日常管理 - 业主大会第三方服务机构

想指责业委会的邻居，请先想想，自己为小区做了什么？

曾几何时，小区各大业主群均群情激奋、义愤填膺，大家对小区设施及物业服务等诸多事宜的不满之声此起彼伏。由于投诉无门，经过大家投票选举成立的小区业委会自然就成了大家的免费出气沙包，各类长拳短拳组合如潮水般砸向业委会。

“我建议业委会… …”

“业委会，你们为什么不… …？！”

“… …，请业委会作答！”

一时间，对业委会的“指责”成为小区一大时髦，全体业主对小区事务的高度关注达到一个空前的高潮，不瞒大家说，到最后我也差点就要加入到这场空前浩大的“群殴”之中了！

说实话，发言业主们的心情绝对是可以理解的，其中很多的发言也是非常中肯的，这里面有极少数相对过于偏激对业委会是恨铁不成钢、为骂而骂的业主，也有更多像我这样对业委会是爱之“恨”之的吃瓜群众。

是啊！大家这么热情、辛辛苦苦地把你们选出来是干嘛的？！当然是大家有需要的时候，你就得赤膊上阵啊！

可是细细想想，业委会委员们当初都是赶鸭子上架，急匆匆被推上选台的。作为小区业委会的初次选举，没有任何经验可借鉴，业委会委员们也没有一个是专职的，他们每个人都和我们一样有各自的工作，他们在业委会没有薪水和报酬。

所以业委会主任看似是主任，但其实又真正能指挥几个“兵”呢？

私底下有接触到几个委员，了解到业委会委员们确实在做一些工作的，但有些事情我们在群里说说容易，真正行动起来就没那么轻松了！

有时候为了了解物业的一些信息（如财务状况）和监督物业对一些服务的执行，他们也经常跟物业拍桌子争吵的。

大家对小区的诉求有很多，涉及到诸多的方面，这些事情不是我们在群里动动嘴皮子就能解决的，需要很多志愿者们加入到解决问题的队伍中来。相比之下，小区公共事务和利益的维护更多的是需要义工，而不是“军师”。

总不能随便谁跑到群里说一声“我建议业委会……”，然后业委会主任就遵照每个人的意见去执行去奔波，这显然是不现实的。

将心比心，如果什么事我们都指望主任赤膊上阵，那以后谁还敢当这个主任呢？！

所以，与其有那么多时间、有那么多精力去空抱怨、空等待，不如大家直接一起参与到小区事务中来，成为业委会行动的志愿者。

很欣喜地看到，最近小区业委会主任牵头，一批热心业主积极组建了小区绿化工作组，计划将经过大家投票决定的小区车位改造成绿化，将人车分流的战果进一步巩固。这的确是一件切实可行的大实事、大好事！

我们更惊喜地看到，一大批热心业主知道改造需要资金的时候积极捐款，愿意为小区建设出力。

有个别业主可能觉得改造资金应该由物业出，的确，我们又何尝不想让物业出这笔钱呢？！但实际上，很多事情是理想很丰满，现实很骨感，嘴巴说说到行动落实，这其中距离真的很遥远。要想从物业口袋掏出钱来，真的没有那么简单。如果有哪位业主能够展现力量，让物业掏钱，那大家绝对为你拍手称赞！

其实，小区改造有利于每一个业主，虽然我们不能肯定说改造后房价就一定会大涨，但如果不改造，日后车辆蜂拥而入，人们再也无法享受在美丽的小区闲庭信步，老人们再也不能在温馨的小区唠嗑寒暄，孩子们再也不能在欢乐的小区奔跑嬉戏，小区再次退回到安置房的档次，那时候小区的房价必跌无疑！

我为人人，人人为我，环境改造受益的是每一户业主，100元、200元对于每一个业主来说真的不算什么，如果大家能够凝聚共识，同心同德，齐心协力，小区的美丽一定可以期盼！

业主朋友们，小区的美丽并不只在于小区外表的美丽，小区的美丽更在于我们拥有一群无私奉献的热情的好邻居，他们是小区正能量的火种！没有这种热情，没有这种热心，没有这种真诚，再好的小区也只能是金玉其外、败絮其中！

当然，我们只是一群志愿者，是义工，我们也许并不是非常专业，我们的工作也许会有不足，但是，我们有火一样的热情，我们有火一样的真诚，期待全体业主们一如既往的支持、鼓励和鞭策！

还想骂业委会的邻居，

请先想想，

除了指责，

自己为小区做了什么？

来源：温州和园

如侵权，请告知删除

讨论：是否应该给业委会发工资？

现在大多业主委员会是纯公益性的，业委会成员利用业余时间做工作，很难有约束力，缺乏连续性。这些年，很多业委会的自然“死亡”，就因为没有制度约束力，业委会成员想干就干，不想干就辞职。

为赋予业委会成员更多权利，也让他们承担对等义务，对此，有部分业主提出了给业委会发工资的想法。这一想法成了小区业主讨论的热点。

人家付出了努力，自然应该有回报。业委会维护的是广大业主的公共利益，一方面是通过对物业管理活动的监督，让大家获取一份合格的物业服务。另一方面通过维护小区正常的生活和环境秩序，从而为大家的物业保值增值。业委会是为大家谋取利益的，应给予一定的报酬。虽然业委会是一个公信组织，但是某种意义上讲也是谋求公共利益的，如果从事相应工作花费相当的时间和精力，就不能不拿报酬。

部分支持的业主表示

业委会是非营利性机构，怎能从业主那里再收钱给业委会成员发工资？这跟找两个物业公司在小区里一起搞服务有什么区别？业委会成员不是业主雇来的人，而是业主选出来的代表，真正做日常事务的是物业公司，业委会只是监督物业公司的工作。一旦可以领工资，那么这个职位的诱惑力将大增，大家都要争当业委会成员怎么办？

部分反对的业主表示

是补贴不是工资

双方说的都很有道理，但是双方的说法不太准确，业委会成员是由广大业主推选出来，受广大业主委托，代表全体业主管理一些公共事务的业主，但业委会成员没有与业主大会或物业公司确立劳动关系(雇佣关系)，因此谈不上发工资的问题。所以应该是给业委会成员发放补助或补贴，而不是发放工资。

总的来说

业委会成员毕竟为大家提供了服务，除了牺牲自己的时间之外，有时还要贴电话费和交通费等。

鉴于此，只要通过业主大会的同意，并在业主大会上确定业委会成员的补贴的标准以及发放补贴的方式，就可以给予业委会成员适当的补贴。只要多数业主同意，他人无权干涉。

如何补贴

工资低了，只够买仨瓜俩枣的，起不到应有的补偿、鼓励作用；工资高了，增加业主的负担，容易导致业主不满。如此，该怎样端平这碗水?

我认为补贴应该视个人的贡献来定。一般来讲，业委会主任的工作量较多，有的人只是挂个名，开会时来一下，所以补贴应当有所区别，由业主代表视小区的经济情况来定。

同时，付出的费用应公开列支，接受全体业主的公开监督。

补贴标准

一、对业委会成员的付出给予肯定；

二、业委会成员参加工作必然增加一些支出，比如通信费、交通费等，这些支出不应该由业委会成员自身承担；

三、发放津贴不是对业委会成员全部付出的酬劳，而是一种奖励，对其成员也应该有所区别，要根据其责任和工作量给予不同的津贴，具体情况可由业主大会来决定；

四、物业管理相关规定也明确，业委会费用不超过物业收入的1%，这其中就包括必要的津贴。

业主微信群不改备注，就踢人？法院判了！

如今，

微信群聊、QQ群等互联网群组

作为在线交流互动的网络空间

成为许多人工作生活中

必不可少的一部分

管理员作为互联网群组的管理者

能够“踢人”、“禁言”

是区别于普通群聊成员的重要标志

而围绕管理员权限也产生了许多纠纷

案情回顾

被告林某系微信聊天群“某业主群”的管理员之一，该聊天群系同小区业主之间为邻里互助沟通建立的具有公益性质的互联网群组，日常功能为发布失物招领启事、提示物业安全隐患等与小区公共生活相关的内容，群成员仅限同小区产权物业业主。

原告钱某于2019年受该群成员邀请加入群聊，2021年7月13日，该群管理员安某在群内面向全体成员发布通知，要求群内业主修改用户名，格式为“楼号+房间号+姓名”，非业主和广告商自动退群。同时表明，综合大家意见，不修改者将在一周后被移出群，并请群内成员互相提醒修改。

7月20日，群内有成员称进群要遵守群规，否则可以退群，并标记出来尚未修改名称的群成员头像，@被告林某提醒其应该将没有按照要求修改昵称的人清理出去。被告林某随后在群内发布消息“请以上改名字，谢谢”。

7月23日，钱某在群内发布聊天言论，称业主具体住址属于个人隐私范畴，业主是否愿意公示是业主的个人权利。有群成员在原告该言论下回复，称群有群规，如不愿修改可以不进群，并以言论自由不等于在群里随意说话为例类比。

同日，被告林某以管理员身份发布通知，要求群成员必须备注“楼号+房间号+姓名”，如果不备注，则请管理员清理，若干群成员相继发布言论，多数表示同意该规则，要求被告果断“踢人”。被告在发言表示“不愿意遵守群规就请退群”之后，将原告钱某移出群聊。

原告认为，业主具体住址属于个人隐私范畴，业主是否愿意公开属于个人权利，林某在“某业主群”发布管理信息，要求群成员修改群昵称备注楼号、房间号的行为侵犯了原告的隐私权，故将管理员林某起诉至北京互联网法院，要求被告承担相应的侵权责任。

法院认为

涉案纠纷产生于业主群，由于被告行使管理员职责，向全体群成员作出规则性通知时，被原告拒绝而引发。

微信聊天群产生于互联网时代，系公民之间基于特定社会关系、共同需求或共同爱好等，通过网络建立的发布言论、探讨事务的平台，聊天群的设立具有成员间合意的自发自治性质。基于平台运行维护之必需，在符合多数利益原则基础上，制定并向全体成员公布人员进出、日常发言规范等管理要求，是管理员的权利也是职责所在。

设立群规是微信群组织自治性的集中体现。在涉案“某业主群”内，基于“成员应为小区业主”的先设性共识要素，被告与其他管理员创设并发布群规时已经明确要求实名制，并要求群成员以“楼号+房间号+姓名”的方式进行群内昵称备注。该要求是基于“谁建群谁负责”“谁管理谁负责”自治规则的要求而为，同时进行必要身份信息审查，符合群内成员在虚拟世界社会交往中的社交安全心理需求。

此外，该群成立的目的并非替代物业管理或发布行政措施，而是小区基于业主身份互相识别设立的交流平台。在案证据显示，该小区物业管理方另设有线上公众平台及线下楼宇大堂告知栏，故而原告是否在涉案微信群中，并不会实质性损害原告在该群主要社交功能范围内可以获得的相关信息。

因此，原告是否选择遵从涉案微信群规则，以及是否应被涉案微信群接纳的事实判断本身，应落入社会交往范畴，该行为并未创设民事法律关系，无需民事法律介入予以调整。

法院判决

依据《中华人民共和国民法典》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条、一百五十七条之规定，裁定驳回原告钱某的起诉。

双方均未上诉，目前该裁定已生效。

小区物业使用人脸识别门禁，合法吗？

目前，部分城市的小区安装了人脸识别门禁系统。当业主、租户和其他人员出入时，需刷身份证和识别人脸，两者信息匹配后方能进入。

对此，有人支持也有人质疑，人脸和身份证双重信息涉及隐私，担心个人行踪和隐私被泄露。

小区物业安装使用人脸识别门禁系统是否合理？物业是否具有采集人脸、保留人脸信息的权利？业主们对此有两种不同的观点。

支持者

防范外来人员随意出入小区，人脸识别门禁将有效采集外来人口的具体信息。如有外人出入，每一条信息，包括时间、地点、图像，都会即时传到小区安保处的管理系统，能提高小区安全性。物业是为全体业主安全着想，服务全体业主，是出于善意目的，不是侵权。

刷脸过程中，姓名、性别、年龄以及面部表情等大量信息都会被采集并储存，如果这些信息得不到妥善保管，个人隐私就会泄露。

什么是人脸识别？

人脸识别，是基于人的脸部特征信息进行身份识别的一种生物识别技术。用摄像机或摄像头采集含有人脸的图像或视频流，并自动在图像中检测和跟踪人脸，进而对检测到的人脸进行脸部识别的一系列相关技术，通常也叫做人像识别、面部识别。

法律规定：

《网络安全法》“第四十四条　任何个人和组织不得窃取或者以其他非法方式获取个人信息，不得非法出售或者非法向他人提供个人信息。”

什么是个人信息，人脸识别技术提取的特征是否属于个人信息？

《最高人民法院最高人民检察院关于办理侵犯公民个人信息刑事法律若干问题的解释》五十三条之一规定的“公民个人信息”，是指以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人身份或者反映特定自然人活动情况的各种信息，包括姓名、身份证件号码、通信通讯联系方式、住址、账号密码、财产状况、行踪轨迹等。

从该解释“其他信息结合识别特定自然人身份”这句话不难理解，只要信息单独使用或结合使用只要能识别自然人身份就属于个人信息。公民个人信息不仅仅包括姓名，性别，出生日期等与个人身份直接联系的信息，也包括其他可以识别自然人身份的间接信息。人脸数据因包含人体特征具有识别性，因此属于个人信息。

物业是否有权利采集和保留人脸信息权利?

2017年实施的《网络安全法》提出：“网络运营者收集、使用个人信息，应经被搜集者同意”。

《民法典》第九百九十条　人格权是民事主体享有的生命权、身体权、健康权、姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权等权利。

《民法典》第一千零三十二条　自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。

《民法典》第一千零三十三条　除法律另有规定或者权利人明确同意外，任何组织或者个人不得实施下列行为：

（一）以电话、短信、即时通讯工具、电子邮件、传单等方式侵扰他人的私人生活安宁；

（二）进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间；

（三）拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动；

（四）拍摄、窥视他人身体的私密部位；

（五）处理他人的私密信息；

（六）以其他方式侵害他人的隐私权。

《民法典》第一千零三十四条　自然人的个人信息受法律保护。包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。

因此，对于人脸识别过程中采集个人信息的行为有着法律上明确要求。提示我们的企业，银行，小区物业等部门在采集、使用、保存人脸识别过程中采集的个人信息应严格遵循法律的规定。

1、在《物业服务合同》中明确约定门禁升级改造事项，如果没有相关约定，物业应当征求业主意见，如果涉及费用，应当进行公示。

2、使用人脸识别门禁应征得一半以上业主同意。在小区安装人脸识别门禁系统时，如果业主同意录入采集人脸信息，则物业可保留业主信息。如业主不愿使用，那么物业可通过密码、门禁钥匙等途径，让业主自由出入小区。如果物业强制业主使用人脸识别门禁系统，则违法。

业主如何罢免、增补业委会成员？

对于极少数明显乱履职的业委会成员，

20%以上业主要求召开临时业主大会罢免，

但因只有业委会才有权

召开业主大会和临时业主大会，

现实中往往出现业委会以各种理由推诿，

不组织召开罢免自己的临时业主大会，

怎么办？

面对此种情况，

根据相关规定，

街道可以责令业委会限期召开；

逾期仍不召开的，

可以由街道指导和监督召开。

业主委员会作为全体业主的代表，其法律地位至关重要，直接关系到业委会及其所代表的业主的权利行使及保障。

根据《物业管理条例》中关于业主大会和业主委员会的相关规定可知，业主委员会是业主大会的常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，代表全体业主的利益。

故业主委员会成员能否正常履职、是否存在拒不履行、能否代表全体业主共同利益等问题，均关系到业主委员会乃至全体业主的利益。

下面我们结合《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规规定，就何为业主委员会、业主委员会委员有哪些职责及如何更换增补业主委员会成员进行梳理。

一、何为业主委员会？

业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，不具备独立法人资格。

法律依据：

《物业管理条例》第十条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《业主大会和业主委员会指导规则》第三条：业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

二、业主委员会有哪些职责？

如前文所述，业主委员会作为业主大会的常设机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，其主要职责如下：

召集和主持业主大会；

选聘和解聘物业管理企业；

续筹并监督公共维修基金的使用和管理；

审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；

听取业主、物业使用人的意见和建议；

执行业主大会的决议、决定等。

同时，业主委员会应当向就下列情况及资料向业主进行公布：

管理规约、业主大会议事规则；

业主大会和业主委员会的决定；

物业服务合同；

专项维修资金的筹集、使用情况；

物业共有部分的使用和收益情况；

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

其他应当向业主公开的情况和资料。

法律依据：

《物业管理条例》第十五条

《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条、第三十六条

三、业主委员会组成和任职条件

根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条、第三十二条的规定可知，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

四、如何更换业委会成员？

《物业管理条例》第十一条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员的事项应当由业主共同决定。对此笔者通过《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定的理解，认为更换业主委员会成员有如下两种方式：

一、业主委员会委员怠于履行或不适合继续履职的情况。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条的规定：业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

或者业主委员会委员有违反业主大会议事规则的相关规定的，可参照上述法律规定依法终止其委员资格。

二、如前所述，业主委员会作为业主大会的常设机构，业主委员会委员也是经过业主大会依法选举产生，故无论是业主委员会还是业主委员会的某个委员，本质上是来自业主，代表业主的利益。如业主委员会委员在一定程度上不能代表业主利益，失去业主支持的时候，业主当然有权利依法合规改选。

根据《物业管理条例》第十三条及《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。如超过20%以上业主共同提议要求业主委员会召开临时业主大会更换业主委员会委员，此时应在该提议书中载明需要更换业主委员会成员姓名及其他事项，一并递交小区业主委员会。

业委会经审核认为提议的内容符合业主大会议事规则及法律规定的，业主委员会应当决定召开临时业主大会。对于召开临时业主大会的会议程序等其他事项应当符合业主大会议事规则及法律规定。

五、业委会不组织召开罢免业委会成员的

临时业主大会怎么办？

以上简要对更换增补业主委员会委员的内容进行梳理，但实践中，往往存在20%以上业主已经按照法律法规及业主大会议事规则的规定将议题提交给业主委员会，但因只有业主委员会才有权召开业主大会和临时业主大会，故业主委员以各种理由推诿、阻拦业主大会的召开，进而实现对业主提议更换增补业主委员会委员的阻拦。

面对此种情况，根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定可知，如业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。