为构建小区日常管理及维护的多元主体，其中不同主体的地位、功能和属性各不相同，如何构建一个和乐的小区？其中的矛盾从何显露？各方参与又是如何？或许值得细细展开分析。

而小区矛盾溯源面临的工作是千头万绪的，“越是基层越是混乱”的形况也是理所应当的。因此，将“维权型业委会”作为切口深入了解，思考什么事件能够让小区成员聚集？通过什么过程达到维权的目的？业委会在其中的作用是什么？几大问题，揭示小区乱象如何平息。

一、研究对象特点

商品房小区构成现代城市人口的主要居住环境，而“外卖之声隔户可闻，而左右邻居老死不相往来”则成为广大“都市丽人”常态，两点一线的生活，即家——写字楼，是多数居民的正常的日子。

对于小区研究而言，若将小区行动者及其问题为研究对象，则需要指明，所研究小区应是租户较少的新型商品房小区。构成此类小区的业主呈现出工作多元化、身份多样化、所接受文化教育不同等特点。

如前文所说，在小区中70%的业主呈现出“政治冷漠”的特点，小区事务不过是“别人的家长里短”，因此远远避之，剩下30%业主构成小区各项活动参与的“基本盘”，而小区的人际关系的“安定与混乱”也基本上受其影响；在参与过程中，参与者之间身份极为平等，极少存在外部社会关系的渗透，因为小区内业主的多元化，因此社会网络的交叉影响作用不明显；舆论极化的特点突出，“我从未见过面对生人竟然能如此的张狂”，最近的调研中，访谈对象是如此概括小区舆论的。

二、小区业委会的演化特征

小区业委会是小区全体业主大会的执行机构，仅针对物业管理事项做出相关规约社会组织。但相较于其他社会组织，业委会在法律上并不健全，并无民政局颁布的社会组织代码，业委会的正式身份确认只不过是在所在街道备案而已，因此在一定程度上可以视作“半个组织”。

小区业委会的成立，根据议事规则由业主大会产生，而在实际执行过程中，首届业委会通常是在居委的“孵化”下产生。因此，首届业委会在一定程度上对居委的依赖作用极强。

维权型业委会通常是在第二届或者原业委多年轮值后因小区某些热点事件的爆发而产生。

三、维权型业委会的就任路线

自治觉醒

根据不同案例，因小区“设施老化”往往引起某些与之紧密相关的部分业主的关注，此以S市W和P小区为例。

事件一：A小区全方位老化

A小区曾经绿树密布，环境宜人，小区雕塑林立，曾经是市级文明小区。后因疏于管理，而景物凋敝、停车混乱，甚至令人骄傲的数十株珍贵树木也莫名消失，各处景物的败落引起经常在小区中散步的业主关注。同时小区原业委启动的停车改革并不能获得多数认同，此事件成为小区事务走入业主眼帘的窗口事件，众人围绕此事件纷纷建言，在共同行动中凝聚成集体。

事件二：B小区电梯失效

B小区中18号楼的电梯老化，因诸多原因原业委并不加以修缮，此事件引起该楼成员的广泛不满，而通过动员和造势并不能推动业委会通过该楼的电梯维修项目，因此该楼成员自发组成电梯工程的招投标小组，自筹资金进行修缮，该小区的初步自治意识逐渐形成。

维权抗争

当相关“设施老化”引起的广泛不满引起小区内“密切相关成员”的共识后，一个“维权共同体”便在此基础上产生。需要指出的是，这是围绕小区内部物业纷争的“小区内斗争”，不涉及广泛的政治议题，通常情况下以解决设施问题为着眼点。通常情况下，“维权共同体”通过官方沟通、私下抗争和自发宣传而凝聚更为庞大的“共识共同体”，相关案例同样以S市为例。

事件一：A小区的官方沟通

小区停车乱象引起W小区“停车维权共同体”的不满、绿化及工程的违规则引起小区“散步共同体”的不满，这两类人群在表达不满的过程中形成密切的联系，进而采取统一行动——官方沟通。通过业主代表联系原业委会成员，希望就相关事件做出答复，并进行整改。然而业委会的拒绝和敷衍了

将矛盾进一步放大，进而引起小区居民的更广泛关注，从“停车和散步共同体”变成了“维权共同体”，并通过法律手段进行诉讼，原业委会的合法性遭到了质疑。

事件二：C小区的私下抗争

在原业委会的合法性遭到质疑后，C小区除了通过官方渠道的诉讼和投诉行为外，也展开了广泛的对立抗争行为。C小区因为垃圾分类的问题引发巨大矛盾，“维权共同体”通过号召居民“统一丢到楼下草丛和地下车库”进行抗争运动

事件三：AC小区的抗争微信公众号

在“维权共同体”与原业委的抗争过程中，A和C小区为了维系共同体，形成统一的思想和战斗力，均依托微信公众平台发声。而“维权共同体”的微信公众平台与原业委会掌握的官方平台在相关事件上往往言辞相反，语态激烈。小区的矛盾，在双方的抗争过程中进一步加强。

S市小区在抗争过程中表现出强烈的规则意识，“斗争是无情的，上台要合法的”成为“维权型业委会”的行动方式。

凭借斗争过程中的“英勇表现”，“维权共同体”中的核心成员获得巨大威望，而在组织中具有较高权威。为了不断巩固自身的“维权合法性”，核心成员会进一步就相关议题向原业委发难。在“维权共同体”形成一定态势，根据小区议事规则通过召集小区业主的20%，启动业主大会程序，罢免原业委并借势上台。