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为了切实维护业主合法权益，提高业主委员会的自主权，规范业主大会和业主委员会的日常运作，保证物业管理活动的正常开展，有效减少物业管理中的矛盾和纠纷，促进社会和谐稳定，根据《物业管理条例》、《省级物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《市级住宅小区物业管理办法》和中央政府专项除恶斗争的精神，现指导街道办事处。
一、业主大会筹备流程
1 .督促建设单位和物业服务企业履行报告和协助义务。县(市、区)物业行政主管部门应当按照《江西省物业管理条例》第十二条的规定，督促建设单位书面报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)召开首次业主大会，并按要求提供相关资料。建设单位未履行报告和提供信息义务的，由县(市、区)按照《江西省物业管理条例》第七十六条的规定进行查处。建设单位和物业服务企业未按照有关法律法规规定提供业主名册等材料的，由县(市、区)物业行政主管部门督促限期整改。逾期不整改的，依照有关法律法规进行查处。街道办事处(乡镇人民政府)可以向房地产登记机构申请查询业主姓名和房屋面积。
2.指导第一次业主大会筹备组的组建。对符合成立业主大会条件，且物业管理区域已备案的，县(市、区)物业行政主管部门应当指导街道办事处(乡镇人民政府)按照《江西省物业管理条例》第十三条的规定，指导、协助、监督业主成立首次业主大会筹备组。
(一)街道办事处(乡镇人民政府)在听取业主意见的基础上，根据物业管理区域规模、物业类型、业主人数等因素，确定业主代表人数、名额分配和产生办法；根据筹备组业主代表的资格条件，核实报名参加筹备组的业主身份。
(2)业主不同意筹备组成员意见的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。筹备组业主代表未履行《江西省物业管理条例》第九条规定的义务，或者伪造业主签名、推荐的，街道办事处(乡镇人民政府)应当取消其参加筹备组的资格。
3.指导筹备组依法开展筹备工作。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表或当地社区代表委托；筹备组会议由筹备组组长召集和主持，或者由筹备组组长委托的筹备组其他成员召集和主持。筹备组成立后，应集中研究筹备成立业主大会和选举业主委员会的有关规则；筹备组成员可以不委托代理人出席会议，但法人或者其他组织除外；筹备组业主成员应当符合《江西省物业管理条例》第二十一条的规定；筹备组会议应当有筹备组全体成员的过半数出席，作出的决定必须经筹备组全体成员的过半数同意；筹备组会议应当作出书面记录并存档，参加成员应当对筹备组会议作出的决定进行签字确认，并在作出决定之日起3日内向全体业主公告；筹备组按照《江西省物业管理条例》第十四条的规定进行筹备；第一届业主委员会候选人遴选规则和第一届业主委员会选举规则应当与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则的相关内容相一致；筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
二、业主大会的投票表决流程
1.业主决定的事项。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主共同决定的事项，由业主大会或者其他方式依法决定，未经业主大会授权或者委托，由业主委员会决定。
前期物业服务合同期限未满，物业服务企业被解聘，选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和选聘新的物业服务企业作为表决事项，提交业主大会表决。业主委员会选择新的物业服务企业，应当首先向物业管理部门查询拟选择的物业服务企业的备案和信用信息，选择可以参照我市前期物业管理招投标程序进行。
2.信息披露渠道。在筹备成立首次业主大会和组织召开业主大会期间，根据物业管理相关法律法规的规定，应当向全体业主公布、公示和通知的事项，筹备组可以通过书面通知的方式在物业管理区域的显著位置公布，或者以临时管理规约约定的其他方式告知全体业主。如果公共事项较多，可以通过微信群、微信官方账号等方式向所有业主公开。，征求业主意见，接受业主监督。
3.业主大会会议形式。业主大会可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面意见的形式。物业管理区域内业主人数较多的，可以推选业主代表以幢、单元、楼层为单位参加业主大会；业主代表在参加业主会议前，应当组织所代表的建筑物、单位和楼层的业主召开会议或者征求意见和建议。业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见稿发送给每一位业主；不能交付的，应当在物业管理区域公告。
4.规范书面意见的形式。业主大会会议采取书面征求意见形式的，应当采用无记名投票方式；书面选票和表决票应当由能够行使表决权的人签名；表决意见包括同意、反对和弃权。筹备组应设定合理的投票周期，并在发出会议通知时通知所有业主。任何人不得伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面授权委托书或者业主签名。
5.规范统计投票结果。筹备组应当邀请数名业主担任监票人、计票人和计票人；筹备组以集体讨论的形式，组织监票人、计票人、计票人对投票结果进行现场统计；筹备组以书面征求意见的形式，在业主大会投票期限届满后，会同监票人、计票人、计票人及时对业主的投票情况和票数进行检查统计，检查统计结果由监票人、计票人、计票人签字确认，并加盖当地社区公章；选票和投票箱应存放在当地社区。如果当天不能完成选举和统计，应由监票人、计票人和计票人盖章签字确认。筹备组成员、业主委员会成员、业主委员会成员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人或者计票人。
6.规范投票结果公示。投票结果应当向全体业主公示，公示内容应当包括房间号、专属区域、投票意见以及全体业主投票意见汇总结果。集体讨论形式的投票公示期应不少于7天，书面意见形式的投票公示期应不少于30天。筹备组在公示业主大会表决结果的同时，还应当公布对表决结果的异议的处理方式，包括接受异议的方式、接受异议的期限、处理异议的方式、处理异议的期限等。
7.妥善处理对投票结果的异议。对业主大会表决结果有异议的，可以通过以下方式处理:
(一)反对者应当在投票结果公示期间以真实姓名向筹备组提交书面反对意见。公示期满后，筹备组不得受理异议。
(二)筹备组应当自业主大会表决结果公示之日或者公示期满之日起，在规定时间内处理异议。
(三)业主提出核对书面选票和投票的，应向筹备组出示业主的有效身份证件和有效产权证件；筹备组应当在本条第(二)项要求的期限内，提交相应业主的表决票和表决票，供检查。经检查，发现选票或者表决票没有表决权人签名，或者选票或者表决票的表决意见与公开表决结果不一致的，筹备组应当对表决结果进行重新统计。
(四)业主、物业服务企业、施工单位对业主投票权数如业主人数、专有部分面积等提出异议的，筹备组应在第(2)项要求的期限内进行核实。经核实，公示的业主投票权数不符合《江西省物业管理条例》第八十八条规定的，筹备组应当对投票结果进行重新统计。
(五)重新计票的，筹备组应当将重新计票的投票结果通知全体业主，通知内容应当包括变更后的投票意见、变更后的投票人数以及全体业主投票意见汇总结果等。
(六)筹备组确认异议无效，决定不重新计算投票结果的，应当将决定书面告知异议人。
(七)筹备组未按上述要求办理的，异议人可以向街道办事处(乡镇人民政府)投诉，街道办事处(乡镇人民政府)应当进行调查，并将调查结果书面告知异议人；异议人对调查结果仍有异议的，可以向县(市、区)房产部门申请复核，复核结果与调查结果一致的，不再受理复核申请；筹备组违反法律法规的，由街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正，并通知全体业主。
第三，业委员会成员的资格和行为
1 .依法产生业主委员会候选人。业主委员会委员候选人可以通过业主联合推荐和业主自行推荐的方式向筹备组提出申请。筹备组应当对业主委员会委员候选人的资格进行核实，对不履行《物业管理条例》第九条，不符合第二十一条规定的资格的候选人予以取消。与物业服务企业有利害关系、违反规章制度、不履行业主义务、失信的人员，应当限制其进入业主委员会。
2.规范业主委员会成员的行为。业主委员会成员不得有《物业管理条例》第二十八条规定的禁止行为。业主委员会应加强自律，如有条文禁止业主委员会成员，业主委员会应暂停其职务，并组织业主大会罢免其职务。业主委员会不依法履行职责的，街道办事处(乡镇人民政府)可以责令限期改正，并通知全体业主；业主委员会逾期未召集业主会议的，由居民委员会组织召开。
3.规范业主委员会委员补选和业主委员会换届选举。《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会成员以补选方式产生，业主委员会以下列方式产生:
(1)业主委员会委员人数不足，被候补委员替换后委员仍不足5人的，或者后期物业的业主入住后需要补充业主委员会委员的，业主委员会应当自上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会补选。
(二)业主委员会任期届满前六个月，应当组织召开业主大会会议，选举新的业主委员会。
(三)业主委员会未在规定时间内组织业主大会进行业主委员会补选或者换届选举的，街道办事处(乡镇人民政府)可以责令其限期组织补选或者换届选举，并通知全体业主；逾期不组织补选或者换届选举的，由居民委员会组织。
4.监督业主委员会履行备案义务。街道办事处(乡镇人民政府)应当按照《江西省物业管理条例》第二十二条、第二十九条的规定，督促业主委员会及时履行备案义务，将备案材料以社区为单位进行备案，并保存在属地社区，供相关社区业主和县(市、区)物业主管部门查验。
5.监督业主委员会依法履行职责。业主委员会应当依照《物业管理条例》等法律法规履行职责，建立定期接待制度，随时了解业主和物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督；必须建立工作记录制度，对业主大会、业主委员会会议、物业服务合同谈判和签订活动以及物业管理中的重要事项进行记录，并妥善保存；建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会的决定、物业管理中的决定和重大事项等物业服务企业选聘和物业服务合同，定期公布专项维修资金收支和公共收入，接受业主保存的物业管理信息。
四、加强对业主大会和业主委员会日常活动的指导和监督
业主大会和业主委员会应当按照《物业管理条例》第十九条、第二十条的规定开展工作，并接受当地街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督。各县(市、区)物业行政主管部门要对举报物业业主委员会成员或业主委员会以有组织、有预谋地辞退物业服务企业为由，对物业服务企业进行敲诈、勒索或恶意诽谤的线索进行处理，一经查实，坚决按法律法规处理。
各县(市、区)物业行政主管部门要加大对不履行支持和协助业主组织施工义务、侵害业主合法权益的建设单位和物业服务企业违法行为的查处力度。同时，对企业和员工的不良行为给予信用点，对失信行为实施联合纪律处分。
对于恐吓、闹事、暴力等严重扰乱公共秩序的行为，以及在互联网群体中发布、传播谣言、扰乱社会秩序、破坏社会稳定信息的行为，街道办事处(乡镇人民政府)应及时向当地政法委、反黑办和公安机关报告。
七、加大物业管理的宣传力度
各县(市、区)物业行政主管部门应会同街道办事处(乡镇人民政府)采取多种方式，广泛宣传物业管理政策法规，提高人们对物业管理的认识，树立物业服务消费意识，营造共建、治理、共享的社区治理氛围。同时，要加强与宣传部门的沟通，引导和督促新闻机构、互联网等媒体积极宣传，客观报道物业服务纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履行职责、遵守规定，理性维权。
住新房是一种享受，但以各种理由拒交物业费的业主不在少数。福州某男子对开发商委托的物业不满，拒绝承认物业费的支付标准，认为自己没有直接与物业公司签订合同，十几年不愿意交费。物业公司起诉法院。近日，福州鼓楼法院发现，开发商与物业签订的管理委托合同有效，物业提供服务，业主也有支付义务。《民法典》第939条明确规定，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。
对收费标准不满，十年未交物业费
陈先生住在福州鼓楼区，他的老房子在2000年左右被拆除。他与福州一家房地产开发公司签订了过渡性安置协议。
2003年新房建成时，房地产开发公司与某物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托在建小区管理至2033年6月29日。根据省物价部门文件规定的具体收费标准，小区物业管理费核定为住宅1元/m2/月。
按照拿到新房准备入住的陈先生的计算，每月要交127元的物业管理费。这让他很不高兴，他提出搬迁过渡安置协议规定物业费按物价部门定的价格40%收取，每月只能交50.8元。同时，陈先生认为自己没有直接与物业公司签订物业服务协议，拒绝缴纳物业费。
虽然也享受了物业公司提供的保洁和保安服务，但从2004年7月至今，陈先生一直没有缴纳物业费。去年7月，该物业公司在多次催收不成功后向法院提起诉讼，要求陈先生支付共计24384元的物业管理费和水电费。
物业管理委托合同有义务为有效享受服务付费
鼓楼法院认为，物业公司与房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，物业公司提供服务，业主也有义务按时缴纳物业管理费。
同时，法院认为，陈先生提出的安置协议是他和房地产开发公司签订的，物业公司不是协议的一方，因此该协议对他没有约束力，陈先生可以单独主张权利。另外，由于物业公司在去年7月才给陈先生邮寄了催款函，2017年7月前的物业管理费索赔已经超过诉讼时效，法院不予支持。因此，陈先生应于2017年7月至2020年6月缴纳物业费人民币4，572元。
鼓楼法院法官表示，根据《民法典》第939条，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。
需要注意的是，新建小区竣工到与业主签订正式的物业合同之间有一定的时间差。在此期间，物业应维护社区建筑及其附属设施，并管理和维护卫生及相关秩序。因此，虽然没有签订正式的物业服务合同，但业主实际上享受了物业公司提供的各种服务，并与物业公司形成了法律关系。因此，业主不得以未接受或不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费。
法官提醒
对前期不满的业主有权更换
那么，如果业主对住宅开发商委托的前一家物业公司不满，是否有权更换物业公司？
法官表示，业主委员会有权终止，但应提前通知。《民法典》第940条规定，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同，在服务期限届满前由业主委员会或者业主与新的物业服务提供者订立的物业服务合同生效的，该前期物业服务合同终止。
根据《民法典》第946条的规定，业主共同召集业主大会，共同决定解除物业服务提供者的，可以解除物业服务合同。决定解除的，应当提前60日以书面形式通知物业服务提供者，但合同对通知期限另有约定的除外。
物业查验是物业服务企业代表业主从建设单位接收公共设备设施和场地的过程，根据《物业管理条例》及住建部《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》等有关法律、法规和规章的规定，执行按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。这种原来属于规范的房地产企业和物业企业之间的自发行为变成了一种法定程序。怎么才能做好承接查验工作，杭州简邻简明地介绍物业承接查验的步骤和要点。
一般步骤：
第一步：地产项目部向物业服务中心移交竣工资料，移交资料的内容参考附件，交接前对档案的装订质量、是否有目录等表观情况进行查验，对欠缺的资料登记在案，双方确认并在补齐后再次移交。物业服务中心要持续跟踪资料的移交进展，直至所有资料完成移交。
第二步：接到地产公司向物业发来的关于承接查验的工作配合或邀请后，物业服务中心应该在10日内成立接管验收小组，组员需要包括水电设备、智能化设备、设施管理方面的专业人士，准备前期介入的相关记录和相关图纸。
第三步：根据各单项工程具备验收条件时间表，服务中心组织相关人员进行现场验收。
第四步：将验收过程发现的问题书面反馈至地产公司，请其确认整改方案及完成时间、责任人，资料存档。
第五步：整改完成后复查时需要在整改跟踪记录上确认整改情况，如存在新发现的问题，一并二次汇总书面反馈至地产公司。
第六步：总体查验及整改需要在入住前完成，服务中心向地产项目部发送接管通知，未整改完成的项目及地产公司确定不需要整改的项目进行书面签字确认，要求项目部向服务中心提供移交工程各参建单位名录，持续跟踪地产公司工程验收资料的移交。
物业查验目的：
物业查验是一个“摸清家底”的过程。通过查验维护业主的合法权益，明确了业主、物业服务企业各自的责任，在法律上界定清楚各自的权利和义务，避免物业管理中因责任不清而导致纠纷，确保设施、设备具备正常的使用功能。
1、减少建设单位的开发遗留问题
2、降低物业服务企业的管理服务风险
3、维护业主的共同财产权益 ,确保物业具备正常的使用功能
4、明确双方责权利关系 ,构建和谐互信的物业管理关系
物业查验要点：
1、房屋主体工程查验
主体工程验收需要房屋主体的竣工图纸及文字资料移交完成，高层建筑承接查验前，物业服务中心需提前安排维修或安全人员对楼内的消火栓、应急灯、疏散指示灯、烟感报警头的现场完好情况进行检查。查验过程中重点对地下车库及人防工程等有排水设施的主体验收时，需要现场对水泵进行启动测试。
2、园建工程查验
园建工程查验需要竣工图纸移交完成，各种苗木数量、规格清单、各种灯具、水点、水泵、配电箱等清单编制移交完成；绿化班（外包养护单位）提前核对苗木清单，维修班的电工、水暖工要提前核对灯具、水泵等清单，对园区电气的线路走向及回路分配、给水线路走向同竣工图纸进行核对，现状与图纸不符则要求施工单位重新绘制竣工图。查验重点是现场对电气回路、水泵等进行启动测试。
3、消防工程查验（公建、高层楼梯间、人防、车库等部位）
消防工程的查验前提是消防竣工图纸及消防检测报告移交完成，消防设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，施工安装单位对物业公司的相关维护及操作人员进行培训（消防主机的使用）完成，做好培训记录。消防工程查验需要重点对现场报警回路（烟感、手报按钮等）、水泵联动等进行启动测试，报警地址码是否准确以及消防系统是否上水进行核实，发现的问题物业服务中心及时完成汇总，请地产公司确认整改方案及时间节点，验收记录存档。并持续跟进整改进展并及时进行通报。
4、设备房查验（中控室、水泵房、变电所、锅炉房、空调机房等）
设备房查验前需要先检查设备安装竣工图纸移交是否完成，专业管理部门检测验收合格，各种设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，地产项目部组织施工安装单位对物业公司的相关维护及操作人员进行培训完成，做好培训记录。查验工程中要现场对各种设备进行启动测试。
5、智能化系统查验
系统竣工图纸移交完成各种设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，施工单位对物业维护人员进行操作培训完成后就可以开始查验，现场需要对各种智能化设备功能实现情况，施工规范性进行查验。
6、园区给排水系统查验
给排水系统的查验在竣工图纸移交完成，管井内的杂物清理完毕后即可开展。为了提高查验效率，维修人员可以提前核对给排水井室及化粪池的位置、数量进行核对，了解走向是否与竣工图纸吻合，现状与图纸不符则要求施工单位重新绘制竣工图。查验的重点是现场抽查化粪池及井室内部的清理、井壁抹灰、井盖安装情况，特别关注排水系统的放坡等是否合理。
7、电梯查验（含机房）
电梯完成调试具备启动条件，质量技术监督局出具了验收报告、检测报告以及检测合格证移交完成，施工人员对电梯的整改维修基本完成即可开展电梯的承接查验工作。电梯的承接查验需要现场对电梯进行运行测试，检查机房及井道内的设备安装情况，五方对讲的通畅情况，安全触板或光目的灵敏度等。
案例介绍
近日，杭州市萧山区人民法院对一批物业公司起诉业主拖欠物业费的案件作出了一审判决。该区一小区建设单位与某物业公司签订了一份前期物业服务合同，合同履行期间，一些业主以家中被盗、车辆被刮擦等理由拒绝交纳物业费，物业公司无奈将这些业主起诉到了法院。
法院经过审理认为：
业主应当依照前期物业服务合同的约定交纳物业费，但同时也明确，如果业主认为自己的财产损失是因为物业公司未履行合同的原因造成的，可以通过另行起诉的方式维护自己的合法权益。
近几年来，业主拖欠物业费的现象日趋严重，其中的原因除了部分物业公司服务不到位，没有按照合同约定提供物业服务导致业主不满意外，与一些业主法律观念淡薄，对物业费不重视，认为拖欠物业费无关紧要也有着密切关系。
2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》首次将“物业服务合同”列入《合同编》，并明确将拒绝支付物业费的行为列入违法行为。
《民法典》第九百四十四条规定：
“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”
所以有了法律的明确支持，今后物业公司完全可以理直气壮地要求业主支付物业费了，但是这并不是说物业公司就可以无条件的要求业主支付物业费，从权利义务对等的角度进行考量，如果物业公司在签订合同后实际没有履行物业服务合同，或者擅自扩大收费范围及提高收费标准的，则业主也可以依法拒绝交纳物业费，毕竟收取物业费的前提还是物业公司为业主提供了符合合同约定的物业服务。
温馨提示
业主拒绝缴纳物业费的理由各种各样，其中一部分的确属于物业服务企业的自身原因，但是大部分还是属于业主法律意识淡薄，或者把物业服务企业当成一个兜，认为只要自己在小区里遇到的问题，都要求物业服务企业予以解决，否则有权拒绝交费的错误认识相关。
现在法律将拒绝支付物业费的行为列入违法行为，物业服务企业在不断提高物业服务水平和业主满意度，鼓励和培养业主养成自觉交纳物业费的习惯外，对于一些恶意拖欠行为，也要敢于拿起法律武器维护自己的合法权益，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，因为这些方式也是被法律所禁止的，如果因此给业主造成经济损失，则物业服务企业仍需承担相应的法律责任。
