小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主规约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主规约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。

物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办？

物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。

案例分析

1、业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。

2、逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。

3、如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。

小区业委会可以不用通过招标直接指定物业吗？为什么？

可以的！《物权法》出台以后，对于业主的权利进行了明确的规范。可以这么说，业主的权利很大，但业主使用这个权利却需要明确程序。

在小区以何种方式委托物业公司，完全由法定的业主大会或者全体业主书面征求意见来决定。小区有了决议以后，具体由业主委员会执行。业主大会为小区的权力机构，最终拍板决定，作为执行机构的业委会无权单独与任何一家物业公司签订委托合同。

小区委托物业公司有以下三种方式。

1、直接与目标物业公司协议委托物业服务合同。与目标物业公司直接商议具体条款，这种方式简单简洁，比较快捷。

2、邀标:小范围地定向邀请有意向的物业公司进行投标。这种方式目标公司相对明确，相对于直接协议方式，业主的选择性更多一些。

3、公开招标:这一定的范围内，公开媒体发布投标通知。这种方式操作比较复杂，投标公司不确定，相对来说暗箱操作的可能性最小。需要专业的招标公司辅助操作。

《物权法》出台，把小区的管理决策权明确归于广大业主所有，除了以上三种确立委托物业公司外，还可以表决小区是否实行自管。

无论通过哪一种方式，在操作中，只要过程符合《物权法》、《物业管理条例》、《招标投标法》和《合同法》等等国内的相关法律法规，即为有效。

答案是否定的。当然，提问问题，最好把相关的名词儿表述清楚。你说的“物管会”是什么？

如果指的是“业委会”的话，那么这个问题我们已经讨论过多少次了。

不管是《条例》《物权法》乃至刚施行的《民法典》，都明确界定了，“选聘物业公司”这类事宜是属于由业主共同决定的事项。就是说，这个事儿必须召开业主大会由业主共同参与表决，这不是由业委会这几个委员单独私下开个小会儿就能决定的。

业委会，仅是业主大会的执行机构，它执行的是业主大会做出的决议。实践中，业委会可以在业主大会的授权之下，负责选聘物业的相关具体事宜，例如：发出招标选聘物业的邀请书，分别考察几家投标的物业公司，确定专题大会的议程、时间、地点等等，进而组织召开业主大会讨论表决。

但是，决定选聘哪家物业公司，这是业主大会的权力。业委会无权代替业主选聘物业公司。它要与业主大会选聘的物业签订《物业服务合同》。

如果你说的“物管会”是指的“物业管理委员会”，答案仍是否定的，它也无权替业主选聘。

这个所谓的“物业管理委员会”，算是北京市的首创，在2020年5月施行的《北京市物业管理条例》中首先出现的这个新“名词儿”，目前还算是在试点运行中。

按该《条例》的规定，这个“物管会”是那些还没有成立业主委员会的小区，先暂由街道办组建，由居委会、开发商、小区业主代表等等共同参与组成的一个临时姓机构，它可以组织和执行业主共同决定的相关事宜。

也就是说，小区如果没有业委会，就先由物管会代为执行业委会的职责，那么它也是没有权利直接替业主选聘物业公司。它就是个临时性的过渡机构。

《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

很多小区尤其是新入户小区不具备依规成立业主委员会的条件，今后可先行成立物业管理委员会。为进一步创造条件让业主参与物业管理事宜，市住建局组织起草了《哈尔滨市物业管理委员会组建指导规则（征求意见稿）》，指导和规范本市物业管理委员会组建工作，现公开征求社会各界意见。

符合下列情形之一，应当依法组建物业管理委员会：

依据《规则（征求意见稿）》

1、不具备成立业主大会条件的；

2、具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的；

3、业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的；

4、需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的……

有上述情形之一的，应当依法组建物业管理委员会，业主自行管理的除外。

符合组建条件的物业管理区域，街道办事处或者乡镇政府就物业管理区域拟组建物业管理委员会事项进行公告。公告中明确物业管理委员会委员的人选要求、报名方式、起始日期等。公告应当在物业管理区域内显著位置至少两处公示。物业管理区域显著位置是指小区公告栏、主要出入口、房屋单元门厅、电梯轿厢内、客服场所、公共活动场所等。公示期限不得少于3日。

物管会中，业主代表占成员总人数半数以上

物业管理委员会依照《黑龙江省住宅物业管理条例》承担业主委员会相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

《规则》提出，一个物业管理区域，先期组建一个物业管理委员会。物业管理委员会由居（村）民委员会代表、业主代表等7人以上单数组成。委员中应有中共党员，业主代表占成员总人数半数以上。

担任物业管理委员会委员的业主代表，应具有一定组织能力和文化水平，具备必要的工作时间；未被列为失信被执行人；依法交纳物业费用和维修资金；本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职等。

物管会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由业主代表担任

《规则（征求意见稿）》明确，居（村）民委员会代表由居（村）民委员会负责推荐。业主代表由居（村）民委员会负责组织小区业主联名推荐或者业主自荐。业主联名推荐的人数应当不少于10名，并经被推荐人选本人签字同意；业主自荐应当征得不少于10名其他业主签字同意。房屋总建筑面积10万平方米以上（含10万平方米）的物业管理区域，居（村）民委员会可划分若干区域组织业主联名推荐或者业主自荐，业主联名推荐人数或者业主自荐同意人数应符合前款规定。

居（村）民委员会代表推荐名单及业主代表推荐名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置至少两处进行公示，公示期限不得少于3日。物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单确定后，街道办事处或者乡镇人民政府应当将委员姓名、职业、住址等情况在物业管理区域内显著位置进行公示，物业管理委员会自公示之日起正式成立。

物业管理委员会代表业主依法选聘、解聘物业服务人

物业管理委员会代表业主依法选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，

1、代表业主与物业服务人员签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

2、改变共有部分的用途，或者组织业主决定利用共有部分从事经营活动方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

3、组织业主筹集、使用专项维修资金；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同等。组织业主共同决定可以采用书面形式或者通过市住建主管部门建立的电子投票系统进行。

物管会任期是多久？

物管会任期不超过3年。《规则（征求意见稿）》要求，物业管理委员会委员不再是本物业管理区域内业主的，以书面形式向物业管理委员会提出辞职的，因刑罚等原因无法履行职责且未提出辞职的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由物业管理委员会向业主公示，并应当在7日内告知所在地街道办事处或者乡镇人民政府。

物业管理委员会的任期一般不超过3年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

物业管理委员会自业主大会依法选举产生业主委员会之日起停止履行职责，并与业主委员会办理移交手续后解散；因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时解散物业管理委员会。

街道办事处或者乡镇人民政府对物业管理委员会作出的违反法律法规和规章的决定，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。