1、根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》规定，首届业主大会规定年限（一般不超过五年），业委会应在到届三个月前组织换届（应邀请镇街区、社区居委会参加）；业委会不组织换届的由镇街区、社区居委会组织换届。

2、由小区业主委员会或镇、街区、社区居委会张贴换届启动公示，并提出参加换届筹备组业主代表条件，按规定推荐筹备组业主代表。

3、推荐完成，经初审后公示业主参加换届筹备组的业主代表名单。

4、公示期间内，广大业主对推荐的换届筹备组业主代表无异议后，再次公示由镇、街区、社区居委会、物业主管部门、开发建设单位、前期物业服务企业、业主代表参加的业主大会换届筹备小组全体成员名单。

5、完成公示后，召开换届筹备组第一次会议。对业主资格进行确认；研究讨论是否需推荐代表参加会议，如果小区业主人数较多的，可采用推荐业主代表的形式召开业主大会，研究业主代表产生办法；起草《管理规约》、《业主大会议事规则》，《业主委员会工作规则》等会议文件。

6、根据本小区实际情况，经换届筹备组第一次会议研究讨论的业主代表产生办法推选业主代表。

7、推选业主代表完成后，召开换届筹备组第二次会议。对业主代表资格进行确认；讨论修改《管理规约》、《业主大会议事规则》，《业主委员会工作规则》等会议文件；确定业主委员会组成人员数量；推荐业主委员会候选人名单；研究业主委员会选举办法，确定业主代表大会召开的地点、时间并进行公示，同时送达当选业主代表入会通知。

8、召开业主大会，讨论通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》；《业主委员会工作规则》等文件；选举产生业主委员会；召开业委会第一次会议并进行分工。

9、通过大会决议；当选业委会成员签订履职承诺书；完成公示、备案工作。

很多小区住户都有这样的居家行为：把家里的垃圾放在门外。低层住户为避免家里产生异味而选择把垃圾放在门外；中高层住户由于楼层较高，扔垃圾不便，总是喜欢把垃圾堆到一定程度才会一起拿下去扔。那么，把垃圾放在门口的行为到底应不应该？

回答是：不应该。很多人觉得自家门口就是自家的区域，放个垃圾没什么，其实不然，门外属于公共区域，而公共区域的环境需要大家共同维。

很多小区住户都有这样的居家行为：把家里的垃圾放在门外。低层住户为避免家里产生异味而选择把垃圾放在门外；中高层住户由于楼层较高，扔垃圾不便，总是喜欢把垃圾堆到一定程度才会一起拿下去扔。那么，把垃圾放在门口的行为到底应不应该？

回答是：不应该。很多人觉得自家门口就是自家的区域，放个垃圾没什么，其实不然，门外属于公共区域，而公共区域的环境需要大家共同维

1、垃圾扔门口却又不及时丢掉

生活中总会有这么一些懒人，他们懒得下门扔垃圾，把垃圾堆在门口后又不及时拿去扔掉。那些厨余垃圾、易腐蚀垃圾会招惹来蚊虫、苍蝇，散落出来的汤水，让本来洁净的楼道变得一塌糊涂。

有些小区楼道有保洁员打扫，有时会帮业主清除垃圾，但是不能因为有人打扫，就不管扔在门口的垃圾了吧！建议业主提高自身素质，保持楼道整洁，及时扔垃圾。

2、把垃圾放在别人家门口

不知道大家遇没遇到过这种情况：有一些人为了贪便利，堂而皇之地把垃圾放在别人家门口，特别是同层楼道两家门口挨得近的，最容易出现这种行为。甚至还有这种情况：你把垃圾放我门口，我也把垃圾放你门口。

邻居有时候为了和睦相处，会好言相劝，写上温馨提示小纸条贴邻居家门口，但是耐不住有些人脸皮厚，仍旧我行我素。遇到这种情况，吵架不能解决问题，建议找物业投诉或者拨打消防电话。

3、垃圾不封好就放门口

厕所垃圾、厨房垃圾异味最重，不封好就放门口简直就是“生化武器”。建议做法是：将垃圾封好后放门口，但要及时扔掉，不要长期堆放！

4 、垃圾阻碍楼梯通行

很多人喜欢把快递盒、纸箱放在门口，特别是比较大的纸箱，但这占用了公共区域，阻碍了通行。大型垃圾、杂物不要放在门口，如果觉得放家里占用家庭空间，最好的做法是：及时下楼扔掉！

根据《中华人民共和国消防法》规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。

一、任何住户和个人不得私自占用消防公共通道，禁止将杂物等私人物品存放于楼层公共通道内；

二、不得将生活垃圾堆放在楼道内，必须袋装后丢弃到楼下的垃圾桶内。

根据《民法典》第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

     业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

外墙渗水谁来修？

在县建设局物管科科长钱美良看来，房屋外墙渗水属于公共区域内的问题，这需要界定是否为开发商建造时遗留下来的质量问题。“现在房屋的保修期是八年，在保修期内，开发商会负责修。若他们不修，那么建设局就会拿出当时开发商押在这里的质量保证金进行维修。但是有些外墙渗水问题是由于业主在装修时的不文明施工导致的，开发商是不负责任的。”

当被问到老小区房屋基本已经过了保修期，遇到此类问题该怎么办时，钱美良说：“一般是业主自行维修，若要委托物业动用公共维修资金维修，就需要三分之二的业主同意，再打报告给建设局，审批通过后就能找施工单位进行维修了。

小区车位不够车停哪儿？

小区道路改造是小区业主的事情，只要物业、业主委员会和所有业主协商好了，提出合理方案，就可以招投标，施工改造道路，增加车位。我们建设局只发挥程序监督作用，不过这笔费用还是很大的，要是动用维修资金，需要三分之二以上的业主同意。”

业主财产被盗物业没有责任吗？

根据业主在入住小区前和物业签署的《物业服务合同》，物业对于业主的个人财产，例如汽车，是没有保全义务的。物业一般是对小区里的公共设施进行维修和养护，若是有家里被盗的业主发现小区保安没有按合同约定的巡逻频率巡逻，那是可以追究其责任的，如果不是，损失只能由业主自行承担。”

当购房时，业主会与开发商签订初步的物业服务合同。这个时候业主没有权利选择物业公司。因此，业主在对物业服务不满意时，往往会以不接受或不需要接受相关物业服务为由，拒绝缴纳物业费。

案例介绍

胡某系肥东县某小区的业主，2014年10月，胡某与某物业公司签订一份前期物业服务合同，合同约定该公司向胡某及广大业主提供物业管理服务以及其他权利义务，按1.3元/月/平方米收取物业服务费。合同约定了双方的权利义务、委托服务事项、物业管理服务质量、物业服务和维修费用、违约责任等内容。

自此，案涉小区一直由某物业公司提供物业管理服务至今。但期间，胡某因不满该公司提供的物业服务，认为物业公司存在违约行为，自2016年11月1日开始拖欠物业费。

事发后经某物业公司书面催交，胡某一直未支付拖欠的物业费，某物业公司遂诉至肥东法院。

庭审经过

2020年8月，肥东法院公开开庭审理了此案。

庭审中，物业公司陈述，其根据合同约定持续向胡某提供物业服务，但胡某并未按合同约定及时足额支付物业费，随后曾多次向胡某催要，至今胡某一直未支付拖欠的物业费。

胡某辩称，某物业公司没有尽到合理的服务，他家房屋渗水多年，多次向其反映，物业公司一直都没有进行维修，因此，胡某认为物业公司的服务是不符合合同约定的，所以没有支付物业费。

审理结果

一审法院经审理认为，胡某与某物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同有效，对胡某具有法律拘束力。该案中，小区至今未选聘新的物业服务企业，故仍属于某物业公司管理。现某物业公司已经为胡某提供了物业服务，胡某应当支付拖欠的物业费。

胡某认为物业公司未提供适当物业服务，可通过与物业公司沟通、协商解决，必要时也可根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业，而不应以拒交物业费的方式来“维权”，这样的行为对于其他已交纳费用的业主亦有失公平，也不利于维护业主自身的合法权益。

一审判决后，胡某不服，向合肥中院提起上诉。

2020年10月28日，合肥中院作出二审判决，胡某与某物业公司签订的《前期物业服务合同》系合法有效的合同，双方均应按约履行。在某物业公司按照合同约定履行了物业服务的义务后，胡某应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。胡某所称的房屋漏水问题，系房屋质量问题，其以此为由拒交物业费，于法无据。

法官说法：

《中华人民共和国民法典》明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主若是认为物业服务企业的服务不符合合同的约定或者未尽到合理服务义务的，可以依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。此处的法定程序是指，在前期物业服务合同约定的服务期限届满前，通过业主委员会、业主大会或者业主与新物业服务人签订物业服务合同并且生效的，前期物业服务合同终止，此时即可以完成对前期物业公司的解聘程序。

在完成对前期物业公司的解聘程序之前，物业公司又按照合同的约定继续提供物业服务的，作为业主应支付物业费。当业主主张所在小区的物业服务符合未达到其要求时，应当及时向物业公司主张权益、反映情况，并与物业公司友好协商，降低解决纠纷的成本。而物业公司更应时刻关注业主的需求，在法律法规和合同约定的范围内，尽力为业主提供符合要求的物业服务，双方做到友好协商，化解矛盾，才能努力创建和谐小区。

交费是业主对专有部分获得所有权的对价之一。

王阿姨每次提起来月月都要给物业交的电梯费，总是显得特别委屈，原来王阿姨家住在某小区的一楼，根本就不需要坐电梯往楼上去，还有地下负一楼的停车场，王阿姨说自己连车都没有怎么还要分摊那负一层的电梯费！

像王阿姨一样住在一楼的业主都会有类似的困惑，关于一楼业主需不需要交电梯费目前主要有两种观点：

第一种认为一楼住户不需要交电梯费，因为一楼住户不使用电梯，既不会损耗电能，又不会对电梯本身使用寿命造成影响，所以让一楼住户交电梯费明显是不公平的；

第二种意见认为一楼住户需要交电梯费，因为电梯是属于小区共有的部分，每个人都有维护电梯的义务，不能以不坐电梯为由拒绝履行维护电梯正常运行的义务。

那么以上两种意见哪一种才是最合理的呢?

解析：

根据我国《民法典》第二百七十三条规定 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行相应义务。

由此条法律规定可以看出，电梯与小区内的花草树木、路灯、喷泉等一样，都是属于全体业主共有的，并且电梯运行服务不会因为一楼的住户不乘电梯，电梯的运行维护成本就会有明显降低，所以一楼住户应该与其他楼层住户一样承担电梯费。

为何该交？

可能很多人，尤其是一楼业主，虽然知道了法律的规定但还是口服心不服。法律规定一楼业主也该缴纳电梯费的原因或者说合理性何在？怎样才能证明如此规定是良法而非恶法呢？我想一楼业主应该交电梯费的合理性至少有如下三点：

1、正确理解共有部分的潜在作用

可能业主从不使用某一共有部分，这并不能否认该共有部分可能为业主实现潜在和无形的作用。就拿电梯来说，虽然一楼业主实际从未使用电梯，但这并不能代表业主可能因为电梯的正常使用而获得利益。

如楼顶平台作用的实现，一楼业主可能将来会需要电梯；又如建筑物外墙是建筑物的共有部分，外墙悬挂广告牌能够给业主们带来租金收益（小编注：或者电梯内广告）。

广告主为了扩大广告辐射视野，增强广告效果，喜欢往最高层外墙悬挂广告牌。

而广告牌一般是通过电梯搬运的，一楼业主虽然自己没有直接使用电梯，而租金的获得却是通过电梯获得的，如此便通过间接使用电梯获得了收益，实现了权利。

诸如此类。

此时可以将一楼业主交的电梯费理解为购买期权所支付的费用。这便是一楼业主应该交电梯费的理由之一。

2. 交费是业主对专有部分获得所有权的对价之一

即便一楼业主承诺放弃因为电梯可能获得的权利，但其仍然应该交电梯费，因为交费是业主对专有部分获得所有权所应支付的对价之一。

为何这样说？我们都知道建筑物的价格及其变动所包含的不只是盖这个建筑物所需的砖瓦钱，还包括土地使用费、容积率、区位环境等多种因素。在同样的位置盖一个楼，低层、多层及中高层建筑物的价格必然不会相同。

因为楼层不同会对居住行为、居住心理、整体环境、建筑结构等造成不同的影响。

这也正是同一楼盘不同楼层价格也不尽相同的原因，不同的价格是对不同的楼层所付出的对价。购买该层房屋所支付的实际价格并不是所应支付的全部价格，所支付电梯费等是购买该层住宅尚未支付的对价。

简单说，低层和多层建筑物或许根本就不需要电梯，更无论电梯费，而至少中高层建筑物的价格中也就包含了配备电梯的成本。

也就是说，假如不安装电梯，那么该楼盘低层的价格可能会比安装时高很多，因为谁都不愿意天天爬楼梯上高层。这也正是你能以现在的价格获得一楼房屋的原因，不然，你可能根本住不起一楼。

3.从整体角度对待特定共有部分的权利和义务

建筑物共有部分不只电梯一个，还包括外墙、楼顶平台、走廊、地下空间等许多部位。

就特定业主而言，对于有的共有部分所获得的收益要大于所支付的成本，但对于有的共有部分所支付的成本大于所获得收益。

由于建筑物的共有部分很多，就特定业主而言，不可能完全量化对每一部分所获得的收益和所支付的成本，更多情况下只能将全部或大部的共有部分所能获得的收益和所需支付的成本分摊，才能实现整体的公平。

举例而言，楼顶平台能放置太阳能热水器、晾晒物件、运动等诸多作用。

假设，最高层的业主认为楼顶只属于最高层业主，于其他层无关，将楼顶平台所获得的收益全部归自己所有，那么最感到不公平的必然是一楼业主。

因为只要楼层大于两层，一楼业主就永远不可能享有楼顶平台的权益。

而根据《关于审理建筑物区分所有权案件的解释》(法释[2009]7号)第3条第1款第1项规定建筑物的屋顶为共有部分，从而保障了一楼业主的权益。

这样，一楼业主虽然缴纳了电梯费，却也获得屋顶带来的好处，从整体上实现了公平。而这样的例子还有很多。

所以，建筑物共有部分之间、专有部分和共有部分之间是相互关联、密不可分的，权利和义务的享有和承担需进行全方位的衡量，而不应完全的就事论事，将其割裂开来。

当然，为了减少纠纷，提高交易效率，我们应该支持尽量按照比例原则来使业主享有权利、承担义务，从而实现最大限度的公平。

虽然你买的是一楼，或许你真不需要上楼，至该楼灭失也从未上楼，但是一楼的楼价中只包含了安装电梯的成本等部分价格。而对于电梯的损害折旧等所需费用尚未包括在楼价之中，故仍需继续支付尚未支付的对价。