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小区不要治理?备案不好备案?

发表时间:2020-06-05 17:49

住宅小区物业管理和服务,一直是倍受社会高度关注的热点问题,矛盾大、问题多、群众满意度低,已成为了社会治理的难题及构建和谐社区的难点。究其原因,在现实之中,由于一些基层政府部门的不作为、乱作为,不良开发商、物业公司的阻扰,导致小区物业管理中甲方业委会成立难之亦难,长期缺位,为小区治理埋下了矛盾隐患。

据不完全统计,长沙市目前成立业主委员会的比例也就在20%左右,也就是说在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下,全市仍然有80%的住宅小区没有成立业主委员会。


业主组织是广大居民实现自我管理、自我服务、自我约束、维护自我权益、建设和谐社区的重要力量;是与开发商、物业公司、政府相关部门联系、沟通的重要桥梁和纽带,缺乏了这些,小区的很多物业管理和服务问题的解决根本无从谈起。


就小编目前所见所闻而言,个人觉得业委会顺产存在有四大“拦路虎”某些房管局:业委会可查阅小区的所有档案,而所有小区的原始档案几乎都经不起业主方的查询,一旦认真会有事。某些街道办:业委会的成立就意味着平衡被打破。一打破就有事,一有事就得给街道办添麻烦。开发商:业委会有能力究老账,一究老账就面临着追索,一追索就要掏银子,一掏银子可能就没完没了。黑物业:此处不细表,略去三百字…………。


近年来,业主委员会备案问题有颇多争议,很多业主认为组建业委会太难,备案手续过于繁琐。相应的,屡有房地产行政主管部门因业委会备案问题而成为被诉对象。那么,业委会备案的依据何在?业委会备案的性质如何?主管部门又当如何审查申请人提交的申请材料呢?


针对上述问题,小编个人有如下建议:简化业主委员会成立程序,降低成立的“门槛”,助力业主组织的快速发展,实现居民自治,为政府减压、为居民排忧。


一、强化政府依法依规指导小区成立业主大会、业委会的职责


首先,是要提高政府职能部门,尤其是街道办和社区对成立业主大会、业委会重要性的认识,不要把业主组织视为“洪水猛兽”,不敢、不愿意成立业委会,害怕难以掌控,既得利益受损。要改变畏惧心理、为难情绪,积极帮助、指导业主成立业主大会和业委会,引导业主依法依规开展自治,建设美好“家园”。


其次,应加强培训提升街道办、社区人员的指导能力。法律赋予街道办、社区对小区成立业主大会、业主委员会的指导、协助职责,但从现实来看,大多街道办、社区存在人员不足、不懂相关法规和流程、能力欠缺等问题。有专家建议,政府应重视对业委会成立工作的相关资源支持,尤其是增加对直接负责指导和协调工作的基层街道办事处的人力投入。


再次,建议各地可将指导协助小区成立业主大会和业委会工作,纳入属地街道办、社区年度工作考核目标,并与工作绩效和奖惩挂钩,以多元考评手段为抓手,鼓励各级政府、各部门在职权范围内积极作为,而非不作为或乱作为,并以此推动建立业主大会和业委会物业管理基本制度的落实。现实中,街道办、社区主要领导重视支持力度,是小区能否顺利成立业委会的关键,凡领导关心支持的则会克服困难想法设法成立,反之则会是层层设槛难以成立,这是现实中不争的事实。


二、发挥党建引领作用


目前在小区治理中,业主参与自治意识不强、积极性不高,“181”理论具有普适性,即10%的业主关心参与小区公共事务,80%的业主则是事不关己高高挂起,10%的业主对小区管理很不满意。这也是业委会成立难的主因之一,这就需要社区党委广泛宣传发动党员积极参与小区公共事务,为小区成立业委会敢出头、勇担当,发挥党员的先锋模范带头作用。


三、引导开发企业、物业服务公司积极支持配合


出于维护既得利益的考量,大多开发企业、物业服务企业对小区成立业委会有抵触情绪,一般是不支持、不配合,甚至有的还以恐吓、威胁煽动、围攻等手段,阻碍、干扰破坏业主大会召开和选举业委会。


为此,住建部门应加强宣传引导和监管,对其干扰、破坏行为应予以从快从重处罚,以维护业主的自治权利。


也有专家学者认为,当前有的地方规定物业服务企业有义务协助所在小区成立业委会,否则业主有权要求物业管理费减半或者不得收取物业费,小编认为这一做法很值得借鉴,因为有助于减少业主与开发商、物业公司的博弈成本,由利益博弈走向利益共同体,从而降低业委会成立的难度。


四、放宽业主大会筹备组中业主成员及楼栋业主代表、业委会委员候选人入选条件


只要达到国务院《物业管理条例》和《湖南省物业管理条例》规定的条件,且具备业主资格、具有民事能力的都可以参选。在具体操作中,可以制定考评办法和标准,实行好中选优;对于有欠交物业费、违章建筑、毁绿种菜等行为者,给予改正机会,并可以在考评中予以扣分,但不可以此为由抬高“门槛”,剥夺业主参与小区公共事务管理的权力。


五、实行业主大会、业委会双备案,简化备案手续


目前,一些属地街道办,特别是行政主管部门把业委会成立“备案”当成了审批权力,任意设置条件作为审批事项,甚至鸡蛋里面“桃骨头”,把原本简单的备案硬是搞成了复杂化,所需材料一大堆,少则一月,多则数月,让热心业主们“跑断腿”,加剧了业委会成立难。对于业委会备案,国务院法制办给出明确解释:业委会“备案”是一种告知,不具备行政许可性。


为此,借助《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》(湘建房〔2019〕172 号 )施行之机,大力简化业委会备案手续,根据“湖南省住房和城乡建设厅关于印发《业主大会议事规则》等示范文本的通知”(湘建房函〔2020〕55号)文件精神,用以规范街道办的备案工作。


在备案中,只要把握住三条即可:一是业主(代表)大会会议程序是否合法;二是业委会选举是否双“过半”;三是议事规则条款是否与法律法规相抵触,其它均可遵循“法无禁止皆可为”的原则。


近几年出了个怪现象:成立业委会很难,越来越难!如果按《物权法》的规定(其它什么《条例》、《细则》都是下位法,应服从这个上位法),应该很简单。第七十五条:“业主可以设立业委会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”第七十六条:下列事项由业主共同决定:“其中第三条'选举业主委员会或者更换业委会成员'”。

阐述得多么明了:选业委会是业主的事;基层政府只是“指导和协助”。所谓“指导”,就是“指示教导,指点引导”;所谓“协助”,就是“从旁帮助,辅助”。但总有逞能的地方政策,将其改为“引导”和“监督”。这些地方政府是想反客为主。实际操作中,更是搞成了“领导”和“掌控”,基本上决定了业委会的生杀大权。


街道办事处作为派出机关,它不是一级政权机构,但下设若干个居委会。它的主要职能,有包括贯彻落实党和国家路线方针在内的十三项内容,弹性比较大。由于社区的事宜覆盖面广,牵涉的部门多,人员结构也较为复杂,加之工作有弹性。所以一个街道办的工作表现和工作成效,往往取决于主要领导的工作态度和工作方法。


就小区而言,街道办依法只是对小区成立业委会进行“指导和协调”,但形势所需,已演变成了“主导和督办”。他们不能全面掌握业委会选举,但他们可以随时终止业委会产生,而且可以不做说明。备案制,依法并没有法律效力,所以业委会的成立日,应是业主大会召开后业委会的产生日。


至于居民委员会,主要是帮助街道办做终端工作的,其工作人员大多不占编制,对于小区里的事务,基本没有决定权限


六、为业主大会、业委会颁发备案证书


学习借鉴深圳、南京等地的做法,凭街道办的备案证明(有统一代码),有利于业委会开展工作、政府有效监管;有利于开设银行帐户,加强对小区公共收益的管理。


成立业主委员会是小区民主建设过程中的必经之路,是《物权法》赋予广大业主们的权力,是我国目前物业管理工作的一项基本制度,不可动摇。可以断定:要维护业主们的一切合法权益,必须成立和依靠业主大会;要执行业主大会的意志,必须成立业委会!


成立业委会的最大意义,不仅仅是让业主们自我管理、自我服务、自我约束、维护自我权利,更是让城市居民们有了民主选举的意识。


结论


根据现代汉语大辞典的解释,备案是指向主管机关报告事由存案以备查考。备案大致可分为三类:


一是生效性备案(或审批性备案)。此种备案,效力等同于审批,是指行政机关依据相对人的申请,经审查同意申请人从事某种活动的行政行为。一经备案,行政相对人便获得了从事批准活动的资格和权利,否则行政相对人不得从事某种行为。


二是公示性备案(或称告知性备案、备查性备案)。此种备案是指申请人向主管机关报告需要备案的事由、材料,主管机关将其存案以备查,起到一种公示性作用。业委会备案应归属于此类。


三是事前审查性备案(或称监督性备案)。此种备案主要用于规范性文件的备案,是上级对下级制定的规范性文件合法性的审查备案,这是一种事前备案。下级机关制定的规范性文件如果没有按照规定报上级部门审核备案则属于无效文件。这主要是指《立法法》和《法规规章备案条例》的相关规定。比如,行政法规报全国人民代表大会常务委员会备案。


业委会是作为业主团体的组织机构,属于业主大会的执行机构,是基于业主团体的意思自行设立的,属于业主自治的范畴。业委会备案与否,并不能影响业委会的成立。备案仅是为了行业管理的需要(房地产行政主管部门对业委会的监督、指导、管理和服务)所履行的手续。业委会备案登记应当与公司法人等一般民事主体的设立登记区别开来。为了交易安全的需要,一般民事主体的成立采取登记生效主义。也就是说,必须经过登记才能成立。业委会仅是代表业主团体对外实施与物业管理有关的行为,在业主共同决定事项上,其本身并无决定权,权责统归业主所有。而业主享有权利或承担责任也无须通过备案行为来保障。《物业管理条例》等法规对业委会产生和变更设立了备案制度。但并未规定,业委会备案是业委会成立或相关事项变更生效的要件。因此,业委会备案不是业委会成立、变更或终止的要件。业委会备案属于事后性、告知性、公示性备案。


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