分期开发的小区如何组建业主大会？

业主大会的组建中，业主大会如何组成、业主大会的成立条件、业主大会组建程序如何启动、分期开发的小区如何组建业主大会，这四个问题需要明确。

业主大会如何组成？

一个物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会的成立条件是什么？

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

业主大会组建程序如何启动？ 

符合业主大会组建条件的物业管理区域，其建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：

（1）物业管理区域核定意见；

（2）物业服务企业用房和业主委员会用房（合称物业管理用房）配置证明；

（3）业主清册和物业建筑面积；

（4）物业出售并交付使用时间；

（5）已筹集的专项维修资金清册。

建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

分期开发的小区如何组建业主大会？

划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先期开发区域内销售并交付使用的物业符合规定条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。

业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”《桃花扇》里讲明末兴亡的一句话，用来形容小区里业委会的起伏，也相当妥帖。我们在走访中发现，很多声势浩大的业委会，总是如流星一般迅速殒落，反而是那些看起来没什么活力，随时都要垮台的业委会，最后却到达了终点，而且解决了一些小区顽疾。

笔者曾见过某小区花了近一年时间罢免上一届业委会，结果新一届业委会刚拿到备案证一个月就内部分裂，勉强少数方退出，多数派留存，换届工作才不至于前功尽弃，正可谓一幅对联：“维权上台、轰轰烈烈；上台两月、啥事没干。横批“卒””。这样的场景在很多小区中一再上演，我们想要探讨，参与业委会，什么样的工作方式才是真正适合，并减少此类悲剧的发生？

案例a：人人支持的车改，居然会失败！

某小区车位紧张，业主抱怨不断，但业委会成立之后，一直纠缠维权往事，并没有着手推行停车改革的意思。直到今年八月，邻居因车位旁的一坨狗屎向业委会反映停车管理和监控摄像的问题，业委会才意识到上台一年，没有实际的成绩，于是决定立刻启动车改。

停车费定价太低，小区成了外来车辆的天堂。不少业主表示，当下最迫切的就是提高外来车辆的停车费，改变小区停车洼地的局面。主任认为既然要改革就一步到位，希望先升级地下停车场系统，做号牌识别，同步地面停车系统，以便实施一整套复杂的停车计费标准。

原来的车辆管理系统尚且在质保期内，安装新的号牌识别系统又需要花费一大笔钱，很多业主不赞成主任的做法。8月份启动，9月份设计方案，整个方案在业主中，并没有得到有效的共鸣，业主反对声音也很激烈，10月份就仓促上马。加上业主大会会议开票前一天还在分发表决票，违反了表决票需要开票前7天送达到业主手里的程序要求，诸多疏漏放在一起，车改最终被房办叫停。业主普遍支持的停车改革，就这样停滞了。

很明显，主任在推行车改时有心血来潮的成分，高估了自己的能力，低估了实际操作的复杂性。想一步到位解决问题违背了改革的渐进常识，很多事情未雨绸缪是好，那是建立在没有争议的前提下，如果有争议的选项，不如索性等待所有问题暴露在台面上，再寻求解决之道，一来阻力更小，二来更容易获得大家理解。

案例b：业主大会决议通过续聘，却难以执行

松江某小区首届业委会刚上台没多久，就面临物业提出合同到期需要续聘的问题。由于没有经验，他们在模糊中接受各方的“指导”，很快就启动这个事项，针对“是否续聘物业”，设置了“续聘”、“另聘”和“弃权”选项的表决票。

整个业主大会会议的组织不甚严谨，很多表决票都是上门直接回收，小区业主两千多户，收回到表决票约一千六百张，尽管支持续聘的票有一千张左右，但主张选择另聘的，高达五百多张。最终业主大会“双过半”通过了与前期物业续聘的决议。但“赞成的，不一定真赞成；但反对的是真反对！”，再加之业主对业主大会程序严谨的质疑，同时本次业主大会会议还是在物业协助下组织的，业委会此刻才意识到小区内要求解聘当前物业的声音是真正的主流。但业主大会已经形成了续聘的决议，此时骑虎难下，在续聘合同上盖章，就是站在业主的对立面，不盖章就是不执行业主大会决定。

业委会左右为难，最终只能执行业主大会决议，为了给小区的未来留一些改变的希望，他们坚持在物业合同的解约条款上设置容易执行的5000违约金，给下一届业委会操作物业解聘制造可能和希望。但尽管如此，业委会还是在业主们的嘘声中集体辞职，留下一个割裂的烂摊子等待下一届来收拾。

案例c：一次会议表决议题高达45项，你想干嘛？

徐汇区某小区业委会，新官上任三把火，一次业主大会会议就罗列了45项议题，这个数字远远超出了大名鼎鼎的1787年费城制宪会议。很多提议非常的草率，导致根本无法有效落实，业委会只好在一年后又组织了一次业主大会会议，又列出28个议题，给上一次的表决议题方案打补丁。

由于主任过于强势，业委会和周围居委、派出所、开发商的关系都不大好，有时连业委会内部成员也吃不消，工作态度逐渐懈怠，太多的提案，又执行不了，业委会在业主心中的形象也逐渐崩塌，凭空制造了很多不信任。目前小区内部正在酝酿针对本届业委会的罢免提案，声势逐渐壮大，结局可想而知。

感悟

业委会所涉及的事务糅合了法律、政治、行政、利益、人情等元素，既要求参与者具备一定的民主素养、逻辑谈判能力，又要求懂得人情世故，灵活变通。在一个封闭的社区空间里，很多冲突、情感、乃至整体局势是微妙的，没有那么明确的是非黑白，很多问题也无法一刀切断，立刻解决。仓促行事，只会是惨淡收场。

上述业委会的失败，很大原因在于他们对小区局势认识不清，尚不清楚事情的利弊风险，就匆忙开始。有人说，缩手缩脚干不了大事。面对难度系数高的大事情大工程，更要迎难而上。

可是，业委会要对整个小区负责，一旦工作出错，是全体业主利益受损。参与者切不可以把业委会理解是自己某些想法的试验场，必须谋定而后动！不要妄想凭借业委会小小的力量就能把什么事都干好，那不现实，能干好的就争取做到位，没有办法推动的就缓一缓、放一放。把握推进节奏，理智行事，比解决多大问题，多少问题更重要。

最后提醒，业主是结果导向！不管过程中业委会多么辛苦、程序多么严谨，最终的结果才是终极的评价依据。特别是涉及“物业选聘”、“停车改革”、“物业费调整”等重大议题，轻微的扰动都会在小区激起巨大的涟漪，业委会一定要慎之又慎。如果你换了物业，新来的物业还不如之前那家服务的好，即便你程序再严谨，过程再无瑕疵又有什么样的意义呢？

如何更换物业公司？更换物业需要做些什么？

第一，取得多方面的支持调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。还可以咨询一些小区业主大会、业主委员会第三方服务商，为我们提供物业领域专业性指导。

第二，对更换物管企业各方面工作进行交接设计物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到。

第三，交接内容交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。1．工程交接：由专业人员分成电气、暖通、土建等小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。2．财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

杭州简邻公司提供小区物业服务公司更换流程咨询服务，更换物业步骤，招投标代理服务，为小区业委会提供招标文件，物业服务选聘方案，全流程协助小区更换物业服务企业的程序。

小区更换物业，物业招投标一定要招标代理吗？

1、没有任何法律规定，小区选聘物业公司必须采取招标（开发商选聘前期物业除外）。

2、业委会选聘物业公司，是为体现公平才用招标，并非法定强制程序。

3、招标人是否采用招标代理公司，由招标人自行决定，任何人无权强制要求招标人采用招标代理公司。

4、业委会不采用招标代理公司，目的是避免招标代理公司的行业潜规则在小区作妖作福。

什么情况下业主委员会应当组织业主召开业主大会会议，启动选聘物业服务企业程序？

1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定，拟重新选聘物业服务企业的；

2.物业服务合同期限届满前3个月的；

3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的；

4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。

小区更换物业《选聘方案》需要经过业主大会表决？

《选聘方案》应当经过业主大会表决，其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况，物业服务合同的期限，物业服务事项和质量标准，物业服务收费标准，物业服务履约保证金等内容。选聘方式可以采取直接选聘，即业主委员会根据选聘标准，邀请1-3家符合条件的物业服务企业投标，全体业主根据投标企业的综合情况，填写《选聘物业服务企业表决票》，多数业主同意且得票数最高者入选；也可以采取间接选聘，即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。

选聘物业为什么要通过招投标方式？

1、打破垄断，引入竟争。从宏观上说，物业招标是打破开发商及其附属的物业公司行业垄断、形成良性竞争格局的有效手段，物业公司在市场竞争中通过检验，优胜劣汰。一味追求暴利，低劣、无信的公司将被诚信经营、优质服务、具有良好职业道德的公司所取代。这是一个不可抗拒的社会发展潮流。 

2、签订合同，约束双方。通过与中标的物业公司签订物业管理合同，明确双方的权利和义务，包括服务标准和价格以及违约等条款。使广大的业主在透明、合理的价格下获得满意的服务并有效地行使监督权。 

3、确定产权，明确归属。通过招标，我们还可以清理和明确我们公共财产的产权归属，从而使广大的业主的共有的财产获得应该享有的法律保护。 

4、通过招投标，可以提高和增强广大业主的公共意识，关注自身合法权益，积极关心和参与小区公共事务，让广大业主们行使自己的权利，形成大多数业主的共同意愿。 

业主委员会有权解除物业服务合同？

当业主大会按照《物权法》第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，在适用时需要注意以下几个问题：

（1）只有业主委员会可以请求解除物业服务合同，业主个人并不享有该种权利（未设立业主委员会的，可以由全体业主共同请求解除）。尽管有的境外立法例规定在管理服务人有不正当行为或其他不适合执行职务的情况时，各业主可以请求法院将其解任，但是我国《物权法》明文规定解聘物业服务企业（或者其他管理人）由业主共同决定，因此业主个人不享有解除物业服务合同的权利。

（2）业主委员会解除物业服务合同的请求必须以业主大会的决定为依据，业主委员会无权自行作出该种决议，业主委员会的负责人更无权自行作出该种决定。

（3）业主大会解聘物业服务企业的决定不是任意的，而是必须依照《物权法》第76条规定的程序作出，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且该种规定是法律的强制性规定，业主大会议事规则不得变更或者排除适用。至于业主大会会议的形式，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（4）该款规定仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，而无需业主委员会再行解除。

物业服务企业退出时应履行的哪些义务？

物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：

1、移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

2、撤出物业管理区域内的物业服务人员；

3、清退预收、代收的有关费用；

4、法律、法规、规章规定的其他义务。

业主委员会应当监督和督促物业服务企业及时履行以上义务。

更换前期物业服务企业的需要注意的事项有哪些？

开发建设单位在业主大会成立之前，已按照国家及本市有关规定，通过招投标方式选聘了具有相应资质的物业服务企业，并与之签订了前期物业服务合同。前期物业服务合同对物业服务内容、服务标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，即包括了前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同是开发建设单位与前期物业服务企业签订的，为小区业主设定权利义务的合同。业主虽非合同当事人，但仍须依商品房买卖合同约定接受前期物业服务并支付物业服务费。前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，业主对前期物业服务企业不满时，可通过召开业主大会自行选聘新的物业服务企业，与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止。

居委会有权为小区选聘物业管理公司吗？

尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。

当业主大会或业委会的相关决议侵害到我们业主自身的合法权益时，你会怎么做？互相攻讦，最后甚至发展到身体对抗，这样的事例在我们的生活中屡见不鲜。最后很可能相互间的关系日趋紧张，而问题也没有得到有效解决。除了这种非正式的对抗手段外，我们还有其他维权方式吗？在强调依法治国的今天，法律不失为维护我们自身利益的有效方式。而业主撤销权就是我们最有力的法律保障。

什么是业主撤销权？根据《民法典》第二编《物权》第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

案例详情：

      凌先生所在的阳光小区（化名），在2016年底，其第一届业委会成员全体辞职，小区业委会处于空缺状态。2018年10月下旬，居委会公告对阳光小区三项规约进行部分修改，包括取消旧版规约对业委会成员年龄的限制、增加公共维修基金使用规则等。2018年11月底，居委会以发放表决票的方式，于2019年1月10日召开阳光小区业主大会，通过了修改《阳光小区业主大会议事规则(草案)》、《阳光小区管理规约(草案)》、《阳光小区专项维修基金管理规约(草案)》的决议。

      凌先生认为，上述所形成的的决议在内容和程序上均存在违法情况，如：

      新的业委会未成立之前，就组织召开业主大会对重大事项做出决定；

      业主大会违规召开；

      将原本应由全体业主共同决定和拥有的对于维修资金使用的权利，违规转让给业委会和物业公司，进而侵犯了业主的合法财产权益等。

      因此，凌先生向区人民法院提出诉讼，将阳光小区业主大会告上法庭。

      而业主大会辩称，受制于小区内长期没有形成新的业委会，使得许多亟需解决的问题没能得到妥善处理。而这一次的业主大会，是在居委会根据上海市居民委员会工作条例规定的相关要求而召开的。

      且关于《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》等文件的表决中，同意票都占到了业主总人数和建筑面积总面积比例的75%以上，符合相关的法律规定和要求。

      在经过审理后，法院认为：

     根据《上海市住宅物业管理规定》第二十八条规定，业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

     业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委XXX组成。

     自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：(一)选聘、解聘物业服务企业；(二)调整物业收费标准；(三)除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；(四)其他重大事项。

    根据上述规定可知，在新的业主委员会成立前，不得召开业主大会对小区重大事项作出决定，而是应当先选举产生新的业委会。阳光小区居委会组织召开业主大会先审议通过了三项规约(修改后)的决定，后选举产生新的业委会，违反了程序，凌先生要求撤销审议通过三项规约的决定，符合法律规定，法院予以准许。

   据此，依照《上海市住宅物业管理规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，区人民法院最终判决：

  撤销被告阳光小区业主大会作出的审议通过《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》的决定。并由被告承担诉讼费用。

 而被告在收到法院判决书以后，向上级法院提出上诉。法院认为阳光小区业主大会审议修改三项规约的程序违法。如虽然居委会在未能产生业主委员会的情况下可以代行业主委员会的相关职责，但这需要经业主大会同意并授权，且该授权事项与所有业主切身利益相关，应当由全体业主讨论决定。

最终，上级法院驳回其上诉请求，维持原判。

最终结果：  

通过这一案例，我们可看出：

      1.规则明确，坚持程序正义，对我们包括业主在内的所有人权益保护是最合理和有效的。无论是小区内的相关议事规则，还是各种与小区事务有关的法律法规，都是保障我们权益的坚定基础。虽然可能存在低效、掣肘等消极现象，但从长远来看，是最符合我们的利益和诉求的。

      2.正确、有效地运用法律手段。当我们面临困境、权益受到侵害时，采取一些非理性的对抗方式，最终很可能收效甚微，且同时给自己造成更大的麻烦和问题。

在这种情况下，相信法律，了解法律知识，正确、有效地运用法律武器，尊重事实，理路清晰，是最为贴切和理性的选择。

相关法律条文：

      1.《民法典》第二百八十条：

      业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

      2.《上海市住宅物业管理规定》第十八条：

      业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

      业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

      业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。

      3.《上海市住宅物业管理规定》第二十八条：

      业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

      业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

      换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。

      自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

      （一）选聘、解聘物业服务企业；

      （二）调整物业收费标准；

      （三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

      （四）其他重大事项。

      4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：

      业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

       5.《上海市居民委员会工作条例》第二十条第二款：

      因客观原因未能选举产生业主委员会的，居民委员会应当在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责。房屋行政管理部门应当加强对居民委员会代行业主委员会相关职责的业务指导和服务工作。

杭州滨江区浦沿街道的六合天寓小区业委会与物业公司签订物业服务合同时有一个“特别”约定，业主只需支付11个月的物业费，剩下的1个月由业委会承担。然而正是因为这个“好心”的与欸的那个，却让业委会吃了官司。

一、起因：解聘物业

“越华物业是因为业主对服务不满意而提前撤出的。”现任业委会委员方小姐说，越华物业移交时，经检查发现，小区的消防设备设施存在不少故障点没有修复，越华物业说是上一任物业公司的“历史遗留问题”。但据方小姐所知，越华之前的物业公司在撤出时，提供的消防设备检测报告并没有显示有故障点，“即便后来出现故障，越华物业也有义务维修”。

　　电梯问题更是让小区业主怨声载道。方小姐说，去年夏天，小区电梯出现大面积故障，“大热天业主要爬32楼回家”。后来业委会找来电梯维保公司，经排查是电梯门挂轮老化，“这说明越华物业没有对电梯维保公司起到监管作用”。

　　去年，小区业委会进行业主满意度调查，超过半数的业主对越华物业服务不满意，根据合同约定，小区与越华物业提前解约。

二、被诉：“赔钱吧，业委会！”

今年6月，小区业委会收到了一张法院传票，越华物业作为原告起诉称，其与六合天寓小区第三届业主委员会2015年1月签订《物业服务合同》，为期五年。合同里有一个特别约定：“每年物业费，业主自行支付11个月，在年度结束后60天内，业委会从公共收入中代业主支付1个月。”

2016年12月，双方又签订《提前终止物业服务合同协议》，约定在新物业公司进驻之前三个月的临时托管期内，物业费标准不变，由越华物业向业主收取物业费，不足部分由业委会垫付，但业委会垫付金额不超过小区住宅物业一个月的物业费。

越华物业提出，根据上述两份合同约定，2016年度应该由业委会代付的一个月物业费有30.25万元、托管期内代缴的有30.22万元，再加上滞纳金、律师费等，共计66万余元，要求六合天寓小区业委会承担。

对此，业委会表示：“合同其实是上一届业委会与越华物业签署的，约定‘由业委会代付一个月物业费’，一方面是对业主的回馈，另一方面也是对物业公司的监督，并且业委会给付都是附有条件的。”方小姐表示，如果业委会帮没有缴纳物业费的业主垫付，那对主动缴费的业主来说不公平，而且在越华物业撤出后，她仍看到过越华向业主发的物业费征收函。

越华物业起诉后，业委会提出了反诉，要求对方交付经营性收入、绿化养护费、垃圾清运费等共计37万余元。业委会方面表示，双方有相关协议，越华物业统一对小区的公共区域、公共设施设备进行统一经营，可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费。但终止服务后，越华物业就把这部分钱全部截留了。

三、反诉与激辩！

越华物业起诉后，业委会提出了反诉，要求对方交付经营性收入、绿化养护费、垃圾清运费等共计37万余元。业委会方面表示，双方有相关协议，越华物业统一对小区的公共区域、公共设施设备进行统一经营，可提取一年经营总收入的30%作为经营管理费。但终止服务后，越华物业就把这部分钱全部截留了。

越华物业提起诉讼是基于合同中的两个“特别”条款，“一般来说，物业服务合同纠纷的当事双方确实是业主和物业公司，但上述两份合同约定了由业委会代付的条款，根据《合同法》的精神，相应的物业费就应当由业委会给付。”

但业委会方面认为，根据《物业管理条例》，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。可见，物业服务合同的真正主体是“业主和物业服务公司”，业委会并不是真正合同当事人，仅仅只是签订物业服务合同的形式代表。

该《条例》还规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业委会方面认为，直接由业委会承担物业服务费的合同约定应属无效条款，越华物业要求业委会支付物业费的条件不成就。对于拖欠费用的业主，物业公司可以继续向业主主张权利。

目前，该案还在进一步审理中，将继续保持关注！