案情简介

一、业委会委托审计机构审计，发现物业费四十余万元支出单据不合规。

某小区第一届业委会任期期间，很多业主反映其根本不清楚自己所交的物业费、小区广告费、停车站收入等公有收益的具体使用情况，强烈要求物业公司公开账册，接受审计。2016年10月28日，某小区第一届业委会任期到期，第二届业委会经小区全体选举成立。

第一届业委会与物业公司签订的《物业服务合同》也到期，经业主大会依法表决后不与物业公司续签，并决定重新选聘物业公司，目前相关的招投标工作正在进行中。第二届业委会成立后便要求物业公司按程序办理账目交接手续，共同委托审计机构审计。

因物业公司不配合，业委会单方委托审计机构审计，经初步审计，发现物业管理费有四十余万元支出单据不合规，没有相关事务负责人签名。

二、物业公司认为其已经履行公示义务，审计机构违反审计规则采用询问审计法无效，得出的结论有问题。

物业公司认为其只是相关费用的代管人，相关费用设立专账并每季度公示。公共收益资金的收支情况除在小区公示栏公布外，还交业委会持有一份，其已经履行了公示义务。而且业委会委托的会计师事务所违反审计规则，采用询问审计法，不负责地得出我方有40万余元不合规的支出的结论，该结论得出的依据为经业委会授权同意的三人中任何一人签名才符合费用的支出，我方不认同该依据和结论。

三、纠纷产生

业委会认为，根据双方签订的合同及物业管理的相关规定，小区的物业费及小区的广告费、停车场收入等公共收益，都属于全体业主所有。物业公司对相关费用及收益只有代管权，只能依法依合同使用。

鉴于物业公司没有按规定履行公开账目，接受审计的义务，也不交付财物，已经违反了双方签订的合同及物业管理的相关规定，极大地损害了小区全体业主的合法权益，于是起诉至法院，要求物业公司立即交出2014年至2016年小区的全部收支账册，共同委托审计机构审计，按审计结果进行账目、财物的交接。

法院判决

依据《物业条例》第十一条第（七）项、第十二条及第十五条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。小区有关共有和共同管理权利的其他重大事项属于业主共同决定的事项，应通过召开业主大会的形式经专有部分占总建筑面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 。

本案业委会以诉讼形式诉请物业服务企业移交涉案小区全部账册并共同委托审计，即属于小区共有和共同管理权利的其他重大事项，且涉案小区的《业主大会议事规则》亦明确规定业主大会决定本物业管理区域内全体业主的诉讼事宜。业委会自述就本案诉讼事宜未召开业主大会，亦无证据证明业委员会已经取得专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意，故，业主委员会提起本案诉讼主体不适合，应予驳回起诉。

最后法院裁定：驳回原告某小区第二届业委会的起诉。

律师分析

业主委员会只是业主大会的执行机构。根据《物业条例》的相关规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项“筹集和使用专项维修资金”和第（六）项“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所以业主大会的决定只有符合法律的形式规定，业主委员会执行起来才合法有效。

此外，根据《广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，业主委员会还要向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，才具备民事诉讼主体资格。

根据《物业管理条例》及《民法典》的规定，如果业主已经收房，无论业主是否居住，物业费都是需要交的。

物业费是针对大多数业主而言的，不是专门针对某一业主进行的服务的。业主的房屋没有进行使用，并不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。

因此，购买的商品房无人居住，也是需要交纳物业费的。

《物业管理条例》第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《民法典》第944条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受（如：房屋空置）或者无须接受（如：没地下车库的房屋，一楼住户不坐电梯）相关物业服务为由拒绝支付物业费。

一、房屋维修基金的概念

所谓房屋维修基金，就是为了共用设施和设备更新改造用的，始于1998年，2004年开始变为办理产权证时必须缴纳的费用。缴纳标准为每平米造价的5%-8%，房屋维修基金归全体业主共有，在没有成立业主委员会之前由房管局代管。

二、房屋维修基金缴纳时间

业主应当在房屋交房前，交纳房屋维修基金。首期房屋专项维修资金，业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发企业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋维修基金之日起30日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

三、房屋维修基金缴纳标准

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳房屋维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为：高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米。

四、房屋维修基金使用范围

房屋维修基金用于房屋保修期满后房屋主体结构，公共部分和设施在损坏之后的维修与更换。房屋主体报过内外城中墙、柱、梁、楼板、屋顶等，公共部分包括外墙面、楼梯间、走廊通道等，公共设备有上下管道、电梯、消防、车库等。

五、维修基金申请使用流程

根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，维修资金的使用，按照以下程序办理：

1、由物业服务企业提出使用建议，无物业服务企业的由相关业主提出使用建议。

2、维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。

3、物业服务企业或相关业主组织实施使用方案。

4、物业服务企业或相关业主持有关资料向房地产行政主管部门申请列支。

5、房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

6、专户管理银行将所需维修资金划转至维修单位。

住房维修基金是指商品房和公有住房出售后设立的基金，专门用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的大修改造。你多久付一次房子的维修基金？交了房屋维修基金应该找谁？

房屋维修基金多长时间交一次？

１、业主应当在房屋交房前交纳房屋维修基金。首期房屋专项维修资金业主可以直接存入房屋专项维修资金专户，也可以委托房地产开发商的物业代交。委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋维修基金之日起３０日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

２、商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金的约定，购房者应当按购房款２－３％的比例向售房单位交纳房屋维修基金。

３、售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同，不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为：高层（含带电梯的多层）９０元／平方米、多层（含别墅）５０元／平方米。

４、房屋维修资金一般是在交房的时候一次性缴纳完毕。如果在居住期间，动用维修基金进行过修缮，导致账面余额不足３０％那么需要续交。

５、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户，建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。

交了房屋维修基金后房屋要维修找谁？

按照建设部、财政部１９９８年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共房屋维修基金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同。一般情况下由房地产主管机关来代管，业主委员会成立之后，房屋维修基金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。维修基金由房管局代管，申请过程较为复杂。

那么现在知道房屋维修基金多长时间交一次和交了房屋维修基金房屋维修找谁了吧，房屋维修基金用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。房屋维修资金一般是在交房的时候一次性缴纳完毕，因此交了房屋维修基金后的房屋维修应该找物业公司或物价部门。

常听到大家抱怨说业委会不好干，吃力不讨好。成立前热情高涨，成立后被人算账，很委屈！还有就是自己知识不够，经验不够，不知道要干嘛或怎么干下去。讲一点本人的经验之谈，可能你不认可我的观点，希望大家交流，下面就开始正式说说我的感受。

业委会开展工作的要熟知的几个要点：

1、业委会当前存在的问题；2、业委会的职责；3、业委会的定位；4、业委会的权力；5、业委会与物业服务的关系；6、业委会依靠什么去工作；7、业委会成立后第一步应该走；8、如何终止前期物业合同。

业委会当前存在的问题

成立前有个明确的目标，成立业主委员会。在这个阶段目标明确，大家遇鬼杀鬼，遇神斩神，战斗力无比强悍。业委会成立以后开始迷茫了，就像打了半辈子仗的老将军转业了，不知所措了。现实情况就是如此，所以就造成了下面几种情况：

 1、僵尸业委会：成立后不知道怎么干，也不敢干，干脆什么都不做，就像一个没有灵魂的僵尸；

2、伪装业委会：俗称业伪会，心中只有自己，把责任忘得干干净净，法律法规都懂，整天寻找法律漏洞，经常游荡在守法和违法线上，只要对自己个人有利就不择手段。业伪会的存在是因为做好事太难且风险大，做坏事太容易还没有后顾之忧；

3、鲁莽业委会：本意想为小区为业主做点实事，做点好事的，也没有私欲，但一知半解，没有正确的方法，工作方式粗暴简单野蛮。付出很多，收获很少。很愤怒，于是不检讨自己，迁怒于他人，什么一群冷血的吃瓜群众，一伙黑白勾结的利益集团等等怨言不绝于耳。

那么问题来了，如何正确的开展工作呢？那就一定要弄清楚什么是业委会？什么是物业服务？

业委会的职责

业委会的职责在法规里面有详细规定，在这里我就不重复了。

我把它精简压缩一句话便于大家牢记：就是三好 --开好、护好、监督好！开好是指两会即业委会的会议与业主大会的会议！护好两金是指即维修资金与共有收益金，最后监督好履约服务即物业服务。

业委会的定位

业委会是依照法律法规为小区业主维护自己权益的。小区内最高的权力是属于广大业主即业主大会。所有的决策权归业主大会。业委会是业主大会的常设机构及执行机构。

这里着重要强调的是广大业主就是多数业主，不是全体业主，很多时候很多人不自觉会说出我们代表全体业主如何如何，这句话经常会被反对派揪住说我不要你维护，这样会很尴尬！业委会无法做到全体都满意，只能是多数业主满意，一定要记住！

业委会的权力

业委会只是执行机构，跑腿角色有什么权力呢？肯定有的，业委会虽然没有决策权，但是业委会有一个重大的权力就是提出议题权，也就是有小区事务方向的引导权。这个权力是很高的，普通业主想要提一个业主大会会议的议题，需要百分之二十业主联名，联名后还得看业委会的脸色，否则还得求助于政府部门来实现。但业委会委员们很轻松就得到这一切， 因为是法定的。还有召开会议的权力， 谈判的权力，三个字：话语权！

业委会与物业服务的关系

很多人包括很多业主并不清楚业委会与物业服务之间的关系，常常混为一谈，扯不清理还乱，业委会因此被业主记恨上，所以一定要弄清楚它们之间的关系。

简单来说，业委会是接受业主大会的委托管理小区共有物业和监督物业服务企业按照服务合同做好物业服务的。物业服务是指物业服务企业或物业从业人员接受业委会的委托，按照物业服务合同的规定维护好小区设施设备；维护好小区环境卫生、绿化；维护好小区正常秩序。

业委会象征主权，是动嘴的；物业服务是服务业主生活的舒心的，是动手干活的。业委会只要护住业主利益不能受损还要最大化的得利这个结果，说难听点就是要防贼似的盯住物业服务人员的一举一动。千万不要去和物业公司抢活干，有些业委会放着老板不做，喜欢撸起袖子裤腿去抢物业服务人员的活干。也许一片好心，但是你给自己弄了很多不自在。因为自己并不专行，属于瞎指挥。如果事情办得不错功劳是物业服务企业的，有一点不对责任全在自己身上，典型的吃力不讨好。

业委会依靠什么去工作

业委会要开展工作靠什么？一靠法律，二靠业主， 三靠政府。

1，靠法律。我对“法无禁止皆可为”这句话相当不感冒，因为这是钻法律的空子，不是高尚人格的业委会委员该做的，何况这句话是针对低素质公民个人的，业委会是一个自治组织，并不合适，一定要遵纪守法。

因为现实中前期物业公司及业委会的反对派业主一定是每时每刻虎视眈眈盯着你出错。政府部门也许对物业公司违法行为视而不见，对业委会一点瑕疵却会无限放大，何况你还违法，一定让你做而无功，灰头土脑的，甚至犯罪。所以每个业委会委员一定要熟知相关的法律法规，这样才会无惧任何挑战。

例如，我们小区 2016 年 3 月份召开了第二次业主大会会议，会议开得很成功，时间很短 3 天就完成了全部投票，结果统计也非常理想，高票通过了解聘前期物业公司及选聘新的物业公司的决议。在公示期最后一天的下班前，开发商以业主身份向法院起诉了我们业委会。主张他的业主撤销权，以我们未把他的地下车库专有面积计算进去的理由请求法院撤销业主大会会议决议。三个月后法院以业委会未认真核实业主票权面积，投票过程有重大瑕疵为由，撤消了我们第二次业主大会的决议。所以我们在与强大对手对抗时，不要掉以轻心，一定要按照法律法规把工作做好做实，一定要无懈可击。

2，靠业主。小区是全体业主的，不是我们业委会几个委员的，我们只是其中一份子而已。我们想做工作就必须取得多数业主的支持，否则你什么都不是， 就是几个普通业主而已。

每个小区情况差不太多，非常积极的与非常不积极的业主都是极少数，绝大多数是所谓的吃瓜群众。吃瓜群众虽然表面看起来对努力争取自己的权益也不积极，也很冷漠，但是他们心中的正能量是足够的，是非观是清晰的，谁好谁坏心中有数。为自身个人利益反对业委会有些近乎于反动的业主，我们给个标签就是反对派吧，他们为了达到一些个人目的也会拉拢吃瓜群众。这样就看谁能打动吃瓜群众的心，得到他们的支持。

不要轻言藐视吃瓜群众哦，我们迟早也会加入吃瓜群众队伍的。业主众多，各有各的想法，我们的工作一定不能简单粗暴，一定要善于团结业主，抓住突发事件，引起业主的共鸣。比如消防设施的瘫痪、设施设备的瘫痪、电梯损坏门禁损坏、盗窃现象、停车矛盾、监控缺失等等这些业主最为关注的点，揭露物业公司假服务，真敛财的嘴脸。还有不断的在业主群里讲解什么是公共收益？什么是业主权益？逐渐引起业主的注意。

业委会委员还要主动与业主交谈，交朋友。还可以组织丰富多彩的活动， 比如旅游、团购、聚餐等活动。我们就举办了自驾游活动，得到好评。当然，今年上半年主要是安装了管道天然气安装工程，为业主办了实事，每户节约 480 元。

 3，靠政府。我们是在政府领导下，必须尊重政府的领导。当然不依法行政的领导我们应该据理力争，现在不讨论这个方面。取得政府的信任和支持，我们的工作事半功倍，游刃有余，反之，一定会举步维艰的。有时候我们无力解决的难题，有政府支持就迎刃而解了。我们依法依规尽责把小区事务搞好，让政府看到小区有业委会与没有业委会的区别，让政府看到业委会对稳定社会起的巨大作用，政府部门为了社会的稳定，一定会扶持业委会的。

不要轻易说什么官商勾结的话，除了发泄私愤，一点作用都没有。因为你把对象搞错了，我们能见到的官没有能量与商勾结的，他只不过是在做一份工作。最大的官商勾结在房地产开发时期，前期物业公司为什么会长期如此猖狂，因为是给开发商擦不干净的屁股的，开发商屁股干净了，利益集团的官员屁股也干净了，这才是真正的利益共同体，这才是官商勾结。

这个话题很沉重，不谈了，没意思。很多业委会很不善于与政府打交道，往往沟通不畅，常常脸红脖子粗的不欢而散。我们要掌握好方法，不要蛮干。基层工作人员其实也对业委会运作的知识不够，或对业委会的重要性认识不够，对法律法规理解的不透，给我们的工作带来一定阻碍。但无论如何不要出言不逊，关系不要搞得很僵。要用自己的法律知识说服他们。

良好的关系会给我们的工作带来意想不到的惊喜的。比如长沙的东成大厦业委会就引起了政府相关部门的关注，政府出资修复大厦广场、台阶等极大地缓解了大厦资金的紧张。有些小区得到政府资助，办事的顺畅。毕竟细胳膊拧不过大腿，与政府作对对小区建设造成相当不利的影响，大家一定要注意尊重政府。