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业委会委员禁止实施的行为有哪些？
《条例》第四十七条规定：业主委员会委员、候补委员不得实施下列行为：
(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；
(二)虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料；
(三)拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；
(四)擅自使用业主大会、业主委员会印章；
(五)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；
(六)将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产；
(七)与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换；
(八)泄露业主信息；
(九)侵害业主合法权益的其他行为。
处罚措施：
如果业主委员会委员、候补委员存在这些行为的，街道（乡镇）政府可以责令业主委员会提请业主大会，罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。
什么情况下业委会委员资格会取消？
资格取消
业委会委员资格取消，分为两种情形，第一种是自然终止，第二种是罢免委员资格。
资格终止情形
业主委员会委员有下列情形之一的，委员资格自情形发生之日起自然终止，由业主委员会向业主公示，并提请业主大会确认：
(一)不再是本物业管理区域内业主；
(二)以书面形式向业主委员会提出辞职；
(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职。
资格罢免情形
业主委员会委员一年内累计缺席业委会会议总次数一半以上，或者不再符合本条例第三十九条规定的委员条件的，业主委员会应当提请业主大会罢免其委员资格；业主委员会未提请的，街道(乡镇)政府可以责令业委会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。
什么情况下可以重新选举业主委员会？
一个任期内，出现业主委员会委员经递补，人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责的，物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业委会在会议召开前5日，需要将会议议题告知物业所在地的居委会、村委会，并听取意见和建议。居委会、村委会可以根据情况派代表参加。业委会确定的事项应当经过半数委员签字同意。会议结束后3日内，业委会要将会议情况以及确定的事项在物业管理区域内
如今，车位是个大问题。关于车位，要注意什么问题呢？
车位能不能进行买卖？
能，但是分情况。如果是有产权的车位，二手房购房者可以从卖方那里进行车位购买；如果是只有使用权的车位，二手房购房者可以在办理物业交割的时候，进行车位租赁或转交，如果运气好，赶上卖家的车位使用合同到期，你可以直接办理更名。
1.产权车位
有产权的车位有“车位本儿”，可以跟房屋一起进行买卖交易。
2.使用权车位
只有使用权的车位没有“车位本儿”，不能买卖，只能进行使用权的变更。车位使用权变更一般是在物业交割时进行，涉及车位租赁合同签署或转交（租赁不超过20年），合同到期后可以办理更名，部分小区可直接续费使用。
哪些车位不能进行买卖？
1.小区的公共空地
小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。据悉，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。
这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
2.无约定的地下车位
如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义，其实不然。
在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
3.已被公摊的地下车位
很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位，可这地下车位的买卖是否合法，很多业主并不知道。
如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。
这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
4.人防工程禁止开发商销售
没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
5.销售使用权超过20年属于欺诈
有的开发商很“明智”，在签车位合同的时候会申明车位不能买卖，不签买卖合同，只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候，并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定：“
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者租赁车位，即所谓的销售使用权，最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。
凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的，都是欺诈行为，消费者可请求双倍赔偿。
地下车库可以计入容积率吗？
这里有一个“容积率”的概念。容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。并且，容积率是反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念，只有参加建筑面积容积率计算的建筑物，才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
未计入容积率的建筑物，不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。
开发商如果将地下车库作为地下建筑面积报批，则地下车库可以计入容积率，也可以进行房地产权的初始登记，取得独立的产权证书，开发商可以保留其所有权。
反之，如果没有计入容积率，则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主，这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的车位（库）的所有权亦应归业主共有。
购买无产权车位有风险？
购买没有产权的车位风险较大。业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”，实际上很多时候只能视为长期租赁协议，一旦出现自然灾害等不可预知状况时，车位就不再属于业主了。
另外，一旦遇到小区拆迁等问题，没有产权登记的车位肯定是拿不到拆迁补偿款的。
尽管开发商宣称业主购买停车位之后可以自由转让使用权，价格自定，物业还可以免费办理变更登记；但是没有权利转移凭证的停车位交易，始终存在不小风险。
车位买卖价格可以怎样定？
1.车位出售价格要根据小区的位置，楼房的价格，参考行业平均状况等因素定价，评估出可以销售出去的价位。
2.车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同，比如说子母车库（可以停一大一小两个车位）就相对比两个正常车位要低一些。
新房装修未入住算不算“空置房”，该不该交物业费？南通市民朱某夫妇认为未入住即算空置，物业费应该打七折，但物业公司坚持新房装修即算入住。双方为此产生了物业费纠纷并闹上法庭。11日，南通市崇川区人民法院对这起物业费纠纷作出作出一审终审判决，被告朱某夫妇全额支付2014年5月1日至2016年4月30日期间的物业费共计8166元。
2011年11月，朱某夫妇购买了位于南通市区弘阳上城小区的商品房。2013年4月，朱某从物业公司拿到钥匙后便于次月开始装修，同年8月完工。但朱某一家并未立即入住，直到2014年10月，朱某全家才正式入住新房。
因空关折扣问题，潘先生与物业公司产生纠纷，拖欠了2014年5月1日之后的物业费。今年8月，南京弘阳物业公司南通分公司一纸诉状将朱某夫妇告上了崇川区法院。因该案诉讼标的较小，案件事实清楚，权利义务关系较为明确，该院立案后适用小额诉讼程序进行审理。
法院审理查明，双方物业服务合同中约定，空置房屋连续满六个月以上的，按不低于70%的标准收费。双方的争议也集中到对这一条款的理解上。物业公司认为，只有装修开始之前才属于“空置”，装修完毕即代表着已入住；业主则辩称，是否“空置”应以实际入住为界限，既然合同约定了折扣比率，业主就有权享受，请求按70%的标准缴纳费用。
法院审理认为：
《物业管理条例》规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”同时，《江苏省物业服务收费管理办法》第十五条规定：“业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之七十交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门确定。”本案被告从2013年5月开始即已实际入住，其房屋空关的时间仅有一个月左右，不符合双方的合同约定，遂支持了原告的诉讼请求并作出上述判决。
连线法官：“空置”的认定以是否装修更为合理
“随着物业服务日益深入城市居民生活，物业相关法律和政策也渐渐普及，空置房物业费打七折这个说法在社会上流传甚广。但是，不少民众对房屋‘空置’的理解还存在认识上的偏差。”
该院速裁法庭庭长黄素兵介绍说，在房产销售领域，“空置房”是指房屋竣工一年后没有售出的房屋，因此类房屋的物业费应由建设单位缴纳，故物业服务领域的“空置房”应当是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋。至于“入住”的概念应作广义理解，因为房屋交付给业主后，业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利，进驻装修后就会产生生活和装修垃圾，业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，故此时不能再视为是空置房，故在物业领域“空置”的认定应以是否装修更为合理。
业主委员会成立有明确的法律规定和流程，依据《中华人民共和国物业管理条例》等法规执行。召开业主大会之前，要在政府的指导下拟定《业主公约》《业主大会议事规则》《候选人产生办法》《业主委员会选举办法》《小区管理规定》《业主委员会章程》等规定，这些规定要在官方备案，并在小区公示7天-15天，征询业主意见，通过业主大会投票通过后，成为业委会开展工作的依据和章程，同时选举出业委会委员，代表全体业主监督物业执行各项规定。
2、业主里有没有专业从事物业工作的人员？有没有熟悉《民法典》的业主？
业主里有专门搞物业服务的，有在物业公司担任HR的，有搞园林的、绿化的，完全能够依法，依规，监督好咱们小区的物业服务，碰到专业的问题能够提出合理建议。
业主里有专业律师，熟悉《民法典》及其各方面规定，制定各类规定、公约、办法的时候主要由他们主导。
3、有没有监督和检查物业公司的能力？尤其是财务方面？
物业财务收入主要包括：
（1）经物价部门批准，物业合理收费的项目，例如物业费、停车费、管理费等；
（2）物业服务合同约定的收费项目；
（3）公共区域收益，例如广告费、停车费等。业委会主要依据《会计法》、物价部门的批准文件等对物业进行监督。
物业的部分收益属于灰色地带，如果没有监督，全凭物业自觉，很容出现收到的钱，少入账或不入账的现象，例如电梯广告费、停车费等，成立业委会后可以有效监督。
4、关于物业的审计
咱们说的审计主要是对物业财务的分析与核查，对于涉及业主利益的开支是否合规、支出金额是否合理、列支项目价格是否符合市场报价、工程费用是否合理、竣工验收材料是否完善、开支是否真实。核查公共区域收益是否按规定全部入账，有无侵占、挪用公共利益行为等。
5、业主委员会能否保证大多数人的利益？
业主利益的保证靠的是业主、业委会对物业的监督，靠的是法律和针对小区制定的《业主规约》《业主大会议事规则》《小区管理规定》《业主委员会章程》等规定，不能仅靠业委会的几个业主代表，他们只是执行全体业主的决定，按照各项规章制度、监督物业落实的人，需要大家一起对物业的各方面进行有效监督。
对于大家遇到的各类问题通过业委会，用集体的名义给物业反馈，并要求物业整改，比个人的力量要大。
6、业委会候选人如何产生？
业委会候选人要符合《候选人产生办法》的规定，该文件由政府筹备组会议审定，并在小区公示，征求业主意见后确定。对于符合条件报名的候选人，相关部门要对其进行背景调查和审查后在小区公示。
7、业委会成员履职、监督
业委会是居民参与小区管理的具体表现形式，已纳入国家监委的监管的范畴，利用职务便利侵占业主共有收益或资产的，收受他人好处，为物业、个人或商家牟利情节严重的构成犯罪，要承担刑事责任。
8、业委会能否及时向有关部门反映业主的遇到的问题和意见？
《业主委员会章程》有业主意见的反馈、收集、处理的具体办法，例如增加公交站问题，业委会在收集到意见后，要按规定及时上报政府主管部门。政府业务部门要在3-15个工作日内，针对反馈的情况给予书面答复，并协调、解决反馈的问题。
9、业委会除了监督物业，还有什么作用？
业主委员会在争取公共资源上能起到推动作用，例如增加社区卫生服务站，加装噪声隔音挡板，争取更好的对口初中（优质的教育资源是房屋最大附属价值）等。
10、业委会成立有什么流程，要多久？
收集齐20%的业主签字后，正启动业委会成立流程，报政府相关部门组建筹备组，一般业委会筹备组成立后90日内召开首届业主大会，完成业委会的投票和委员的选举工作。
