日常管理 - 业主大会第三方服务机构

怎样让一盘散沙的业主产生凝聚力？

业委会成立之初，小区业主对业委会委员们和业委会的工作职责及工作流程还不熟悉，这时业委会做什么，业主有的不关心，有的观望。在工作过程中，一旦觉得业委会和自己想象中的不一样，就会对业委会产生怀疑、猜测、不信任。这种不信任一般来说源于以下这几点：

1、来自于业主对小区公共事务信息没有正式的知晓途径和渠道，对小区工作原则和流程也不熟悉，有诉求也得不到解答，只能自己想当然，所以对业委会工作不信任。

2、来自于各自为政，没有共同精神情感粘度。认为业委会不是自己人，是“他人”，带着有色眼镜看“他人”。要么就觉得业委会不做事，要么就觉得业委会无权有责麻烦多还干得起劲，那一定是有猫腻。

3、来自于小区需要对前期历史清算（前期物业，开发商等）埋下的矛盾种子，或者因为利益冲突制造信任危机。

一个小区，想要维护好业主权益，保护好公共设施设备，业委会只是一个执行者，是得到业主授权的代表。其所有工作的出发点和到达点都是小区业主，如果连业主的支持理解和信任都没有，那根本无从谈起履职，甚至可以说工作寸步难行。

而上述几种原因导致的不信任，最严重时可能导致业主对业委会产生信任危机。业委会做事，业主就会有不同意见，猜想怀疑，风言风语。而业委会听到后又觉得自己委屈，也许有的成员还萌生退意，最终导致业委会心累了，团队散了，小区乱了。

怎样让一盘散沙的业主产生凝聚力？

怎样化解小区业主的不信任，

赢得业主支持呢？

一、宣传再宣传，打造熟人社区

陌生疑人偷斧，熟人万事好商量。中国就是熟人社会，人熟好办事。在业委会这个没有其他支撑的群众团队中，我们要把躲在钢筋水泥间的一颗颗小散沙凝成团，就要充分利用各种形式做好宣传工作，重塑邻里关系，建立和睦信任，形成真正的熟人社会。

1、利用小区各种信息栏、微信群、QQ群做大量宣传。从业委会的性质、业委会工作职责、业主的权利与义务，到小区工作流程、物业服务和管理相关知识，通过宣传让业主尽快熟悉业委会工作原则、工作流程，甚至熟悉每一位业委会成员；

2、对吸引大家关注的特殊事件进行宣传，如：防疫、垃圾分类等等；

3、通过楼栋长、监督员的招聘、业主兴趣小组的建立，形成各种业主团队，在团队活动中宣传。通过大量的宣传，让小区邻里之间变得熟悉，让业主和业委会成为熟人、好朋友。熟人社区形成，业主和业委会、业主和业主，相互理解相互体谅度就自然高了起来。

二、严格做好业主，依法依规处事

在小区的各项事务处理中，业委会成员们要特别重视对自己的严格要求，带头做一个好业主。

业委会是业主的代表，如果业委会成员们自己都不能带头遵守小区各项规章，不能按时缴费，不能依法依法处理问题，想要邻居相信你，那是不可能的事情。往往一件很小的事情，一个小的细节，业主就看在眼里记在了心上，就已经给这个业委会成员打了一个分。

业委会做小区事务，又繁琐又没有其他外部力量支撑，完全靠业委会自己打造树立自己的形象和品牌。要想业主信任你，做好自己是必要条件。

三、迅速加强学习，外行变成内行

业委会成员是志愿者，但是这个志愿者的工作涉及到很多方面。政治、法律，行政、利益、人情等等方面，远比我们想象的更复杂更难。所以要想业主信任你进而支持你，业委会成员们也要从专业知识上加强自己。物业管理法规、物业服务流程，甚至心理学常识，都要学习一些。做业委会的同志，说得通俗点就是万金油，说得雅致点叫争取成为杂家。

和开发商理清小区资产，争取业主最大共同利益，要规划国土消防土建知识，不懂则寸步难行；想做好物业服务监督，保护业主公共收益，就要懂得物业合同双方权责，要看得懂财务预算财务报表；要调解小区邻里矛盾，就必须掌握什么是相邻关系、相邻权？什么是侵权？《小区议事规则》《业主管理公约》，业委会议事制度，财务制度公章管理，业主提案审议制度……

要学习和掌握的知识点太多，业委会这个志愿者真不好做！但是，这些知识你学好了，运用到一件件具体事务处理过程中，就实实在在展现了小区业委会成员的能力，展现了业委会的功力。自带光环的业委会必然吸引越来越多的业主靠近再靠近。到了这个阶段，小区业主对业委会工作的信任度就会越来越高。

四、信息定期公开，确保公示透明

要赢得业主支持和信任，在小区工作实践中还要注意关键细节，其中一个关键细节就是坚持及时公开公示各种信息。小区是全体业主的，小区公共设施设备和费用也属于全体业主共有。所以各种相关情况特别是和收支相关的信息，更是要及时公开公示。这些如果不透明，就容易引起业主对业委会的怀疑。

业委会在信息公开上，要有敢于在业主的放大镜下接受检验的自觉意识和正确心态。公告信息，公示报表，第三方审计等等，该做的事都要做。坚持时间长了，质疑的声音会逐渐少起来，支持理解会更多。

五、及时公开回复，消除业主疑虑

要让业主理解支持，消除信任危机，除了及时公布公示信息，还有一个细节值得注意，那就是对业主提出的不同意见甚至怀疑担心，要及时回复，甚至公开回复。

小区业主成百上千，经常会有人提出不同意见，对业委会某件工作提出疑问。越是和业主发生直接关系的事情，越容易引起关注，也越容易有不同意见，也容易产生对业委会工作的误解。话不好听，观点也许还不对。这个时候业委会同志不能回避，不要怕矛盾，要不藏不掖正面回复。

我们要记住：业委会不是官，只是代表。在小区做群众工作，不可能不遇到问题。关键是问题发生后要敢于面对问题，依法依规亮明观点，阐明情况，公开讨论，凝聚共同价值观和共同精神聚力。

我们要特别注意小区的这些事件，把每一次异议当成普及小区知识，宣传和教育业主的良好时机，当成让业主更好地了解业委会工作的难得机会。

实践证明，业主大多数是明白人，道理越讲的清，小区事务越透明公开，越摊在阳光下，邻居对业委会的放心和支持越多，事情就越推得动，小区凝聚力就越强。

六、为小区业主创造增值，带来看得见的效益

小区要赢得业主支持，消除信任危机，说一千道一万，最终又归于最根本的一点，那就是业委会要给小区业主带来增值、带来效益！

小区有了业委会，通过业委会的努力，小区环境变好了，安全指数增高了，公共收益增多了，感觉开心的事情多了，房屋保值增值了……所有这些都会给业主带来看得见的效益，会成为业主对业委会信任的根本来源。小区业主一定会从最开始有人不理解，到越来越多的邻居从心里认可和支持业委会。

俗话说，“有为才有位”。

这个“为”就是作为。是小区业委会在任期内要为全体业主做的事。无论是摸清小区家底、对物业的监督，还是公共资产增资保值，又或是利益维权，业主正当需求的满足等等，为不在大小，只在诚心。竭尽全力用心做事，就是作为！

“位”就是小区业主对业委会工作的认可度。我们要相信群众的眼睛，相信日久见人心、路遥知马力，人人心中自有一杆秤。业委会付出了多少，就一定能收获多少。面对纷繁复杂的琐事，业委会成员们要放平心态、乐在其中、永葆初心，自己选择的路自己要坚定走到底。

业委会工作中不要有假想敌。只要我们严格要求自己，学习专业，做好宣传，公开透明，用心为业主做服务，小区业主对业委会一定会从陌生到熟悉，从怀疑到坚信，从可有可无到坚决捍卫。全体业主的信任支持会成为每一个业委会最强大的力量来源。

关于推选楼栋长的通知

为了加强小区有效管理，梳理业主信息，更好地加强业主、业委会、物业、社区之间的沟通，共建美好家园，根据小区实际需要，业委会决定在每幢楼推选一名楼栋长。

一、推选标准

1．年满22岁至65岁之间本幢楼常住业主；

2．具备主人翁责任感和吃苦耐劳的奉献精神；

3．有一定的口头表达和沟通交流能力；

4．在业主中有一定的公信力和群众基础；

5．做事认真负责，身体健康，有时间和精力为居民服务。

二、主要工作内容

1．收集、反映本幢楼业主对小区工作的意见；

2．列席业委会相关会议，提出合理化建议；

3．建立本幢楼微信群，传达小区各类通知，带头开展志愿者服务；

4．监督业委会的日常工作，积极完成业委会交办的各项临时工作；

5．协调邻里关系，当好老娘舅，小事不出楼幢，大事不出小区。

三、推选方式

由楼幢业主积极推选（或自荐），并将推选（或自荐）对象的姓名、所在楼幢、联系方式等信息发送到业委会。联系人：XXX，电话：*********，原则上每幢楼择优入选一名楼栋长，初选名单向全体业主公示5日，公示结束后，将楼栋长正式名单向全体业主公布。

四、其他

1．楼栋长不代替业主行使业主大会表决权；

2．楼栋长暂无津贴，但业委会可视实际情况在议事规则中进行补充，并提交业主大会通过。

XX小区第x届业主委员会
2022年x月x日

交了物业费，物业管不了的谁来管？

物业管不了的事应该由谁来管？

其实很多问题，物业根本没法管，比如违规搭建阳光房、破坏绿化带、小区内违章乱停车，很多时候，只能是提提建议，希望业主能够自觉遵守，根本不能、也没有权力采取强制手段。

开发商：保修期内，以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋渗漏、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责任，与物业公司没有关系。

公安(交警、消防)部门：可对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理，负责处理社会噪声类型的行为，定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

城管部门：负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为。

工商部门：依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《民法典》第二百七十九条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

规划部门：负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为、按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

房屋安全主管部门：负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

环保部门：负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

小区物业虽然并非“万能管家”，但是却应担当其“管家”的职责，做到“有问必答、耐心讲解”。

在业主遇到问题后，如果是物业职责范围内的应积极维修管理，如果不在物业职责范围也应耐心讲解，引导业主正确解决问题，从而避免业主与物业间的矛盾纠纷。

总而言之

物业管理并不是“我管理，你交钱”那么简单的事情，而是需要建立起互相尊重、平等互利的“人与人”的关系。无论是物业公司还是业主、一定要冷静客观、换位思考，为了美好家园的和谐互相包容，密切关系，共同为创建和谐家园和文明小区而努力。

交了物业费，物业什么都得管吗？

很多居民觉得

“我每年交了物业费，

那我家无论出现了什么问题，

物业都应该第一时间帮我解决！”

于是家里马桶坏了，找物业；

停水停电了找物业；

房屋出现质量问题找物业；

......

物业与业主之间产生的很多纠纷，

是业主没有分清楚

物业费包括什么？

物业费到底是什么费？

哪些事物业应该管？

哪些事不归物业管？

今天小编就给大家解答一下。

物业费的定义

物业费是指从事小区公共区域

保洁、秩序、绿化养护、化粪池清掏等事项，

和公共部位、共用设备设施养护、小修的费用，

是物业公司提供服务管理工作的根本保障。

其实，

交了物业费，

也不能代表物业就是万能的，

有些业主会产生一些错误的认知：

只要交了物业费，

对不起，我家的事你就得“全包”。

在这种错误认知的支配下，

无论是家中的电灯不亮，

还是水龙头漏水，

都要求物业服务中心及时维修，

稍有怠慢，便会招来诸如

“你们管什么？”、“你们只会收钱”

之类的非议。

物业费包括什么？

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

一般来说，物业费主要包括以下几个部分：

1、物业管理区域的绿化养护费用；

2、物业管理区域的清洁卫生费用；

3、物业管理区域的秩序维护费用；

4、办公费用；

5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；

6、物业服务企业固定资产折旧；

7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；

8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业费不包括什么？

许多业主对物业费的认知都有一个误区，就是认为物业费里什么都包含，只要交了物业费，小区物业就该啥都管。其实，并非如此。

小区物业提供是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包含在物业费里：

1、不包括住宅内部设施设备的维修费用。也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管。而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

2、不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修资金进行维修。

3、不包括小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更新改造费用。小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修资金解决。

物业到底是干什么的？一文全懂！

1、公共环境卫生的清洁保洁。物业管理公司负责的保洁区域包括除住户进户门以外的所有公共部位，如楼梯道、人行道、小区大道、小区广场等，小到你室外的电梯平台，大到小区大道广场。

2、公共设施设备的管护、养护。物业管理的设施设备主要包含供电线路、各类配电设备、给排水管网、二次生活用水加压设备、电梯、消防设备等，小到小区内无处不在的一盏路灯大到几十万配电，这些设备加起来数量上千个，随着接管面积的扩大，还在不断增加，这些都是物业公司管护的公共设施设备，它的正常运转，住户才能生活的安宁。

3、小区公共秩序管理。根据小区建设规划布局，物业公司接管后对整个小区履行管理职能，包括住户都应该遵守的停车秩序管理、乱停乱放、乱搭乱建、垃圾处理、门房出入、院内院外绿化、照明、安防系统、消防系统、广告等等的管理职责。

4、突发应急抢修的处置和管理。包括内外网供电系统故障和小区内突发停电，应急供电系统启用管理及用电线路故障及时抢修，也包括供水管道的应急抢修。这些故障不管是发生在白天深夜，严寒酷暑，物业都是责无旁贷第一时间投入抢修中去，宗旨是第一时间恢复保障住户的正常生活秩序。

5、参与社会事务管理。从行政意义上说，物业正在扮演一个不可替代的新的“小政府”的角色，协助各个社区和基层政府实行网格化社会管理，开展“双创”活动，在所管物业范围内开展社会调查、各类普查、政务宣传、计划生育、治安联防等方面的工作。协助公安部门侦破案件，化解纠纷，开展群防群治工作等等社会事务，都离不开物业公司参与。

6、装饰装修管理。对住户装饰装修过程中的各个环节、涉及的各个方面进行全面管理，包括对严禁改动的墙体、外观、承重结构等，对装修队伍管理、环境污染管理以及对装修垃圾实行堆放、清运、保洁管理

7、物业管理范围内的生态环境管理。以提供良好的人居环境，重点是小区绿化、亮化、硬化基础建设管理服务，金力源物业投入大量资金购买了绿化洒水车，并定期开展对小区路面保洁、对花草树木养护修剪、杀虫施肥、补种栽植等工作，同时添置了部分设施用于路灯、大道照明设施及局部亮化的管护工作。

8、建立物业档案，方便服务于住户。物业档案包括物业设计施工图、物业产权档案、住户档案、电子信息档案等。对所收集的档案进行全面、规范、科学、准确的管理，特别是地上地下各类管网、线路、管道，各类隐蔽项目，主要构件及其设备，这些关键档案的管理至关重要，好像一个人“血管”系统分布，将会长期为我们全体住户提供一个全面安全舒适居环境。