小区目前正在积极开展各项准备工作，推动业主委员会顺利成立。部分邻居可能不是很清楚业委会是干什么的，成立业委会对自己有什么好处。大家可以花点时间，阅读一下本文。

一、什么是业主委员会？

业主委员会由业主大会依法选举5至17人单数组成，业主委员会每届任期五年。是业主大会的执行机构，对业主大会负责。

二、哪些事项属于业主共同决定事项？

《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5、使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、筹集筑物及其附属设施的维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

9、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

三、成立业委会有什么好处？

1、选聘或解聘物业服务公司

在没有成立业主委员会的情况下：当业主与物业服务公司发生纠纷时（比如认为物业公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业公司的收费标准、服务质量不满意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业费等相关费用。而物业公司在业主不交纳物业费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。

在成立业主委员会的情况下：当广大业主认为物业公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业公司进行续约。反之，则可以解除与物业公司的合同，另外选聘新的物业公司。

2、监督、审核各项经费的支出

业主对物业公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。

专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业公司中饱私囊。而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

3、监督和协助物业履行服务合同

业主购买小区的一套房子一般有两种权利：一种是专有权，指的是自己所购房屋的权利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。

业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。

4、沟通的桥梁

除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生各种各样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以作为其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。对业主以及开发商、物管都有好处。

5、行使业主大会赋予的其他职责

业主委员会还可以根据业主大会的决定，行使对公共部位的共有权利等其他职责，如制订、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。

对于一个商品房小区来说，业主花钱买房包含两个部分，即专有部分和共有部分。专有部分属于业主个人所有，由自己管理维护；共有部分属于小区内全体业主共同所有，需要大家共同参与管理，建立一种管理机制。业主大会这一自治组织，为业主们共同决定小区的公共事务提供了一个有效的平台。

在观念上，很多业主已经意识到业主委员会的作用。

部分将房子用来出租或者没有入住的业主或许认为，业主委员会和自己没有关系。但实际上，要构建环境优美、关系和谐的小区，离不开小区业主大会和业主委员会。因为单靠个体业主，很难对小区物业服务进行有效的监督管理。

而成立业主委员会，能充分发挥业主的积极性和自主性，能够有效解决物业服务工作中的各种问题，协调好业主与业主之间、业主与物业、开发商之间的关系，维护全体业主的合法权益，有效提高小区全体业主的舒适和谐生活水平。

买完房子后跟物业和业主委员有过纠纷吗？你参与过小区业主大会制定会议议事规则、管理规约吗？你们小区更换物业？换过电梯吗？使用过或筹集过维修基金吗？利用共有区域开展商业活动了吗？

物权法对此的规定是不是很让人无语，尤其是双过半或三分之二多数的规定，让物业成了小区的主人而不是仆人，民法典对此有了修改，你知道吗？

民法典第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

与现行物权法相比，业主共同决定事项拆分了一项，即将筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金，拆分为民法典本条的第五、六项，增加一项，即本法条第八项。

实际上该法条最重要的是第二款。以前表决换个电梯、使用维修资金、筹集维修资金都要做加法，即“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

而民法典规定“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”，变成了乘法，降低了通过门槛，但与此同时，表决的门槛提高了，以前三分之二就可以表决了，但民法典规定是四分之三。

对于其他需要共同表决的事项，民法典亦设立了比较高的表决门槛，即∶业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

不过需要注意的是“参与表决”不同于“同意”，也就是说只要人数和面积都达到三分之二，表决的结果按照“少数服从多数”的原则处理，在一定程度上通过的门槛也相应降低。

这样的设置，初衷或许是立法者希望有更多的业主参与小区建设与管理，提高大家的参与意识，一方面考虑开发商和物业企业的利益，提高维权的起步门槛，让维权似乎变得更难；

另一方面，放宽通过门槛，让业主通过合理合法的渠道管理好小区，这就像个“蓄水坝条款”，为了物业和开发商的利益，先把水坝建高建牢，但如果水位超过水坝，那就任由奔流吧。

《民法典》是最具权威性的法律知识，更有很多律师都表示：自己学了很多年的法律，这一次可能又要重新开始学了。

近年来，随着私家车数量的快速增加，社区业主对停车位的需求大幅增加，因停车位引发的纠纷也不少见。

小区停车不交费，可能导致两个不良后果

张先生：我的岳母是某小区的业主，这个小区是个老小区，每次去看望岳母，我们都把汽车停在小区道路两旁的停车位上，这些车位是小区改造时增设的。每次小区安排的看车子的人都要向我们收取5块钱的停车费。我们以前停车都是不收费，现在这种收费合不合理，我们能不能拒绝交费?

《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”张先生岳母所在小区增设的停车位占用了小区区划内业主共有的道路，这些车位依法应属于全体业主共有。

物业公司是受全体业主委托管理小区物业的，受全体业主委托收取停车费应是其职责范围。收取的停车费一部分是作为物业管理成本和交纳的税金，一部分作为收益归全体业主所有。也就是说虽然增设的停车位是全体业主共有，但不代表是每个业主单个所有，业主对车位行使共有权，也可以体现在对共有车位收益的分配上。

如果停车不交费，可能导致两个不良后果：

1、车位管理失去经费来源；

2、侵害了其他无车主的利益，因为无车业主没有占用车位，但也是车位的共有人，理应在经济上获得补偿。

因此，如果张先生岳母所在的小区增设了停车位，并委托物业公司收取停车费，其行为并无违法之处。张先生虽然支付了停车费，但其岳母作为小区的业主也是受益人，对其来说也无不合理之处。

一户业主可以使用几个车位?

物业公司魏先生：我们小区的车位现在越来越紧张，有的业主占了两个甚至三个车位，导致后来的业主没有车位可租。我们能否要求这种多租了车位的人家退出一些车位来，有没有相关的法律规定?

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位应按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的。

因此这个问题要看你们小区车位的配置比例。举个例子来说，如果你们小区的车位配置比例是0.5：1，也就是说，小区最多只能有一半的业主可以享有车位。一户业主所获得的车位不能超过1个，如果多于1个，就违反了配置比例。开发商和物业公司有权拒绝业主购买或租赁多于1个车位的要求。你们可以要求这些业主让出一些车位。

如果开发商或物业公司向同一户业主出售或出租了2个或2个以上车位，其他没有购买或租赁到车位的业主可以向法院主张确认合同无效。

能不能把车位出售或者租赁给邻近小区业主?

何女士：我是新区某小区的业主，我们小区车位较为紧张，但是邻近有几个刚开发的小区，入住率很低，车位的售价和租金都远远低于我们小区，因此我们小区里很多人都在附近小区租了车位，甚至有些人还买了车位。如果我在附近的小区买了或者租了车位，这个合同有没有效，我们的权利能不能得到保障?

《物权法》74条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”。这是一项强制性的规定，意味着不管其他人是否提出了比业主更高的条件，也必须满足了小区内业主的需要之后才可以购买该小区的车位。

在目前的情况下，不建议您购买邻近小区的车位，因为随着这些小区入住人口的不断增加，对车位的需求也会相应增加，只要将来无法实现其按车位配比享有车位的业主提起诉讼，法院都有可能认定其他小区业主购买车位的合同无效，您的利益可能难以得到保障。

那么，业主能否租赁其他小区的闲置车位呢?按照《物权法》物尽其用的原则，是可以的。业主的需求释放有一个时间段，小区开发初期，入住率还不高，小区业主的经济能力还有限，此时应当允许开发商将闲置的车位向小区外的其他人出租，以保护开发商尽快收回车位、车库成本的合法权益，这也能在一定程度上解决周边居民停车难的问题。

目前你在邻近小区租赁车位使用没有任何法律上的风险。但将车库车位向业主之外的人出租的前提还是任何时候都必须首先满足小区业主的合理停车需要，因此，租赁合同约定的租赁期限不宜过长。

关于业委会成员的津贴问题，一直倍受争议。在业委会交流群里面也经常提及这个话题，绝大多数的业委会参与者，无一例外地强烈表示：“不拿津贴”。因为在目前的社会认知环境中，拿一点津贴所承受的压力比不拿津贴“白干”要大得多。因为在很多人的认知里，业委会是类似居委那样的政府单位，可以有工资领，事实上并非如此。甚至有很多业主因为一些小事，就开始叫嚣“ 业委会干什么吃的！”那些主张自己不拿津贴的业委会成员，他们不反对其他业委会成员领取，甚至觉得应该领，毕竟付出了劳动。

但冷静下来，所有人都明白这一个简单的共识：劳动即有所得。我们提倡给业委会成员发放津贴，如此才能吸引更多的人自愿投身业主自治事务，实现可持续。毕竟在精致利己主义思潮如此昌盛的今天，让业委会成员自备干粮，鞍前马后，或许可以凭着一股热血，完成几项事务，但让这种状态可持续是相当困难的。

《某市住宅物业管理规定》增加一条，第二十四条：“业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。”

这一条再次明确了：可以发津贴，具体多少业主大会定！

但是我认为，这修改等于没改！因为没有实际解决任何问题。法律本来就不禁止向业委会成员发放津贴。所以，该不该发，是不同观点的讨论;能不能发，只是可操作性的讨论，以及效果或后果的讨论。从合法性的角度说，只要业主大会通过，爱发就发，想发多少就发多少(除了地方法规或政府规章有限制的以外)，但是实际操作就没那么简单。

发放津贴或补贴难在具体方案有哪些？

一.如何定数额

首先是定数额：上限多少，下限多少。定低了，发放对象全都没有感觉，起不到期望中的激励作用，甚至连补偿作用都起不到;定高了，业主难以接受，无法在业主大会通过，甚至会被误认为业委会成员是在为经济利益而工作。而且，数额以多少为合适，不但有地区差异，还有同一地区不同小区的差异;而更大的差异，还在于发放对象的个体感受。业委会制订方案时不易统一意见，业主大会表决也有困难。所以，有人建议由各地政府出一个更具体的建议性额度，业主大会同意而且发放对象愿意拿的，就实行;否则，就搁置。这个建议如果能够实行，估计可以解决一部分问题。

二.如何定级差

其次是定级差。要不要级差，级差多大才合理?

级差小了，在业主组织中起较大作用的一些成员可能会感到不平衡;级差大了，其他成员会有意见。理论上都希望合理，实际上难有一个客观的衡量标准。这个，其实也同样有请政府提供额度的需要。其实在目前的分工中，主任、副主任所承受的工作，要远远大于普通委员，但这个极差多少合适？

至于发放津贴的效果或后果，包括政府提供额度后的作用大小、好坏，都是更复杂的问题，暂时不仔细讨论了。

讨论难有共识，法律并不禁止，建议有心发放津贴的朋友，先拟个方案争取业主大会通过，做几年看看，有了实例再继续讨论。只要方案可行，广大业主支持，试试又何妨?当然，这主要是指有一定“分量”的津贴。毛毛雨的补贴、津贴，相信已经实行的有不少，作用和副作用都不会很大，就不必太关注了。

和其他许多难题一样，业委会成员津贴或“报酬”问题的主要根源也在于小区管理主体错位。 本来一个没有身份的业主组织，不需要这么的辛苦和劳累，但我们生活中的业委会却实际有巨大的工作量，很多业委会主任近乎全天待在业委会办公室处理事务。

公益在某些人眼中就变成了不是图名就是图利，人性真的很难改观， 我们习惯于有罪推定，而不是无罪推定。一句“没有好处、你为什么干？”，在目前的语境下，让人百口莫辩。所以社会上关于业委会的新闻基本都是负面的，最近《选聘物业签合同拿了“辛苦费”，业委会主任、副主任双双摊上官司》的文章漫天飞，引发舆论一片哗然，舆论仿佛置每个业委会参与者都是这样的人，大家想象一下在业主群里，看到这样的文章作为一个业委会参与者是什么样的感受？同时整个社会上的很多人，对业委会的了解也知之甚少，以为业委会是和居委会是类似的机构，所以才闹出类似有人投诉“为啥业委会成员不在业委会办公室上班”这种笑话。

业主大会 决定效力

业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定，对业主应当具有法律约束力。今天我们就来看一下关于“业主大会、业主委员会决定效力”的规定。

法律法规

中华人民共和国民法典第二百八十条规定：

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

法律法规释义

一、业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，必须是符合法律、法规及规章，不违背公序良俗，不损害国家、公共和他人利益的决定。业主大会、业主委员会主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，涉及许多方面，例如，可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，可以对制定和修改管理规约作出决定，可以对选举业主委员会或者更换业主委员会成员作出决定，可以对选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，可以对使用建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，可以对筹集建筑物及其附属设施的维修资金作出决定，可以对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，可以对改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动作出决定。

二、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，为了切实保护业主的合法权益，本条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。