住新房是一种享受，但以各种理由拒交物业费的业主不在少数。福州某男子对开发商委托的物业不满，拒绝承认物业费的支付标准，认为自己没有直接与物业公司签订合同，十几年不愿意交费。物业公司起诉法院。近日，福州鼓楼法院发现，开发商与物业签订的管理委托合同有效，物业提供服务，业主也有支付义务。《民法典》第939条明确规定，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

对收费标准不满，十年未交物业费

陈先生住在福州鼓楼区，他的老房子在2000年左右被拆除。他与福州一家房地产开发公司签订了过渡性安置协议。

2003年新房建成时，房地产开发公司与某物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托在建小区管理至2033年6月29日。根据省物价部门文件规定的具体收费标准，小区物业管理费核定为住宅1元/m2/月。

按照拿到新房准备入住的陈先生的计算，每月要交127元的物业管理费。这让他很不高兴，他提出搬迁过渡安置协议规定物业费按物价部门定的价格40%收取，每月只能交50.8元。同时，陈先生认为自己没有直接与物业公司签订物业服务协议，拒绝缴纳物业费。

虽然也享受了物业公司提供的保洁和保安服务，但从2004年7月至今，陈先生一直没有缴纳物业费。去年7月，该物业公司在多次催收不成功后向法院提起诉讼，要求陈先生支付共计24384元的物业管理费和水电费。

物业管理委托合同有义务为有效享受服务付费

鼓楼法院认为，物业公司与房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，物业公司提供服务，业主也有义务按时缴纳物业管理费。

同时，法院认为，陈先生提出的安置协议是他和房地产开发公司签订的，物业公司不是协议的一方，因此该协议对他没有约束力，陈先生可以单独主张权利。另外，由于物业公司在去年7月才给陈先生邮寄了催款函，2017年7月前的物业管理费索赔已经超过诉讼时效，法院不予支持。因此，陈先生应于2017年7月至2020年6月缴纳物业费人民币4，572元。

鼓楼法院法官表示，根据《民法典》第939条，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

需要注意的是，新建小区竣工到与业主签订正式的物业合同之间有一定的时间差。在此期间，物业应维护社区建筑及其附属设施，并管理和维护卫生及相关秩序。因此，虽然没有签订正式的物业服务合同，但业主实际上享受了物业公司提供的各种服务，并与物业公司形成了法律关系。因此，业主不得以未接受或不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费。

法官提醒

对前期不满的业主有权更换

那么，如果业主对住宅开发商委托的前一家物业公司不满，是否有权更换物业公司？

法官表示，业主委员会有权终止，但应提前通知。《民法典》第940条规定，建设单位与物业服务提供者依法订立的前期物业服务合同，在服务期限届满前由业主委员会或者业主与新的物业服务提供者订立的物业服务合同生效的，该前期物业服务合同终止。

根据《民法典》第946条的规定，业主共同召集业主大会，共同决定解除物业服务提供者的，可以解除物业服务合同。决定解除的，应当提前60日以书面形式通知物业服务提供者，但合同对通知期限另有约定的除外。

物业查验是物业服务企业代表业主从建设单位接收公共设备设施和场地的过程，根据《物业管理条例》及住建部《物业承接查验办法》、《浙江省物业项目承接验收管理办法(试行)》等有关法律、法规和规章的规定，执行按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。这种原来属于规范的房地产企业和物业企业之间的自发行为变成了一种法定程序。怎么才能做好承接查验工作，杭州简邻简明地介绍物业承接查验的步骤和要点。

一般步骤：

第一步：地产项目部向物业服务中心移交竣工资料，移交资料的内容参考附件，交接前对档案的装订质量、是否有目录等表观情况进行查验，对欠缺的资料登记在案，双方确认并在补齐后再次移交。物业服务中心要持续跟踪资料的移交进展，直至所有资料完成移交。

第二步：接到地产公司向物业发来的关于承接查验的工作配合或邀请后，物业服务中心应该在10日内成立接管验收小组，组员需要包括水电设备、智能化设备、设施管理方面的专业人士，准备前期介入的相关记录和相关图纸。

第三步：根据各单项工程具备验收条件时间表，服务中心组织相关人员进行现场验收。

第四步：将验收过程发现的问题书面反馈至地产公司，请其确认整改方案及完成时间、责任人，资料存档。

第五步：整改完成后复查时需要在整改跟踪记录上确认整改情况，如存在新发现的问题，一并二次汇总书面反馈至地产公司。

第六步：总体查验及整改需要在入住前完成，服务中心向地产项目部发送接管通知，未整改完成的项目及地产公司确定不需要整改的项目进行书面签字确认，要求项目部向服务中心提供移交工程各参建单位名录，持续跟踪地产公司工程验收资料的移交。

物业查验目的：

物业查验是一个“摸清家底”的过程。通过查验维护业主的合法权益，明确了业主、物业服务企业各自的责任，在法律上界定清楚各自的权利和义务，避免物业管理中因责任不清而导致纠纷，确保设施、设备具备正常的使用功能。

1、减少建设单位的开发遗留问题

2、降低物业服务企业的管理服务风险

3、维护业主的共同财产权益 ,确保物业具备正常的使用功能

4、明确双方责权利关系 ,构建和谐互信的物业管理关系

物业查验要点：

1、房屋主体工程查验

主体工程验收需要房屋主体的竣工图纸及文字资料移交完成，高层建筑承接查验前，物业服务中心需提前安排维修或安全人员对楼内的消火栓、应急灯、疏散指示灯、烟感报警头的现场完好情况进行检查。查验过程中重点对地下车库及人防工程等有排水设施的主体验收时，需要现场对水泵进行启动测试。

2、园建工程查验

园建工程查验需要竣工图纸移交完成，各种苗木数量、规格清单、各种灯具、水点、水泵、配电箱等清单编制移交完成；绿化班（外包养护单位）提前核对苗木清单，维修班的电工、水暖工要提前核对灯具、水泵等清单，对园区电气的线路走向及回路分配、给水线路走向同竣工图纸进行核对，现状与图纸不符则要求施工单位重新绘制竣工图。查验重点是现场对电气回路、水泵等进行启动测试。

3、消防工程查验（公建、高层楼梯间、人防、车库等部位）

消防工程的查验前提是消防竣工图纸及消防检测报告移交完成，消防设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，施工安装单位对物业公司的相关维护及操作人员进行培训（消防主机的使用）完成，做好培训记录。消防工程查验需要重点对现场报警回路（烟感、手报按钮等）、水泵联动等进行启动测试，报警地址码是否准确以及消防系统是否上水进行核实，发现的问题物业服务中心及时完成汇总，请地产公司确认整改方案及时间节点，验收记录存档。并持续跟进整改进展并及时进行通报。

4、设备房查验（中控室、水泵房、变电所、锅炉房、空调机房等）

设备房查验前需要先检查设备安装竣工图纸移交是否完成，专业管理部门检测验收合格，各种设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，地产项目部组织施工安装单位对物业公司的相关维护及操作人员进行培训完成，做好培训记录。查验工程中要现场对各种设备进行启动测试。

5、智能化系统查验

系统竣工图纸移交完成各种设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，施工单位对物业维护人员进行操作培训完成后就可以开始查验，现场需要对各种智能化设备功能实现情况，施工规范性进行查验。

6、园区给排水系统查验

给排水系统的查验在竣工图纸移交完成，管井内的杂物清理完毕后即可开展。为了提高查验效率，维修人员可以提前核对给排水井室及化粪池的位置、数量进行核对，了解走向是否与竣工图纸吻合，现状与图纸不符则要求施工单位重新绘制竣工图。查验的重点是现场抽查化粪池及井室内部的清理、井壁抹灰、井盖安装情况，特别关注排水系统的放坡等是否合理。

7、电梯查验（含机房）

电梯完成调试具备启动条件，质量技术监督局出具了验收报告、检测报告以及检测合格证移交完成，施工人员对电梯的整改维修基本完成即可开展电梯的承接查验工作。电梯的承接查验需要现场对电梯进行运行测试，检查机房及井道内的设备安装情况，五方对讲的通畅情况，安全触板或光目的灵敏度等。

案例介绍

近日，杭州市萧山区人民法院对一批物业公司起诉业主拖欠物业费的案件作出了一审判决。该区一小区建设单位与某物业公司签订了一份前期物业服务合同，合同履行期间，一些业主以家中被盗、车辆被刮擦等理由拒绝交纳物业费，物业公司无奈将这些业主起诉到了法院。

法院经过审理认为：

业主应当依照前期物业服务合同的约定交纳物业费，但同时也明确，如果业主认为自己的财产损失是因为物业公司未履行合同的原因造成的，可以通过另行起诉的方式维护自己的合法权益。

近几年来，业主拖欠物业费的现象日趋严重，其中的原因除了部分物业公司服务不到位，没有按照合同约定提供物业服务导致业主不满意外，与一些业主法律观念淡薄，对物业费不重视，认为拖欠物业费无关紧要也有着密切关系。

2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》首次将“物业服务合同”列入《合同编》，并明确将拒绝支付物业费的行为列入违法行为。

《民法典》第九百四十四条规定：

“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

所以有了法律的明确支持，今后物业公司完全可以理直气壮地要求业主支付物业费了，但是这并不是说物业公司就可以无条件的要求业主支付物业费，从权利义务对等的角度进行考量，如果物业公司在签订合同后实际没有履行物业服务合同，或者擅自扩大收费范围及提高收费标准的，则业主也可以依法拒绝交纳物业费，毕竟收取物业费的前提还是物业公司为业主提供了符合合同约定的物业服务。

温馨提示

业主拒绝缴纳物业费的理由各种各样，其中一部分的确属于物业服务企业的自身原因，但是大部分还是属于业主法律意识淡薄，或者把物业服务企业当成一个兜，认为只要自己在小区里遇到的问题，都要求物业服务企业予以解决，否则有权拒绝交费的错误认识相关。

现在法律将拒绝支付物业费的行为列入违法行为，物业服务企业在不断提高物业服务水平和业主满意度，鼓励和培养业主养成自觉交纳物业费的习惯外，对于一些恶意拖欠行为，也要敢于拿起法律武器维护自己的合法权益，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，因为这些方式也是被法律所禁止的，如果因此给业主造成经济损失，则物业服务企业仍需承担相应的法律责任。

《物业服务收费管理办法》第十一条中明确规定：

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

公共设施的维修、养护、运行等费用包含在物业管理费之中。

但是，特别指出，物业费中所包含的公共设备设施维修费用，专指小修和日常保养。中修、大修以及更换主要部件等等，从专项维修资金中列支费用。

但是具体小修项目还得看物业服务合同如何约定，形成制止文件最具有约束性。

分期开发的小区如何组建业主大会？

业主大会的组建中，业主大会如何组成、业主大会的成立条件、业主大会组建程序如何启动、分期开发的小区如何组建业主大会，这四个问题需要明确。

业主大会如何组成？

一个物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会的成立条件是什么？

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

业主大会组建程序如何启动？ 

符合业主大会组建条件的物业管理区域，其建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：

（1）物业管理区域核定意见；

（2）物业服务企业用房和业主委员会用房（合称物业管理用房）配置证明；

（3）业主清册和物业建筑面积；

（4）物业出售并交付使用时间；

（5）已筹集的专项维修资金清册。

建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

分期开发的小区如何组建业主大会？

划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先期开发区域内销售并交付使用的物业符合规定条件的，应当成立业主大会。业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定，但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用物业服务企业的，物业服务合同期限不得超过2年。

业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》，召开业主大会会议，增补业主委员会成员。

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。